这两年，国家房地产调控、银行三道红线、新冠疫情反复影响，加之个别开发商业务分散、步伐太快，成都新盘延期交付、精装降标、公区缩水等问题频发，购房者买房如同抽盲盒，交房之前根本是两眼一抹黑。

那么如果新房陷入停工，延期交付，购房者应该 如何应对？

NO. 1｜成都多楼盘延期交房

 绿地新里城四期业主在成都绿地总部大楼旁

这两年，成都很多楼盘都陷入停工、降标、延时交房的困境，其中不乏一些网红盘，比如绿地新里程、佳年华广场等。

2018年6月，彼时成都摇号新政刚施行半年，绿地新里城四期也在这时开盘，开盘单价1万4，妥妥的网红盘。当时，参与摇号的家庭高达3892组，而最终的幸运儿仅有301户，概率不到8%。

合同约定交房时间是2020年9月，但是项目2019年就明显陷入阶段性停工状态，从2020年9月开始，开发商先后向业主发布4次《顺延交付告知函》，交房时间一拖再拖，近的一次延期通知则是今年2月份发的，通知高层部分将再延至2022年6月30日前交房。

按照《商品房买卖合同》和《成冠肺防指196号》文件规定。绿地给四期业主承诺的是自2021年1月1日起至3月31日，按购房款的日万分之一计算，2021年4月1日之后按日万分之二核算。如果开发商能落实违约责任，也算是对业主的巨大补偿！

而位于东客站的另外一个楼盘佳年华广场，原本于2019年12月30日前交付的新房，整整延期一年才交房，本应按合同约定延期每日赔偿购房款的万分之一，业主们发现，合同里面，竟到处是“坑”！

从业主提供的商品房买卖合同（预售）中看到，逾期交房责任第一条被开发商划掉，补充了第二条，约定内容意思为：逾期180天内，每日支付购房款万分之零点五的违约金；逾期180天后，从181天开始，支付每日万分之一的违约金；两者不作累加。

“开发商的工作人员说，180天是免费逾期，赔偿从181天开始，成都佳成时代太不要脸了。”业主们气愤不已，原本每个业主应拿到2-4万元的违约金，开发商却只给他们每人5000多元“。

NO. 2｜其他城市逾期交房司法案例对比

案例一：2015年5月2日，严某与广州某房地产公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定：购买商品房一套，总房价为1413707元；交楼时间为2015年11月1日，交付房屋时，房地产公司应当发出交楼通知书，逾期交楼的每日按总房价款0.05%的标准支付违约金。签订合同后，严某依约向房地产公司支付了房款、维修资金等款项。

处理结果：

一审法院经审理认为：严某与房地产公司之间的合同真实有效，房地产公司因自身过错行为未履行通知义务，导致涉案房屋迟延交付，应承担违约责任，故判决房地产公司向严某支付迟延交楼违约金405027元。

后房地产公司不服提起上诉，广州中院经审理后判决驳回上诉，维持原判。

案例二：2021年1月19日至20日，东莞189名购房者陆续向东莞第三法院起诉东莞常平某房地产开发商，称双方签订了《商品房买卖合同（预售）》，购买东莞市常平镇某小区的商品房，合同约定交房日期为2020年5月31日，但由于该商品房迟迟未通过验收，导致逾期半年多仍未能交房，要求开发商按房价的每日万分之二支付违约金至实际交房之日止。

处理结果：

在送达应诉材料后，常平法庭将189宗案件分配给多位法官联合开展调解、审理工作。在案件调解过程中，法官了解到开发商对于逾期交房的事实是确认的，但因身陷多起债务纠纷导致公司账户被冻结，无力进行相应的赔偿。

对此，常平法庭一方面向被告阐明其作为开发商，应按照合同约定履行义务，逾期交房应承担相应的责任；另一方面告知189名购房者开发商目前涉及多起债务纠纷、公司账户被冻结的情况，表示开发商虽有延迟但目前均已向业主交楼，希望他们能从诉讼风险、成本等方面考虑，以和解方式解决，尽快拿到违约金。

经过努力，购房者同意作出让步，逾期交房违约金按合同约定的日万分之一标准计算，计算日期扣除疫情期间的两个月。

案例三：柳州 市民何先生、陈女士花341万余元向柳州市荣和房地产开发有限公司购买城中区荣和天誉小区一套商品房，并 约定在2020年7月交房，但一直等到2021年2月才收到房子。

处理结果：

综合该案证据，法院酌情认定因新冠肺炎疫情影响交房期限的时间为3个月，因大雨及暴雨影响施工进度应予扣除的天数合计28天。法院认为，在扣除因疫情影响和大雨暴雨原因导致的延误工期后，被告应于2020年11月24日前向原告交付涉案房屋，而被告今年2月1日才交房，构成违约，应承担相应的违约责任。 根据双方合同约定，该案逾期交房违约金应以已付房款3410193元为基数，按日万分之一计算，合计23530.33元。 对两原告诉请的违约金超出部分，不予支持。

案例四：

2017年4月2日，李某与绿某集团三亚置业有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》，其购买绿某公司的一套住宅，总价款为3306660元。合同签订后，李磊支付了全部购房款。

合同中约定：房屋交付时间为2019年6月30日前，若逾期在90日之内，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之2的违约金；逾期在90日后，买受人要求继续履行合同的，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3的违约金。

2019年12月1日，绿某公司向李磊交付了涉案房屋。

处理结果：

一审法院认为， 涉案合同约定绿某公司应当于2019年6月30日前向李磊交付房屋，但绿某公司未在合同约定的期限内交付房屋，已违约，应承担违约责任。

至于台风天气影响，《商品房买卖合同（预售）》约定了包括恶劣天气影响等可以据实延期交房的情形。 根据现有证据，2017年4月2日至合同约定的交付时间2019年6月30日期间，台风预警的天数31天应从绿某公司逾期交付天数中扣除，绿某公司应实际承担违约责任122天。

根据合同约定，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3的违约金，而李某也未举证其具体损失情况，该标准折算为年利率为10.95％，过分高于我国当时或现行贷款利率标准，一审法院酌情调整为中国人民银行同期一年期贷款基准利率的130％。则绿某公司应按已支付购房款向李某支付违约金为62，501.31元（3,306,660元×4.35％×130％×122天÷365天）。

一审宣判后，双方均不服一审判决提出上诉。据此，二审法院认为，绿某公司、李某的上诉请求不能成立，但一审法院计算违约金的天数有误，逾期天数为123天，予以纠正。

遂二审法院作出终审判决：绿某公司应于本判决生效之日起十日内向李某支付逾期交房违约金63013.62元。

 NO. 3｜开发商逾期交房购房者应该如何维权？

一直以来，开发商与购房者签订的房屋买卖合同都属于格式条款合同，开发商为了降低“逾期交房、逾期*河蟹*”违约风险，在合同中明确表示违约责任固定为几千元或将违约金的比例调得极低。购房者主张逾期交房违约金和逾期*河蟹*违约金的，人民法院一般应予支持，但是在违约金额上苦于“合同约定”难以支持购房者诉请，为了解决该问题，江西省高院今年印发《开发商逾期交房、*河蟹*违约责任纠纷案件审判指引》明确“开发商逾期交房、逾期办证违约金约定低于日0.5‱（万分之0.5）,视为无效格式条款，按银行逾期贷款利息标准计算”！

省级高院发布的审判指引，对全江西省类似诉讼案件均具有约束力，对其他省份类似案件具有很好的指引力！

对于我们购房者而言，当遇到开发商逾期交房该怎么处理呢？

一是第一时间与开发商沟通，要求其告知逾期交房的原因及事实依据，并对双方协商全过程进行录音或录像，对开发商的答复或者提供的材料进行复印或拍照留底。

二是买房者应当以书面方式催告开发商，写明合同约定、事实情况，具体要求，要求开发商进行书面回复并签收该催告文书。

三是因开发商逾期交房的原因很多，可能是因为施工拖延，也有可能是因为政策变化或资金链断裂等更为棘手的原因，建议购房者先向消费者协会、主管部门等反映情况，进行初步的调查摸底，寻求和解机会以避免风险。

四是根据协商、投诉的具体情况，对开发商的逾期交房行为进行基本判断，对继续履行合同的风险及解除合同的风险进行比较、取舍，如购房者认为解除合同更加有利时，可以根据合同约定及法律规定要求开发商解除合同，退还购房款项。

五是在试过上述方法后依旧无法解决问题的，可以尽早向人民法院、仲裁委员会提起诉讼或仲裁，维护权利。

遭遇开发商逾期交房时，购房者需要留存、收集哪些证据，维护自己的合法权益？

在遭遇开发商逾期交房的情况下，购房者应当留存下列证据：

①《商品房买卖合同》、相关《补充协议》等；

②购房者支付购房款的支付记录、开发商开具的收据、发票等；

③如是按揭贷款购房的，应当留存《按揭（抵押）贷款合同》、分期支付凭证、流水等；

④达到房屋交付条件的相关证据，如合同约定：应当在2022年1月1日前交付房屋，则证明房屋达到交付条件的证据就是《商品房买卖合同》；

⑤该商品房的全部相关宣传资料；

⑥如购房者买的是带装修的房屋，应保留房屋实景录像、照片、《验房报告》等，并将该《验房报告》发送给开发商，留存发送《验房报告》的微信聊天记录或邮寄记录等；

⑦其余需要而购房者无法掌握的证据材料，可根据实际情况向法院要求去有关部门调取或者向法院申请由开发商提供；

⑧因商品房买卖合同纠纷存在各类情形，建议购房者将商议、购买、履约、验收等全部流程中产生的材料、商谈内容均进行留存备用，证据均需要留存原件。

当开发商拒绝按合同约定赔付违约金，甚至以“不可抗力”为由拒绝赔付违约金时，购房者应如何保护自己的合法权益？

1.首先应及时向消协、相关主管部门、12345等进行投诉，请求相应帮助，寻求和解机会以降低风险。

2.在其他部门、协会无法提供帮助时，购房者应当及时提起诉讼，不可拖延过久，以免错过合同解除权的行使期间或诉讼时效。

3.因现在各房地产开发商或多或少存在资金链断裂的情形，尽早提起诉讼有助于购房者尽快进行财产保全，以此尽可能保证购房者的权利实现。

4.根据《民法典》第五百九十条、第五百九十一条之规定，如开发商因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，可以部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。开发商如因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知购房者，以减轻造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。但开发商已经迟延履行后发生不可抗力的，不免除其违约责任。