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来自开普勒452b2020-3-19

3月7日，海南省印发了《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》。海南新政的关键词很显著，简单地说就是以下三点:1.海南本地人限购两套，第三套禁止购买。2.新出让土地施行现房销售制度。3.向无房或人均住房面积未达到平均水平的居民推出安居型商品住房。到底该怎么理解海南的楼市新政呢？解局君认为，海南新政的目的在于经济上打击高房价，去地产化，发展实体，吸引人才。房屋预售制度是高房价的推手。在房屋预售制度下，房地产开发商不仅能以低成本使用银行资金、无息占用购房者的预缴款以及承建商的垫款，而且也不需承担房屋的存货成本。而房企可以使用各种策略让房价持续上升，并在此后逐步剥夺购房者的各种权利比如车库、配建、绿地等。海南经济很大程度依赖楼市，而且地处偏远，经济落后，所以在抢人大战中毫无优势。现在严控楼市就是要去地产化，海南绕开了工业化的路径，直接通过服务业崛起带动经济。同时，海南提出了发展安居型住房，就是出于吸引人才的考虑。3.7新政中，最称奇的就是取消房屋预售制，这是首创，也是一剂猛药。预售制度的最大受益者是开发商，他们仅需极少的自有资金，通过占用购房者的资金，实现了“空手套白狼”的经营模式，后来很多中小开发商、甚至皮包公司都参与其中。这就给楼市造成了很大风险。一旦资金链崩溃，房产商卷钱跑路，买房者血本无归，老百姓一点办法都没有。业主申诉极其困难，即使法院判开发商输，法律也拿没钱的开发商没办法。没有跑路的，也未必能如期交房；就算交房了，偷工减料、货不对板现象经常发生。以河南省郑州市为例，近三年市内期房交房维权达到90%以上。可以说，房屋预售制的存在，消费者必然处于受掠夺与打压的被动地位。这些看似取消房屋预售制是合理的。可意外的是，该政策在3月9日却出现重大反转，这一政策从海南省政府官网消失了。无独有偶。2月21日，驻马店市调整住房公积金贷款首付比例。但在一周以后就被住建部约谈，之后驻马店就取消了该政策；广州市政府3月3日发布了扶持楼市48条举措，包括：广州公寓、商铺等商办项目不再限定最小分割单元，不再限定销售对象。4日，《通知》被广州市政府官网撤下。楼市政策频繁的一日游、半月谈所谓何故？今年疫情对于楼市造成了很大冲击。售楼处关闭，中介公司关门，不论是新建商品房还是二手房，成交都大幅缩水。当然了，一些地方政府的日子也不好过，原因大家都懂。据不完全统计，2月份，有超过60个城市发布了不同程度的房地产调控政策。比如深圳、杭州、上海、合肥等均有减免物业租金、延期缴社保费、减免和延期缴纳税款等政策。这些政策主要缓和企业短期内应付账款压力，以稳为主。但是上面很快发话，不把楼市作为刺激经济的短期手段。海南明明是收紧楼市，为什么还要取消呢？解局君认为，海南的政策收的太猛了，有些超前思维。取消房屋预售制虽然贯彻了房住不抄的原则，可如此以来房企没有活路了。说到底，上面不想让稳楼市搞成开放楼市或者锁死楼市。一直以来，海南经济对于楼市的依赖性都很强。1992年,邓公发表南巡讲话,提出加快住房制度改革步伐。海南建省和特区效应也因此得到全面释放，很多人南下海南创业，准确的说是去炒房。在资本的助推下，这座总人数不过160万的海岛上竟然出现了两万多家房地产公司。平均每80个人一家房地产公司, 地价由1991年的十几万元/亩飙升至600多万元/亩。楼市泡沫随之而来，最后的结果是全省“烂尾楼”高达600多栋、1600多万平方米,闲置土地18834公顷,积压资金800亿元,仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元。海南楼市的1.0时代结束了一波未平、一波又起。从2010-2016年，大批东北人南下海南，整个海南被东北人占领了。此前三亚市房价水平变动不大，均价一般不超过20000，而自从东北人来了之后，三亚市房价直线上涨， 俗称海南楼市的2.0时代去年，海南卖地收入是历年来最高，突破300亿。但全省的商品房销售，却增长缓慢，甚至出现了萎缩，这就意味着海南的楼市库存很高。房价上涨短期可以刺激经济，但对房企的副作用和经济的负面效应，无疑是相当明显的。所以此次3.7调控也是意在永绝楼市后患。对于购房人，自1994年国内建立商品房预售许可制度以来，全国各主要城市商品房预售比例基本达到90%以上。突然暂停房屋预售制度，那么已经付款的期房百姓怎么办？楼市突然刹车，对于现在疲软的经济怎么办？城镇化进程是不是又要拖后？这也是此次疫情中地方政府争相出台松绑预售政策营救房企的原因。由此可见，现实利益错综复杂，取消房屋预售制还需从长计议。对于现阶段的海南，稳定楼市就相当于放松了。好的政策需要恰到时机，否则就会适得其反。取消房屋预售制，确实可以给楼市致命一击。但现阶段，这只能说是一次冒险的试点，所以即便是实施也要有一个试点期限。对于预售制度带来的问题，也不是一天了，但该政策取得效果也是显著的，这需要辩证看待。

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◎ 作者 / 杨科伟、柏品慧7日晚间，海南出台《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》,严令本省户籍和常住居民家庭限购2套住房,鼓励发展安居型商品住房,新出让土地建设的商品住房全部现房销售。疫情期间其他省市相继放松调控,为何唯独海南加码调控?01本地居民限购升级新地块全现房销售发展安居型商品住房2018年以来,海南调控政策层层加码,一时到无以复加的地步。2018年1月，海南省长表示未来五年海南将以壮士断腕的决心减少经济对房地产的依赖，决不让海南变成房地产加工厂。同年4月，海南祭出全域限购的最强调控，海口、三亚、琼海最为严苛，非本省户籍家庭购房，至少一名家庭成员在省内社保满5年。非本省户籍购房，商贷首付比例不得低于70%。并且，居民家庭或者企事业单位所购住房限售5年。此番海南全域限购政策再升级，限购对象扩容至本省户籍和常住居民家庭，其在海南省限购2套住房。鉴于海南省主打旅游地产，置业客群主要来自于外省市，升级限购更多是对购房者心理预期的影响，对市场实际影响程度有限。与此同时，通过发展安居型商品住房，满足居民家庭基本住房需求。鉴于安居型商品房兼具保障房的性质，在一定程度上可以吸引更多高素质人才前来就业生活，助推海南自由贸易港建设更好、更快发展。新政最受关注的当属现售制度，自3月7日起，新出让土地建设的商品住房，实行现房销售制度。对于购房者而言，现房销售意味着所见即所得，在一定程度上规避了偷工减料、货不对板甚至项目烂尾的风险，最大程度保障购房者权益。对于房企而言，现房销售将大幅延长项目开发周期，难免将加剧房企资金周转压力，那些一贯高杠杆、高负债经营的房企更将备受煎熬。02海南经济转向消费拉动房地产政策维稳以巩固前期成果自2018年实行全域限购政策以来，海南房地产市场显著转冷，2019年全省房地产开发投资同比下降22.1%，商品房销售面积、销售金额分别下降42.1%、38.8%，其中投资购房比重较高的三亚市商品房销售面积、金额分别同比锐减51%和49%。应该说，房地产市场调控成效显著，似乎没有进一步收紧政策的必要？海南已然大幅降低经济对房地产的依赖，房地产投资占GDP的比重连续两年回落，从2017年46%降至2019年24.8%。与此同时，服务类消费发展方心未艾，对经济增长的贡献率达75%，经济增长正由主要依靠投资拉动转向主要依靠消费拉动。受新冠肺炎疫情影响，海南房地产市场持续转冷，省内弱三四线城市市场下行压力不断加剧，放松调控的声音再起。但我们认为海南房地产政策层面仍需维稳，此番升级调控可谓是“打预防针”，既起到警示作用，又避免重蹈驻马店、广州放松调控随后紧急叫停的覆辙，尤其要避免房地产市场陷入“一放就涨”的怪圈，更好地将稳地价、稳房价、稳预期的长效调控机制落到实处。03一线及热点二线政策维稳压力二三线或将局部放松调控甚至刺激需求疫情期间，地方多措并举积极为市场、企业减压，一方面，积极为开发企业解困，涉及支持企业复工，放宽预售条件，缓解房企拿地投资压力等；另一方面，刺激需求维稳楼市，涉及购房补贴、税费减免、调降首付比例等。此阶段海南升级调控似显“另类”，但我们认为海南调控房地产的决心已定，势必要下大力气减轻经济对房地产的依赖。并且，基于海南生态资源极具稀缺性，叠加政策发展红利加持等多方面因素，长期来看海南房地产市场前景依旧可期。因此，此番海南升级调控仅是市场特例，其他城市较难跟进加码调控。展望未来，2020年“房住不炒、因城施策”的政策主基调未变，调控政策全面放松基本无望，“四限”调控注定将延续更长的时间周期，但局部放松依旧可期，压力城市放松调控也在市场预期之中，以期减缓市场下行压力。具体而言，一线以及苏州、西安、南宁等热点二线城市房地产政策层面仍需维稳，基本没有放松调控的可能性。随着市场下行压力不断加剧，预计厦门、长沙、宁波等部分二线城市以及珠海、台州等多数三四城市可能局部甚至全面放松调控，上饶、岳阳等需求枯竭的弱三四线城市甚至将出台刺激性政策，涉及购房补贴、税费减免等。排版丨李玥瑶

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3月9日，江西省教育厅发布最新消息，明确提出：今年秋季入学，全省民办义务教育学校必须与公办学校同步招生，报名人数超过招生计划数的必须100%电脑随机录取。官宣！公民同招，民办全摇号！什么是“公民同招”？在以前，“牛娃”的入学方式是：（近几年，民办教育的师资力量越发强于公办）所以越来越多的家长选择先报考民办学校，如果民办学校未录取，再正常报考公办学校。公民同招的执行，则意味着想民办、公办兼顾的入学路线行不通了。民办、公办学校将被迫只能“二择一”。如果优先报考民办而最终没有录取的话，那么再报考公办或将会面临着统筹入学的风险。什么是“民办全摇号”？升入民办学校，一直有着一个不成文的规定：考试筛选优质生源。所以会有各种牛妈牛爸进行各种操作（不仅限于补课）来提高自身孩子的升入民办学校的几率。2019年南昌市热门民办初中将采取“摇号+面试”的方法进行自主招生。对报名人数超过招生计划的民办初中，将40%的招生计划通过电脑随机派位进行录取。而2020年的秋季招生，民办学校的将实行100%摇号招生，这意味着每个学生升入民办学校的机会几乎相同，不再有严苛的招生要求，不再是拼实力，而是将要拼运气。（不排除依然会有些小动作，但确实降低了优质学生升入民办学校的机会）而若将“公民同招”、“民办摇号”这两个政策并在一起看的话：或从今年起，民办摇号使得民办学校的入学将充满不确定性；同时，公办学校不再作为民办学校的保底，若选择了不确定的民办，或将会影响正常公办学校入学。晚一步，多花20万！2020年学区房价格走势会如何？事实上，公民同招、民办全摇号，在2019年已经在全国多地实行。以杭州为例。还有杭州。2019年11月，杭州市教育局副局长蒋锋明确表示：2020年杭州初中将实行“公民同招”，超过招生计划数的，100%进行电脑配位，不给民办初中自主招生留一个名额。不仅初中，民办小学也将实行100%摇号。消息一出，准备买名校学区房的家长们，迅速动作了起来。带看量创新高！晚一步，多花20万！“周末，各大中介集体出动，带看量创近几月新高。”这是我们杭州楼市情报转述给我的某主打学军一带学区房的中介原话：“好些买家主动打电话过来要看房。”“之前就陆陆续续看了几套房，前几个月市场行情差，带看都约不出。”直到民办全摇号的消息出来后，形势一下逆转。消息公布后的首个周末，中介带客户连看十几套房后，打算下定文二新村的一套，70多㎡，房东挂价585万，双方谈妥560万成交。谁知，临门一脚，房东接了个电话就说不卖了。“原来，另一中介有客户，愿意出价573万拿下。”受此影响，在周末连着看了两天房后，该客户立马下定，拿下西溪河东一套70多㎡的房子。面积跟文二新村差不多大，但总价高了20万。杭州的情况显然不会是个例，或许不用等到秋季招生季的到来，未来几个月是时间内，南昌各名校学区房就将迎来一波强势回暖。如果对学区房有需求的家长们，或许要加快自己看房买房的速度了。公民同招、民办全摇号，会带来什么深远影响？对于大部分家庭而言，在面对公民同招、民办全摇号的政策时，最稳妥的办法，就是挑一个对应小学和初中都靠谱的优质学区房。而当大部分家庭都做出如此选择的时候，南昌这些“双优名校学区房”的房价，可以想象了，而有些单学区房的房价，也可以想象了……

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3月12日，国务院发布《关于授权和委托用地审批权的决定》（下称《决定》），明确省级政府更大的用地自主权。《决定》称，将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项授权各省、自治区、直辖市人民政府批准。关于基本农田转换建设用地的对与错，乃至更宏观的影响，这里都不做讨论。关于南昌城市发展的地缘性分析，渊某已经写过很多文章作阐述了。但是之前所有的判断，在这条政策的影响下，全部都要更新。2009年6月23日国务院新闻办公室举行新闻发布会，国土资源部提出“保经济增长、保耕地红线”行动，坚持实行最严格的耕地保护制度，耕地保护的红线不能碰。2012年7月16日，南昌自然资源局出台《南昌县土地利用总体规划》，其中详细划定了南昌县的农耕土地红线，其中规定南昌县的基本农田保护面积不得低于58320.00公顷。上图中亮黄色部分即为南昌的永久基本农田，是绝对不允许被征用为城市建设用地的政治红线。我不止一次吐槽过南昌的土地红线对南昌城市发展格局的制约，其中影响最大的一次，就是高铁东站的选址变动。在第一版的南昌东站规划中，是准备在麻丘与塘南之间选址，罗家集并不在考虑范围内。南昌市政府的意图也非常明显，就是想借助昌景黄高铁是国家级重大项目，来突破永久基本农田红线的限制。因为南昌东面、南面的永久基本农田太多，严重制约城市向外拓展。而借助国家重大项目突破红线是此时唯一可能成功的途径。但即便是国家重大项目，南昌依然没有成功。麻丘与塘南之间都是永久基本耕地，国家最终没有通过这一版的规划审批。也可能国家同意在那里占一点永久基本耕地建设南昌东站，但不同意在周边拿出近1000亩地来建设高铁新区，这意味着将有几十平方公里的永久基本农田被转换成建设用地，一下子步子迈得太大，其他省份城市肯定会有意见。所以最终南昌只得将高铁东站规划到现在的罗家集附近，向内收缩了近10公里的阵线。也就意味着，南昌失去了一次向外拓展至少10*10平方米公里城市空间的机会。南昌第一次尝试突破永久农田红线，就这样宣告失败。如果说永久基本农田是不可轻触的高压红线，那么比永久农田性质稍软一点的基本农田，也就是上下图中的浅黄色区域，是不是会更容易突破呢？但事实是，在下放土地审批权之前，基本农田想要转化成建设用地，同样需要渡过重重难关，审批时间和难度，并不比永久基本农田要轻松多少。仔细观察南昌的土地规划图可以发现，南昌的基本农田（浅黄色区域，允许转换为建设用地）的分布，非常零散。我们都知道，未来的农业发展方向，必然是大规模化、工业化的，而如南昌这些零散分布的基本农田，在土地耕作和粮食产收上，是非常低效的。而且大部分基本农田，都是临近建成区的，可以视作是城市土地和农业土地之间的缓冲地带。在南昌建设用地开发程度越来越高的今天，城市可供建设用地日渐稀缺，最好的证明就是南昌县的土地供应量在全市土地总供应量的占比，从2018年的25%，猛增至30%。若非主城区无地可供，又怎么会退而求其次的大幅增加南昌县的土地供应。而这个选择，在今天之前，一直是不得不为的无奈之举。但绝对不是一个最优选。天圆地方，不仅是古代哲人的思想精粹，更是自然演变的根本逻辑。城市发展，同样不能脱离此道。但是南昌的城市拓展路线，正在偏离正常轨道，向着一字长龙方向发展。如上图所示，南昌的第二个城市中心区——红谷滩区的地貌走势，有一个显著特征：长，特别长，又长又窄，还脚重头轻。自2000年定下“一江两岸”战略之后，红谷滩的发展便严重依附沿江资源，呈现出狭长的地貌走势，与老城区近乎等宽等长的矩形格局截然不同。这样的规划所带来的弊端非常明显，比如中心区辐射范围有限，交通纵深有限，边际效应严重等等。2019年底，红谷滩正式设立区划，吞并九龙湖、生米镇，辖区面积得以猛增几倍有余。但是这两大板块距离红谷滩中心区的距离过于遥远，鞭长莫及，注定顾此失彼，而且这2个补充板块，都位于红谷滩中心以南，即使并入红谷滩后，仍旧非常被动，不论是交通建设，还是配套引进及落地，都会因地处红谷滩边缘大打折扣。而这些弊端的根源，都是因为南昌城市边际拓展方向受限：以西，是连绵不绝的梅林山脉；北上，是浩淼无际的鄱阳湖，往东，是一大片不可动摇的永久农田。南昌，唯有一路南下。南昌：我实在是太“南”了。但是形势，在今天之后，逆转了。南昌的城市边际拓展，终于有了腾挪的空间。高铁东站周边幅员辽阔的基本农田，给了南昌新的发展方向和机会。

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来自开普勒452b2020-3-12

客户购房需求延迟至半年以上调查显示，仅有13.3%的受访者表示受疫情影响，收入降低或有其他投资渠道，暂时取消购房计划。绝大多数消费者因对房价预期变化或看房不便或收入情况等的影响，处于推迟或观望状态。而延缓时间集中在6-12个月；按原计划购房的仅占13.6%，选择线上购房的仅占1.8%。说明疫情之下，客户购房需求依然存在，只是延缓购房时间。购房仍以小户型、精装为主在户型的选择上，买房者因资金实力相对较弱，仍旧以小户型为主。其中19%的客户表示选择二居产品，38%客户选择90-110㎡小三居，四居产品仅占13%；据统计，在交付标准选择上，有40%客户倾向毛坯产品，愿意自己费时费力，提升装修的品质，另外6成客户会选择精装产品，精装仍为主流。客户对房价下跌预期明显客户对房价预期发生变化，针对疫情之后的房价走势，调查显示，四成客户认为会小幅下跌，三成客户认为会保持稳定，大部分客户对房价预期较低，期待未来开发商会降价来促进销售，将迎来更大降价空间，因此进入观望期，卖方市场因此还会面临一定压力。为何约有四成客户认为房价会跌？我们认为可能有以下几点因素:1.房企压力大。因房企售楼部关闭，无法卖出房子，导致回款不足，销售业绩和现金流自然要受影响。所以部分房企会因为债务压力，降价去化。2.供求端失衡。企业未能复工，甚至破产，部分客户失业、降薪，收入均大打折扣，有部分客户失去支付能力；客户购房观发生变化：在疫情下，人们对生命健康更看重，无暇考虑买房。供求端失衡会引发房企以价换量。客户支付能力下降疫情之下经济发展滞缓，客户收入减少，支付能力下降，预期总价集中在80-90万；首付预期不变占比50%，下调占比43%；但改善需求仍存，预期总价在180万以上占比约9%；预期单价在9000-10000元/㎡客户占比57%。按照单价10000元/㎡以下的预期，可以选择的性价比高的楼盘也较多，主要分布在城市北部板块。如北部新城板块：碧桂园凤凰城、旭辉江山千亩大盘等，社区内配套齐全；西山矿务局板块：万科春和景明、中海国际社区等项目自身社区配套齐全，且临近地铁1号线，出行便捷；府东板块：中铁诺德城、保利·金地迎泽上品等项目距离城市中心较近，可享受基础配套。可见，疫情并不是减少了购房需求，而只是将购房需求延后了。随着疫情被控制，售楼部开放，客户收入正常，预计市场将会逐渐复苏。那疫情过后，客户的购房关注点会发生哪些变化？客户对地域和板块的选择具有明确的倾向性，并未因疫情产生变化，仍旧是长风西板块、晋阳湖板块、南中环板块、长风中心板块、龙城大街板块等南城中心板块以及受政策利好等板块较为受欢迎。据调研显示，40%的客户仍选择高层产品，其余33%客户喜好小高层产品，27%的客户喜欢低密洋房别墅产品，综合来看，有约6成客户偏向小高层和低密产品。在此次疫情中会发现，病毒在一些人口密集的居住区传播速度要高于密度小的社区。高层住宅的痛点也暴露无遗，超大密度的人口户数，拥挤不堪且长时间运行的电梯等等。而低密度意味着更少住户、更高的隐私、更少的人群接触，大大降低感染的风险。未来在经济可以允许的情况下，客户会更加偏向低密小区。净水系统、新风系统等也备受关注，有约93%客户认为净水系统有必要，只有7%客户认为无所谓；87%客户认为需要新风系统，这其中77%客户认为全屋新风除霾系统更加实用，而普通单孔新风机不受喜爱。净水系统和新风系统本质一样，那就是过滤，新风是过滤空气，净水系统是过滤水。新风除霾系统在此次疫情中发挥了巨大作用，可以在不开窗的情况下照样实现通风，保证室内健康。说明客户对卫生、健康越来越看重，也体现出刚性客户对生活品质的追求。END 从这个调查我们可以发现，此次疫情，有部分客户延缓了购房需求，但并没有消除购房需求，未来随着疫情结束、企业复工后，会迎来购房小高潮。但客户未来购房，在小区内部环境、物业服务、户型设计等方面均有新的想法，偏向更智能、更人性化的社区服务以及居住体验。好地段好配套固然重要，但一所能保障“健康与安全”的房子，更值得我们期待。

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区域占位杏花岭区地处太原市东北部，居汾河之畔，是太原市老城中心区，原省政府驻扎地。近年来，区域以“深耕老城、加快转型，开辟新域、释放东山，综合统筹、创优环境”为主要发展目标，推动区域焕发新生机。区域商业发展环境杏花岭区作为老太原的经济、行政、金融中心，较多省级/市级政府机关单位、金融单位汇集于此，政务、商务功能凸显，为区域早期商业发展奠定重要基础。社会消费品零售总额/服务业增加值2018年杏花岭区社会消费品零售总额为276.78亿元，增速10.3%；服务业增加值535.7亿元，增速9.1%。杏花岭区近两年招商引资动作频繁，与红星美凯龙、北京华联等多家知名企业对接招商，积极推进区域现代服务业发展。产业情况产业结构杏花岭区产业以“三二一”的结构为主，在经历了太原城市重工业厂矿搬迁更新改造后，区域逐步形成以现代服务业为主导的产业结构。在现代服务业方面，主要依托现有的万达商圈以及正在规划建设中的北城商圈、府东商圈发展。产业布局依据“深耕老城、释放东山”的工作思路和发展战略，老城生活片区重点打造四大商圈，构建以现代服务业为主的持续发展空间；东山生态区以东山综合发展利用为载体，建设特色小镇，构建现代都市城郊产业带；依托区域内的文化遗迹，将文化底蕴转化为旅游资源。四大商圈区域内重点规划构建四大商圈，涵盖都市生活、高端家居、互联网、现代物流等现代生产和生活服务业；目前以万达城市综合体为核心的万达商圈及城郊生活服务商圈（丈子头物流园一期）已相对成熟，其余商圈处于规划建设阶段。人口情况常住人口/人口密度2015-2018年杏花岭区常住人口增长速度较缓，2018年杏花岭区常住人口约67.57万人，占全市总人口的15%（全市442.15万人）；区域人口密度较大，仅次于迎泽区，区域内以老太原人居住为主。人口消费特征总体来看，杏花岭区商业分布呈现两极分化，区域西侧商业发展成熟，以现代生活性商业服务为主；区域东侧商业发展落后，大多以生产性商业服务专业市场和社区商业网点为主，商业档次低端。从人群消费需求来看，区域内居民消费多以地缘性商圈为主，大多数会选择去万达、富力、柳巷、朝阳等就近商圈购物，偶尔会选择去长风-亲贤商圈。区域发展环境小结从区域发展环境来看，杏花岭区作为老太原中心城区，承担城市早期的经济发展、行政办公、商务金融等职能，因此，城市较多的省级/市级政府机关单位、金融商务单位汇集于此，共同奠定了区域商业发展的基础环境，促成了区域早期商业的繁荣景象。伴随着太原城市发展重心南移，区域内省级政府机关、部分金融机构向南搬迁，区域商业发展有所折损，现阶段商业发展活力稍显不足。但区域内商业开发早，商业基础扎实，且区域人口密度较大，未来区域消费尚存在可挖掘空间。从区域商业产业发展规划来看，重点构建万达、北城、府东、城郊四大商圈，共同促进区域商业焕发新的活力。

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来自开普勒452b2020-3-12

公主岭融入长春，迈出关键一步《长春国际汽车城规划（2020-2035年）》（以下简称《规划》），近日，已由吉林省人民政府批复。先从《规划》覆盖的范围看，涉及长春四区和公主岭三镇，这是宣布长春公主岭同城化战略后，首个涉及两市的明确规划。其次，《规划》强调，“长春市、公主岭市要建立联审联批制度，指导建设项目用地审批，确保规划目标的落实”，“规划区域范围内土地出让价格要与长春市区域同类用途供应价格相衔接”。简单说，在公主岭范围的项目建设，也要长春同时认可，而土地价格也与长春同步了。这是公主岭融入长春的关键一步。房报君还注意到两个消息。2020年2月9日，长春市规划编制研究中心赴汽开区管委会，与长春市规划和自然资源局等部门，进行红旗小镇相关规划的对接工作。而红旗小镇是国际汽车城的重要组成部分。2020年1月9日，汽开区举办政企座谈暨商务推介会，向150名驻区机构、驻区重点企业负责人分享区域发展情况，邀请他们共同参与到现代化国际汽车城建设中。开年这两个会告诉我们，相关工作开展很快。红旗小镇范围：以东风大街为主线，辐射至中国一汽新总部、汽车公园等周边标志性建筑的范围内。 吉林以长春为主，长春首发在西南长春国际汽车城是落实“一主、六双”所提出的产业空间布局。“一主、六双”的一主，就是以长春为主要区域，建设现代化都市圈。“一主、六双”也明确提出，要推进长春公主岭同城化协同发展。长春国际汽车城位于长春和公主岭的交界区域，地缘上注定成为长春都市圈的核心区域，作为长春都市圈首先亮相的规划，其重要程度可见一斑。《规划》对长春国际汽车城的目标定位是：建设世界级汽车产业基地、长春都市圈绿色发展示范区、城乡统筹协调发展示范区。长春加速发展的两个万亿级产业，一个是汽车，一个是信息技术。建设世界级汽车产业基地，是《规划》的首要目标，产城融合也必将以主体产业为主，而房地产是生活和服务配套。《规划》中直接提到与居住相关的只有一行字，“居住生活区内满足15分钟社区生活圈配套要求”。所以，我们谈这个区域楼市，前提是不要过度炒作房地产。而且，从近几年公主岭的土地出让情况和房企进驻情况来看，房地产已经跑得超前了，未来肯定会优先发展主体产业，产业发展了才有人气，楼市才有底气。 四区三镇，哪里是核心？长春国际汽车城包括哪些区域？《规划》中这样说：一廊三楔：新凯河滨水休闲游憩景观廊、西湖生态绿楔、汽车产业绿楔和景台生态绿楔；一核三翼一片区：以东风大街、新凯河交汇区域为核心，向西南方向发展，构建南、北汽车产业发展翼和中部综合服务翼，依托响水建设现代农业和高新技术研发生产示范区。依此判断，长春国际汽车城位于长春与公主岭的交界处，是长春公主岭同城化优先融合发展的区位，范围包括：长春市汽开区、高新区、朝阳经济开发区、西新工业集中区和公主岭市大岭镇、范家屯镇、响水镇，也就是“四区三镇”。区域核心就是“一核”：东风大街、新凯河交会区域。核心区也是中部综合服务翼的中心，还是“一廊三楔”中的新凯河滨水休闲游憩景观廊和汽车产业绿楔的交会中心，还是红旗小镇的西延。核心区以“综合服务”为主打，那么重点发展的应该是金融、商业、商务、文化、教育、科研、文旅、会展等服务业态，打造未来的长春都市圈的西南副中心，这里是长春国际汽车城的地标区域，也是西南交通枢纽区域。核心区的交通体系尚不完善，要成为西南中心和枢纽，一定会加快东风大街、区域周边的快速路建设，甚至出现新的轨交规划和城际铁路客运规划，房报君都不会惊讶。生态景观、商业配套、文娱配套、交通配套等大配套聚集于此，让西南副中心区域成为新兴城区中资源最强的区域，未来这里的住宅价值也将是最高的。目前核心区还没有出让住宅用地，但在核心区辐射范围已有恒大、保利、旭辉等头部房企开发，它们是嗅觉最灵敏的一批房企。 除了范家屯，还有哪值得关注我们上面说了核心区的位置，辐射到大岭和汽开楼市，那么如今也是热点的范家屯板块和其他区域呢？《规划》对长春国际汽车城的空间定位非常清晰，除了一核和中间翼外，还有：南、北汽车产业发展翼：北翼的大岭镇和西新工业集中区，以及南翼的朝阳开发区和范家屯镇，未来等会以汽车产业发展为主。一片区：依托响水建设现代农业和高新技术研发生产示范区。总体来看，这些区域还是以产业为主，住宅项目开发则是产城融合的配套。重点可以关注城市主干路和“一廊三楔”交会的地方，生态景观+便利交通，将会成为新兴住宅板块。首先，硅谷大街沿线，特别是硅谷大街与新凯河交会处，会是宜居住宅板块。其次，高新区向南部跨过绕城外区域，一方面衔接高新区的高新产业，另一方面向东连接人民大街商务区，如果未来快速路建成，这个新兴区域也值得关注。 最后，房报君想说的是，注意地价变化。《规划》中提到，“规划区域范围内土地出让价格要与长春市区域同类用途供应价格相衔接”，简单理解，就是未来大岭、范家屯等区域的住宅用地楼面价将向长春同类用地楼面价靠拢。现在已经拿地的房企，很可能是享受到最后一波便宜地价福利的房企。再加上疫情对楼市的影响、公主岭融入长春才刚起步、利好没有尽出等综合因素影响，今年二季度上市的房源价格，将是未来最低的一个阶段。到2025年，长春国际汽车城初见规模，长春公主岭也基本形成同城化格局，这里将成长为真正的长春西南楼市大板块。

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来自开普勒452b2020-3-12

2020在长春买房前必看一、限售区域2018年1月17日，发布《长春市人民政府办公厅关于保持房地产市场平稳健康发展的通知》：凡在长春市三环区域内新购非家庭唯一住房(含新建商品住房和二手住房)的，2年内不得上市交易。三环内包括区域：自立街、安庆路、蔚山路、盛世大路、兴顺街、东风大街、南环城路、卫星路、生态大街、东环城路、北环城路、西环城路（范围内）。二、买房首付不同的人贷款资格和首付款的比例也是不同的，目前长春大多数银行，执行的首套最低首付20%，二套最低首付30%。三、买房知识小课堂1、本地有一套房，外地有一套贷怎么算？长春目前认贷不认房，只要征信上显示有未还完的贷款，就算第二套房，首付不低于3成。2、本地无房，外地有两套贷怎么算？如符合限购政策可以购房，但不可以贷款。（有两套贷款未还清，第三套不允许贷款买房，可以全款买房）3、本地有1套房，无贷款怎么算？按照首套房政策，首付不低于2成。目前各银行政策不同，购房前请提前咨询。四、公寓和商铺（40年产权的）首付一律5成，只能商贷不能公积金贷款，最多10年贷款，目前，按照LPR4.80，公寓和商铺利率最低加108个基点，为5.88。最高，6.37。五、贷款资格个人征信报告，是最重要的贷款资料！一般来说，近2年内，无连续三期累计六期（连三累六）逾期，或无逾期超过90天等严重逾期行为，一般还是有贷款资格的；而逾期次数达到连续三期累计六期，就属于银行禁入类(黑名单)客户。此外，借款人的收入证明及流水，也是重要的贷款资料，一般要求月供+其它需按月偿还的负债，不超过家庭月总收入的50%，总负债不超过家庭收入的55%。 购房所需资料：无房证明&征信查询一、购房流程及所需资料现在的购房流程大概是这样：看房——诚意登记——认筹——选房——交首付——办贷款——签合同（网签）。二、商贷所需核心资料1、户口本、身份证、结婚证（单身证明、离婚证）原件、复印件；2、外地户籍需要提供暂住证或者居住证；工作单位出具的收入证明；3、买卖合同、首付款发票或者收据；4、近半年的工资流水或者其他资产证明；5、征信报告。除了这些以外，由于各大银行对商业贷款的要求存在一定差异，申请者还要详细询问贷款银行要求的其他资料。三、个人征信报告网上查询步骤详解，不用再跑银行啦（24个小时出结果）官方网站：网页链接 二手房税费问题买房除了注意房龄、学区，税费比较重要的部分，具体来看一下二手房买卖房屋还需缴纳哪些税费？

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来自开普勒452b2020-3-11

“人这一辈子，有的活成了面子，有的活成了里子。”—— 一代宗师辽北地区仁波切本山子假如上天眷顾某地，便会赐一种食物降临于此，成为此城子民的守护图腾。若这食物不唯一种，那更会演升为三味一体，三味并不是借那间书屋的名字，它也有可能是个虚数，不过可以肯定的是，这些味道终将假以岁月，纠缠扭结，融为一体，幻化为这地人们的腹中灵魂，上承祖先，下传后辈，生生不息,Circle of life。这三味一体放在帝都，应当是“豆汁、卤煮、炸酱面”；放在冰城，或许是“红肠、列巴、锅包肉”；而放在沈阳，那就板上钉钉地得是“抻面、鸡架、老雪花”，无论此地被称为东方鲁尔还是浑河格勒，无论天空中飘散的是工厂烟囱里的黑烟抑或集中供暖散热塔上的白雾，无论时间如何面无表情、脚步不停地带走生命，留下印记，它们都是这里人们的三味一体——杯盘碗盏中的圣父圣子与圣灵。没人能精准评量鸡架在这片热土上的地位。作为全国鸡架消耗量最大的一线城市，除了商务宴请和红白筵席外，它几乎可以横行这座城市里的每一张餐桌。哪怕是在青年大街北段的那些五星级酒店门前，也总有西服革履的男人开着他们的BBA豪车奔赴几条街外，在严肃拘谨假假掰掰的大宴之后，去路边的塑料凳子上弓背而坐，松开领带，起两瓶老雪，唠嗑，干杯，掰几个鸡架，吃一嘴一手油，再用成卷的手纸擦净，连同白日的愁烦团成一球，撇在脚下。啃鸡架能让沈阳人理得且心安，因为那是他们味觉记忆的原乡。对于沈阳人来说，鸡架是可以治愈一切苦闷忧愁的济世良方。掫瓶老雪，掰俩鸡架，碎肉把胃口填满，酒精将脑仁儿搅浑，回家倒一觉儿，第二天醒来，虽然口燥唇干，眼神恍惚，但昨夜的爱恨情愁业已清空，脆骨细肉吃进嘴里，不可食的扔到桌下，处世的艰难狼狈和吃相的笨拙难看，所有人生的酸甜苦辣，都可以因了这缕烟火气和重滋味而味觉失灵，这一刻，世界会在某个意义上变得全新。沈阳不是伊斯坦布尔，但也辉煌过的，是全国都数得上的地方。铁路西边烟囱聚集的工厂区，是能让整个中国转起来的大机器。周遭是连片的、红砖砌筑的、斯大林式家属楼，浩浩荡荡、两水两气、楼上楼下、电灯电话。偶然掠过低空的鸽子，以红墙当背景飞过，悠长颤巍的鸽哨声是这场景里除了厂子上工汽笛声之外，难得的画外音，行人们脸上多的是自信和骄傲。彼时的沈阳是未来愿景的标杆，这目标属共和国长子家完成得好，这份心气儿下的餐桌上，鸡架是不太容易脱颖而出的。直到上个世纪末，计划经济轰然崩塌，大锅与铁碗皆被砸碎，狂潮袭来，几百万主人翁的安全感在一夜间挥散无踪，他们的命运就此明晰——空手而来，空手而去。万物皆轮回，凡是繁荣过的，也必将落入破败，烧烤与直播的时代尚未来临，原来蓬勃着傲气的每片街区、每条街道、每栋红砖楼里都充满了意志消沉的人。寻醉，成了这座浑河边萧索城市里苦闷人们的生活主题。许多小面馆应运而生，老板食客都是下岗工人，专门提供廉价的肉食和酒精。酒是本地出产的廉价啤酒，粗粝的本地工业拉格，便宜，量大，易醉，喇嗓子，名字从绿牌儿、黄牌儿，一直叫到老雪花。下酒菜则是熬汤的鸡架，紧缩银根后，原来被人不屑的边角料捞出汤锅后不再被丢弃，而是随机应变地掰成大块儿，拌上榨菜、香菜、辣椒油之后氤氲着热气儿端上酒桌，拌鸡架，鸡架的原教旨主义形态。虽然一大盘满打满算也没多些肉，但好歹解了馋。先啃鸡架再喝老雪，末了吃面喝汤收尾，这让人们在穷与困之间可以挺得更久一些。后来惨黯的日子捱过去了，颓唐的重又复苏，沈阳城还是那个沈阳城，人们纷纷从漫长的填满嘲讽与冷笑的冬夜中渐次醒来，再鼓作气，去找工作，去买彩票，去奔赴下一站。荣耀和屈辱，皆成往昔，只有用鸡架去满足蛋白质和下酒菜需求的味觉习惯，花岗岩一般顽固的留了下来，成为时过境迁里唯一坚实的存在，春拌、夏炸、秋烤、冬炒，兹要是你在这座善于自我和解的城市里长大，操着一口自我感脚害行的普通话，甭管老爷子还是小年轻，基本都好这一口儿。到沈阳这个完全不是旅游城市的城市来旅游，“基本盘就是一宫两陵大帅府，参观完一系列陈年权贵创业者和败家子的阴阳两界宅邸，赶上冬天就去棋盘山滑滑雪，若是夏天就去方特看看烟花，大概齐就算该玩的都玩到了，旅游纪念品基本等于没有，要是有也和全国各地卖的都一样，要是非得买点啥，那就整两个鸡架，塑料袋一装，捎家去就拉倒了。”能这么安排你沈阳之行的绝非是敷衍之徒，而是一位敢于对你坦诚展示自己生活内核的真朋友。因为，哪怕东北人不全是活雷锋，就算你在景点边买到过玫瑰香蘸蜂蜜冒充的大蓝莓或带着Made In China 字样的前清鼻烟壶，也别担心在沈阳的鸡架界，遇到那种专坑游客、偷工减料、糊弄了事、萝卜快了不洗泥的“金牌老字号”。与天津狗某理和北京全某德不同，沈阳人贩售给你的鸡架完全就是他们自己的日常真爱，与他们每天吃到肚子里的一样货真价实童叟无欺，何况这种满街都卖，这几块钱一个的东西是真的是买不到吃亏也买不到上当。鸡架绝算不上是珍馐，也没可能在任何一张昂贵的菜单上出现。即便是最硬核的沈阳人也不会去幻想一桌由满清格格上菜的鸡架全席。它是实惠的食物，布衣百姓馋与闲的最佳伴侣。六块钱就能买一个，大号的，大到足以能让作为买家的你，会感到很占了一些便宜的羞赧、窃喜和沉甸甸的不安，虽然这沉甸甸里至少有六成来自没法嚼碎下咽的骨头，但如果你单纯到想花几块钱就能吃到整整一斤有滋有味的肉，那基本上也只能用too young,too naive来形容了。本地风的菜馆里更是绝不会少了鸡架的踪影，这个整鸡去掉腿、翅、爪、脖、头、胸之后剩下的残躯被拿来熏拌烤炖炸炒，十八般武艺，可劲儿地往上招呼。兹要原材是鸡架，沈阳人都能换着花样做出无数种好吃的滋味来，各家店各有风骚，并且往往是当红头牌。野生美食家之间关于食物的都市传说百分之八九不离十的都是“某某小区有家小神店儿，贼小、贼破、老板贼牛逼，但鸡架老好吃了”。小神店儿大多藏身老小区里，陈旧绵延的赫鲁晓夫楼群里酒徒密布，住在这里的男人大都做着不那么显赫重要的工作，抑或是什么都不做，社会人儿或是纯拿低保，出门儿得管媳妇要点钱，在街口连唬带诈地和从小一起光屁股玩到大的邻居打六冲，一打一下午，填大坑，完事儿去集体觅食，无需西天万里遥，步行三两分钟即可抵达，也不用一掷千金，老雪和焦子烤鸡架就能让幸福感顺着这些骨头留到那些骨头里。这种焦子烤鸡架，大抵是沈阳独有，炼钢的焦炭改做烧烤的燃料，无疑是重工业时代遗留下来的偏门武功。就好像俄国农田里的拖拉机，大多都是由退役的坦克改造而来，总有点解甲归田铸剑为犁的遗憾。但它火力刚猛，烤出的鸡架滋味儿勾人，每逢傍晚，沉重的铁拍子夹着鸡架，在焦子燃起的烈焰上炙烤，鸡油滴在火苗上滋滋响，味道在烤至焦糖色时达到巅峰，那股刷酱烤肉的香气能够闪烁着油脂光亮穿过整条街，愣是钻到鼻腔里来，勾走人的魂儿。鸡架通常都是提前腌好，炸两遍，第一遍七分熟，第二遍现点现炸，这样鸡架上桌时才能足够新鲜脆生。刚出油锅的鸡架滋滋做响，呲着油星，连肉带骨皆已紧缩，自里到外透着香味儿。看起来也是来势汹汹，并非寻常金黄色，而是泛着红澄澄的光。常吃鸡架的老啪叽一看就明白，这是老板用得起耐心，腌入味了，炸酥脆了，必须好吃。别管烫不烫，赶紧抓起来趁热乎吃，吃鸡架时不舍得直接下手，不吃一手油，那都是严重脱离群众的小布尔乔亚行为。要知道，炸鸡架的小店，就算不撂地儿，也都有一股莫名浓重的街头气，就是那种北京叫脏摊儿，广州人叫走鬼档的气质，这里的食物和这里的食客，都是如此。在这儿，脖子上坠着大金刚菩提的社会大哥不会用几百分贝的嗓音谈几个亿的上市生意，也没有痴情到蠢的男人会端着大捧的蓝色妖姬在妹子吃鸡架的时候跪地求婚，因为在吃鸡架的时候，只有专心致志地在骨边撕下软嫩的肉来，才是眼前推动世界继续平稳运转的唯一理由。直面食物本身，就是直面自己的灵魂。而直面这一盘辣炒鸡架，就需要翻来覆去地啃，抽丝剥茧 ，扒拉出犄角旮旯的小细肉，抠哧出骨头缝里的小碎筋。完事儿再唆叻一下沾满酱汁的手指头，加点一份肉沫茄条，盘龙状，堆满蒜，节奏合理，有荤有素。再配上一碗大米饭，基本上就能胜却了人间百分之八九不离十的绝大多数。就算米兰昆德拉教导我们说“生活在别处”，但那别处要是没有这么好吃的鸡架，似乎也没有什么好羡慕……

房大宝

来自开普勒452b2020-3-11

目前的情况我国九大国家中心城市，分布于东南西北，在不同区域起到中心引领作用。北京上海且不说，广州对应的是华南区域，天津对应的华北，成渝对应的是西南，西安对应的是西北，郑州对应的是中原，武汉对应的是长江中游。 摄影：李永宏独独战略区位重要、面对老工业基地振兴爬坡过坎的东北，还缺一个国家中心城市。什么是国家中心城市？所谓国家中心城市，是指处于中国城镇体系最高位置的城镇层级。肩负重要发展职责、作用，这样级别的城市要在全国具备引领、辐射、集散的功能，涉及到政治、经济、文化、对外交流等多方面的表现。中心城市应具备的发展特征、功能：一是国家组织经济活动和配置资源的中枢；二是国家综合交通和信息网络枢纽；三是国家科教、文化、创新中心；四是具有国际影响力和竞争力；五是国家城市体系中综合实力最强的“塔尖城市”。国家中心城市所必须具有的五大功能：综合服务功能、产业集群功能、物流枢纽功能、开放高地功能和人文凝聚功能。此外，中心城市还担负着带领区域内其他城市发展的职责，从而促进区域经济社会的发展，缩小地区间发展水平的差距。去年，在沈阳召开的辽宁省第十二届委员会第十次全体会议，正式提出“积极推动沈阳创建国家中心城市”这一次会议的召开，辽宁在省级层面提出要积极推动，一个城市申请创建国家中心城市，是辽宁发出的又一个，推动东北振兴的重要信号。一个城市的行政级别越高、顶级头衔越多，说明这个城市，在国家战略中的地位越高，其城市价值越大。目前，从已知的头衔中，“经济特区”、“国家级新区”、“自贸区”、“国家中心城市”这四个为“顶级头衔”。“国家中心城市”，是近年来“最炙手可热”的头衔，因为这个头衔更具综合性。……这意味着中国的城镇化道路，进入了都市圈和城市群时代，放宽落户限制，打造世界级城市群。