打开成都住建一房一价，取证一个月的润扬观澜鹭岛15号楼仅有8套房源处于拟订合同状态，15号楼总共58套，1个月去化约14%（仅参考一房一价数据，可能存在备案延迟情况），这个刚需楼盘的的200㎡+楼王卖的并不理想。

润扬观澜鹭岛Ⅲ占地约181亩，位于泥巴沱森林公园板块，不仅拥有泥巴沱稀缺的生态景观，更占有稀缺的河景资源。本次取证的15号楼就是便是景观资源最好的临河大平层，2T2，主推253㎡五房四卫户型，清水单价约1.2万-1.4万，总价约300万-350万。而项目的前期产品为2T4高层，定位刚需，主力户型在109-143㎡左右，清水单价1.1万-1.2万，最低总价100万出头即可买入。

在普通刚需项目中规划超大面积户型，就是所谓的“鸡头房”，一般为楼王或底跃顶跃。此处并不讨论底跃产品，毕竟在限价时代作为拉高限价的“工具”，超低单价还是极具吸引力，虽然卖到最后，但基本还是都能卖完；而单价看涨的楼王“鸡头房”就不那么受欢迎了！

润扬观澜鹭岛楼王仅靠视野景观单一buff，很难打动购房者，毕竟这样的产品属于“买得起的看不上，看得上的买不起”，在二手房市场中流动性、溢价能力极差。

你可能想不到，开发已有10多年的天府新区的“万人刚需小区”南湖国际社区，竟然还有450㎡大平层产品。南湖国际社区共有7个组团，七期“珍湖”组团于2011年推出，规划了4栋板式大平层，主推约450㎡大户型，直面整个南湖湿地公园。

目前珍湖组团的清水二手房普遍挂牌价在1.5万左右，而其他普通刚需户型组团的挂牌价都在1.7-2万左右，当年以1.1万的新房价格入市的珍湖组团还跑不过同小区刚需产品。在整个小区品质老旧的情况下，面积越大的户型成了烫手的山芋，要不起！

“青羊区、三环内、内金沙、地铁盘”叠加多重buff的华府金沙名城，200㎡+大户型也难逃滞销命运。今年年初华府金沙名城2批现房预售，距离上次开盘已有两年多，价格也出现了跳涨。

2号楼超高层，建面约106-137㎡，精装单价3.1-3.8W，总价350万-500万。

4/5号楼小高层，建面约216㎡、232㎡，精装单价3.68-3.85W，总价700万-880万。

截止目前，一房一价显示5号楼小高层还有大量房源可售。

同一个小区，房价相差超一倍，总价七八百万几乎可以横扫成都主城各大改善盘。而华府金沙名城除了叠加区位+配套优势，小区本身定位刚需/刚改。在L型的地块上总共布置了7栋住宅；其中1、2、7号楼和6号楼1单元为独栋超高层，主力户型106-137㎡；3栋，4栋、5栋为板式大平层，主力户型为200㎡+。4T8的超高层和2T2的大平层，不仅在户型面积上，在产品改善属性上均有较强的割裂感。

建面约233㎡户型

这种割裂感在日后的业主生活中更会体现的淋漓尽致。网上不就流行这么一个段子吗？

“在房价30万∕平的业主群里要聊都是几十亿的项目；10万∕平的业主群里，如果你在各个社会系统需要帮助的时候，总会有人站出来帮你协调关系；5万∕平的业主群里每天都在聊什么项目赚钱，哪里的房子投资比较好；1~2万∕平的业主群里每天都在喷物业卫生搞得不好；而几千一平的业主群里每天都在发砍价链接。”

与”鸡头房”对应的是“凤尾房”，在一个改善小区中，面积段明显低于其他主力面积的房源。比如目前改善项目中主流的人才公寓89㎡小户型，往往都成了开盘必抢的房源。面积小，总价门槛低，但毫不影响享受小区的改善配置，这类“凤尾房”往往在后期交易中更容易出手。

在买房的时候建议宁选「凤尾」，不买「鸡头」。

当然，并不是说小区里的超大户型都买不得，“凤头房”并不在此列，品质改善项目中的稀缺头部产品，往往不愁卖。比如誉峰360㎡楼王二手挂牌价3000万，中大文儒德252㎡户型挂牌2000万+。前提得是小区本身定位改善，社区圈层纯粹，不会出现“买得起的看不上，看的上的买不起”的情况。

目前市场上这样的「鸡头」房并不多见，往往未开先火。比如锦江赋322㎡一户一泳池楼王，仅售2000万的黄龙溪谷塔希提1000㎡/栋的私岛独墅，这类稀缺产品往往成了定调豪宅级的尖货！