近日，省市级一季度经济数据先后出炉。

一季度西安GDP达2459.94亿元，同比增长16%，两年平均增长5.5%，按照历年“高开低走”的调性，今年全市的GDP无疑仍将站上万亿门槛。

聚集房地产领域，整个陕西省卖出两套房子，就有一套来自西安。但西安一季度销量381.27万㎡，同比增长了30.2%，但两年平均下降了1.1%。

可同期房地产开发投资增速为11.1%，两年平均增速4.7%。房地产开发一直没有停下脚步，但楼市销量却出现了下滑，难道长牛了60个月的西安楼市要按下停止键了？

壹丨4.5万组家庭鏖战 楼盘100%摇号！

截止27日，西安主城区登记平台中共上线11个楼盘，这11个楼盘全部以摇号的方式开盘，目前暂无新推售项目计划在五一前登记，这也就意味着，2021年4月，西安主城区楼盘摇号率高达100%！

这是西安规范摇号细则以来，首次出现如此火爆的景象。

这11个楼盘共推出3932套房源，核验通过人数高达45710组家庭，尽管有重叠核验现象，但约等于12组家庭抢1套房仍能说明市场的火爆，新房供应不足仍是当前西安楼市的主要矛盾。

相比其他月份，今年4月的新房供应量显然是收缩了。失衡的市场供需下，上至20000+元/㎡，下至13000元/㎡以下的楼盘，双双携手摇号。

两年前还在为市场出现20000+元/㎡高价楼盘惊叹时，如今同样价位的楼盘已然加入摇号队列。

值得一提的是，西安主城区已经40天没有新的价格公示出炉，如果5月再不加大供应量，短期内新房供应得不到改善，全城摇号的现象还将加剧。

问题来了，导致新房短缺的，究竟是土地供应不足，还是另有原因？

贰丨销量下滑 怪不到土地供应

一季度西安房地产开发投资增速的数据还不错，两年平均增速也有4.7%的水平。

所有跟商品房有关的建设、代建、拆迁还建及配套设施的投资额，都可以算到开发投资中来。当然能够保证增速上涨的前提条件是，有土地可以供开发商们去投资、去开发，增速合理上涨，说明各家开发商囊中都不缺地。

在过去的2019年、2020年，大家都知道软件新城和高新三期是主城区土地集中放量的土地，起初摘地时，市场都在感叹，这些区域新房终于放量了。

但现实是，软件新城除了招商臻观府，高新三期除了紫薇华发中央首府，竟然没有一个新盘能够推出来，每次在盘点待售新盘时，总有这么些新盘，月月都在计划推货，但月月都推不出来。

软件新城的中铁建西派国樾、高新天谷雅舍、隆基泰和云玺领峯、高科天筑，高新三期的中海寰宇天下等等项目，一问推售节点，每次置业顾问的回复都是预计下个月或者近期入市，可从去年四季度拖到开年，现在已经到了二季度，谁也不知道这些楼盘究竟什么时候能推出来。

单是在我这咨询这些项目的购房者已经一把接一把了，其中不少人实在等不住了，上了别的区域或楼盘的车，想必这些项目从前宣再到售楼部开放，自身的蓄客也折损了不少。

有人说这是国企、央企为区域作背书，高价站岗的地王项目，这些开发商融资成本、利润指标的确较低，但既然是房地产公司，不去搞开发、不去卖房，怎么去养营销团队？

高科、隆基泰和摘地已有一年、中国铁建摘地一年零四个月、天地源，中海摘地一年零五个月、高新地产摘地两年零一个月......

这些楼盘的营销中心、园林示范区早已落定，甚至部分楼栋的工程进度都已经接近封顶，却掣肘于严苛的新房限价政策，迟迟难以取证入市。

红极一时的高价地王，终究还是被政策扼住了咽喉。跟其中某新盘负责人曾有交流，现在他们项目的日常工作就是：递交备案价——被驳回——再修改——再驳回，如此循环。审批部门给的价格，远远低于项目本身的预期，甚至包不住开发成本和营销费用，现在就这么一直僵持着。

一直耗着也不是出路，于是我们在去年四季度和今年开年，看到了诸多降标做低备案价的新盘入市，即便销售装标和原始版本出入较大，但远低于预期的备案价，更是激发了购房者的热情。

叁丨限价不是长久之计

限价政策我们一直都在关注，从2017年首批价格公示后，我每次都在直播、公众号里跟大家分享，在长期的监测下，限价力度在“紧——松——紧——松”之间反复，以往下半年都是限价收紧的节点，但从目前的对比来看，今年上半年的限价政策依旧从严。

限价政策不会一直收紧，开发商们深知这一点，所以周转压力不是很大的开发商能扛就一直扛着，等待着限价放松的窗口，届时没有或减轻了价格的束缚，新房供应量将集中入市。

主城区不是没地没房，只是暂时供不出来。如果短期内集中入市，肯定会对西安楼市进行冲击，其实主管部门也意识到了这样的问题，从今年的土地市场就看能看出托市的意味，今年主城区很少供地，供地主要集中外围非限购区。

引导开发商去外围市场拿地，自然也会引导购房者进驻非限购区，用非限购区高昂的溢价、土地成本来反推主城区的价值，限价政策早晚会打开口子。

一季度的销量下滑，并不能代表西安楼市转凉，但积压的供货总有一天会“开闸放水”，而那时才是考验区域价值真正的时刻。