房猫说市

来自开普勒452b2023-10-20

刺激楼市，成都是认真的！成都“9.26”新政+两成首付政策大招的后劲未消，7宗土地，又将于10月26日走上拍卖席，其中5宗位于“5+2”区域。这次土拍，几乎算是“成独秀”土拍史上又一分水岭。2021-2022年成都成为全国集中供地试点22城之一，双限地走上历史舞台，一年3-4次集中供地，每次供地宗数近半百；2023年优化完善集中供地策略，降地块数量+增拍卖频次，给房企留足地块定位、资金筹措时间，更张弛有度；10月26日这场土拍，不仅将打破“双限”，据业内人士消息称，此次或将是成都最后一次设置土地限价的土拍。◎10.26待拍地块当“清水房价、精装单价”不再设限，主城5宗地的未来房价，也成为市场关注的焦点！#01天西47.7亩，或3.2W元/㎡摊开地图，我们能看到，天府新区的开发顺序为由北向南及沿天府大道两侧起步，因此天西目前的开发主要集中于益州大道以东。其中，北区的“天西F4”已处于陆续入住阶段。占据“中区大部”的招商时代公园自2020年9月开盘以来多个地块屡开屡磬，目前在售组团为58#天澜境A区。今年6月13日华发以16700元/㎡成交楼面价拿下的143亩纯住地块，清水限价3.4万元/㎡，目前定案“阅天府”已开启预约参观。◎天西47.7亩区位图而此次出让的天西47.7亩纯住地块，起拍楼面价13700元/㎡，土地限价15600元/㎡，地处益州大道与广州路交界的东北象限，北与招商时代公园仅一宗小学地块之隔，东距阅天府仅约400m。地块北面、东面不仅被规划中的幼儿园、小学、中学地块环伺，干道路网交通便捷，距离6号线秦皇寺地铁站步行距离约1.2km，1.5km内还囊括天府招商花园城（年底开业）、人字绿廊低密商业、天府公园、鹿溪河湿地等城市级商业&生态配套。◎天西47.7亩区位图 四川知道自制未来项目售价将参考什么指标呢？正合股份策略服务中心总监刘璨表示：“目前主流开发商的给价准则，第一是看土地熔断抽签价格下，房企能实现利润的售价【参考公式=（熔断地价-3000）*1.5+10000）】；第二针对相对优质地块，会对标区域在售均价的相对高点，也就是区域已印证且可实现的较高售价。”区域土地断供近两年后，阅天府限价已逼近3.7w元/㎡大关（加3000元/㎡精装），这也是天府新区最高限价项目，目前在售的招商时代公园及卓越永利云翠两大项目3W-3.1W元/㎡（含精装）。“这次的天西47.7亩熔断价格仅为15700元/㎡，比阅天府、卓越永利云翠土地抽签熔断价格都低，预估开发商给的价格不会很冒进，叠加临下穿及地块较小等不利因素，3.2万元/㎡应该算合理定价。”#02天府前湾36.7亩，或2.7-2.8万元/㎡该地块位于天府前湾西侧，与麓湖公园区仅一条梓州大道之隔，西南侧为保利天府时区，东侧为香山小学、香山中学，东南侧为保利天空之城，起拍楼面价11200元/㎡，土地限价12700元/㎡。◎天府前湾36.7亩区位图 四川知道自制距离已建成的6号线昌公堰地铁站步行距离约550m、青岛路TOD（在建中）直线距离约1km；1.3km内可达红石公园、红石运动公园、七里溪麓语公园、四川省第二人民医院（天府院区）；2km内覆盖天府和悦广场、山姆会员超、麓客岛、伊藤3.0旗舰店（在建中）、麓湖水镇（在建）、天府大悦城（年底开业）等城市级商业目的地。◎四川知道自制作为天新近年来的开发热土，天府前湾既是天新唯一三TOD站点的区域，又是中央法务区所在的重点区域。2020年至今板块内共成交土地15宗，已呈万华、保利、万科、德商、龙湖、中海、天投、奥园、永慧等房企共建之势。◎四川知道自制该板块除麓山国际及万科星耀天府之外，主要产品线还是以首置、初改为主。目前在售项目价格特征为：1.均价区间2.3-2.8万元/㎡；2.2022年至今已入市的3个项目成交房地价差15000元/㎡左右；3.采用一房一价高低配定价模式，正在推售二批次的龙湖天府晴川整盘均价2.8万元/㎡左右......因此，尽管今年6月13日拿地的中海湖光玖里虽已亮相但实际售价暂不可知，但区域定价机制已基本明晰，36.7亩地块无论是综参考地块成交楼面价+板块房地价差，还是参考区域定价高位，明年2.7-2.8万元/㎡（含精装）的均价，应该是可以实现。#03东客站63.5亩，或3.2万元/㎡该地块起拍楼面价15000元/㎡，土地限价17100元/㎡。位于成都东客站西南侧，位于香榭兰庭、人居九林语多各组团以南同属一个片区，属于7号线大观站地铁上盖物业，北邻成都市蓉城小学（芙蓉分校）、锦绣青城斑竹幼儿园及其斑竹分园，东侧川师大附中外国语学院下楼即达。◎东客站约63.5亩区位图及周边地块一览区域2020年至今共出让6宗地块，诞生了建发央玺、中海浣云居、人居九林语、新希望天府锦麟壹品、中建映锦江等现象级高端改善项目。而本次待拍地块，西距建发央玺直线约950m，东南离中建映锦江直线约500m。按照上文机构专业人士的价格预测方法，该区域目前在售项目整盘最高均价32272元/㎡，而若17200元/㎡的土地熔断价留足一定利润，按上文公式计算，项目均价也将达到3.1-3.2万元/㎡左右水平。同时，区域高端氛围、项目地铁上盖、学校环绕等优质要素加持下，项目若辅以高阶产品力，均价或还有拔升空间。#04二八板块46.6亩，或3万元/㎡该地块位于二八板块北端，占地约46.6亩，起拍楼面价14200元/㎡，土地限价16200元/㎡，南侧与成都七中英才学校仅一路之隔。◎二八板块46.6亩区位图临近的在售项目，分别为蜀道瀚文府、首钢璟悦里、华润置地中环天序，均价区间25600-28700元/㎡（含精装）。作为主城仅存不多的拥有成连片土地的主力开发区，二八板块2020年至今共成交12宗地块，目前区域“压箱底”地块主要位于北部、东部。◎二八板块46.6亩周边地块一览 图源投资云地图创下区域均价及去化速度“双料巅峰”的华润置地中环天序，起拍价13500元/㎡、土地熔断价也仅14900元/㎡，能在28720元/㎡的均价下实现屡开屡罄，产品力加持是重要因素。因此，本次出让地块既有名校七中在侧，又有区域高点价格的产品力启示，尽管北侧对望高铁铁轨，但细算之下，16300元/㎡的土地熔断价之下，恐怕整盘均价要达到3W+元/㎡，才能保证至少8%-10%的理想利润区间。#05国宾91.6亩，或2.6万元/㎡ 据悉，国宾板块共规划了三个TOD（金周路TOD、侯家桥TOD、兴盛TOD），金周路TOD将是进度较快的一个。2020年至今，大国宾板块共成交15宗涉宅地块，其中大部分位于金周路TOD周边，目前除成都轨道集团拿下的4宗TOD地块，以及2023年7、8月拿地的两宗地块之外，其他项目均已入市，区域开发速度可见一斑。◎四川知道自制10.26待拍的国宾约92亩地块，起拍楼面价11800元/㎡，土地最高限价13400元/㎡。位于郫都犀浦与金牛大国宾板块交接区位、金牛区近年来重点打造的国宾高科新城之上，属于金周路TOD一体化设计范围。◎国宾91.6亩区位图项目东临今年8月15日成交的华侨城约57亩，距离金周路地铁站约900m，600m范围内拥有两所小学、两所幼儿园，与成都七中万达教育集团金牛中学直线距离也仅约1.3km，居住氛围逐渐醇熟，地块未来价值可期。◎国宾91.6亩周边地块一览 图源投资云地图目前区域内主力在售项目，交投电建洺悦天宸、龙湖香港置地瑰雲里整盘均价分别23400元/㎡、24500元/㎡；未入市的保利、华侨城地块，最高清水限价已来到26800-28000元/㎡水平。据消息人士透露，区域内目前在售及未来即将入市的项目，125㎡、143㎡同质化竞争激烈，2.5W元/㎡将是客户端能够接受的均价，目前的横盘价格极有向未来传导，因此，国宾91.6亩预估均价2.6W元/㎡左右。我是文档.docx