房猫说市

来自开普勒452b2023-10-30

据2022年人民网地方领导留言板房地产投诉统计，质量类投诉占11.7万起总投诉的38%，而质量投诉中渗漏、开裂、塌陷问题分列前三，且较2021年增长66%、103%和152%。过去几年，土地、杠杆红利时代逼近尾声，曾辉煌30年的房地产行业，增量开始向存量过渡，“低增长、低利润、低容错、低杠杆、高风险”——“四低一高”的特征日益明显。2022年二手房销量首次超新房的成都，也正式宣告步入微存量时代，当房地产告别“三高时代”，其发展逻辑也正在发生根本性转变。前路不明，房地产行业该去向何处？在新形势下高质量发展，将是房企接下来的必修课。#01地产“三高时代”结束高质量发展将成房企必修课刚刚过去的2022年，成都二手房全年销量首次超过新房！全年151376套二手房与143004套新房的PK之下，成都楼市开始由增量时代转入存量时代。2023年，这一趋势更为凸显。首先是一二手销量倒挂态势进一步拉大。2023年上半年二手房成交143207套，几乎卖出了去年全年行情，而新房97393套的成交量还不及去年的70%。◎图源克而瑞其次是近三年新房市场存销比逐年攀升，并于今年达到峰值。都知道存销比越高，去化周期越长，尽管这两年成都在全国楼市跑出了成绩不菲的独立行情，但整体新房市场去库存的压力，不容小觑。存量时代特征已如此明显，其背后的原因，离不开两点。第一，人均GDP1.3W美元，为存量房时代典型标志。研究普遍认为，当人均GDP达到1.3W美金，市场换房需求旺盛的同时，开发进入衰退期，住房产品的存量消耗将是接下来的重头戏。2021年，成都人均GDP达到9.46万人民币，接近1.3W美元，以此为节点，成都宣告步入微存量时代。第二，一二手房价差拉大，部分改善涌入二手次新房。2021—2023年上半年，成都已成交的一二手房总价价差不断拉大，到2023年6月达到峰值。◎图源克而瑞前两年国内经济增速减缓，黑天鹅事件频发，多个头部民企接踵暴雷，让购房者对开发商的选择更为谨慎。随着一二手市场价差日臻凸显，次新房的低“上车门槛”、高性价比、所见即所得，也成功吸纳了部分改善换房人群涌入，这对新房市场成交量冲击可想而知。新房市场在这一轮楼市周期中，将面临更为严峻的考验，纵观行业进程，接下来将是“良币驱逐劣币”的过程。当房地产回归民生属性，全行业进入由规模红利向产品红利转变的深度调整期。曾经“高周转、高杠杆、高利润”的房地产行业，也必须告别野蛮生长的网红盘时代，高质量发展将是地产行业持续运转的必由之路，也是形势召唤下房企的必修课程。住宅作为人们对美好生活向往的空间载体，改善需求凸显必然倒逼开发企业不断自我进化，产品力、管控力、交付力、服务力都需要不断升维以匹配时代发展需求。企业战略是否匹配当前时代发展特征？如何在提效提质凸显保障管控力？产品力是否匹配市场需求？品质落地后端管控是否匹配企业服务力？这些都将是企业高质量发展的考核标准。以中信城开为样本，我们得以一窥房企高质量发展的运行法则。#02中信城开的高质量发展之路在市场和行业底层逻辑发生转变的时代大背景下，作为中信集团的全资子公司，中信城开也高度契合国家发展方向及时代发展特征，积极求新求变，适应时代，响应中信“五五三”战略，深入践行新型城镇化。◎图源中信集团官网并充分发挥自身房地产开发专业特长、努力践行央企社会责任、持续依托集团“金融全牌照”+“金融与实业并举”的综合优势，用行动在成都、长沙、深圳等多地诠释了具有中信城开特色的房地产开发“交付力”。成都天府新区麓山上院住宅项目，不仅是中信城开自2016年成立以来第一个实现完整开发周期的股权投资项目，也是中信城开重建开发能力和管理体系的标志项目、中信城开长年现金流和净利润贡献第一位的标杆项目，更是全开发周期完整经历了行业深度调整的标本项目。以该项目为案例，当“品牌力”成为高质量交付的前提，围绕以高质量发展为引导的中信城开特色“交付力”，四川知道还梳理出了以下三大高质量发展元素。1.夯实“产品力”是基础采用“成熟+创新”的产品户型策略，95-138㎡高层刚需/刚改成熟产品线保证快速去化的同时，又以创新2梯2户6层真洋房定位与高层形成阶梯搭配，拉高货值同时，奠定项目差异化市场竞争地位。◎中信麓山上院实景图不盲目“大跨步”打造高端，而是脚踏实地、因地制宜地“稳扎稳打”，这是央企务实产品精神的极致体现。6m挑高阳台实现同类市场竞争力区隔之外，大到小区的整体景观风貌、建筑品质，小到地砖对缝、树木甄选，项目都将精工渗透于毫厘之间，这是匠心产品的呈现。◎中信麓山上院实景图政府精装限价由4200元/㎡下调至3000元/㎡前提下，项目依然实现了日立中央空调、法国爱迪士新风、德国博世地暖三大件配齐，并不乏德国高仪、美国摩恩、日本伊奈、德国德施曼等世界知名品牌，这更是“低价高配”产品力的真实写照。2.健全“保障力”是关键2022年麓山上院项目提前半年完成10栋1148套精装修住宅的交付，在行业信心严重不足的周期里，该项目在“保交楼、压责任、稳民生”方面成绩亮眼。通过跨部门协作果断规避巨大的风险隐患，有力保障了规划过批和验收，有效将风险管控前置；引入行业知名深圳锐捷公司进行第三方飞检，飞检综合成绩位于TOP10行列的居中水平；在项目交付前成立模拟验房小组并引进第三方验房单位，以业主视角对房屋质量进行检查，组织三轮模拟验收；进行系统性风险排查，紧盯薄弱环节的整改效果，在交房前集中解决业主痛点问题。在行业巨变和特殊的市场环境下，逆势彰显谋发展的韧性与央企表率担当，不仅做到了提前交付，更是持续的高质量交付，中信城开的“保障力”有目共睹。3.提升“服务力”是核心麓山上院的高质量“服务力”不仅仅是体现在交付中的交付验收、工地开放、专属客服+陪验工程师2V1全程提供一站式交房服务，交付后聘请龙湖物业采用“系统化智慧人居解决方案”打造5M智慧健康生活社区。还体现在交付前从项目蓝图规划到质量风险管控一系列的模块化、精细化服务流程提升。雄厚的资金实力和稳健的财务制度，对长效稳定的保障和服务有更强的抗风险能力，加上区域区隔优势的产品力，多维度凸显了中信城开对于高质量发展的行动与思考，麓山上院如是，同样卖出市场热度的山河赋亦如是。#03成都高质量发展典型样本据克而瑞数据，2022年，成都叠拼供应面积比2021年同比下降约23.4%。2023年截至7月，成都中心城区叠拼累计供应量较2022年同期下降约29.2%，成交反超供应，供求比达到了0.6。◎图源克而瑞从目前成都供应土地1.5-2.0容积率来看，相较于洋房，叠拼的地下室开挖成本、公共部分、消防配套等都需要更多成本，因此，市面上叠拼供应以肉眼可见的速度减少。与市面上普遍的三叠产品形成强烈对比的是，成都主城+近郊近三年入市的两叠产品不超过一手之数。而两叠+川西风格的住宅项目，纵观成都在售项目都屈指可数，更别说在欧式、美式、新中式墅区连片分布的牧马山。区域首屈一指的市场站位，即是川西+宋风融合的“山河赋”脱颖而出的核心价值，这也是山河赋之所以稀缺并持续保持话题度+市场热度的根本原因所在。◎山河赋售楼部川西建筑风格实拍在约105亩、1.5容积率的低容地块中规划两叠+三叠+洋房的“山河赋”，中信城开无疑在货值与产品的衡量中，选择了产品形态与墅感的最大化。这不仅是中信城开基于“高质量发展”、“与城市同频共振”初心下，对于成都在地文化的深度揣摩之后，呈现的又一标杆之作。两叠产品的上叠和下叠设置南北院落分别入户，全挑高空间、采光井的独一性、下叠待客区10M大面宽朝南的雍容尺度、客餐厨LDK空间与中西厨岛台的设置、5.7m地下室的幻变空间等。三叠产品中、下叠户户带花园、上叠带露台，这不仅规避了中叠短板，也保证了每一户有天/地的院落生活品质。143㎡产品户型设计让人印象深刻：私梯入户、独立玄关体现尊崇感；270°转角端厅、双面采光......◎山河赋143㎡户型图以上，都将产品力的张力演绎无疑。而结合麓山上院所展现的“交付力”，风险管控前置、第三方飞检、模拟验收、全周期服务贯穿项目始终等高质量“保障力”、“服务力”加持下，此项目不仅在“牧马别墅博物馆”中特色鲜明，还将继续成为成都住宅项目中高质量发展的经典样本。据悉，目前中信城开山河赋高层及叠拼还有机会抢入，或亲临现场，方能体验中信城开高品质发展案例的别样风采。