房大宝

来自开普勒452b2020-3-26

昨天，一则重磅好消息刚传来！国务院印发《中国（山东）、（江苏）、（广西）、（河北）、（云南）、（黑龙江）自由贸易试验区总体方案》河北自贸区正定片区来了！什么是自贸区，啊，头大！它对房价有木有影响呢？我还是坚持我昨天的观点（文章底部见）。咱们先通过一则图解，来快速理解到底什么是自贸区。你可能会觉得：啊！原来这么简单！请注意！各位跃跃欲试摩拳擦掌准备冲过去买房和投资的同学，先别急着狂欢和盲从。 从其他城市的情况来看，自贸区对土地价值影响不大。 对房价也一样。 我说完了，可以拍砖了。

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来自开普勒452b2020-3-26

万科、融创、远洋、龙湖、旭辉、金地、中海、雅居乐……近两年，TOP房企扎堆进驻石家庄攻城略地。曾经安逸的石家庄房地产市场，成为了“大鳄们”驰骋的热土。来自河南的永威置业，却是其中特别的一个。虽然名气没有TOP20那么响亮，甚至不少庄里人还感到陌生，但其偏执狂的标签着实吸睛。永威之所以被称为“偏执狂”，源自对于产品细节的打造追求极致，近乎偏执。 在河南郑州，永威就是bug一样的存在。在千万郑州市民中，没听过永威三宝的绝对不多。“建材、景观、物业好”，就是郑州房地产市场以及媒体公认的“三宝”。这“三宝”的背后，就是永威近乎偏执的精细化。别人干不好的，就自己上！为了保证园林景观品质，永威自建苗木生长培育基地，种植珍稀植株上千种，全冠移植；外采建材无法满足自身对品质要求，永威自建门窗基地生产高标准建材；永威的项目交付后，不但建筑品质、景观营造超越期待，而且物业服务体验更令人称道，即便交付10年的小区历久弥新。▲ 永威·东棠交付6年后的实景图二手房价格，是对一个小区品质最客观的评价。加持了“三宝”的永威二手房，溢价空间均大大高于周边小区。▲ 8月份贝壳二手房房价地图永威内部一直都恪守着这样一个信条：“成本遇见精细化，成本让路；速度遇到精细化，速度让路；一切问题遇到精细化，都要让路。”在这个追求高周转的时代，永威就像一位“最后的骑士”。▲ “细节控”永威正是对精细化的偏执，永威错过了追求规模的最好阶段，但却赢得了更多业主的认可，被称为郑州版绿城。2018年底，永威森林花语地下车库走红，吸引了万科、碧桂园、建业、康桥、蓝光等全国130多家同行参观。永威以自己擅长的产品打造方式，影响着整个行业的审美以及发展方向。这更让我们期待，当“偏执”的永威遇上“成长”的国际庄，将撞出怎样的火花？ 永威在石首子，落在位于市区东南的栾城装备制造产业园区。去年11月底，永威以38555万元一举竞得[2018]026-027号、029号三宗地块约150亩，抢先进驻东南产业新城，开发建设永威枫林上院项目。今年上半年栾城区土地市场迎来爆发，多宗地块出现溢价成交。装备制造产业园区的表现尤其抢眼，融创、万科、碧桂园等全国性房企接连成功拿地。特别是[2019]015-018号地，先后经历了68轮、47轮、40轮、59轮竞拍，才分别由万科、碧桂园以及河北国控斩获，房企急于拿地的心态可见一斑。不过短短半年，这个曾被当地人视为“蛮荒之地”的板块，成了一线房企布局厮杀的主战场。截至目前，已经有包括永威在内6家品牌房企进驻。凭借与栾城北部片区发展无缝衔接的区位优势，这个板块将成为承接主城特别是东南区域刚需外溢的主力之一。与去年以来持续高光的南二环东延板块相比，每平米超过2000元的价差，将成为其抢夺刚需的一大优势。总价控制在百万以内，首付低至20万区间，将成为区域新入市项目的价格杀手锏。再有就是，以永威为代表的品牌房企对产品精细化的偏执追求。在永威的悉心雕琢下，刚需盘的品质丝毫不输于改善盘。永威枫林上院分两期开发，一期规划了15栋住宅，其中10栋小高层，5栋洋房。建筑风格摒弃市场上惯用多年的欧式、北美和artdeco风格，遵循现代简约的设计手法，以白、高级灰为搭配的几何线条划分，构建都会城市美学建筑。▲ 永威枫林上院立面效果图立面采用仿石材涂料+石材底座+铝格栅装饰，兼具时尚及耐久性。值得一提的是，外墙涂料永威将采用长期合作的德国品牌STO，虽然成本昂贵，但是具备10年如新的品质。永威在郑州的多个小区历久弥新，采用的都是这个价高质优的品牌。 最值得一提的是，永威把在郑州圈粉无数的网红车库带到了石家庄。在枫林上院，永威将打造在国际庄独树一帜的精装车库，为业主带来最美回家路。也许有人会问，我们为什么要这么关注车库呢？地库好比一面镜子，能快速折射出一个项目的品质。如果说售楼部样板区是一个项目的面子，那么车库就是一个项目的里子。枫林上院的地下车库将沿用永威的平顶无梁风格，使地库更加宽敞。所谓平顶无梁，就是没有常规地库上的横梁。好处是可提高整体层高和视觉效果，但是非常考验施工技术。枫林上院的地下车库将远超地库常规净高。此外，车库的所有管线排布进行了优化设计。▲ 永威·东棠地下车库车库地面全部采用金刚砂耐磨地面，耐腐蚀耐老化，呈现效果平整光洁，寿命达普通地坪的数十倍。地库坡道口等车行频繁的区域地面均采用70mm厚小块石材，不易松动翘边。全石材坡道，耐重压耐磨损，确保业主行车安全，并让这些易耗品与建筑同寿命。▲ 永威·南樾实景图还有精装地下大堂，更是永威的常规配置，与地上大堂相同装修标准。当业主进入大堂时，迎接他们的是开阔明亮的落地窗式的大堂隔断，以及泛着温暖灯光的入户门厅。景观，同样是永威引以为傲的“三宝”之一。永威枫林上院采取了“一轴三入画，六观十二园”的设计手法，营造永威精细生活观。▲ 永威枫林上院景观绿化效果图超大水景+超长社区景观中轴线+五分钟户间客厅，集休闲交流、娱乐、会客于一体，享受生活慢时光。乐活跑道+人性智能化系统+全龄化复合型运动场地，满足全龄活动需求。永威同样把大量的魔鬼细节注入到枫林上院的景观营造。比如：和郑州永威项目一样，不锈钢防滑钉、栏杆扶手等日常业主经常接触到的位置均大量使用不锈钢材质。不锈钢材质具有耐久、美观大方等优点，成为永威社区景观的一大代表性元素，同时也体现着永威对于美、品质的追求。▲ 永威·东棠实景图项目石材均要求为足厚石材，严格按照图纸要求厚度加工，石材到场后均由现场工程师检查，符合标准方可接收。▲ 永威·东棠实景图永威还有一个独门武器，就是专为小区配套的物资储备仓库。这个仓库可不一般，储备了小区大大小小的易耗损公共物料。大到防火门，小到一块地砖，一个门把手，一个螺丝钉，都有相应的原件储备。就是为了防备日后小区的公共耗材出现损耗，能够及时用原件替换。 所以，郑州永威交付10年的小区，依然像新的一样。这就是永威二手房永远比周边项目高溢价的秘密。

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来自开普勒452b2020-3-26

石家庄调研最后一天，我们来到了正定。实话实说，前三天的调研，石家庄没有给到我们任何惊喜。这个堂堂河北省会，无论从城建面貌，产业结构，居民收入，城市规划等各方面，都让人感到隐隐的失望。当然，河北是个特殊的省份，石家庄是个特殊的省会，北京，天津离得太近，环京的很多区域河北说了不算，近两年又横空出世雄安新区，石家庄最后走上这条中庸之道，本在情理之中。好在，此行的最后一天，正定给了我们惊喜。石家庄，众所周知是火车拉来的城市，只有一百余年的历史，成为省会的时间更短，缺乏足够的历史和文化底蕴。正定则不同，是一座北方少有的千年古城，历史文化和遗迹都保留的很好，还是著名的子龙故里。▼一进入正定县城，是这样式儿滴。▼连加油站都加了个古色古香的中式盖子。进入县城之后，发现正定县的规划和城貌比石家庄其他郊县要好出不少，道路规整，市容整洁，行人和车辆也比其他郊县要多，看起来精气神儿都要足一些，让人不禁对这次正定之行心生期待。驶入正定打造的历史文化街，更是令人倍生好感，道路两边一水儿的古建筑群，还有重建的古城楼，正定显然是在打造历史文化名城这张城市名片。正定古城游览景点众多，有子龙广场、荣国府、隆兴寺、广惠寺、临济寺等，还有多座古塔。政府很重视对正定古城的文化保护，不仅表现在对古文物的保护、修缮和复建，对古城内的房地产管控也十分严格。为保护古城风貌，2010年以后，正定老县城内严控住宅批地，新批住宅地块基本都在正定老县城周边，2017年，县城内少有出让了两块住宅用地，一块由天山发展拍得，一块由石家庄知名的润江集团拍得。由于正定新盘稀缺，县城内的刚需和改善一般都选择老房或者2010年前的次新，目前正定县城二手房价普遍在13000-16000之间。正定自身没有什么支柱产业，正定国际小商品市场算是近年来一项大手笔投资，名头很大，希望比肩义乌，打造成华北重要的现代化批发市场。可惜一无交通便利，二无原材料产地加工优势，三无消费人群的正定，这个名头很大的小商品市场最终也是雷声大，雨点小，目前只是惨淡经营，商铺空置率很高。正定花大力气定位打造历史文化名城，自然也有走旅游兴县的意图。然而，正定千年古城的知名度却只限定于省内，出了河北省，正定知名度并不高，旅游对GDP的拉动十分有限。而另一方面，旅游也绝不是拉动地方经济的第一生产力，国内著名的旅游城市，比如桂林、丽江、泰安等，都没能靠著名的旅游资源成为经济强市，反而带来了各种经济乱象。我们到达的正定历史文化街，第一感觉十分惊艳，两边古色古香的建筑群，一楼都是各色门店。等到中午我们准备找一家特色小店吃饭时才发现，大部分门店都已关门停业，开门营业的也是门庭冷落。好不容易找到一家在营业的小饭馆，主营正定名小吃牛肉烧麦，进去之后发现空有古色古香的门脸，里面的卫生和服务实在不敢恭维，破旧的桌子板凳，脏兮兮的碗碟，和街边小吃店有一拼。腥膻的羊汤端上来，我们问老板能不能加点香菜，老板斜了一眼说，香菜已经四十块一斤了，吃不起，加点韭菜吧！哦，原来韭菜的梗在这里。吃完这顿烧麦羊汤之后，我们对正定的期望值开始下调。硬件和软件不匹配，搭起了漂亮的戏台子，却没有足够的实力唱一出好戏，是我们对正定的第二印象。说起正定，正定新城是绝对绕不过去的。正定新城的规划始于2009年，当时，河北省政府提出要把石家庄打造成为500万人口的特大城市，这样一个宏伟的目标，石家庄市狭小的城区显然无法承载。当时各大城市的新城建设都如火如荼，郑州的郑东新区已经初成气候，石家庄自然也不甘人后，新城规划箭在弦上。当时新城的规划位置煞费苦心，最后决意落子正定，是因为石家庄一直抱憾新兴城市缺少历史渊源，正定则拥有丰厚的历史文化底蕴。缺少自然河湖水系也是困扰石家庄发展的一大因素，正定滨临滹沱河，生态环境良好。因此，把新区设在正定，正定的地位得到提升，石家庄解决了没有历史底蕴和缺水的硬伤，可谓双赢。正定新区规划确立之后，09年底到10年初的宣传铺天盖地，当时宣传，市政府搬迁，商业中心搬迁，学校搬迁，石家庄的优质资源统统搬迁，三年初具规模，五年基本成形，十年成为新石家庄，让滹沱河成为石家庄的内河。结果，粮草未动，房价先行，2010年，一草一木未动的正定，房价已从四千多涨到了七千多。2009年到今天，已经九年过去了，宣传中的石家庄新中心并没有出现，到现在连市政府都没有搬迁。新城进展缓慢，原因是多方面的。首先是选址问题，正定新区定在了正定老城的东侧，与石家庄传统市区直线距离10公里以上，实际从主城区到正定新区需绕行，行程大约15-20公里，主城和新城之间有大片的未开发断裂带。这个距离对于北京人来说不算什么，但对习惯住在城四区的石家庄人来说，就是一段非常不近的距离了，大片的未开发地带对新城和老城造成了天然阻隔。其次，为了突破二环的限制，石家庄多年前就规划了高新区，九十年代初高新区就开始建设，经过二十年发展已初具规模，形成了行政、商业、产业和住宅区。高新区和东二环无缝链接，交通便利，石家庄人显然对高新区的区位接受度更高。高新区定位于工业和科技，正定新区定位于文化、会展、教育和高新产业，双方定位虽有差异，但对于资源的争夺必然存在竞争关系，而高新区有区位和先发优势。第三就是石家庄自身的财力支撑，新区最初规划是三年投入223亿。2009年石家庄的GDP总产值为3110亿，一个规模宏大的新区三年200亿的投资无疑杯水车薪，浦东新区、滨海新区都是靠国家投资支持建设，正定新区如果单靠石家庄的政府投入，再加上多方的资金分流，钱紧是必然的。就在正定新区多方寻求国家支持的时候，2017年雄安新区横空出世，两个新区相距不过182公里，一个是石家庄新城，一个却是千年大计，规划、投入和预期都是云泥之别，距离又如此之近，正定新区瞬间尴尬。最后，正定新区只能是石家庄的正定新区，只能靠石家庄去倾全力打造了。正定新区虽然规划高远，起步维艰，但好在石家庄政府没有放弃，斥并不富裕的家底努力打造。历经八年的正定新区虽然进展不快，但我们去调研时已经初具雏形。新城有先天的规划优势，道路宽阔平整，四通八达，绿化、水系、公园一应俱全。尤其令我们印象深刻的是气势恢宏的市政大楼，既高调又张扬。 正定新区目前基本建成的有市政大楼、燕赵都市报大楼、检疫局办公楼、河北出版传媒大厦等，正在推进的项目有市图书馆、体育馆、规划馆、展览馆等功能性场馆。行走在正定新城，虽然道路规划良好，绿化也不错，但目之所及，仍是大片的未开发区域，零星看到已建成和正在建设的项目，要想达到规划图中的效果，填满这个占地一百多平方公里的新城，究竟需要多少资金，简直难以想象。一座新城的成功建设，需要天时地利人和的多方配合。资金是首当其冲的，一座新城能吃掉的资金数量惊人，单指靠政府无止境投入是不现实的。政府前期负责规划新城，打造基建，开发商配合建设住宅和部分商场、学校、幼儿园等配套，同步进行招商引资。新城初具规模后，打造良好的居住环境和就业机会，吸引大量人群入住，最后形成良性的内循环。建设新城方面，开发商作用重大，首先拍地提供了大量新城建设资金，而开发商建设住宅楼的同时，普遍要配套建设一部分道路，桥梁、商业和学校，帮政府分担了城建压力。正定新城的高规划高定位，放在楼市躁热的16、17年，必然会成为炒房客的乐园。石家庄城五区限售五年，但对不限购的正定新城，拍地的同时加上了十年的限售，专打投资客的预期。同时，由于限价，正定新城的新盘，金科博翠园和金辉优步大道对外统一销售价都是13800。但开发商同步捆绑了四十多万的车位，折算下来每平米实际在17000左右。即使捆绑之后的价格，对于新城的规划和预期，我认为也是不算高的，毕竟17000在老城区只能买到老破小。然而，不限购的正定新区新盘销售却十分冷清。究其原因，无非几点，一是十年限售的紧箍咒，二是整体楼市风向已变，三是人们对正定新区未来的信心并不很足。正定新区未来能否成功?在此我不敢妄下断言。石家庄政府推进新区建设的决心和力度是有的，资金投入也在尽量倾斜，新区的规格和定位都很高，远非老城区可比，现在规划已有了雏形，也有不少开发商盯上了这块宝地，这些都是优势。但同时，正定新区生不逢时，进展缓慢，已错过了城市化进程的最佳红利期，亲妈石家庄的财力又捉襟见肘，能给到的支持实在有限，本想靠着土地财政获得部分建设资金，但偏偏限价又限售，现在又到了楼市下行期。优劣势相比，正负几乎抵消。因此，我对正定新区的基本判断是，开弓没有回头箭，已经耗费了巨大财力物力的新区建设不会停，但注定会是一个漫长的过程。过去八年，新区建设走走停停，未来也一样是分阶段的，资金充裕时上马一些项目，资金不足时暂时蛰伏。正定新区需要耐心等待，等待下一个地产和国运红利周期的来临，以及石家庄能否获得新的发展机遇。另一方面，正定新区虽然起点和定位都很高，但从现实的角度来看，放低对新城未来的期望值才更明智。虽然正定新区任重道远，但是从更长远的时间纬度来看，石家庄的城市中心外移却几乎是必然，至于会是高新区还是正定新区承接更多利好，还需要时间来验证。最后肯定有人会问，正定新区的房子是否值得投资?我认为，如果你是石家庄本地人，对新区未来充满了希冀和向往，又有足够的耐心愿意等待，十年限售就不算什么，说白了，十年限售反而是对购房者的一种保护，至少可以锁定新区价格不降。如果你是外地投资客，建议还是找找其他投资机会吧。至于新区的未来，我们还需要等待下一个十年。

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来自开普勒452b2020-3-26

本周开始，房地产行业也终于陆续复工了。这是今天早上跟一个地产人聊天时，我突然冒出来的一个结论。“高老师，我们正式复工啦，”这个朋友一大早微信留言说，“今年的项目难度有点大。求助啊。”为啥？项目在二环外？是。价格比去年贵？是呢，老板让我们涨价呢，幅度还不小。要不然得亏本卖啊。产品跟之前二环里的楼盘有变化吗？面积更大了，都是200多平米的大户型。……所以，请你给我们出出主意，怎么破？——坏了，这直接触碰了石家庄楼市的超级难题啊。这个超级难题，形成的历史和现实原因，大概有两个。而第一个，比较抽象，很难清晰感知。今天咱们先迎难而上，我们来看一下。1.石家庄的社会结构真相与三大买房势力事实上，要看透一个城市的楼市，首先得搞清楚这个城市的社会结构。也就是，得翻翻这个城市的家底，找到这个市场里的三个“谁”：谁能买？谁买了？谁没买。这样，我们才能针对性地找到这个城市的楼市购买力所在，才能针对性地寻找客户，把房子卖给他。而社会结构，又是受产业结构影响的，毕竟，你我都得上班赚钱才能糊口不是。去年，我的朋友，观念研究院的吴总，专门给石家庄做过一次“穿透性”分析。那也是我第一次，发现了这个城市的产业结构和社会结构的真相。他盘整了2017年的石家庄统计年鉴，结果让他和我，都感触很大。按惯例，咱们先来一个表格，镇镇场，特别鸣谢吴总和他的观念研究院。通过2017年的石家庄统计年鉴，能够发现，这个GDP近6000亿的城市，其主力行业：千亿级的只有1个，也就是传统制造业；100亿-1000亿的行业有13个，50-100亿的行业有6个。按行业属性来看：纯民间力量占主导的行业，排名都基本靠后，其中最强的是农业。而房地产、专业技术服务、商业服务等，产值靠后且不高。排名靠前的行业，如制造业、道路运输、货币金融、零售业，都具有很强的国有属性，乃至教育、卫生、水电气、电信广播等民生类行业，排名都超过民营。而50亿以上产业，民间力量的产业，只占总体GDP的13%。最后，吴总给了一个结论：石家庄是民营经济很弱的城市。下面这个图，更直观一些。看到这里，你可能仍然一脸懵逼，心里嘀咕：你叨叨半天，又是数据又是表格的，看得老子头大，这特么跟房子有什么关系？别急，我们再深入一步。通常来说，只有民企发达，工作机会才多，年轻人才可能被留下来。换个角度说，民营企业吸纳就业能力不足，那么这个城市年轻人就少，也就没有所谓的刚需。你可能也知道，通常，买房子的势力通常被分为三类人：刚需，改善，和豪宅。也就是所谓横行楼市的三大买房势力，土豪大哥、刚需小弟和改善二师兄。刚需人口不足，那么，石家庄的房地产市场购买主力就只能把任务分给改善和豪宅两个兄弟来维持局面了。气人的是，一盆冷水又来了，观念研究院的吴总在他那份《石家庄“穿透力”分析报告》里补刀：在民间经济不发达的地方，所谓的富豪数量，也是远远不够的。得，买房三股力量，瞬间干掉了俩。土豪大哥、刚需小弟被废了之后，靠一己之力独撑石家庄楼市的，就是这个二师兄“改善人群”了。接下来，真正恐怖的事情，才撕开口子，露出真容。 2.买得起房的，都买过了，咋办？石家庄的楼市好不好，关键看改善群体的脸色和行动。那么，问题来了：这伙人，他在哪里？前几天，石家庄统计局公布了《2019年石家庄市常住人口主要数据情况》。这里多说一句，很多文件啊，你单独拿出来一份看，信息量非常小，你也只能看到，“石家庄城区常住人口超过500万啦”。更多有价值的信息，得横向看，纵向看，甚至需要拿个放大镜，切开来看。这时候，冷冰冰的数据，才逐渐变得有血有肉，变成一个立体的想象，阔步走来。比如报告里有两个数据：城区常住人口：506.56万人主城区常住人口：326.24万人。你发现了什么？怕你弄混了，统计局的报告里专门解释了一下城区和主城区的定义。城区常住人口，包括长安区、桥西区、新华区、井陉矿区、裕华区、藁城区、鹿泉区、栾城区、石家庄高新技术产业开发区、石家庄循环化工园区共10个区的常住人口；主城区常住人口，包括长安区、桥西区、新华区、裕华区、石家庄市高新技术产业开发区共5个区的常住人口。这时候，第一个结论来了：城区500多万常住人口，超过64%的人口聚集在主城区，也就是我们常说的“老四区”+高新区。我们再翻出2018年的这两组数据，瞅一瞅：城区常住人口：500.31万人主城区常住人口：321.68万人跟2019年的两组数据相减，就能得出2019年石家庄城区的新增人口数据，结果如下：城区新增6.25万，其中4.56万人进入了主城区，占比将近73%。——好，枯燥的算术题，就到这里。从中，你发现了什么秘密？是的，这个发现更加重要，你记住了，待会儿还有用：石家庄是个典型的「单中心城市」。单中心城市的意思是说，这个城市的人口，都在朝市中心聚焦，没有出现新的的城市中心。换句话说，一切所谓的“新区”“新城”“城市副中心”，放眼四望，都是无本之木、无源之水。如果用下面这个公式来计算：「当年行政区常住人口/行政区面积」=人口密度你就会更加直观地发现，主城区的人口密度，非常惊人。此前，小回同学专门计算过一遍（对了，顺便说一下，小回的新号ID：newhuikan），我直接引用如下：2019年，全市的常住人口密度是696人/平方公里，可市辖区是这个水平的将近四倍，有2201人/平方公里；主城区则是十倍以上，有7329人/平方公里；城四区更高，十一倍以上，有8133人/平方公里。至此，我们终于可以粗略地下个结论，那就是：石家庄楼市的买房主力军，都扎堆在二环内，而且，以改善型客群为主。换句话说，石家庄楼市的真相是：买得起房子的，都已经买过了，而且都在二环里。那么，今天的超级难题终于浮出水面了——

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来自开普勒452b2020-3-25

海口万达文化旅游城项目位于海口桂林洋片区，但因种种原因项目成了半拉子。如今这一片成为海口江东新区，也作为海南建设自贸区（港）的先行试验区陈标志丨文2018年12月29日，海航集团通过官方渠道，推出董事长陈峰的2019年新年献词。这则被员工称之为“看哭了”的新年献词，概述了这家起步于海南的跨国企业集团，在过去一年中所遭遇的种种困境。就在此前的一个月，海航集团的地产板块——海航地产正式更名为海航临空。这也意味着，海航地产业务重心将从传统房地产开发转型到临空产业开发建设，旗下的传统房地产资产也逐渐在处置。从2008年进入传统地产，到淡出传统地产，海航只用了10年时间。上世纪八十年代末，海南房地产兴起，30年的历史长河里，海南房地产业是一部跌宕起伏的行业史。有人曾称，海南房地产就是那茂密热带原始丛林里，构成生物多样性的重要元素之一。中国房地产业的发展史，海南是不可或缺的组成部分。如果要将这30年切割成几个重要的时光节点，它应该是：1988年至1995年，海南建省办经济特区后，房地产业的兴起与泡沫破灭；1999年至2006年，海南7年处置积压房地产；2006年至2016年，海南房地产的复苏期及国际旅游岛宣布前后，各大房企在海南“跑马圈地”；2016年至今，在大环境的影响下，海南房地产快速增长及政策调控。无论你是房地产开发商，还是一名普通购房者，海南30年房地产发展史，就是一部情感丰富、剧情跌宕起伏的情景剧。━━━━海南第一代“房奴”2017年底，海口市民粟俊终于还清了长达15年的房贷。这也是被烙上“房奴”印记的海南第一代按揭购房人的典型代表。━━━━楼市非典型泡沫史烂尾20 余年，被称海口城区黄金地段规模最大、烂尾时间最长的半拉子房产项目———海口“金利大厦”（矮层为烂尾项目）“按揭”原本源起西方国家，上世纪90年代经香港传入内地房地产市场。这样一种买卖契约行为，后来演化成了“抵押贷款”，最后成为正式合同的文本表述——“个人购置商品房抵押贷款”。2002年，粟俊在海南房地产市场最低迷的时候，利用一种当时还不被普遍认可的抵押贷款购房方式，解决一家人的住房难题。粟俊购房前后，正是海南房地产积压严重的时期，街头巷尾举目皆是烂尾楼。据公开数据显示，1999年初至2006年10月，全海南省累计处置闲置建设用地23353.87公顷，占闲置总量的98.17%，处置积压商品房444.82万平方米，占积压总量的97.6%。中国房地产报记者有一份上世纪90年代“海口416宗烂尾楼名单”，上面密密麻麻全是海口市民耳熟能详的建筑大厦名字。包括海口当时最高的烂尾建筑“明光国际”，还有申鑫国际广场、万国大都会、帝国大厦、华发大厦、环海大厦等经典停缓建项目。“我原来有一套50平方米的房子，但孩子大后，房子就不够住了。”作为一名收入并不高的媒体从业人员，粟俊就赶在这个节点上，购买人生中的第二套改善性住房。“面积151平方米，单价1200元一平方米。”现已年过半百的粟俊回忆当时的情形，感慨万千。他告诉记者，房子位于海口市海甸岛的“永发小区”，属于上世纪90年代海南房地产泡沫留下的处置房。18万多元的总房款，粟俊自己凑了10万元左右，剩下的款项做了15年的按揭贷款。“当初中央财政给海南4亿元的补贴，用于此类处置房的补贴，房产实行限价销售，我这个小区也被纳入其中。”粟俊称，刚开始房价是800元/平方米，后来涨到了1200元/平方米，“我当时每月工资才1000多（元），每月还房贷900多（元），家庭经济确实感觉有压力。”粟俊说。粟俊经历了15年的漫长还贷时光，与许多第一代按揭购房人一样，他们被外界称为海南的第一代“房奴”。就在粟俊按揭购房8年后的2010年，一名从小在海南长大的年轻人，从上海回到了海口。一年后，一名江西女孩也从内地到了海南。这名回海南的年轻人叫王路，是海南房地产界众所周知的人物。而这名大学刚毕业女孩子叫钟秋棠，在海南“赶海”7年，成了凤凰房产、房天下等多家房地产专业媒介平台的专栏作者。王路在上海待了10年，专门从事房地产开发，也是行业内常提及的“开发商”。而在1994年至2000年，王路一直待在海南，从事了房企的多个岗位。1994年至2000年这段时光，正是海南房地产行业从空前繁荣到泡沫破灭，从现实残酷到理想不堪一击，有人曾说，那是一个人性A、B面暴露无遗一的年代。1988年，海南建省办经济特区，并成为了中国最大的经济特区。大量人口的导入，是海南房地产业兴起的重要诱因之一。据有关数据统计，在海南建省办经济特区后的4年时间，海口市经济增长率惊人的达到83%，三亚高达74%；海南全省房地产投资达87亿元，占固定资产总投资的一半，仅海口一地的房地产开发面积就达800万平方米。区域经济的高增长，其实就是高度依赖房地产业的“土地财政”。但事实上，这是一个表面繁荣的行业假象。以当初的房价而言，1991年，海南商品房均价仅为1400元/平方米，到1993年商品房均价逼近了8000元/平方米。而到了1997年，海口房价又跌至1000元/平方米以下。6年之间的房价涨跌悲喜剧，过程确实令人啼笑皆非。不仅仅是房价的大起大落，许多房地产项目，实际上也都在“炒地皮”。许多亲历者告诉记者，有人腋下夹着一个真皮包，站在一块空地的高处，大手在空中比划了一个大圈，然后这块地就这样轻而易举的易主了。海南这段中国房地产非典型泡沫史，也为后来为中国著名地产商、SOHO中国董事长潘石屹提供了丰富的人生阅历素材。其中，网上流传着虚虚实实的“五斤桔子的海南逃生记”，读起来让人难免有些感伤。上世纪90年代的房地产泡沫，给海南留下600多栋烂尾楼、18834公顷闲置土地和800亿元积压资金，仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元。1998年6月21日，央行宣布关闭海南发展银行，成为因支付危机而关闭的首个省级商业银行。━━━━抑制房价上涨海南人工岛——海口湾灯塔酒店填海项目，对生态环境构成影响，目前处于搁浅状态海南海口、三亚等主要城市的房价，环比依然连续多月呈现上涨态势，并“领跑”全国房价环比涨幅。“4.22”海南全域限购后，海南10万销售大军转战云南西双版纳、广西防城港和北海等地。钟秋棠带着她的团队，走遍了广西、云南、广东，以及东南亚国家的旅游地产，随之他们的业务板块也从海南岛辐射到上述区域的旅游地产。━━━━与传统房地产“决裂”2013 年，海口市中心一楼盘，5 岁小女孩拉拉一家即将住进该小区。彼时房价5000元~6000 元/ 平方米，但目前已涨至1.7 万元/ 平方米2018年9月，中国房地产报一篇题为《海口口头限价17300元剧情：购房人毁约，开发商着急》的报道，引起了外界的广泛关注。至今，“17300”在海口仍是一个“网红”数字。去年8月下旬，海口市相关部门约谈部分房企时，口头表达了“海口商品房备案价不得超17300元”。然后海口部分楼盘曝出购房者维权事件，而维权最主要的原因，是消费者此前的购房价格，远远高于17300元/平方米的限价。海口购房人黎武涛，是在海南楼市浪潮起伏中处于观望徘徊的典型购房代表。“3年前，海口房价还是6000元/平方米的时候，我就开始四处看房。从2015年一直追到2018年，现在房价都涨了一倍多，我还在四处找房。”2018年底，黎武涛站在海口市区一楼盘前，一脸的愁容。一个星期前，黎武涛给记者打来电话“报喜”，房子的事终于定下来了。三室两厅近130平方米，高层住宅，价格依然是17300元/平方米。此外，黎武涛还给了房产中介3万元的“指标费”。与黎武涛不同的是，粟俊已经还清房贷一年多了，但他并没有再购房的打算。粟俊认为，女儿已经去了国外留学，就他们两老口在家，尽管房子有些老旧，但已经很满足了。如今，房地产市场可谓风云诡谲，变幻莫测。但不论房地产市场如何变化，那些深耕海南市场的房企依然对海南楼市长线看好。部分房企则积极调整发展战略，寻求转型升级。2018年11月，海航集团的地产板块——海航地产正式更名为海航临空。这也意味着，海航地产业务重心将从传统房地产开发，转型到临空产业开发建设。值得注意的是，海南省委书记刘赐贵、海南省政府省长沈晓明均在多个公开场合表明，海南经济要摆脱对房地产的过度依赖。2018年10月，国务院批复同意设立中国（海南）自由贸易试验区，并印发《中国（海南）自由贸易试验区总体方案》，海南被赋予了更大的改革自主权。由于海南地理位置的独特性，海南自贸试验区的战略定位：不仅有建设全面深化改革开放试验区，还有国家生态文明试验区、国际旅游消费中心和国家重大战略服务保障区。有人认为，海南建设自贸区（港），就像“开挂”一般，插上了腾飞的翅膀；但也有人认为，海南全域型自贸区建设，不是一蹴而就，在此过程中，房地产这一业态经济也许有更智慧的表达方式。

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当冬季到来时北方大雪纷飞，能穿多少穿多少而在三亚烈日炎炎，能穿多少穿多少很多候鸟老人早已飞越千山万水从北至南跨过琼州海峡甚至还有很多外国人远渡重洋来到这里他们都把三亚当成了冬季故乡因为在这里从来没有北方看不清路的雾霾霸占城市没有漫天飞扬的沙尘堵塞天空更没有淫雨霏霏刺骨的湿寒让人阴郁......三亚慷慨地分享北纬18°所有的温和舒适、浪漫风情很多人来来去去也许再不复回但只有真正了解过三亚的人才懂她是那么的好当日头升起的时候在海上忙碌一夜的渔民满载而归巷子里开始飘散着港门粉的香虔诚的回民在清真寺里传颂《古兰经》后海的浪人在海上驰骋时天涯镇的海边客栈又有人弹起了吉他西岛的落日余晖正浓海边人家正清水煮海鲜，享受大自然的馈赠...... 一只鹿的眼神，浪漫了整座城市如果说三亚是个浪漫的地方，那么鹿回头就一定是她的起源。相传在古时候，一位黎寨里最优秀的青年猎手上山狩猎，正打算射杀一只梅花鹿时，没想到灵敏的鹿撒腿就跑。正当小伙拉开弓箭时，这只鹿却变成了一位美丽的少女向他走去。后来他们结为了夫妻，在这片土地上安居乐业△如今的鹿回头夜景如今，仍有无数青年男女登上鹿回头的山岭，或看三亚夜景，或吹山顶的海风。谁知道他们心里，是否也有一个清澈美丽的眼神。勇敢无畏的海棠，是三亚的真性情这里流传着一个英勇无畏的传说故事。生活在海棠湾的人们世代以打渔为生，很久都没收获。巫婆告诉渔民，只要给海龙王送去一个年轻漂亮的未婚姑娘作伴，海龙王就会大赦鱼虾。一位叫“海棠”的姑娘自愿献祭。后人为了纪念勇敢无私的海棠姑娘和她的心上人，故把这一片海称为“海棠湾”。对于三亚海棠湾这份喜爱不言而喻，喜欢蓝天白云，喜欢海风椰林，无拘无束的感觉。这里每片海域都有着不同的美景，不愧是享有“国家海岸”荣誉的海湾~勤恳开荒，海南从这里出发在一万年以前，落笔洞人就已经成为海南的第一批闯海人了，他们在这里生起了岛屿第一束篝火。一万年以前，第一批“三亚人”就已经在这里开垦着这一片南疆沃土，创造着最初的海南原始文化。如今，落笔洞被当地人当成福地，还有人在考学之前在这里求一支“落笔”。但无论落笔洞能否落笔，它依然奠定了海南历史上最灿烂辉煌的篇章。对抗命运，传播黎族纺织技术第一人宋朝年间，上海一个十八岁的青年女子因忍受不了婆家的凌辱，从家里逃出来，躲到了一艘船上。几天后船靠岸了，她便来到了如今的三亚崖州。在当地黎族妇女的收留下她在这儿生活了下来。随着时间的流逝，她和当地黎族妇女一样也成为了纺织高手。一过三十年，她因思乡心切，带着自己的棉纺织工具回到了家乡。至此，一种全新的纺织品享誉中原，人称赞：松郡棉布，衣被天下。人们把这位女子称为“黄道婆”，她是当时有名的“棉纺织家、技术改革家”。黄道婆把黎族纺织文化发扬光大，从历史的长河中，黎族织锦艺术充分显现了黎族妇女的创造才能和艺术造诣。一件艺术珍品的完成，可以说是黎族妇女的心血和结晶，也是黎族妇女智慧的集中表现~包容和信仰，留在海南成为海南人许多人对海南的印象都停留在黎族和苗族，但在三亚，还生活着虔诚的穆斯林回族。在三亚回族地区里慢慢逛，很容易感受到虽然时间流逝，年代久远，但这里仍旧充满着浓郁的西域风情和*河蟹*教文化。自古以来，三亚因地理位置绝佳，有良港，有人类活动就会有物资供应点，从海上丝绸之路经商而来的波斯和阿拉伯商人，因遭遇海难停留在了三亚，这一停留就到了现在。还有为了躲避战火，飘洋过海来到海南的穆斯林，甚至现在，依然会有很多穆斯林从北往南飞，踏上这片美丽的土地来定居。有幸参观了一次清真寺，进大殿规规矩矩地脱掉了鞋子，色彩饱和的毯子整整齐齐地铺设在地上，桌子上还放着厚厚的经书和一副老花镜。如果没有强烈的太阳光从别致的天花板上照射下来，让人很难相信三亚也有这样美丽而神秘的西域色彩。虽然三亚和西域的生活环境千差万别，但千百年来，这里早已是当地穆斯林的故乡，他们也成为了海南不可分割的一部分，他们和汉黎苗族一起，为海南国际旅游岛和自贸区（港）做出了不可磨灭的贡献。重新开始，历史名人为三亚书写故事古时候，海南是一个被误会的地方。一边气候舒适，风景优美，民风淳朴，但一边又被朝廷称为“蛮荒之地”。对忠心耿耿的朝廷大官来说，被贬谪海南，交通不便来到这里基本等同于鬼门关里闯一遭，对于海南来说，他们的到来对当地则是一种幸运。三亚崖城镇的崖州古城，古时候，它一直都是琼岛南部政治、经济、文化和教育的中心。官员们来到海南之后，有一部分人在此定居，在这里传播中原文化，建设当地，在崖州古城里，书院、公馆、会馆、庙宇众多，包括被称为“中国最南的孔庙——崖城学宫”。所以相对于海南其他地方来说，地理位置在南且交通便利的三亚极易成为繁荣地区。三亚崖城镇的崖州古城，古时候，它一直都是琼岛南部政治、经济、文化和教育的中心。官员们来到海南之后，有一部分人在此定居，在这里传播中原文化，建设当地，在崖州古城里，书院、公馆、会馆、庙宇众多，包括被称为“中国最南的孔庙——崖城学宫”。所以相对于海南其他地方来说，地理位置在南且交通便利的三亚极易成为繁荣地区。放肆烂漫，三亚最宠爱的小女儿来到三亚，怎么可能不去看海。不论何时，三亚每一片海滩上都密集地分布着游客，但在天涯海角和南海观音之间，还有一个不为大多数人所知的小镇，天涯镇，她就像三亚最宠爱的小女儿一样，在这里放肆地美丽。2017年的时候来到过这里，也是12月，两年过去了，中国最南端的书院“天涯书院”早已被改建且不复存在，渔村的村民也修建了楼房，公益书屋“天涯小院”也正在装修。虽然很多事物都变了，但很难得的是，在这里生活的感觉却依然如故。早晨起来看了日出，金黄的太阳照射海面，有渔民在沙滩上冲洗贝壳，有渔船还在海上捕鱼，冲上岸的渔船带着令人垂涎的新鲜海鲜。日落也不要错过，一边看日头从远处的断桥上掉下去，一边踩着海浪，沿着沙滩慢慢步行，人生能有多少个这样的时刻，心无挂念，只为美景。累了，就回到客栈喝茶，听掌柜弹吉他唱歌，飞机飞过天空，每天都有许多游客在这里起降，但又有多少人知道，这儿还有一个叫做“天涯”的世外桃源。因客栈离海岸只有十步距离，晚上睡觉时，能感觉到外面的海浪正互相拍打，听着这样纯净的大自然的声音入眠，是一种荣幸。在客栈里坐着的时候，有一位远道而来的姑娘说，一年前来到过这里，这次出差，把最后一天留给了天涯，一定要来天涯，在这里什么也不想做，就想看看海，发发呆。真好呀天涯，三亚把最自然淳朴的一切，都留给了你，你就像三亚的小女儿一样，乖巧听话，就这样，慢慢长大吧！余秋雨在《摩挲大地》里写海南：在政治家和军事家特别繁忙的年代，而在海南岛，只听到一个熟透的椰子从树上静静地掉下来，吧嗒，吧嗒，掉了几千年。几千年后的今天，我们有幸拾起这个椰子，品尝着海南自古以来的海纳百川和寂静美丽，悠然惬意。感恩故土。

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外地人眼中国际旅游岛的今日头条总是三亚上榜，一站式吃喝玩乐购首选三亚，提起海南，只知三亚，甚至很多外地人会认为海南的省会就是三亚。关于三亚和海口，话题似乎永不休止，海口觉得三亚“浮躁”，三亚觉得“出名要趁早”......5月24日，《第一财经周刊》发布了“新一线”城市榜单，海口上榜二线！消息一出来，海口“炸”了！海口人终于扬眉吐气！在这个先后获得过“中国最具投资潜力城市”“中国最具幸福感城市”“国家历史文化名城”等称号的城市，除了椰风海韵，气候温暖，还蕴育着很多不为游人所知的故事。如果说三亚只适合游玩，那么海口，则让你想留下来生活在这里。 北宋开埠以来，海口已存在了近千年；古时的海口还曾是海上丝绸之路的商贸枢纽；中国第一条跨海铁路——粤海铁路建在海口......对于大多数学子而言，美兰机场和海口站见证了他们朝气蓬勃的身影；许多自北而归的学子，也选择将第一份简历投在海口，从交通到吃喝玩乐及精神需求，海口是离家最近，也离梦想最近的地方。琼台书院这个地方最值得拿出来好好说了。它曾经是琼州的最高学府，是古代海南人登科入仕的必经阶梯，始建于康熙年间，距今已有三百多年。不仅如此，粤剧电影《搜书院》就是根据琼台书院里这一段勇敢坚决的爱情故事而改编的。古时有一位学子在书院里读书，有一天他拾到了一只风筝，诗兴大发，便在风筝上作了诗，不一会儿，有一个丫鬟过来找风筝，俩人一见钟情，和古代社会的霸权主义做了一场惊心动魄的斗争，终修成正果，结为夫妻。在海口，还有南海青天海瑞故居、记录着海南人民英勇奋战的秀英炮台、琼崖人民的一面旗帜冯白驹将军故居，以及七井八巷十三街，一口口古井，一条条斑驳的巷子都在为行人诉说历史的沧桑......七井八巷十三街：“井”的解释不一致，有些人认为是打水的井，而有些人坚持认为是井字形的交通网络；“八巷”府城最短最狭的巷———蛋巷坡度最大的巷———打铁巷最弯曲的巷———仁和巷（坊）最肃穆的巷———关帝巷按海南方言读来最难听的巷———少史巷（“臭屎巷”）最有传奇色彩的巷———草芽巷石板铺设最完整的巷———达士巷已被遗忘的巷———双龙巷“十三街”东门街、府前街、南门街、靖南街、尚书街（坊）、北帝街、镇台前街、县前街和县后街、丁字街、学前街、马鞍街、北门街（今绣衣坊）、北胜街在海口，繁忙和悠闲毫无违和感地交织，城市里车水马龙，而高楼旁的老街里就是当地人的“生活博物馆”。在这些老街里，行人穿着人字拖，骑着小电动、椰子堆满了小卖部、冷饮店里推出各种老盐系列，一切很美好和安然......不如就在这儿偷得浮生半日闲。要说悠闲，离不开海口的著名地标骑楼老街，至今已有700多年历史的老街依旧繁荣，迎着五湖四海的旅人，展示它独特的建筑风貌。骑楼老街的魅力不止吸引外地游客，还让在写字楼里忙碌穿梭的上班族有了AB面，下班之后换上短裤T恤人字拖，骑个小电驴约上三五好友，在骑楼老街里吹吹“南洋风”是一天中最惬意不过的时刻。不否认骑楼老街时常人潮拥挤，但再斑驳的墙壁也掩盖不住它的风韵犹存，这免不了商业化。有时我们喜欢在老街寻找宁静，可又忽略了老街是自古本就繁荣。如今的骑楼老街尽管人来人往，一有时间，常客们依旧坐在门店前，孩子们相互追逐，青年三五成群摆几张桌子聊得正开，上了年纪的呗爹阿vo（海南话：伯父和伯母）坐在一起，年轻的心态也不甘示弱。这里永远嘈杂，也永远让人觉得骑楼老街不曾老去，驻足停观，每一处雕花和门牌，岁月都在它们身上生动地讲述着海口故事。如果累了，不妨暂时离开工位，到这里坐一坐。海口最地道的时尚，大概只有在这里认真生活过的人才会懂。海口属热带季风气候，要不是近年来鹅牌拖鞋渐渐绝版，不然就也可以在海口人的脚上一窥这里的炎热气候。外地人来到海南，怕是被气候所迫，忍不住要和海南人一样趿拉着拖鞋。既然说到这里，有一个更有趣的点就不得不提了，不论天气多冷，海南人都可以棉袄配拖鞋，毛衣配拖鞋，各种服饰都可以配拖鞋。拖鞋，似乎一直都是这个小岛最畅销的商品，抗寒，海南人一直都很硬核。在这里生活，不穿上一双最符合你气质的拖鞋在街上逛，你是不会感受到本地人如天气一般热辣奔放的性格的。这是海南最local的一种时尚。每天下午两点到四点，海南一天中最热的时候，闲来无事的呗嗲（海南人“大伯”叫法）就会聚在一起研究彩票，在老爸茶店坐下，点一壶茶，几盘点心，一坐就是一下午，打发炎热的午后时光。并且，吃老爸茶不仅仅是中年大叔的专利了，到了周末，平日里工作繁忙的年轻人也会三五成群或携家带口到老爸茶店，也许是因为消暑，也许是因为这里总有许多令人垂涎三尺的美食。第一次来海南，你可能会不太习惯，因为天气炎热，本地人饮食倾向清淡，鸡鸭鹅都要白斩的，蘸了特制酱汁直接吃，并且对这种祖传吃法非常执着。肥婆兰鸡饭、沿江鸡饭店、隆仔鸡饭店、南门鸡饭店等等鸡饭店都是海口本地饕餮的推荐。要说吃鸡海南人当仁不让，换着方式吃鸡永远吃不腻。比如说盐焗鸡、猪肚包鸡、椰子鸡、地胆头鸡汤......如果你愿意，一天一只鸡，一周不重样，海口完全可以为你做到。从历史文化到生活状态，再到美食，海口为每一个在这里生活的人呈现了它最具包容性的一面，每当钟楼的钟声响起，时间温热地流淌在这里的每个角落，一路向前的人们，内心总会充满力量，而这种力量，就来自这座城市给予他们的滋养。海口是个随时能给人带来惊喜的城市，当人们以为它犹如庄严的永庆寺一样，是不能随意轻慢时，发生在琼台书院的传奇爱情故事又让它变得浪漫。 当人们在五公祠瞭望，聆听历史的回响时，世纪大桥上的车水马龙又将人们拉回到现实中。 当人们沉迷于骑楼老街的南洋风情时，挂在居民楼前的红色平安符开始讲述城市的传统习俗。 当人们以为海口只有海鲜值得品尝时，石山羊火锅、文昌鸡、海南粉又出来挑动人们的的味蕾。 ......——摘抄自书籍《印象海口》

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1、海南房价在2010—2015年经历深跌。2016年起海南开始回暖。但直到2017年底，三亚房价同比涨幅也仅21%。而同期，从未深度回调过的北上深，涨幅高达42%-51%。以三亚凤凰岛为例，最高卖到过16万，同批产品跌到过6万，至今单价未回到10万以上。博鳌的长滩雨林，二手房与一手买入价也基本持平。只要不买在三亚市中心，海南有大批一两万的房子可以选2、海南统计局的数据显示，去年前8个月，海南房屋成交面积1602万㎡，同比暴增69.5%，其中岛外购房者占比接近9成。成交量确实在井喷，但海南去年马上实行了限价，虽然暗潮涌动，但房价并未出现类似“半年翻一番”这样的疯狂。3、岛外购房者不等于炒房客。一个以旅游业为主的热带岛屿，主流购房者来自本地，才是不正常的。对许多北方人来说，海南的温暖与纯净就是刚需。不然就不会出现春节时，2万元一张的天价机票，动辄5千人或7千人的社区春晚。世上最可笑的事，就是拿旅游地产去和大城市的第一居所比空置率。4、一年住一次，也是自住。不要跟我说住酒店更合算，你在北京上海买房，也不如住酒店合算。你确定春节时住过三亚的酒店？住个7天，一套海花岛的首付都出来了。有些人，理解不了为什么在海南买房自住，就像他永远理解不了，有些人为什么会买天天在贬值的豪车，有些人为什么有钱而且有闲，可以一年3个月在海南打高尔夫。5、为什么海南没有高大上的“产业”，房子还那么贵？谁说房价和产业一定要匹配了？厦门GDP才全国30多位，还没潍坊高；但房价全国第四，甩杭州几条街，匹配吗？美国科罗拉多州的Aspen，房价美国前五，最贵的豪宅卖1.35亿美元，它有什么产业？滑雪和会议。6、东南亚的房子那么便宜，风景一样好，租金还很高，为什么还买海南？主要原因有三点。一、大批护照平时要上交的人士，要享受温暖的气候，只能去海南。二、大批不会说外语、出国就迷路的老人，要享受温暖的气候，只能去海南。三、海外资产有一定政治风险，许多人有天然的不信任感。7、某种意义上，海南的房子是“反炒房”的。以欧神为代表的“奥派”炒房客，最嫌弃的，就是海南这样的旅游地产。他们只爱有人口红利的一二线大城市，“凤变冰”出租维持现金流，喜欢讲延迟享受。恰恰海南的房子，租售比奇低，二手没什么交易，纯粹是享乐主义者的玩具。海南当然也有炒房客，但多数是懵懂未知被骗上岛的小白。这几年，中国最嗜血如命的资深炒房客，从来不愿意去光顾海南。8、在这一轮中国楼市调控中，海南是最早行动的之一。在全域限购前，早已呈现无房可卖的局面，全款、托关系、捆绑车位和代持现象十分普遍。大量开发商因为限价，捂盘惜售。所以，全域限购对海南楼市的“暴击”，没多数人想像得大。本来就不能随便买，开发商也涨不了价，更不想卖得太快。9、海南全域限购，当然不是不要房地产这个“支柱产业”。经济强如南京、杭州，都戒不掉卖地的瘾；经济那么弱的海南，怎么可能不想要土地财政？无非是目前海南有顶层设计，超级重磅利好要落地，不希望打造“自由港”的宏大蓝图，最终又变成一场炒房狂欢。暂时“冻房”，是为了在几年内为孵化海南的新产业，创造一个良好环境，但最终一定会“解冻”。海南不是雄安，地域面积相差太远，造不了那么大一个乌托邦。10、对大量的“雪候鸟”自住客，这未必是个坏消息。至少几年之内，不会再增加很多人，春节时和你抢天价的机票。国家还帮你进一步夯实人口结构和产业基础，投入更多的基础建设。至于海南一套房的地位，不妨去参考一下美国的佛罗里达。未来的海南，我相信一定是中国的佛罗里达。中国改革开放40年积累的财富，很大一部分，将沉淀在这个中国惟一的热带大岛。11、昨天看到有文章说，房地产业对海南经济无实质性贡献，造成贫富差距加大。我就呵呵了。多少人把一生积蓄，半个东北的财富，都花在你海南，也没几个人炒房获利出逃，你说人家没贡献也就算了，还把本地人贫穷的脏水倒在买房人身上，脸不红么？本地人天天卖椰子、卖海南鸡饭，会比现在更富？产业发展方向有调整，未来有更大雄心，这是好事。但别把之前发展中的问题，都甩锅给买房人。

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上帝视角俯瞰太原地铁2号线，明年投入使用！太原地铁2号线作为我市首条建设的轨道交通，是一项正大的民生工程。根据工程筹划，太原市力争2018年12月实现“洞通”，2019年6月实现“轨通”，2019年年底实现“电通”，2020年6月底开始试运行，运行3个月后，2020年10月开始试运营投入使用。目前，轨道交通2号线一期工程进展到什么阶段？近期线网有什么变化？今天住在龙城带大家站在上帝的视角来俯瞰太原地铁2号线：| 地铁2号线小商品市场站航拍实景| 地铁2号线矿机站航拍实景地铁2号线小商品市场站以及矿机站在去年12月的时候主体结构就已顺利完成封顶，为下一步的施工做好了准备。| 地铁2号线矿机站航拍实景地铁2号线矿机站，未来或将成为一个北城区域的核心，周边在有了宜家、华联等新项目的鼎力支持，以及趋于成熟化的品质型住宅聚集群，地铁2号线的投入便可完美解决片区内的交通状况，加速区域内的居住、商业、文化、教育的发展。| 地铁二号线北大街站航拍实景| 地铁二号线北大街站航拍实景| 地铁二号线缉虎营站航拍实景| 地铁二号线府西街站航拍实景| 地铁二号线钟楼街站航拍实景北大街站、缉虎营站、府西街站、钟楼街站主体机构也已完成封顶，由于北大街至钟楼街段周边居民人口较为密集，在施工中为了避免对周围居民造成影响，无形之中加大施工的难度，在工程的建设当中时间有所减缓。另外，在航拍的途中行驶到解放路北大街口的时候，封闭的道路街口按照原计划本应当是去年10月份拆掉围挡，恢复北大街口的正常通行。由于工期的原因，北大街解放路恢复通行的时间被推迟到了今年的5月底，行人和车辆目前均无法由此路口沿北大街通行。| 地铁二号线大南门俯瞰站实景作为整条二号线的换乘车站，由于需要下穿迎泽湖，工程难度系数高、风险大，为此太原市轨道公司组织国内知名专家对此区间的下穿迎泽湖进行了多次论证并确定方案。在参建各方数日的努力下，太原地铁2号线一期工程双塔西街—大南门站区间左线顺利完成了盾构机穿越迎泽湖的施工。除了上述车站外，中心街西站土建工程已完成，化章街站、通达街站、嘉节站、南中环街站、学府街站、矿机站、西涧河站、晋阳街站2号线部分、王村南街站共9座车站主体结构已完成；人民南路站~化章街站区间双线顺利贯通；通达街站至康宁街站区间双区间实现双线贯通；龙城大街西站~中心街西站右线盾构贯通；龙城大街西站~中心街西站左线施工。另外,根据太原市住房和城乡建设委员会官网最新发布的《太原市轨道交通2号线一期工程城轨云计算平台系统工程招标公告》中显示：太原地铁2号线一期工程将全面采用全自动运行、云计算、互联网支付等新技术建设城轨云计算平台系统，投资额约1.1亿元。 2号线一期工程，全长23.647km，全线均为地下线，共设23座地下车站，其中换乘站7座；还包括控制中心、备用控制中心、车辆段各一座。地铁2号线开工建设至今已经6年了，距离完工通车已经近在咫尺了，待明年投入使用后，地铁2号线将为太原这座城市锦上添花，进一步提升太原的实力与城市面貌。并且在城市串联起各城区的核心地带，缩短了各区域优质资源共享的通达时间，组成了一条城市的黄金经济线。同时这条城市的“大动脉”也将为人们的出行和城市发展增添新的动力！

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来自开普勒452b2020-3-25

公寓也叫商业公寓，从名字就可以看出来其用途，所以公寓跟写字楼，商铺一样属于商业地产。公寓包括普通公寓，商务公寓和酒店式公寓三种，用地性质一般为商业用地。①公寓的由来和定位工业化快速席卷全球以后，人类需要更集中的分工，也需要更集中的居所，于是在最早的工业国家——英国伦敦泰晤士河边诞生了公寓。公寓居住集中，生活便利，但相对拥挤，空间狭小。既然是商业公寓，主要用途必然是商业，公寓跟写字楼，商铺一样属于商业地产。其中商务公寓和酒店式公寓备受青睐，是因为年轻人普遍觉得其商务、时尚、舒适，在自己的公寓接待客户倍儿有面子。随着城市化加速进行，公寓不仅仅是市中心年轻人的居住空间，更是新富阶层名利与地位的象征。财富新贵们建立起了都市公寓住宅观——占据城市核心地段、品牌物业管理甚至酒店式服务、自然与繁华融合的景观、高端商业于一身。伦敦海德公园一号、纽约One57公寓、北京嘉里公寓、香港 opus 公寓…林林总总的公寓产品，总能在年轻的精英人群中掀起热潮。②公寓跟住宅的不同之处虽然公寓尤其是商住公寓有很多优点，但在本质上跟住宅完全不同。首先是贷款、首付政策不同，住宅一般首套30%，二套40%首付，限购限贷，可以能使用公积金贷款；公寓一律50%首付，不限贷不限购，但一般不能用公积金贷款。 落户及学位不同，住宅符合条件可落户，有学位，也就是所谓的学区房，很多年轻人马上要结婚生子上学，所以只能选择住宅；而公寓不能落户、无学位，更适合一些更年轻的单身贵族和想当做工作室的创业者。 土地使用权年限不同，住宅一般是70年土地使用权；公寓按照用地性质划分，商业用地一般为40年。交易税费也不同，住宅是1%-3%契税，其他费用不高，公寓是3%契税，主要交易税包含营业税、个人所得税及土地增值税，其中个人所得税是（交易价格 - 持有房产的总成本 - 土地增值税）的20%，也就是说想买二手公寓，购房者在买入公寓60万的情况下，得再付8万左右的税费。 公寓水电取暖等费用比普通住宅要高很多，因为商业用途，虽然有不同的分类，但是大多数公寓的水电费都是按照商户价格支付。公寓居家体验差，住宅一般一梯两户，公寓则多达一梯6户甚至8户，有的小公司还会经常在公寓举办会议，会影响电梯等公共空间。 ③公寓的优点和投资价值公寓因为面积小，所以总价低，买房成本和装修成本都明显低于住宅。颇受年轻人欢迎的LOFT户型还可以通过内部加隔层来扩大使用面积，这也在一定程度上降低了单价。而总价相对较低是因为公寓大多数是小户型，目前太原最小的公寓只有27平米，可以说对单身女孩有非常大的吸引力。 公寓既可居住，又可办公，所以具备写字楼功能，部分城市还可注册公司，价格相对写字楼较低；繁华商圈，配套齐全，交通便利，可做民宿或自己的工作室。比如长风商务区的环球金融中心，香薰、珍珠、艺术等个人工作室非常多。 公寓对地段和地铁的依赖非常大，它必须距离地铁附近等交通优越区域和商业中心布局。这也决定了他们有更广泛的客群，所以出租率高，再加之公寓高标准的装修，使得公寓有着高出租率和高租金的特点。 公寓不限购的优势其实还是有的。目前大部分大城市限购，相当部分人群被挡在住宅市场门外，但他们仍然可以现在购买商住公寓。对于热门城市的外来人口和单身人士来说，商住公寓是一个可选方案。因为房价总是在涨，购房资格却遥遥无期。 所以有价值的公寓必须具备在城市的核心地段和地铁站附近，或位于大型商业综合体、大型写字楼和五星酒店周围。这样的公寓，，不光出租率非常高，就是自己当做工作室也很有价值。 太原长风商务区公寓长风商务区虽然位于河西，但其定位和发展速度有目共睹。万国城MOMA就位于长风桥西路南，毗邻汾河，与会展中心、大剧院等共同构成长风文化商务区。作为全省著名的科技地产项目，其倡导“高舒适度微能耗”的生活理念，目前居住体验和办公环境都非常不错。处于长风商务区的核心的华润悦府公寓和阳光城环球金融中心公寓，这两个项目最近两年属于太原楼市的领涨楼盘，一方面是因为其绝佳的地段优势，其次万象城和洲际酒店开业、华润中心大量公司入驻，都给了其畅销的最大理由，所以说公寓必须靠大型商业综合体、五星酒店和大型写字楼的加持。附近的华润悦玺是小平米公寓，承袭华润品质，虽然面积小，但灵动多变的格局，可以作为工作室、派对空间等。年轻人选择这里，也可以亲身感受到万象城和大剧院等的繁华和艺术。所以这里低总价公寓也非常抢手。 最近有消息说北京大悦城即将进入太原，很可能选择万柏林区，那么周围的公寓必然会获得颇受年轻人追捧的网红商场大悦城的红利。总结纵观全球，城市核心区或商务区公寓的因为居住密度高、商务需求量大，从而导致公寓的居住体验更好，同时投资价值较大。但是距离城市核心区和商务区较偏远的公寓，其价值就会降低，如果没有轨道交通，距离市区较远，其劣势就会加大，毕竟开车受到限行、天气等因素影响较大。 太原其他区域也有不少公寓上市，下元商圈的公园时代城、海唐广场、广兴巅峰国际，西中环的小米国际，东中环的朝阳一号、汇大摩登时代，晋阳湖的泰禾1号街区、MOMA当代广场等…公寓作为商业地产，只要有符合目标人群的定位和运营，再加上低总价和不限购，都可以获得年轻买房者的青睐。