2022年，成都开始回归主城，这让传统的5+1城区看到了崛起的希望。

从近年土地供应、土地指标、产品打造趋势来看，主城西南已经将未来发展的主战场之一锚定在了“3.5环”，自西向南由青羊新城、武侯新城、金融城三大板块串联而成。

黄金“3.5环”示意图

在此前的稿件中我们提到，如今的青羊新城已经升级成为青羊航空新城“拔节生长”（《腾飞吧，青羊航空新城》），金融城3期更是出现71家房企“抢”一块地的名场面（《71家房企抢拍金融城3期宅地，花落谁手？》），那么武侯新城呢？

这个充满“矛盾感”的区域，究竟是“成都豪宅第三极”还是“城中村本村”？

武侯区不愧是成都老牌主城，单是1990-2005年的《成都市武侯区志》就长达1169页！为了挖掘武侯新城的发展史，我们翻开了这本厚重的电子书。

以前的武侯新城片区，小作坊、自建房遍布，产业低端，城市界面“老、破、旧”，难怪会被人诟病为城乡结合部。

直到2000年，西三环外的机投、簇桥和金花被纳入武侯区的范围，大量厂房、自建房在首轮拆迁中被夷为平地，一个名为「武侯科技园」的新项目开建了。产业定位为以电子信息、机电一体化、生物工程与制药以及环保新材料为主，这个高新技术产业开发区，在后来被认为是「武侯新城」发展的雏形。

武侯科技园，图源《成都市武侯区志》

2002年，「西部鞋都工业园」正式启动建设。经过3年的努力，发展迅猛，自营出口近3000万美元，于是次年被授牌「中国女鞋之都」。

中国女鞋之都，图源《成都市武侯区志》

2007年，武侯科技园和中国女鞋之都两园合并，成立「武侯工业园」。

武侯工业园位置示意图

2010年，武侯区将武侯工业园区为核心的三环路外侧与草金路、老川藏路合围范围内面积约21平方公里的区域命名为「武侯新城」，武侯新城算是正式诞生了。

武侯新城位置示意图

诞生后的几年还是发展缓慢的，直到2015年，《武侯新城核心区概念规划方案》出炉，武侯新城核心区被定位为“活力新区、智慧新城”，产业核心区、区级中心、高端宜居新区大定位被纳入城市发展方案，此后，武侯新城才开启飞速发展模式，打开了产城一体开发的全新格局。

产丨产业升级，发展产业核心区

关于武侯新城的产业发展，我们又查阅了851页的《成都市武侯区国民经济和社会发展第十四个五年规划汇编》（简称《武侯区十四五规划》）和《武侯年鉴（2021）》（不得不说武侯区的文件真的过于丰富了）

早期的武侯新城的产业还是以传统产业为主，直到2008年，由成都武侯工业园投资开发有限公司全力运作的首个工业地产项目「西部智谷」开建，并在后来的发展中被誉为 “成都硅谷”。

西部智谷产业园，图源《武侯年鉴（2021）》

2011年底，《武侯新城产业发展规划（2010-2040）》对外发布，并表示“将集中力量大力发展高端产业和产业高端”。同年，京东宣布将除北京总部之外，全国最大的研发中心落址武侯新城。

2018年底，「武侯电商产业功能区」诞生，大力发展电子商务产业，为武侯新城传统产业找到了“互联网+”的产业发展赋能。

武侯区五大产业功能区示意图，图源《武侯区十四五规划》

2020年12月底，「成都京东西南总部大楼」竣工。以京东西南总部和西部智谷园区为核心主体，是武侯区打造千亿级电商产业的承载地。

京东西南总部大楼，图源《武侯年鉴（2021）》

同年，武侯电商产业功能区升级为「悦湖新材料科技中心」，即「悦湖科技城」，获批创建国家知识产权试点园区，将围绕高端制造业，建设新材料转化基地，提升整个新城的产业等级。

至此，武侯新城的产业发展完成了传统产业——电商产业——新材料科技中心的转化和升级。

目前，武侯区重点打造五大产业发展片区，位于武侯新城的就是「悦湖新材料科技中心」和「她妆美谷」。

武侯区五大产业发展片区示意图，图源《武侯投资指南》

其中，她妆美谷片区是以“美丽经济”为发展方向的产业聚集地，重点发展化妆品和电子商务产业链，打造新锐品牌创新发展中心、天府芙蓉园二期等 17 个项目，为广大化妆品企业提供充裕的承载空间。

她妆美谷规划区域及范围，图源《武侯区十四五规划》

悦湖新材料科技中心是成都市科技创新战略产业承载地，重点发展新型材料、智能制造、数字经济、创新药产业链，重点推动复星科创中心西南总部等 24 个重大产业化项目。

悦湖新材料科技中心规划范围示意图

图源《武侯区十四五规划》

今年3月初，2023年武侯区区域投资价值推介会重点推介了武侯区计划拍卖的38宗土地，其中，悦湖新材料科技转化中心产业功能区计划供地19宗。（《武侯4大板块，谁是发展重心？》）可以看到，悦湖新城土地供应体量占了武侯区整整一半，将成为未来武侯新城的重点发展区域。

2023年悦湖科技城土地资源截图

图源《2023武侯土地资源手册》

城丨城市发展，打造高端宜居新区

武侯新城要打开产城一体、产城融合的全新格局，除了产业升级之外，促进城市发展，打造高端宜居的新区，完善片区的配套设施也是不可或缺的。

2015年底，中国铁建拿下武侯新城320亩住宅用地，打造其TOP系产品「西派城」，打开了片区高端住宅区的新局面。

2017年4月，中国金茂以楼面地价17160元/㎡拿下与之相邻的162亩土地，一举突破当时成都楼面地价，打造其TOP系「金茂府」，将片区居住水平再次拔高。

同时，龙湖、保利、中粮等知名房企也纷纷落子，武侯金茂府、中国铁建西派城、龙湖天宸原著、中粮武侯瑞府、保利大国璟等一系列高端住宅形成组团，武侯新城被誉为继金融城、攀成钢之后，成都“豪宅第三极”。

武侯新城部分项目位置示意

房企的入驻的同时带动了片区焕新，周边生活配套也日趋成熟。

轨道交通方面，武侯新城区域内规划有5条线路，其中地铁3、9、10、17号线已开通运营。遗憾的是，规划的29号线并未出现在五期建设规划初步方案中，意味着这条地铁线路的建设恐将得再多等些时日。

武侯新城轨道交通示意图

同时，未来武侯新城内共将打造5组TOD生活街坊圈，包括「双凤桥TOD」（在建）、「白佛桥站TOD」（在建）、「机投镇TOD」（规划落地）、「武青南路TOD」、「簇锦站TOD」。TOD项目的兑现，将对片区生态、交通、商业各个方面起到全面的迭代。

构建内生循环的TOD开发模式，图源《武侯区十四五规划》

商业配套上，武侯吾悦广场、武侯万达、武侯星悦荟、金隅凡米里等商业相继开业，补齐了片区的商业短板。同时，成都第三家山姆会员店也将入驻双凤桥TOD，也为区域内的商业版图填上了一块重要的拼图。

武侯新城部分商业位置示意图

教育配套上，引入了龙江路小学、川大附小、西川中学、北二外等优质学校，同时位于武侯区三环路草金立交桥外侧的西北中学外国语学校也已更名为「四川大学附属中学悦湖学校」，教育资源还是非常丰富的。

川师大悦湖学校位置示意图

生态上，以芙蓉文化为主题的生态文旅公园——「天府芙蓉园」在锦城绿道江安森林段打造，占地约1300多亩，遍种了3万余株芙蓉花。

天府芙蓉园，图源武侯区公园城市局

还有约132亩铁佛公园与环城生态公园以及周边多个小游园形成多层级生态体系。水体面积约30000平方米「悦湖湿地公园」已经开工建设，预计2025年基本呈现，宣称要比肩怡心湖，再造一座产城湖。

悦湖湿地公园区域效果图，图源网络

如此看来，武侯新城配套不错啊，为什么还被人诟病为“城中村本村”？

主要还是因为武侯新城以武侯大道为界划分为南北两个区，其中，南区开发时间早，各项配套相对完善，城市界面更成熟，被定位生活住宅区，而北区作为产业功能区，开发还在初期，发展方向更加多元、定位产业发展区。

武侯新城规划示意（2015年版）

同时，武侯新城由于拥有大量早期规划的产业，以汽车贸易服务、传统生产制造加电子商务为主，占地较大并且分散的企业园区导致整个城市功能、面貌、交通道路等问题依旧明显，并且还有严重的飞机噪音问题。

目前，“旧城”焕新是武侯新城集力在推行的一件大事。

武侯新城环城生态北片区，加快推动家具城、双凤金凤、机投、工业园、白佛、悦湖6个单元有机更新。尽管经过几年的改造，城市界面有很大的改善，但是拆迁的工作量很多，进度缓慢，兑现仍需较长周期。

武侯区城市有机更新“5+22”格局示意

图源《武侯区十四五规划》

而针对飞机噪音问题，随着天府机场投入使用，双流机场航班数量明显减少，未来这一劣势将会有较大改善。

期待更好的武侯新城。

【本文完】