来自开普勒452b2023-4-21
命运多舛的璞誉迎来了决定命运的关键时刻。最新消息显示，璞誉的开发商成都天际置业有限责任公司（以下简称天际公司）于日前被申请破产重整。4月4日，武侯区人民法院裁定受理天际公司破产重整一案。璞誉位于武侯新城，曾是成都楼市的“网红项目”。项目所在地块占地面积约173.8亩，分为住宅和商用地154.8亩，以及商业用地19亩两块宗地。其中住宅和商服地块用于修建“当代璞誉小区”，商业地块用于修建“当代钛公馆”。璞誉住宅分为五个批次修建，目前，住宅项目一、二批次已交房，尚未办理分户产权，三、四、五批次及商业项目大部分已销售，主体基本完工，装修、公区等工程尚未完工。璞誉一批次去年，因为武汉当代“爆雷”，璞誉受到牵连。但在各方努力之下，璞誉的一系列积极动作一度让外界认为项目已经重回正轨。2022年7月，璞誉与当代集团进行股权隔离，将大股东当代地产持有的中德颐年公司股权变更至陕西省国际信托股份有限公司进行托管。2022年9月，璞誉高调宣布入选成都首批“保交楼”支持名单，并获得“保交楼”专项基金。2022年12月，璞誉住宅二批次在延期一年后迎来交付。当时流传出的交付实景图，称得上“惊艳”。璞誉二批次武侯区人民法院在裁定书中披露了璞誉的现状：经各方提供资料及各方听证陈述显示：天际公司受武汉当代科技产业集团股份有限公司资金链断裂和抵押权人资金管控影响，流动资金严重不足，于2022 年9 月取得中央专项纾困资金驰援，案涉项目部分复工，但施工进展缓慢，目前已停工。据天际公司测算：项目续建所需资金约 8.58 亿元，现有监管共管及纾困资金约3.06 亿元，在途资金约 3.67 亿元，续建后剩余货值约 14.07 亿元。进入重整程序的的主要目的，是为了重新盘活项目。据了解，破产重整并非破产清算，其关键词在于重整。破产重整的企业，企业法人资格不注销，继续存续，通过对债务人企业实施债务、资产、业务、股权、管理等全方位的重组，找准企业出问题的原因并提出解决方案，化解公司债务负担，实现对企业的挽救和重生。据四川乐居观察，近年来成都已经有多个烂尾项目在通过破产重整引进新的投资方后，成功复活。最近的案例，是位于金融城的烂尾楼领悦国际中心，以及郫都区被国资接盘的美联墅项目。法院也认为，根据现有资料及听证情况，天际公司现有可释放资金2 亿余元，结合案涉项目地理优势、既有品牌效应和目前房地产市场回暖行情，全面复工后在途资金3亿余元和剩余房源销售回款可陆续投入建设，项目全面续建具有较高可行性；通过项目续建，能够实现天际公司主要资产价值的显著提升和众多购房者的交房*河蟹*，也有助于提升相较于破产清算条件下的债权清偿率。按照常规程序，重整开启后，接下来天际公司将进行投资人招募等流程，如果成功招募到投资人，项目复活的概率将大大提升。后续进展，我们也将持续关注。
来自开普勒452b2021-5-8
昨日，规划局发布了来自成都正芑泰置业有限公司的项目建筑工程规划许可证。该项目系2020年12月29日，正荣以“15400元/㎡楼面价+1%无偿移交”摘得的武侯新城约44亩纯住宅地块。根据土地出让要求，该地块明确了成品住宅比例为0%，并限定可售商品住房清水最高销售均价为23500元/㎡。＊请横屏查看正荣地块位置及周边配套＊正荣项目位于武侯新城机投桥片区，西侧毗邻西樾锦城，北侧毗邻三聚亿地块，南侧对过为武侯区人民政府政务服务中心，距离地铁17号线与9号线换乘站机投桥站及17号线白佛桥均约1.1km。周边有包括武青西一路小学(在建)与武青西二路幼儿园(在建)、武青中学(建设中)、成都市第二十二幼儿园等教育资源。龙湖金楠天街、吾悦广场(武侯店)等大型商业配套在项目2km左右。周边新房价格方面，片区在售的项目较多，叠拼项目保利西堂里院均价2.77万/㎡，西樾锦宸住宅售罄，目前在售别墅均价2.4万/㎡，中南华宇君启均价2.55万/㎡，人居柏荟城(人才公寓)清水均价1.8万/㎡……区域内二手房年限较长，参考均价在1.4万/㎡左右，较新的如2014年建成的蓝光金双楠项目，参考二手房均价约2万/㎡。项目规划正荣地块占地约44亩，容积率2.0，整体建筑密度不到20%，绿地率约35%。由12栋9—16F板式小高层围合加点状布局而成，整个项目无日照不足的住宅公寓。（正荣项目总平规划）五大中庭及7个小边庭均匀分布在建筑四周。其中，最大中庭偏长条形，其东西向尺度有约90米，南北向尺度有约38米。其余4个中庭，南北向尺度在约60-70米左右。可见，在项目的景观打造上，尽可能的扩大各户型的内庭视野是设计主逻辑。因航线原因，武侯新城多数为小高层建筑，15F以上楼层建筑为少数，较高楼层的外向视野优势明显。1＃、2＃、7＃、9＃楼四周无太多遮挡，视线范围较广，7＃、9＃楼占据楼高优势，12F以上户型视野开阔。2＃与9＃楼为项目唯二的独栋独单元楼栋，户型可实现270度的采光面，中庭景观尽收眼底，或诞生项目未来最贵户型。项目规划总户数预计440户(需无偿移交的7套统筹住房分布于12＃楼3-9F)，整体居住密度较小，人均绿地面积达到约23.4㎡，车位比约1:1.8。单从数据来看，颇具改善品质。项目整体呈南-北向(非正)，除西、东两侧4栋楼外，其余均为南北向。东、西临支路侧，有宽约10米及15米的规划绿地(含沟渠)，可隔绝部分灰尘及噪音。从总图规划来看，正荣项目户型视野占优，开阔的楼间距及全系小高层凸显改善品质，后期的园林景观打造或也是其一大“杀手锏”。区域项目所在的机投桥，位于武侯新城北，这里相较武侯新城南部而言，城市界面稍显破旧，道路交通也未完全成型。武侯新城北老旧的城市界面曾劝退了很多改善置业者，先前纯叠墅保利西堂里院、袖珍盘中南华宇君启等项目的“滞销”便有此原因。但发展本就是一个动态的过程，武侯新城北部片区的道路、地铁、教育等配套建设都在同步进行。进驻的房企也越来越多，区域发展将逐渐明朗。（武侯新城轨道交通规划）就在正荣拿地当日，德商、三聚亿也同时入驻武侯新城。其中，德商53亩纯住地距离正荣地块约400米，成交楼面价15100元/㎡，配建并无偿移交住宅比例2%，容积率2.0。该地块也明确了成品住宅比例为0%，限定了可售商品住房清水最高销售均价为23300元/㎡。目前，该项目将与石榴合作开发。根据总图规划，项目采取高低配，由高层住宅及叠拼组团构成，建筑密度约20%，绿地率30%，同样剑指高端。（德商地块总平规划）三聚亿32亩纯住地与正荣地块连襟，15100元/㎡楼面价+2%无偿移交，限定可售商品住房清水最高销售均价23500元/㎡，成品住宅比例为0%。此外，就在今年1月6日，武侯新城又迎一匹黑马——绿城，当日，一宗约55亩纯住地被绿城以“15400元/㎡＋8%无偿移交”的代价收入囊中，成品住宅面积比例同为0%，但不同于以上三个地块，该地块并未设置清水限价。而后不到两周，在武侯与青羊的交界处，鼎仁拿下距离地铁9号线培风站约300米处约13亩纯住地，该地块容积率仅1.5，成交楼面地价14000元/㎡，无特殊配建要求。如今，武侯新城北部的改善之势已起，大批品牌房企的入驻，将逐步革新区域破旧的城市界面。在武侯新城南部，由武侯金茂府、天宸原著、中粮瑞府、当代璞誉、西樾锦宸等项目组成的小型高端板块的崛起仅用了三年多的时间。借鉴区域先前的发展经验，武侯新城北部的区域兑现说不定会更快一步。2021，“一场好戏”即将在武侯新城上演。
来自开普勒452b2020-12-3
今日，锦江两宗起拍价均为16800元/㎡的纯住宅地块走向拍卖席，这是目前成都土拍最高起拍楼面价。（宗地位置示意）宗地一占地约19.91，位于近两年未有住宅地块供应的东湖片区，临近中港CC PARK；宗地二占地约55.96亩，位于三圣乡，紧挨11月26日由锦江国资局以18100元/㎡+23%无偿移交摘得的109亩纯住地。最终，宗地一被56号中港以19300元/㎡+7%无偿移交摘得；宗地二被华发&锦江统建以19300元/㎡+23%无偿移交摘得。今年高地价土地层出不穷。可以预见，明年这些项目的入市单价很大可能突破4万＋，主城住宅3万＋的单价不再稀奇。1明年市场主旋律：豪宅截至目前，明面上的最高成交楼面地价，是今年7月2日渝太以20700元/㎡摘得的新川42亩纯住地。但是，实际成交楼面地价需扣除配建、自持商业等来计算。譬如，11月26日成交的三圣乡109亩纯住地，扣除23%无偿移交比例后，实际楼面价已超23000元/㎡；今日成交的三圣乡地块，扣除23%无偿移交比例及代建绿地和道路，实际楼面价已超25000元/㎡。下图所示，是2020年成都16000元/㎡以上楼面地价的土地汇总（据不完全统计），它们中大多有高移交或高自持比例。（成都部分高地价地块统计）地价决定房价。豪宅争相入市将成为明年的市场主旋律。高单价项目，对房企的操盘能力形成严峻考验，面积段及产品形态的设计，稍不慎就会影响项目去化。2高单价项目并不难卖值得注意的是，高单价与高去化并不是反比关系。以万华在重庆开发的新项目麓悦江城为例。建面约180-260㎡，3万/㎡左右的单价（最高单价约5万＋），取得了首开售罄的成绩。（麓悦江城实景）要知道，在重庆主城，单价2万＋都属于房价第一梯队，麓悦江城所在的位置离解放碑33公里，相当于成都三圈层。远高于重庆主城的单价，远离主城，并不阻碍麓悦江城的高去化实力。追溯到2016年5月28日，蔚蓝卡地亚花园城首开，140-350㎡户型段，均价约10250元/㎡，首开当日去化率达到约83%。（花园城蔚蓝阁B区实景）当时天府新区均价还不到5000元/㎡，项目所处的板块还不叫天府中央商务区，各项配套都还在萌芽期，所以彼时媒体称之为销售奇迹。这样的传奇，最近发生在万科天府锦绣。总价550万－820万，首开290套房源目前仅剩个位数。以上豪宅的“叫好又叫座”，恰好体现了高端市场的两个极端。其一，高单价产品并不会将客户拒之门外；其二，远离主城的豪宅也会赢得青睐。产品力在手，还怕销量？3未来待入市高价项目的精髓目前，许多待入市高价地块已获建筑规划许可。未来，面对这些占据明年豪宅半壁江山的项目，成都高端置业者将如何抉择？是否各具特色？我们先从他们的总图规划中窥探一二。成都建信新川地块（24亩）成交楼面价：19500元/㎡+4%无偿移交（成都建信项目位置）项目由6栋15F/-2F小高层组成，全南北朝向，均为独栋独单元，无公寓户型。（成都建信项目总图规划）楼栋间最大退距约41米，而每栋楼的总高约53.8米，楼栋视野范围较广。2＃、6＃楼的中庭视野最佳，或是未来楼王所在。在新川项目中，常见叠拼＋高层的产品形态，这样“复制粘贴式”的小高层布局，很少见。除7＃楼首层约131㎡的物业用房，其余楼栋首层均全架空（总架空面积约1973㎡），这一特点也是目前豪宅项目所形成的默契。比如金茂府、德商锦江天玺等项目，将首层架空打造成业主泛会所，包含各种主题功能空间。许多“轻奢”项目，如当代璞誉、绿城诚园、中南君启等，也在尝试将架空层会所化。在园林设计方面，项目在北侧中庭设计了下沉庭院，两个大中庭景观将成为项目卖点之一。此外，地铁1号线广都站，在项目北、西两侧均有出入口，妥妥的地铁物业。既想在城南置业，又想配套成熟，那么建信项目是个不错的考虑对象。华发D11地块（31.5亩，要求现房销售）成交楼面价：19800元/㎡+2%无偿移交（华发D11项目位置）项目毗邻新希望D10，所以大家将它叫做“D11地块”。作为反馈，它亲切的向新希望D10比了一个“V”。项目共打造6栋高层，16F-30F，整体北低南高，构建出层层叠高的城市天界限。项目建筑密度仅10.5%，没有公寓户型。首层均架空，架空面积约1188㎡。（华发D11项目总图规划）与D11相似的U型布局，出现在德商新希望锦麟天玺项目上。相较传统的围合布局而言，D11这样布局可以让户型视线向小区外伸展，某些户型的观景面可以更大化，几乎每个户型都有朝南开间。从总图规划可见，项目的绿地率高达35%，景观园林拥有优美的弧形线条，还有屋顶玻璃天窗、玻璃天桥等细节，均透露着未来园林将是项目一大特色。项目与青云阙相同，也为现房销售。据悉，青云阙首开170套，总价643万，目前仅剩几套底跃。成都首个现房销售楼盘已取佳绩，这样的背景下，D11项目更是值得期待了。华宇新川地块（32.2亩）成交楼面价：17000元/㎡+5%无偿移交（华宇项目位置）这又是一个大围合布局项目，由7栋12-17F小高层组成，其中2＃、3＃、4＃楼为独栋独单元。项目共包含10套公寓户型，全部位于东西向的7＃楼二单元（1-10F）。下沉庭院设计也出现在大中庭景观中。（华宇项目总图规划）一直以来，高端客户对新川提不起兴趣，因为这个板块的产品力真的太弱了，价格却是位列成都前茅。可以预见，2021年，这样的局势将会转变，新川将迎来高端住宅全面爆发的一年。高端置业者可以多多关注这个片区。而华宇地块，可以说位于今年新川出让土地地价的低位，暂且不论项目产品力，光论价格，它在城南高端项目普遍3万＋的环境下，会存在一定性价比。金雁金沙地块（17.4亩）成交楼面价：18512元/㎡+自持2%租赁住房项目推广名：锦绣金沙（金雁项目位置）金雁项目很修长，6栋住宅组成两个“反向C”。项目挨着三环，虽然有约60米的景观带作缓解，但不可避免灰尘及噪音问题，所以阳台统一做了封窗处理，公建化的建筑立面设计由此诞生。（金雁项目总图规划）古铜色、米黄色是项目建筑主色调，金属隔栅是建筑细节，铝板与石材的用材是现在豪宅外立面的标配。豪宅都偏爱公建化立面设计，尤其是大面积的玻璃幕墙，顶级豪宅香港天玺、深圳湾壹号，再到成都德商迎晖天玺、新希望D10等。现代化的公建化外立面所带来的视觉冲击，是一般建筑无法比拟的。这也将成为金雁项目的最大亮点之一。融侨茶店子地块（40.4亩）成交楼面价：18000元/㎡+3%无偿移交（融侨项目位置）（融侨项目总图规划）项目规划了8栋22-31F高层，围合式布局，南低北高，均为独栋独单元，建筑密度仅13.47%。不少项目采用高层围合布局会牺牲项目采光，但融侨茶店子项目没有公寓户型，均满足规定的日照要求。北京天恒新川地块（69.2亩）成交楼面价：17100元/㎡（天恒项目位置）（天恒项目总图规划）项目规划了7栋24-26F高层住宅，以及12栋别墅。较佳的楼栋退距尺度，以及高层楼栋的合理布局，使得即便是低楼层户型，也不用担心视线遮挡问题，拥有很好的景观视野。此外，大中庭景观也是其亮点。综合以上几个高端项目，我们观察到，大围合、低建筑密度、公建化立面、大中庭、下沉庭院、零公寓户型、纯南北板楼、大采光面、架空层等关键词。这些关键词或将成为未来高端项目的必需品，一个理想的豪宅会是它们的“最大公约数”。4后疫情时代，豪宅项目的全新思考并不是所有的富人都是“暴发户”，面对住宅这种差异化较大且高额的商品，“价值”会被反复拿捏。小到梯户比、智能家居，大到工艺、建筑立面、园林景观、物业服务、品牌实力等，各要素构成了高端产品的综合竞争力。有时候，也许就是看似不经意的某个细节，不小心触碰到购房者的“G点”，便会吸引他心甘情愿的前来“抢绣球”。比如：金茂府的风雨连廊，锦江天玺的“女王玄关”，麓湖的湖，花园城的新加坡式度假园林，凤起蘭庭的超现代化玻璃幕墙，天府锦绣的劳芬浴缸，新力曦月的无接触入户……（武侯金茂府实景）（麓湖实景）2021年的楼市主调将是高改。同样的总价位，就要看各家的段位了。项目的操盘重心必须过渡到产品本身，打造全方位贴合生活场景的居所。后疫情时代，人们对产品有着全新的认识，更加注重品质感以及居家细节。在深控中的市场氛围下，不缺住房的高端置业者，将会更加理性的用好那张稀缺房票。—END—图：未然｜网络编辑：未然©本文版权归“房猫找房订阅号”所有
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