刺激楼市，成都是认真的！

成都“9.26”新政+两成首付政策大招的后劲未消，7宗土地，又将于10月26日走上拍卖席，其中5宗位于“5+2”区域。

这次土拍，几乎算是“成独秀”土拍史上又一分水岭。

2021-2022年成都成为全国集中供地试点22城之一，双限地走上历史舞台，一年3-4次集中供地，每次供地宗数近半百；

2023年优化完善集中供地策略，降地块数量+增拍卖频次，给房企留足地块定位、资金筹措时间，更张弛有度；

10月26日这场土拍，不仅将打破“双限”，据业内人士消息称，此次或将是成都最后一次设置土地限价的土拍。

◎10.26待拍地块

当“清水房价、精装单价”不再设限，主城5宗地的未来房价，也成为市场关注的焦点！

天西47.7亩，或3.2W元/㎡

摊开地图，我们能看到，天府新区的开发顺序为由北向南及沿天府大道两侧起步，因此天西目前的开发主要集中于益州大道以东。

其中，北区的“天西F4”已处于陆续入住阶段。

占据“中区大部”的招商时代公园自2020年9月开盘以来多个地块屡开屡磬，目前在售组团为58#天澜境A区。

今年6月13日华发以16700元/㎡成交楼面价拿下的143亩纯住地块，清水限价3.4万元/㎡，目前定案“阅天府”已开启预约参观。

◎天西47.7亩区位图

而此次出让的天西47.7亩纯住地块，起拍楼面价13700元/㎡，土地限价15600元/㎡，地处益州大道与广州路交界的东北象限，北与招商时代公园仅一宗小学地块之隔，东距阅天府仅约400m。

地块北面、东面不仅被规划中的幼儿园、小学、中学地块环伺，干道路网交通便捷，距离6号线秦皇寺地铁站步行距离约1.2km，1.5km内还囊括天府招商花园城（年底开业）、人字绿廊低密商业、天府公园、鹿溪河湿地等城市级商业&生态配套。

◎天西47.7亩区位图 四川知道自制

未来项目售价将参考什么指标呢？

正合股份策略服务中心总监刘璨表示：“目前主流开发商的给价准则，第一是看土地熔断抽签价格下，房企能实现利润的售价【参考公式=（熔断地价-3000）*1.5+10000）】；第二针对相对优质地块，会对标区域在售均价的相对高点，也就是区域已印证且可实现的较高售价。”

区域土地断供近两年后，阅天府限价已逼近3.7w元/㎡大关（加3000元/㎡精装），这也是天府新区最高限价项目，目前在售的招商时代公园及卓越永利云翠两大项目3W-3.1W元/㎡（含精装）。

“这次的天西47.7亩熔断价格仅为15700元/㎡，比阅天府、卓越永利云翠土地抽签熔断价格都低，预估开发商给的价格不会很冒进，叠加临下穿及地块较小等不利因素，3.2万元/㎡应该算合理定价。”

国宾91.6亩，或2.6万元/㎡ 

据悉，国宾板块共规划了三个TOD（金周路TOD、侯家桥TOD、兴盛TOD），金周路TOD将是进度较快的一个。

2020年至今，大国宾板块共成交15宗涉宅地块，其中大部分位于金周路TOD周边，目前除成都轨道集团拿下的4宗TOD地块，以及2023年7、8月拿地的两宗地块之外，其他项目均已入市，区域开发速度可见一斑。

◎四川知道自制

10.26待拍的国宾约92亩地块，起拍楼面价11800元/㎡，土地最高限价13400元/㎡。

位于郫都犀浦与金牛大国宾板块交接区位、金牛区近年来重点打造的国宾高科新城之上，属于金周路TOD一体化设计范围。

◎国宾91.6亩区位图

项目东临今年8月15日成交的华侨城约57亩，距离金周路地铁站约900m，600m范围内拥有两所小学、两所幼儿园，与成都七中万达教育集团金牛中学直线距离也仅约1.3km，居住氛围逐渐醇熟，地块未来价值可期。

◎国宾91.6亩周边地块一览 图源投资云地图

目前区域内主力在售项目，交投电建洺悦天宸、龙湖香港置地瑰雲里整盘均价分别23400元/㎡、24500元/㎡；未入市的保利、华侨城地块，最高清水限价已来到26800-28000元/㎡水平。

据消息人士透露，区域内目前在售及未来即将入市的项目，125㎡、143㎡同质化竞争激烈，2.5W元/㎡将是客户端能够接受的均价，目前的横盘价格极有向未来传导，因此，国宾91.6亩预估均价2.6W元/㎡左右。

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