来自开普勒452b2023-8-18
住建部门一表态，楼市的预期就有好转了。7月底，“天花板会议”重磅定调房地产之后，各大部门陆续释放积极信号：从央行喊话存量贷款，到税务局调整住房税费，到住建局喊话释放刺激政策意向，在行业内掀起巨大波澜。能清晰感受到，一夜之间，市场就沸腾起来了。“上周，这个板块我们几家门店的带看量明显增加了，更重要的是现在价格也更难谈了，有不少房东甚至提出了上调价格的需求”，有房产中介表示。另外，最近也越来越多的购房者咨询关于是否有楼市利好政策出台落地等消息，可以感受到人们的置业热情正在回暖。初步判断，接下来的市场大致会分为三个阶段：第一阶段，政策爆发阶段。会议大方向定了，各大部门态度也出来了，接下来就是各大城市因城施策了，这个阶段市场信心和预期将初步扭转。第二阶段，成交起量阶段。预期有初步扭转后，成交就会逐步起量。此前执币观望的投资客大概率会率先采取行动，他们对市场信号是最敏锐的，也经历过周期吃到过红利。第三阶段，价格攀升阶段。等到成交数据开始回暖，很多观望和质疑的购房者也会接着行动，然后成交量会持续回暖，市场挂牌量也会持续减少，这个时候就会逐步进入价格的攀升阶段。从政策落地-市场筑底-价格回升，当下购房者要做的就是，抛弃情绪，认真回归市场，理性判断置业的机会点。为什么要提到回归市场？虽然当下救市的范围和力度都在逐渐到位，但是我们也需要认识到，时代毕竟不同了。从数据来看，房地产的体量从2021年的18万亿直接跌到13万亿，这种缩水的幅度，是此前几轮周期中不曾出现的。所以在本轮房地产的拉升中，购房者必须要回归市场，才能做出更加正确的选择。在城市的选筹中，成都一直都是相对确定的。今年上半年全国房地产开发景气指数一直在低位徘徊，国家统计局数据显示，2023年1-5月，二、三线城市乃至个别一线城市，房价同比、环比不同程度下跌。而在一片沉闷中，成都楼市却逆势上扬，领跑全国70个大中城市。同样来自国家统计局的数据，1-5月份，成都新建商品房价格、二手住宅价格同比分别上涨8.5%、9.1%，远超其他一众城市。此外，2023年上半年，成都新建商品住宅销售价格指数较上年同期上涨8.3%，位居全国18个上涨城市之首；新房成交量达8.1万套。成都楼市的坚挺，则源于成都的城市基本面支撑较好：一方面人口持续高速涌入，置业需求充足。数据显示：2019年成都人口正式跨入2000万俱乐部，成为我国北京、上海、重庆之后第四个人口超过2000万的城市。且近年来成都市人口一直保持净流入状态，据2020第七次人口普查数据，成都市常住人口比10年前增长581.89万，增幅为38.49%。另一方面，相对于成都的城市能级来看，整体房价在全国处于相对较低的水平。据中国房地产协会2023年1月的数据显示：成都房价在全国城市中排名第30名。这样的成都，必将成为未来之星，中西部城市最强的核。02重新认识天府新区落定到成都以后该如何选择呢？本质上来说，主要就看两件事：一个，是「终局的高度」，有想象力，才有长期价值；另一个，是「可见周期内变化的幅度」，这决定了红利是属于你，还是你的下家甚至下下家。如果没有想清这两点，只是盲目跟风，很难把握住周期。基于这两点去审视成都，我们认为，在新一轮上升周期中需要被重新认识的只有天府新区。当新一轮楼市上升周期即将开启的时候，成都各大区域都在变好，但是板块战略、属性迎来大跃升的，可能只有天府新区——7月25日，千呼万唤的《四川天府新区条例》，正式发布！将于2023年10月1日起施行。正是这份《条例》，将最厚的那叠「红包」给了天府新区。首先，首次以立法的形式确定了天府新区成都未来城市新中心定位，打破了一直以来围绕在天府新区的争议。其次，《条例》全文反复强调相关部门应该优先支持天府新区的规划和建设发展需求，也就是说在之后的项目布局、资金安排、要素供给等方面，天府新区都将获得更多的支持和倾斜。第三，《条例》内容还涉及到天府新区交通、教育、医疗等方方面面，如加快推动建设铁路、高速公路、市域快速路等重大交通项目，建设省级教育综合改革试验区，推进公立医院综合改革，构建整合型医疗卫生服务体系......既有城市意志，更有国家战略加持，天府新区的崛起是大势所趋。03用终局思维你才能看懂天府新区的未来为什么要提终局思维？因为天府新区不缺「现在」，重点是「未来」。这里我们可以大胆预测，未来十年，天府新区人居的改善终局就是天西板块。一这是一个既有天赋又有想象力更具备持续开发可能性的人居高地当下，就天府新区直管区热门板块而言，网红麓湖，主打生态大盘，很多豪宅项目也是布局于此，堪称成都改善的天花板级别，目前开发几近饱和。然后是兴隆湖板块。以“产业兴城”为先导，而后“筑巢引凤”推进板块繁荣，拥有生态及产业的双重资源加持，目前环湖区域已经高度兑现，板块发展基本定型，未来不会出现太大的变化。最后就是天府总部商务区。2019年6月，以总部基地项目正式启动为标志，天府总部商务区建设发展全面起势。其定位是总部经济聚集区、全球会展博览城、国际交往新高地、公园城市示范区，目标是打造面向世界的中央商务区、引领西部的经济增长极、未来成都的城市新中心。足见天府总部商务区的潜力与高度。（天府总部商务区区位示意图）而以天府公园为中心，将天府总部商务区分为了天东和天西两部分。其中，天东率先启动，目前建设已成规模，许多地标建筑也已完工，城市天际线基本兑现。而天西的发展相对是滞后的，但是依旧具备长期发展高端居住可能还是天西。这种发展可能，一方面来源于天西的顶层规划：在官方规划中，天西被定位为“人城境业”高度和谐统一的“未来城市新中心”。另一方面来源于天西的开篇高端改善的定调：率先进驻天西的是蔚蓝卡地亚花园城、首开龙湖云著、万科天府锦绣、保利和光屿湖等项目，均为高端改善项目，天西也成为高端人居聚集地。还有一个原因则是天西未来足够宽广的发展空间，从置业的逻辑来讲，未来的想象空间更大于实际兑现，这决定了红利是属于你，还是你的下家甚至下下家。而纵观天西，尚有大片土地待开发，未来想象空间巨大。二在战略上“天西第一大盘”招商时代公园既是核心引擎，更是重要支撑和落笔可以预见的是，未来天西板块南区势必成为天新高端楼市的新热土。从战略地位来讲，招商时代公园可以说是天西未来发展升级的核心引擎。首先，从体量上来看，招商时代公园占地面积约787亩，规模超300万㎡，俨然一座“大城”；（招商时代公园项目意境图）其次，招商时代公园业态丰富且能级高，后市预期强劲。天西不少关键配套，由它参与设计、修建，比如天西最具标示性景观工程——人字绿廊，呈现后将和天东望山廊将共同组成天府新区城市景观中轴；（人字绿廊效果图）396m天际地标，由世界知名设计事务所“全球地标缔造者”——AI建筑公司主创David Malott（大卫）领衔设计，建成后将与中海489一起勾勒出天府新区城市天际线；（“396超塔”项目意境）还有一座180米地标企业公馆，购物中心、候机厅、公园商业街区等。未来，整个招商时代公园将形成一个集复合业态、生态人文、立体交通、智慧城市于一体的核心区。3年时间，让招商时代公园从总部基地的一纸规划变为现在多点发力的巨擘：人字绿廊景观示范区年底亮相；人字绿廊低密度商业街区开建；19号线二期年内通车，衔接双机场；天府招商花园城预计年底开业；396m天际地标有望今年底开工......（人字绿廊低密商业街区意境图）当时代公园的确定性变得越来越明晰，这个网红项目，变得更加具有吸引力。三既占尽「变化幅度」又能看得见「终局高度」招商时代公园的人居价值，迎来发觉期目前，招商时代公园正在销售的是58号地“天澜境”组团。（招商时代公园位置示意图）以当下招商时代公园的确定性来看，58号地“天澜境”组团可以说是难得的既能占尽「变化幅度」，更能看得见「终局高度」的标的。从「变化幅度」来看，招商时代公园58号地“天澜境”组团周边步行范围内，已经拥有了足够优质且足够齐全的生活配套。该组团紧邻主干道益州大道，通过厦门路西段可到天府大道，出行十分方便，距离约350米即是地铁6号线秦皇寺站，公共交通的距离也恰到好处；步行5分钟即可达到约12万㎡的招商花园城购物中心，生活需求一站集齐。（天府招商花园城综合体意境图）从「终局高度」招商时代公园58号地“天澜境”组团南侧一街之隔还规划有一个小学和一个中学的教育用地，将丰富区域内的教育配套；东侧还有大量的商业用地，未来仍有巨大的发展空间；且东侧一宗约143亩住宅用地于今年6月13日上市拍卖，吸引了16家企业参与竞拍，最终被华发竞得，清水限价34000元/㎡，是目前天府新区最高清水限价，这也映证了区域的未来价值；紧挨着华发143亩地块的便是已经签约的多个重磅企业的总部聚集区，其中，环境集团总部已开建。此外，招商时代公园58号地“天澜境”组团更重要的意义在于给了以往囿于面积段过高、预算不足的首改们一次上车的机会。前面提到过，天西板块的住宅产品大多从出生就自带壕改标签。无论是动辄200㎡起的面积段，还是高额的总价门槛，都让不少意向这里的首住首改们望而却步。而这一次招商时代公园在天澜境做了137㎡三房和156㎡四房的户型。也就意味着，在面积和总价可控的条件下，使其成为了板块内少有的400万级楼盘，降低了天西置业门槛，给到更多人机会。写在最后——在当下的时间节点，窗口期越来越短！购房者要做的就是把握好时机，关注更具有长期价值的地方，做成正确的决策。—END—
来自开普勒452b2021-6-18
今日，天府新区+高新区9宗双限地走上拍卖席，9宗地全部成交，最高自持租赁比例59%，创历史新高。（今日9宗出让地块）上午，天府新区可谓火力全开，其中，二、三、四、五号宗地备受开发商青睐，鏖战两小时后，最终永利、天投、人居、德商、龙光笑到最后。值得注意的是，天府新区与高新区土拍呈现两种不同态势，上午5宗地均以高溢价成交，吸金51.53亿，下午高新区除一号宗地外，其余三宗地均以底价成交。1今日上午土拍详情宗地一：天府新区正兴街道10.54亩竞得者：永利成交楼面价：16400元/m²自持租赁住房比例：6%可售商品住房清水最高销售均价：28150元/㎡（TOP1）土地情况：纯住宅，容积率1.99特殊条件：现房+成品房销售，竞得人除配建宗地红线范围内的市政设施用房、规划绿地外，还须代建宗地之外用地面积约9亩、规模不低于12个班的幼儿园（总投资不低于6038元/㎡）。（天府新区10.54亩地块）地块位于中央商务区西板块，也是目前成都集中供地中清水最高限价地。周边新房项目有保利和光屿湖、万科天府锦绣、首开龙湖云著、招商时代公园，均价超3w+，是新兴豪宅板块。中央商务区西板块以教育+生态为主打，周边3450亩天府公园，以及天府七中、天府七小都是项目配套之一，含金量较高。宗地二：天府新区煎茶街道86.55亩竞得者：天投成交楼面价：12600元/m²自持租赁住房比例：37%可售商品住房清水最高销售均价：22550元/㎡土地情况：容积率2.5特殊条件：成品房销售，须代建2宗位于宗地之外的国有建设用地（49亩、47.43亩），修建小学、九年一贯制学校，小学不低于54个班（总投资不低于5841元/㎡），九年一贯制学校设置不低于48个班，其中小学30个班，初中18个班（总投资不低于5841元/㎡）。（天府新区86.55亩地块）宗地三：天府新区59.18亩地块竞得人：人居+德商成交楼面价：12800元/m²自持租赁住房比例：36％可售商品住房清水最高销售均价：22500元/㎡土地性质：住兼商，容积率2.5特殊条件：成品房销售，须代建出让宗地外约61亩国有建设用地，修建九年一贯制学校、市政设施用房，九年一贯制学校设置不低于60个班（其中小学部36个班，中学部24个班，总投资不低于5841元/㎡）。（天府新区59.18亩地块）宗地二和宗地三，均位于兴隆湖西板块，距离地块最近的新房项目，德信弘阳湖畔云璟花园，总价约450万/套起。宗地二和宗地三自持租赁比例较高，且无偿配建较繁琐，一定程度上增加了土地开发成本。所幸，两宗地分别被国企天投、人居+德商拿走，后期呈现水准不用过于担心。两宗地周边尚处于待开发状态，城市界面亟需改善，除了项目自带的配套外，周边兴隆湖、鹿溪河、四川大学华西天府医院等也属于未来区域重要配套。宗地四、五：天府新区63/38亩地块竞得者：龙光成交楼面价：10400元/m²;11700元/m²自持租赁住房比例：45％;36%可售商品住房清水最高销售均价：18550元/㎡;21000元/㎡土地情况：住兼商，容积率2.5特殊条件：四号宗地——须代建宗地之外1宗用地面积约40.32亩的国有建设用地，修建小学、绿地、市政设施用房，小学设置不低于42个班（总投资不低于5841元/㎡）五号宗地——10%的基础自持租赁住房比例（单套建面原则上不超过90㎡）；须代建宗地之外2宗净用地面积分别为11.16亩、25.32亩国有建设用地，11.16亩地块修建修建幼儿园、绿地、市政设施用房，幼儿园设置不低于15个班（总投资不低于6038元/㎡）；25.32亩地块修建小学、市政设施用房，其中小学设置不低于30个班（总投资不低于5841元/㎡）。（天府新区63/38亩地块）四五号宗地属于连襟地块，位于兴隆湖以东板块，相较于二三号宗地，区域配套更成熟，尤其是教育资源，周边2公里范围内，成都天府新区实验幼儿园、天府新区第一小学、天府九中、天府新区三根松学校、天府新区第八幼儿园等环绕。周边楼盘包括龙光天瀛、中铁鹿溪樾府、龙湖天境等。四号宗地报名人数27家，是此次土拍中报名人数最多的，关注度可见一斑。五号宗地同样竞争激烈，报名人数17家，最终两宗地均被龙光以自持租赁45%/36%纷纷斩获。业内预测，接下来两宗地或被打造为龙光天瀛二三期，在如此苛刻的拿地情况下，龙光将如何操盘，才能扭转为盈，值得期待。2今日下午土拍详情宗地一：高新区76亩地块竞得者：鼎际成交楼面价：13500元/m²自持租赁住房比例：59%可售商品住房清水最高销售均价：20200元/㎡土地情况：纯住宅，容积率2.5特殊条件：成品房销售，自带不小于30%计容建面的租赁住房(不低于633套，且单套建面不超过60㎡）（高新区76亩地块）地块位于锦和西二街和锦和路交汇处，与6号线新通大道站直线距离不足800米。项目属于新川核心居住区板块，周边中铁城锦南汇、中建锦澜壹号、融创香璟台、北大资源紫境府、悦蓉东方均在两公里范围内，周边交通便利，除了红星路、天府大道交通主干道直通天府新区，还有双简路，后期将成为双流、高新区、龙泉驿区、东部新区重要枢纽。该宗地报名人数众多，竞争异常激烈，经过近60轮举牌后，由鼎际竞得，这也是高新区今年首个土拍地块。从2017年开始，新川板块身价暴增，真实楼面价已经超过20000元/㎡，区域内目前最高楼面成交价是20700元/㎡，由北京金隅创下，鼎际的成功出圈，为高新区豪宅梯队再添一员猛将。宗地二：高新西区98亩地块竞得者：中骏成交楼面价：5700元/m²自持租赁住房比例：30％可售商品住房清水最高销售均价：13000元/㎡土地情况：住兼商，容积率1.5特殊条件：须在宗地内配建计容总建面30%租赁住房（不低于490套）并配套建设相应比例停车位（30%为起始比例），均须自持；自持租赁住房单套建面不超过60㎡；自持年限为30年，只能用于租赁，单次租赁期限须在1年以上、5年以下，续租期限可低于1年，租赁总期限不得超过10年；租金不得高于成都住房租赁交易服务平台公布的同区域住房市场平均租金水平，按每月或每季度收取，不得提前收取，不得一次性收取3个月以上租金；租赁住房为成品住宅，并配置简单生活家具。（高新西区98亩地块）二号宗地位于高新西区，地块位于康乐大道、静园东路、蜀新大道之间，周围主要为产业园区，城市界面可以想象。由于地块限制苛刻，仅中骏一家报名，最终底价成交。宗地三：高新区40亩地块竞得者：高投成交楼面价：13000元/m²自持租赁住房比例：0%可售商品住房清水最高销售均价：21100元/㎡土地情况：纯住宅，容积率2.5特殊条件：人才公寓（高新区40亩地块）三号宗地位于地铁6号线蒲草塘站附近，虽然属于新川板块，但是距离新川公园较远，离麓山、万安板块仅一站距离。宗地四：高新区23亩地块竞得者： 高投成交楼面价：14500元/m²自持租赁住房比例：0％可售商品住房清水最高销售均价：23000元/㎡土地情况：纯住宅，容积率2特殊条件：人才公寓（高新23亩地块）三、四号宗地皆为人才公寓用地。项目户型范围：60㎡左右为20%、90㎡左右为30%、120㎡左右为30%、其余20%户型由竞得人自行确定，且90㎡以下住房套数占住房总套数比例不低于50%。
来自开普勒452b2020-11-10
▲保利和光屿湖截止目前，保利和光屿湖正在预售登记中，含装修价2.8万元/㎡，细心的购房者可能已经发现，该项目装修申报价只有0.79元/㎡。总价400万起，不到8毛钱的装修，惊不惊喜，意不意外，难道是传说中的“叙利亚风格”？有内味了！！！淡定，情况是这样的，此次保利和光屿湖推出的面积为153-190㎡，房源为6.3m局部挑高跃层产品，房管局批的精装价格是1756元/㎡，实际交房时带基础装修，但最终开发商把这部分作为优惠让利，清水价格其实就是最终实际的成交价格。所以，0.79元的这个精装价格不作参考。问题来了，为什么保利TOP系产品不以豪装交付？猜想一：购买跃层、别墅类住宅，一般多为城市上层阶级，在装修需求上有独到的见解，个性化需求较强，对于设计风格、空间打造各有不同，所以一般都是清水交付。即便豪装交付，很多人还是会选择敲掉重新装修，有钱人的生活就是这么朴实无华。猜想二：成都新房最高均价指导价35000元/㎡，这是谁也迈不过的红线。保利和光屿湖这批次6.3m的跃层房源，如果还是以大平层精装标准打造，不利于溢价，毕竟隔壁万科灯塔项目小高层价格都卖到32000元/㎡。猜想三：2017年10月，成都颁布新政《关于进一步加快推进成都市成品住宅发展的实施意见》明确表示，为了防止二次装修污染，2020年成都新房只能以“成品房”出售。为了达到成品房出售的规定，保利和光屿湖对外报装修价格1756元/㎡，实际相当于买了个简单基装，后期还是只能作为投资出租。在成都，像保利和光屿湖这样的“成品房”项目还有很多，例如位于新川板块的金隅金成府，预售价格同样接近3万元/㎡，装修申报价却仅有1440元/㎡，都是典型的“扮猪吃老虎”系列。保利和金隅两个项目，一个位于中央商务区，一个位于新川，都是今年比较大热的版块。保利和光屿湖于2017年拿地，占地170亩，成交楼面均价9600元/㎡，无偿配建公立小学、人才公寓移交政府。▲保利和光屿湖地块金隅金成府总占地173亩，分为东府（82亩）和西府（91亩），东府以小高层、洋房打造，楼面成交价13000元/㎡，无偿移交面积19%，为目前在售地块。 西府以高端低密别墅、叠拼打造，楼面成交价12600元/㎡+41%无偿移交租赁，该地块拿地更早，真实成交楼面价超过25000元/㎡。▲金隅金成府东府地块从体量上看，保利和金隅旗鼓相当，都属于城市级大盘，我们从价格、户型、配套进行对比，帮助大家更好的认识豪宅。保利和光屿湖，在售153-158㎡挑高跃层，单价约29400-30000元/㎡，总价450万-470万左右。以最小面积153㎡计算，赠送面积35㎡左右，实得面积188㎡，实得单价2.39元/㎡左右。金隅金成府目前仅剩少量123㎡小高层在售，总价350万左右，以及最后一套165㎡挑高跃层，赠送面积高达55㎡，总价520万左右。置业顾问透露，预计今年12月份将开出下批次房源，面积段123-145㎡。同样以金隅金成府在售最大面积165㎡计算，赠送面积55㎡左右，实得面积220㎡，实得单价2.36万元/㎡左右。不难看出，两个项目跃层产品实得单价基本相同，平局。保利和光屿湖奇数层153平方米户型，电梯2T3户，层高30层，6.3米挑高可以隔出来多一个主卧，户型独创三阳台设计，将细分景观、生活、入户进行功能分区，最大客厅阳台约10平米，在采光面和视野上都有一定保证。▲保利和光屿湖153㎡户型图金隅金成府145㎡，1T2户，层高7-10楼洋房，从户型设计来看，除了主卧大小不同，两套户型几乎无差别，严重怀疑出自同一个设计师之手。金隅在梯户比和层高上更纯粹、低密，虽然户型面积更小，但是同样四房双卫，从居住舒适性来看，金隅更胜一筹。▲金隅金成府145㎡户型图李嘉诚还是谁说过，无论投资还是自住，买房就是买未来。新川科技园、中央商务区到底谁更有潜力谁也说不好，可以肯定的是，在3万元当道的今天，这两个版块均长期看涨。事实上，新川版块从2017年开始，“真实楼面成交价”就已经突破两万大关，而成都目前最高楼面成交价20700元/㎡，也是出自新川版块。金隅金成府刚好位于高新区新川版块核心区，整个区域由四川省与新加坡合力打造，以新加坡的“花园城市”为蓝本，项目距离在建地铁6号线观东站直线距离仅300余米，1公里就是成都首个TOD项目陆肖站，周围中学、小学、幼儿园全学龄优质教育资源环伺。保利和光屿湖所处的中央商务区，天府公园西版块，也是汇聚万千宠爱于一身，区域交通、教育、医疗配套都是顶配，项目周边地铁1、6、18、19号线均有辐射，现已经建设有天府七小、天府七中等优质名校。保利和光屿湖最大的卖点就是临湖跃层，项目自建的2.4万方光屿湖，周边麓湖生态城湖区，以及3450亩天府中央公园，光窗外的风景都价值一个亿。不吹不黑，冲着中央商务区未来的城市界面，这一局站保利和光屿湖。结语：1、成品房时代，未来会有更多“简装豪宅”出现，“迫不得已”装一下，还不如卖清水。2、金隅是准现房，预计明年年底交房，保利是收官之作，卖一套少一套，两个项目各有所长，根据自己购房资格、预算、需求上车，都不亏。3、2020年成都深改大军里，涌现出不少3w+高价盘，尤其是天府新区、高新区、锦江区，总价更高，意味着风险更大，远离高杠杆，坚持“房住不炒”。—END—图：1573｜网络编辑：1573
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