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来自开普勒452b2020-3-11

四家龙头房企自建线上售楼处比较◆ 主要目的：构建全民营销式的线上销售平台目前，多数房企自建线上售楼是在疫情期间匆匆上线，加之成本投入、技术和线上运营经验等原因，其线上售楼处搭建主要是以企业项目展示、意向登记和线上咨询为主。而对碧桂园、万科、恒大及融创来说，通过全民经纪人实现全民营销，构建集项目推荐、锁客、认购和成交等多环节的线上销售渠道才是其搭建线上售楼处的主要目的。 ◆ 平台功能：碧桂园线上平台主要功能最齐全从自建线上售楼处平台功能来看，碧桂园最齐全，能实现包括“拓客”、“锁客+成交”和“全民营销”在内的所有功能。碧桂园凤凰云线上平台目前已经实现从线上蓄客、线上锁客、预约看房、在线选房和认筹签约线上交易闭环。但据了解，碧桂园1-2月线上认筹和认购量并不高。因此，虽然平台功能的齐全为线上营销和销售打好了基础，但是更重要的还要加大推广力度。而恒大除了意向登记和选定房源环节不能完全线上化操作外，其他环节均可在线上完成。另外，融创幸福通的功能相对较少，且不能进行线上认筹和认购。此外，选定房源方式上，四家房企线上售楼处有所差异。如碧桂园凤凰云购房者在完善个人信息后可以在线选房，而恒大恒房通则需要与置业顾问电话或微信联系确认房源后，收到微信服务提示，网上缴纳5000元定金并签署《商品房网上认购书》才可预定房源。融创幸福通则是跳转到“焦点选房宝”小程序上进行。 ◆ 项目展示：碧桂园展示架构最成熟，万科楼盘信息最详细在项目展示上，我们通过用户功能丰富性（查找模式、地图看房、开盘提醒和参与活动等9个功能指标）、项目信息详细度（价格、建筑面积、开盘时间、配套展示、浏览人数及户型解析等24个指标）、咨询途径多样性（一键拨号、即时在线咨询、一对一选择置业顾问等6项途径）以及看房形式创新性（VR看房、微楼书、高清视频和直播等6种形式）四个维度对四家房企线上售楼处进行分析比较。在用户功能方面，碧桂园凤凰云提供给用户的使用功能最多，涵盖了分类查找、地图看房、开盘提醒、领优惠折扣及转发分享等八项内容。在项目信息方面，万科置业神器项目信息展示最完整，包含21项内容。另外，四家房企中只有碧桂园在项目展示中提到了预证信息，且在户型介绍上也面面俱到。在咨询途径方面，碧桂园凤凰云途径最齐全，设有一键拨号售楼处、在线即时咨询和通过手机、微信号直接联系置业顾问等多种方式。另外，碧桂园凤凰云每个项目置业顾问都有详细个人名片页面，方便购房者了解，增加信任度。且购房者可以直接线上分享置业顾问名片或存入通讯录。而恒大恒房通平台除了项目统一电话和在线客服外，购房者在联系置业顾问时会跳转到“恒房通好盘”微信小程序界面，上面有置业顾问手机、微信号及微信二维码。在看房形式方面，四家房企在线售楼处都积极采用了VR、高清视频和直播等多种创新，优化客户看房体验。其中，VR看房是四家房企线上售楼处必备应用。但同样的VR看房，四家房企细节却有所不同。如恒大恒房通平台VR看房可以鸟瞰项目全景，融创VR看房可显示房间尺寸，万科VR在线讲房外还对样板间装修标准进行一一展示。四家龙头房企与第三方平台合作线上售楼处比较除了自建线上售楼处外，四家房企还选择与一些第三方平台合作，是另一种线上售楼处的展现途径。但总体而言，四家房企对于第三方平台售楼处重视度远不及其自建平台，且碧桂园、万科和融创在与第三方平台合作投入和力度方面均不如恒大。在房天下平台上，碧桂园、万科和融创主要是通过进驻平台网上售楼处和网上房交会，按照不同区域或项目建立各自有品牌。而恒大除了上述方式外，还在房天下平台置顶恒大实景看房广告、设立恒大品牌馆，点击广告链接和品牌馆后，可以关联至恒大自建线上售楼处平台“恒房通”。而在安居客、贝壳找房的第三方平台上，四家房企则是选择进驻平台VR售楼处，通过VR看房、VR带看、在线认购和无理由退房等多种方式推广展示项目。而除了与第三方主流房产平台合作外，四家房企如融创也会与京东这类电商平台合作加强线上销售。2月17日，融创西南京东线上旗舰店上线，升级“安心家园计划”，打造线上24小时营销中心，并陆续上新融创西南区域20余城50多个项目和多个特价房源。在旗舰店内，购房者可通过VR、直播等途径便捷看房，并可直接在京东上咨询融创西南置业顾问，享受置业顾问与京东客服组成的专属“2V1”客户服务。另外，对于四家房企而言，与第三方平台合作线上销售更多是想利用第三方平台的推广、资源等优势为自己导流，收获潜在客户，并未真正想通过第三方平台完成线上交易。如恒大在房天下、安居客、乐居、腾讯视频、微博、抖音和淘宝等多个第三方平台“最低价购房、无理由退房、推荐赚取佣金和奖励”的强势宣传，为恒大带来了亮眼的客户流量和销售业绩。克而瑞2月份销售榜单数据显示， 在“5000元赚钱模式+全国75折+双兜底保障”配套购房政策的实施下，恒大2月份全口径销售额达到470亿元位列榜首，明显高于碧桂园、万科、融创等龙头房企，成为疫情期间极少数实现同比正增长的房企。总结：线上营销的成功还需销售政策、产品品质等配合总的来说，碧桂园、万科、恒大及融创线上售楼处各有特色，且自建线上售楼处平台是四家房企线上销售布局的重点。对于四家龙头房企来说，其本身项目基数大、周转快，客户、员工及合作伙伴等私域资源价值高，因而自建线上销售体系，挖掘和沉淀私域资源池十分必要。较早布局线上销售平台、全民营销政策丰富的四家房企，尤其是恒大无疑在这场线上营销战中占得了市场先机和有利位置。功能丰富的线上售楼处固然可以提升看房效率，降低房企销售成本，但对于低频、资金体量大房地产行业而言，房企实现客户转化和完成交易还是需要销售策略、产品品质和售后服务等其他很多要素的强大配合。正如恒大，此次线上营销中取得的成绩不仅仅只是恒大线上售楼处做的好，而适时推出的配套营销政策、过硬的产品品质才是其致胜的关键。

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买房路上有很多买房细节需要购房者注意。例如不少人在网上找寻二手房源时，会经常看到满五唯一和满二唯一的字眼。其实满五唯一和满二唯一主要是所缴的税费不同，因此购房者首先需要了解，二手房交易中，需要缴纳哪些税费等费用？然后再了解满五唯一和满二唯一有何不同？买二手房需要交纳的费用有哪些1、个人所得税：计税金额的1%或差价的20%（符合条件的免征）。2、契税：首套90平以下1%，90平以上1.5%，二套90平以下1%，90平以上2%（二套房政策不含北上广深）。3、增值税及附加税：成交价/(1+5%)*5.6%。（符合条件的免征）4、交易手续费，买卖双方分摊。5、*河蟹*、交易登记等杂费。6、土地出让金等（只有特殊类型房屋才需要交纳）。二手房交易中，涉及问题多而广，尤其税费更是种类多，具体的可以向相关负责人或帮你处理手续的房经纪人询问，避免造成损失。满五唯一和满二唯一有何不同？符合满五唯一条件的房屋是不用交纳个人所得税和增值税的。而满二唯一中，只有满二是免征增值税的关键条件，即普通住宅无论是否唯一只要满足了满两年的条件就可以免征增值税了。归纳就是，满五唯一不需要缴纳增值税和个人所得税；满*河蟹*唯一不需要缴纳增值税；不满二则所有费用正常缴纳。满五满二是如何界定的呢？1、商品房以契税完税发票填发日期或房产证登记日期孰先原则计算是否满5年或者满2年。2、房改房有三个时间：房产证填发日期、原始购房合同签署日期、第一笔购房款的银钱收据日期。根据孰先原则，这三个时间哪个在前面就按照哪个计算房屋满5年或者满2年，但需要查验收据的章或购房合同的章要一致收据才有效（只要一个日期满五年或满二即可）。3、继承所得房产继承的房产可以按照继承前的日期界定是否满5年或者满2年。4、赠与的房产直系亲属之间赠予的房产按照赠予前的日期界定是否满5年或者满2年；非直系亲属要按规定（第1、2条）计算房屋是否满5年或者满2年。5、夫妻更名（包括离婚析产）的房产按照更名前的日期界定是否满5年或者满2年。6、遗失补证、破损换证的房产遗失补证、破损换证的房产按照原房产证的时间界定是否满5年或者满2年。另外房产权属来源一半继承，一半赠与的房子，再次交易时可以按照继承、赠与前的购房日期来核定购房年限。面对信息庞杂的二手房市场，挑选出最适合自己的一套，要走的路长且曲折。然而，很多人不愿意花精力和时间了解房产知识，更愿意委托专业的经纪人来帮自己打理。不过，一些基本的行业知识和相关政策还是需要做一些了解，可以为自己争取到最大最优的权益。

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纵观2010年来东三省常住人口总量的走势，从2014年之后，东三省常住人口总量就出现收缩趋势。截止2018年末，东三省常住人口总量较2014年高峰时期减少了140万人。东三省常住人口的减少，除了由于生育意愿下降、自然增长率低外，更主要的还是因为近年来当地经济发展相对缓慢，导致年轻人纷纷离开家乡到外地谋生。1、人口外流：重工业衰退，人口长期持续流出（节选） 具体到各城市来看。在2013年~2018年五年间，仅有沈阳、大连和盘锦等少数城市户籍人口总量呈现增加趋势，其余城市的户籍人口呈现出萎缩趋势，即使是哈尔滨和长春这样的省会城市也毫不例外。人口的减少势必会导致住房需求的萎缩，如铁岭等城市的商品房成交量近几年来快速下降，内生购房需求难以支撑当地的市场继续向前发展。 不过，哈尔滨和长春这样的一省中心仍能从省内其他城市吸引人口，而七台河、鸡西、鹤岗、铁岭这样依靠煤炭资源发展的中小城市近年来经济增速明显下滑，如铁岭2018年GDP增速仅有1.3%，在此影响下，当地的人口将持续对外流出。从国家统计局公布的70城数据房价变动情况来看，2019年11月哈尔滨、大连、沈阳、长春商品住宅均价同比2018年同期均价涨幅均在8.5%以上，其中哈尔滨涨幅最高，达10.2%，其次是长春，涨幅为9.8%，沈阳和大连居于第三、四位，涨幅均在9%左右；从月度环比数据来看，除了大连在1月和9月房价呈环比微降趋势以外，其余城市价格月度环比均呈增加趋势。从具体价格来看，大连商品住宅成交均价最高，高达1.59万元/平方米，哈尔滨和沈阳价格水平相仿，均在1.1万元/平方米左右；房价水平最低的当属长春，单价在1万元左右。总的来看，大连、沈阳、长春、哈尔滨四个二线城市商品住宅成交规模、成交均价在东北区域处于前列，总体市场表现尚可；而鹤岗、双鸭山等城市不仅城市人口规模本身较少，而且人口还处于不断流失之中，加之东北生育率低下，部分城市如铁岭、鹤岗等均已经步入负增长，未来房地产市场规模收缩十分明显。 如同东北大多数城市一样，铁岭面临着严重的人口流失，2010年~2018年铁岭的户籍人口数量减少了13.5万。长期收缩的人口总量也使得当地的购房需 求明显减少，商品房成交量断崖式下跌，根据官方最新公布数据，2018年铁岭的商品房成交量已经不足100万平方米。 黑龙江鹤岗市总价2万块的白菜房引发了社会的高度关注。事实上，这种白菜房仅仅只是个例，多是位置偏远、处于顶层的棚改房；但不可否认的是，即使抛开这类白菜房，鹤岗2000-2500元/平方米的房价也有明显偏低的。造成鹤岗房价处于低位的原因有诸多方面，最重要的原因是由于近些年其产业的衰退，从而引发经济的萎缩、衰退、人口的外流；其次，大体量的棚改也是造成鹤岗购房需求低的重大原因；第三，鹤岗本身老龄少子化十分严重，根据2018年鹤岗国民经济和社会发展统计公布数据显示，2017年鹤岗老龄化率高达22.4%（60岁以上占比），在省内公布数据的城市中居于首位，日益严峻地老龄少子化势必会减少购房需求。 事实上，造成需求断层的更深层面的原因是由于其产业的衰退。长久以来，鹤岗是一个以煤炭采集为支柱产业的城市，在1918年开始采矿以来，已有百余年的历史，曾经一度成为黑龙江省四大煤炭生产基地，产煤外输量一度位居全国第四。但随着煤炭产业“黄金十年”的结束，鹤岗这座城市也因煤矿资源枯竭而走下坡路，2011年，鹤岗市正式列入全国第三批资源枯竭型城市，此后，其经济疲软并开始走向衰退。据新华社报道，去年8月底以来，鹤岗市已关闭10处矿井。随着其主要产业煤炭开采变得萧条，鹤岗经济近年整体上处于萎缩状态，从2011年到2017年，当地名义GDP从331亿元萎缩到293亿元，2019年上半年GDP仅有109.1亿元，经济衰退严重。 与鹤岗经济萎靡对应的是人口萎缩，统计公报数据显示，2018年鹤岗全市常住人口量仅有99.5万人，较2011年的108.8万减少9.3万，不到10年的时间里减少了接近1/10，人口外流十分严重，这座城市也成为收缩城市的标杆。 当然，除了棚改和产业衰退的原因以外，造成鹤岗房价处于低位的另一原因是由于其老龄少子化十分严重，根据2018年鹤岗国民经济和社会发展统计公布数据显示，2017年鹤岗老龄化率高达22.4%（60岁以上占比），在省内公布数据的城市中居于首位。此外，省内另一个房价处于低位的城市双鸭山，老龄化率达20.92%；出生率也同样处于较低水平，2018年双鸭山是人口出生率仅有4.89‰，不及全国平均出生率10.94‰的一半，日益严峻地老龄少子化势必会减少购房需求。总的来看，人口的外流、产业的衰退使得城市活力不足，加之寒冷的气候使得购房需求被严重抑制，而机会点在于城市人口规模较大的城市、中心城市，从产品偏好来看，东北的二线城市依旧以80-100平方米二房最为畅销，需求偏“刚性”。至于城市未来的发展前景，总体上还是以沈阳、大连、长春、哈尔滨等二线城市为主，齐齐哈尔、吉林、鞍山、锦州、大庆五城可适当考虑。 第一梯队：分别为沈阳、大连、长春、哈尔滨，这四个城市均为二线城市，人口规模大，四城人口规模在700万人以上，它们或为省会，或为副省级城市，收入水平相对较高，存在一定的购房潜力。同时四城房地产基本面表现也较好，沈阳、长春两城成交规模突破1000万平方米。 值得注意的是，四城表现并不完全一致，各城均有自身优缺点。相较而言，大连老龄化更严重，2017年老龄化率已达25%，较长春高出近5个百分点；哈尔滨人口外流较为突出，近5年户籍人口减少了36万；长春人均可支配收入水平相对较低，2018年仅有35332元，较沈阳低8722元/平方米。相较而言，沈阳在各指标上表现均较优，市场前景最佳。 第三梯队的绥化、朝阳、松原、葫芦岛、四平、牡丹江、铁岭这7个城市则可归为风险城市，这些城市经济体量小，增速也较慢，尤其是铁岭、牡丹江2018年增速仅有1.3%，松原更是只有0.9%，朝阳、铁岭人均可支配收入均不足25000元，购买能力不足，在购买力的桎梏之下，房地产成交量在较低位也在意料之中。 至于人口总量不足250万的城市，由于自身人口规模就较小，并且大部分都是资源型城市、近些年受产业转型的影响，经济增长失速，人口外流现象特别明显；除盘锦外，其余城市生育率均在7‰以下，加之老龄化水平较为严重，城市自然人口多呈现负增长，以今年曾经一度引起热议的鹤岗为例，近10年常住人口减少了近10万人，人口收缩十分严重，这类城市是典型的风险城市，购房需求在低位更是必然。

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来自开普勒452b2020-3-11

唱衰者总有理由，看多者依然不再少数，这就是市场，是人性和认知的差距；经常有人说沈阳的经济不行，或者沈阳的城市发展不行，这个是相对的，如果拿城市跟城市单独对比，大家的理论没问题。但是一个城市的发展前景是需要综合性因素分析的，而不是看个体。所以这也是为啥沈阳的经济或者城市水平不如某些二线城市甚至三线城市，我们依然能进军新一线城市行列； 2、国家中心城市就像国家中心城市的筛选标准，如果是用现阶段城市的经济水平，沈阳是完全没希望的。 国家中心城市是指居于国家战略要津、肩负国家使命、引领区域发展、参与国际竞争、代表国家形象的现代化大都市。 国家中心城市是在直辖市和省会城市层级之上出现的新的“塔尖”，集中了中国和中国城市在空间、人口、资源和政策上的主要优势 。 现在国家中心城市有9个，包括四个直辖市、四个省会兼副省级城市、一个省会（非副省级城市）。北京、天津、上海、广州，重庆、成都，武汉，郑州，西安；大家知道，城市化的进程，农村到城镇、城镇到城市、城市到大城市，然后形成城市群的发展路径； 城市群是支撑中国经济高质量发展的主要平台。2006年“城市群”第一次出现在中央文件，2013年以来中央要求把城市群作为推进国家新型城镇化的主体形态。 从总体上看，北京、天津、上海、广州分别引领环渤海、长三角和珠三角区域发展 ；重庆、成都是西部大开发的重要平台，是长江经济带的战略支撑 ；武汉辐射带动中部和长江中游地区，支撑长江经济带发展 ；郑州引领中原发展、支撑中部崛起 ；西安辐射带动西北及周边地区发展。 目前中国国家中心城市的候选者共有六个：沈阳、青岛、南京、杭州、厦门、深圳； 如果从单个城市的经济发展，城市水平来看，沈阳不用选就已经被淘汰了。但是我觉得我们有很大的希望，京津冀、长三角、珠三角、成渝城市群、长江中游城市群这是发展的头部城市，最好的资源集中于此。但是国家宏观角度需要做战略布局，一线要发展，二线要跟进，三四线城市也要有保障；东北三省、川渝、西北等这是战略层面的保底，所以也需要核心城市的穿线带动，辽中南城市群、哈长城市群需要靠谁，国中到底给谁拼的不是城市的经济实力问题，而是全国层面战略布局，那么未来会不会给沈阳，只有一个判断，就是东北需不需要国家中心城市。这是即理性的分析，也是城市前景的需要3、沈阳，城市地位辽宁省省会、副省级市、特大城市、沈阳都市圈核心城市，国务院批复确定的中国东北地区重要的中心城市； 东三省人口呈现234的原则，辽宁是人口最多的省份，同时沈阳的城市人口状态是呈现流入的；根据沈阳市公安局月报统计数据显示，截至2019年11月末，沈阳市户籍人口为755.7万人，同比增长1.41%，今年1-8月份沈阳市净流入人口数达9.3万人，人口流入结构以大学生、技术人员、商务人士为主。人均受教育年限12.6年。这个数据可以表明沈阳的人才引进能力是非常有效的。 沈阳经济区八城市一体化，也将会有力助推沈阳城市的发展； “一小时，八城互通，半小时到达沈阳。”沈阳经济区的沈阳、抚顺、本溪、辽阳、鞍山、营口、铁岭和阜新八城市间将形成一小时交通圈，这将有力推动沈阳经济区的一体化、同城化发展。 沈阳的前景除了在自身的发展，还需要吸血附近的三四线城市； 4、外在因素，“十四五”和东北亚经济一体化；“十四五”时期，要有新的战略性举措，推动东北地区实现全面振兴。 第二届“一带一路”国际合作高峰论坛于2019年4月举行。多位中韩专家指出，“一带一路”倡导的理念为全球治理提供了新启示，中韩应携手加速推进东北亚经济一体化。 东北亚是一个地理概念，即东亚东北部地区，为东亚所属的二级区域，日本韩国称为北东亚，其范围可包括中国东部，朝鲜半岛，日本列岛，俄罗斯远东地区。2019年，文在演总统再中日韩蜂会倡议东北亚铁路共同体。环渤海湾区、海洋城市带与东北亚铁路共同体互联互通有戏。如果实现，中日韩两小时工作生活圈，跨国城及快轨，全线贯通东京、首尔、北京、上海四个国际化都市群。是全球人口密度最大的国际线路。 关于外部因素在这不做详细分析，毕竟属于敏感话题； 城市间的互通有无已经实现，城市群的价值越来越高，跨国城际、跨国区域经济一体化不会实现吗，只是时间问题而已； 我们从四个层面对沈阳城市的未来机遇和挑战做了详细分析，这只是一个分析，不作为任何事件走向的参考或者判断，不喜勿喷，希望大家看完后左上角点蓝色字体关注我们； 任何盲目、或者夸大唱衰东北的言论我们都会回击，相信我们家园的明天会更好，沈阳会更好!

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来自开普勒452b2020-3-9

在广西吃早餐，不论你是吃糯米饭、豆浆油条、还是云吞烧麦，粉永远是不能缺席的。在一顿早餐里，粉永远都发挥着提味、满足的用，将早餐的味道推至极点。如果早餐界也有奥斯卡奖项，那么老友粉、桂林米粉、螺蛳粉等一众米粉肯定是当之无愧的“最佳主角”。 米粉，能够叫嚣木桶糯米饭和豆浆油条，与之竞争“最佳早餐主角”奖。作为广西人每天早餐的首选项，以一碗老友粉为例，需要先将豆豉、酸笋和生料爆炒，然后加入大骨高汤烧开，浓郁的老友汤香味扑鼻之时，再倒入软化的扁粉，在汤未重开之时熄火，余温渗入米粉中，更加软滑。刚煮好的老友粉，是一件能充分调动人体感官的艺术品。 先是一看，汤水成色橙黄浓郁，米粉根根分明；再是一闻，汤汁散发出浓郁酸笋豆豉香，让人胃口大开，神清气爽，倦意全无；然后一嗦，吃肉，胃觉得到升华；最后一喝，那温热恰到好处，既暖胃又有满足。有煮粉，也就有烫粉。比如说生料粉、叉烧粉、牛腩粉等等。 叉烧粉的米粉比较软滑，用滚水烫一下捞起，放入卤制的叉烧，还有青菜。除了叉烧，还可以放牛腩、牛肚、猪脚、肥肠、牛巴、扣肉等等，再加入清甜的骨汤。猪脚粉里的猪脚，软糯Q弹，越嚼越香，而牛腩却炖得极其酥烂，轻轻一咬就能把肉扯下来；牛肚和肥肠口感更软韧，而鲜嫩的鸡肉粉，让你分分钟痴醉。但说到烫粉，就不能够不提走出广西、走向世界的杰出代表——螺蛳粉。每一碗螺蛳粉的汤底，都要选用个头均匀干净的新鲜石螺和大骨汤。去掉尾巴的鲜活石螺跟着酸笋紫苏大料干椒一起大火炒制，激发出来的香味能把人馋哭了。熬足8小时的螺汤美味无比。米粉、酸笋、木耳、螺肉、豆腐bo，青菜，腐竹，ong菜梗泡到汤里，水乳交融，完美融合。一碗热辣辣的螺蛳粉一上桌，那肯定是万众瞩目的。如果这时候再来一个带皮鸭脚，酥软的鸭脚吸饱了螺汤，色泽精华，嗦一口——啊！是何其的鲜美。在这个时候，你能听到周围人咽口水的声音。吸收了螺汤的豆腐bo，吃起来却没有一点豆腥气，也不油腻，口感软烂，让人胃口大开。就算你吃饱了也停不下来，其回味无穷的口感让你只想高歌“来呀，快活呀”。除了米粉，广西人对于吃粉时的配菜，也十分讲究。路边小店，是广西人吃粉的最佳场所。 广西的路边店大多设在车来车往的大路旁，有一些桌子摆到逼近行车道，配上几只塑料胶凳。但是，即使是这样的环境，没有一个人能够抵挡路边小店里的美味诱惑。 一碗丰富的煮粉，搭配广西独有的酸笋、油泡辣椒，广西味道的生滚下水，还有一般人不敢轻易尝试的鱼腥草。各种滋味全在这一碗粉里，广西人的生活惬意似神仙。跟香港人“我煮个面过你食啊“的经典TVB剧情不同，广西人晚上如果饿了，经典台词肯定是“走，去嗦碗粉”。

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来自开普勒452b2020-3-9

农院路和中山路是老驴初到南宁时经常混迹的两条路，他们不仅让我与健美的身材渐行渐远,而且让我以最快的速度融入南宁生活并拥抱南宁生活。每每我走在这两条街上时，看着这熙熙攘攘的人群，有一个想法时常在我脑海里闪现，我要是也干一个火爆鱿鱼如何？或者鸡翅包饭也行？我爸要是在这种地方传我两间铺面的话，我是不是就不用辛苦码字了？一铺养三代的含义在此时此刻被诠释得淋漓尽致。这两天，在朋友圈里看到了一条消息，「农院路一级旺铺35平方仅售355万，租金21500一个月！」，这让我之前的想法更加具象化了。原来干一个火爆鱿鱼要干足21500元，剩下才是自己的，我要卖出2150个鸡翅包饭，才能见到利润。小摊小贩的日子确实异常艰辛，除非......这个铺子是你自己的，那情况就会马上不一样，不管你卖啥，你都是这条gai上最靓的仔，你可以起得最晚，睡的最早，只要铺面买对了，你卖啥赚啥！也可以当个包租公，享受用钱生钱的极致乐趣。但，不是什么样的商铺都可以入手，在买住宅都还在懵逼的阶段，投资商铺这种精细活，老铁们还是要慎之又慎，买好了，一铺养三代，买不好，三代供一铺。一所学校能养活一条街，你信吗？ 这话题我想老铁们都有发言权。几乎每所学校旁边都会有一条学生们用生活费养活的街。现在回想起来我依然记得小时候学校旁那家卖汽水、零食的小卖部；还有高中时学校后门那条「鱼香肉丝味」的小吃街，每每下课放学，这些店铺就会被围得里三层外三层。我还记得读大学的时候，学校旁有个村儿，叫正因村，原本是一个普普通通的乡村，后来由于大学在它旁边建立，便带动了村的发展，很多美食、公共设施和娱乐设施因此设立，夜市那叫一个热闹。再说点近的，著名的农院路、火炬路就是在西大、财院等几所高校靓仔靓女们的照拂下，年复一年的繁华、活力。就连周边的朝阳商圈也在年轻学生们的光顾下热闹非凡，每次驴哥去，街上的行人都得擦着肩膀而过。 前几天我路过农院路，在人山人海中撩了个螺，顺便也问了几家商铺的租金：一间16㎡的铺子，每月租金1.4万/㎡，每平租金875元/平/月；一间13㎡的铺子，每月租金1.5万/㎡，每平租金1153.84元/平/月；一间3㎡的铺子，每月租金8000，平均租金2667元/平/月；……有人专门做了一个调查，从2014年到2019年，农院路的商铺平均月租金从620元/平涨到了1000元/平，租金每年涨10%左右。▲农院路商铺租金数据，来源于网络也许单这样看，看不出啥，再对比南宁几个商圈的商铺，其中以农院路为代表的西大商圈月平均租金在1000元/平；朝阳商圈月平均租金在1750元/平；金湖商圈月平均租金500元/平，东盟商圈月平均租金800元/平，几个商圈中，西大商圈和朝阳商圈租金相对较高，而高校学生们对此功不可没。南宁学校旁的街铺还有多少？学校周边的商铺，先天就带有客流优势。学生消费群体数量庞大且消费能力不小，衍生出的消费需求更是多样，比如餐饮、书店、教育培训，这些业态的商铺在学校周边往往都比较吃香。这种铺在圈内有个名号——学区铺，这类商铺往往也是社区商铺，社区群体加上学生，想不赚钱都难，在商铺投资中，这也是不少投资客的首选。大学校园周边的商铺更是让人趋之若鹜。对于大学生来说，大学校园是与外界隔离的象牙塔，是一个浓缩的小社会，学生们不仅在这里学习，也要在这里解决生活上的大多数问题，这几年，以大学校园为原点形成的经济圈也逐渐成为商家必争之地。不过，现在要想在南宁入手一间大学校园周边的商铺不容易（二手商铺除外）。驴哥粗略的数了一下，截止到12月，南宁有20余个楼盘在售商铺，多以社区商铺、综合体商铺为主，其中江南区商铺占大头，例如华南城、融晟天河海悦城、海吉星·食博城等综合体都有商铺在售，主力价在1.3万-2.5万/平。目前南宁市内大学校园周边商铺多已售完，大多数买不到，只能租。16万+客群无处消费，空港明阳缺商很久了 今年空港经济区算是个网红板块了。从空港晋升城市副中心，到国家发改委公布《西部陆海新通道总体规划》，鼓励南宁发展临空经济，再到国际空港综合交通枢纽（GTC）工程开工，都在预示着南宁空港的美好前景。▲根据南宁「一主三副多点」的城市空间发展战略布局，空港晋升南宁三大城市副中心之一今年品牌地产的加入，数千亩的体量一度引起关注，也让空港明阳成为空港经济区中最活跃的板块。有知情人士透露，从10月底首开到11月份，短短1个月时间，凭借「5」字头的价格，悦桂绿地新世界一期已经去化一半多，板块的热我不说老铁们可能也能感受到。虽然品牌地产在明阳板块的体量都不小，各自带来的高端生活价值体系也将给空港带来巨大变化，目前板块配套还亟待充实，尤其是商业。现在板块内最多的就是各类产业园和学校，沿着明阳大道，2公里范围内就聚集了10余家产业公司，还有南宁师范大学师园学院、南宁五十六中等学校。粗略的计算，涉及的人口能有近6万。▲以明阳大道为主轴，周边2公里范围内有10余家产业公司板块内商业不多，上周驴哥在空港明阳走了一遭，商业配套屈指可数，比较成规模的仅明阳商业广场，不少当地的老铁告诉我这条街就是明阳人主要消费场所，客群以周边几所学校学生居多。现场看来，明阳商业广场业态比较单一，多是餐饮店及一些小型娱乐场所，业态布局比较杂乱。不过到了夜晚，这里的热闹，丝毫不比农院路差。有调查显示明阳商业广场商铺主力面积80㎡，租金在5000-8000元/月，宵夜摊40000元1年，整体租金基本年涨幅10%左右。在没有统一运营的情况下，明阳和南宁市区的租金差异没有很大，依旧实现了高租金、高收益，可见板块内商业的缺乏。

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4年前的无理由退房卷土重来说起「无理由退房」，最早是在2015年面对淡市，恒大率先推出的政策，后来楼市逐渐升温，开发商们很少再提及。今年受新冠病毒影响，楼市几乎进入冰封期。为了寻找出路，开发商们又重新祭出「无理由退房」政策。2月9日-10日，融创率先对上海区域、东南区域、北京区域的指定项目推出「无理由退房」政策，覆盖上海、江苏、安徽、浙江、北京等60个城市。购房者在2月10日至3月31日认购融创指定项目，认购之日起享受30天内无理由退房。紧接着，恒大不仅有「无理由退房」，2月13日还放出更诱人的政策：2月29日前，购房者在恒大线上平台缴纳5000元定金并签署《商品房网上认购书》，即可预定房源。从签署《商品房买卖合同》之日起至5月10日，还可以享有最低价购房权益，如果你买的楼盘后面降价了，你可以获补差价。而恒大无理由退房的截止时间是办理入住手续前的任何时间，可以说是诚意十足。从政策内容看，虽然有不少开发商推出无理由退房政策，但他们指定的时间各不相同。具体请看下表：目前，南宁也有多家房企跟进该政策。完善线上交易的后顾之忧这个特殊时期，「无理由退房」显然是为了促进线上成交而卷土重来。如今网购发达，所有你想买的东西，只要花钱足不出户就能买到。但是像房子、车子这类大宗交易，线上销售的发展一直很缓慢。对于具备昂贵属性的商品，我们通常都需要再三对比才敢下手。比如你去买车，总要坐在车上试驾兜一小圈，感受座椅坐得舒不舒服，操控流不流畅。而房子，我们要看看周边配套、环境、交通，还想踏进售楼部感受一下物业服务好不好，考察一下小区配置、装修标准等等。没有切身体会过，实在是不敢下定。这也是为什么这类大宗交易线上交易都不理想的原因。现在这种市场背景下，购房者不敢轻易下决定的原因还有两点：一是害怕买了降价，二是怕买了又遇见更好的楼盘。精明的开发商们，岂会想不到这一点？他们搞出「无理由退房」这招，无非就是告诉你，你怕买错？你怕降价后悔？现在你担心的通通不是问题，只要你后悔，现在就可以退！希望你在线上能更果断点下决定。于开发商而言，给出这个政策，一方面是想促进初步成交，即使不成交也实现了「求关注」蓄客的目的。另一方面是，对于规模较大的房企，购房者一旦交了定价，那就有可能是几个亿的现金入账，也能稍微缓解一点现金流吃紧的局面。如能倒逼产品升级算是好事老铁可以试想一下，自己在什么样的情况下才会想要退房？在房价波动如此微弱的当下，退房大概率是两种可能：一种是接触下来没之前说的好，另一种是我看到了比你更好的。而直接导致这两个可能性出现的因素就是产品。现在的楼市已经是产品为王时代，购房者大多非常精明，住过商品房也明白自己置换的理由，换到好房子是他们最强的诉求。但是很长一段时间内，房企内部做产品研发的，所有的创新都不是围绕着客户需求做研发。那些能做出好产品的楼盘，大多是因为老板自己有产品情怀，而那些做普通产品的多数是因为老板热爱金融。如今市场上更多的是标准化的产品，新项目直接复制粘贴老项目。所以不论好坏，做产品都不需要考虑购房者的诉求，因为不存在退货的现象，所以研发也就没有从购房者角度考虑。如今，开发商要是坚持「无理由退房」的政策，就必须转变原有的产品研发思维，去推动团队研发能力，给购房者提供更好的产品。无理由退房是福利还是坑？上面写的是对开发商的影响。那这个「无理由退房」就当前而言，对于购房者而言是福利还是坑？仔细思量，总觉得事情似乎没有这么简单。南宁那些有「无理由退房」承诺的楼盘，认购后7天内无理由退房的不在少数。而像融创、阳光城、恒大等房企，退房时间较长的，基本都是只有指定房源才能享受「无理由退房」。首先，7天无理由退房显然只是一个噱头，几天的时间根本做不了什么。其次，指定房源很有可能是一些楼层不好，或朝向不好，或户型存在一定缺陷而较难销售的房源。而且目前我们没有被明确告知，退房条件是什么，该如何退？参考融创官方微信披露的信息，认购人申请无理由退房需满足以下条件：①认购的项目仅限于上海、东南区域、北京区域等指定的适用无理由退房活动的项目；②在活动期间进行认购、支付房款；③在2020年3月31日前提出书面申请；④认购时已满足房屋所在地购房条件；更细致的条件我们目前无从得知。例如申请退房收不收违约金？我支付的定金给不给利息？对于已经成功办理按揭贷款的房子，能不能退，该怎么退？如果有老铁对这个政策心动了，那以上几个问题老铁一定要仔细问清楚置业顾问。总的来说，「无理由退房」对于开发商而言，可谓是百利而无一害。但是于购房者而言，我认为这个政策还是噱头成分居多，购房者如果真想买房一定要三思。如果这个楼盘是口碑比较好的开发商，而且下定的金额不大，加上你之前就想买，现在有了好的房源、新的优惠，可以考虑下手。如果房子之前看都没看过，则不必冲着无理由退房这个由头，去仓促下定。

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机场线到底走哪里？ 全南宁都在关心地铁机场线。这几年南宁地铁机场线被传言「改道」不下十遍，甚至在2019年年初「机场线取消」的流言传得满天飞。地铁3号线延长线走哪条路？比起大家最关心的机场线，其实南宁地铁3号线延长线走向也很「谜」。好歹在官方的规划图上，机场线只画了一条线，但途径五象南的地铁3号线延长线却规划为2个走向：沿着平乐大道或海晖路走，二选一。五象火车站还建不建？前阵子让五象火车站广受争议的，是人民网地方领导留言板的一则回复内容。说到这里，之前看过我那篇《五象火车站的事，定了！办事的钱，据说没定！》的老铁应该都知道，五象火车站还传出另一个版本：这个项目可能会暂时搁置。但同样地，这个消息目前也还没有实锤。总的来说，五象火车站到底建不建，至今也还是个谜。 ▲五象火车站规划选址青坪大桥为啥还不开工？ 去年的《南宁市2019年城市建设项目投资计划表》里，青坪大桥计划完成方案设计，有望2019年年底前开工。但后来大家也都知道了，直到今天青坪大桥还没见动静，这也成了一直挂在龙岗老铁心头的一大疑惑。虹桥路啥时候通车？虹桥路「难产」多年，其实也是身不由己。此前人民网地方领导留言板曾有回复，虹桥路项目涉及广西烈士陵园用地，2016-2018年期间已经多次进行方案设计，须等到广西烈士陵园确定合理方案后，方可推进项目建设。但无奈的是，方案一直没能定下来。南北快速路啥时候开建？东西快速路来了，南北快速路还会远吗？答案是，还真有点远。毕竟现在具体规划还尚未确定。柳沙荔英中小学定址何处？作为青秀区柳沙板块的重点教育配套之一，很多老铁都惦记着荔英中小学。但是，翻看最近公布的几次柳沙片区规划老铁们会发现，荔英中小学的用地位置变了两三回。至于这个学校要建在哪个旮沓，看起来仍是一个谜团。十四中老校区搬不搬？多年前，曾有传闻南宁市十四中建政校区将搬迁至竹塘校区。而在2019年1月，在人民网地方领导留言板上的官方回复中，明确南宁十四中建政校区未有搬迁计划。到了2019年5月，「南宁十四中建政校区搬迁而停止招生」的消息却不胫而走。很快地，校方发声辟谣。尽管如此，学校搬迁的传闻还是层出不穷。2019年7月，官方再次回应搬迁之事：未能确定十四中初中部建政校区何时搬迁。西乡塘还有没有第一高楼？西乡塘至今最大的未解之谜，还是那个传说中的「第一高楼」。早在2012年，骋望在发布会上高调宣称要建西乡塘第一地标，主楼高达370米的骋望天玺国际中心，在当年属于南宁「第一高」。转眼7年过去了，尽管消息变化不断，但项目仍然没有计划中的拔地而起。如今龙光、华润等一线开发商的高楼大厦争相屹立南宁街头，渐渐地，很少有人再提起那个立志要做城西第一高楼的天玺国际中心。这个项目啥时候建起来？至今还没人给个说法。仙葫要建航洋城？仙葫要建航洋城的消息也传了很久。2019年，南宁市青秀区发展和改革局官网发了一份《2019年4月份青秀区发展和改革局办理的备案项目》。当时看到南宁都市里项目建设单位为广西东方航洋实业集团有限公司，很多老铁不禁脱口而出：这回仙葫航洋城总算实锤了吧？写在最后南宁楼市未解之谜远远不止这些，比如老铁们都还在疑惑的：南宁地铁线到底有几条、沙井到底有没有万达、恒大在武鸣是不是真要搞文旅项目……其实，一切只待时间来验证。正如前两年传了很久的「长隆进驻南宁」，最近才知道其实是万有旅游度假项目。也好比我小时候害怕且好奇了很久的黑洞，2019年终于让人类拍到了它的第一张照片，我也终于看到了它的真面目。

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19个交通配套进度条刷新10个大型旅游产业项目提上日程28所学校预计年内建成未来几年，已被提上日程的新建学校有21所。其中青秀和兴宁占比最大。计划新建11个公园 ▲亭子码头 （网络图片）即将新添8家医院 ／End.

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1广西最新“强首府”战略出炉！经济总量力争达到30%近日，广西壮族自治区发展和改革委员会网站公布了《中共广西壮族自治区委员会 广西壮族自治区人民政府关于实施强首战略府的若干意见》文件。文件再次强调“强首府”战略，主要目标为：到2025年，南宁市综合实力显著增强，经济总量比2018年翻一番；到2035年，南宁市引领带动作用显著增提升，经济总量占全区比重力争达到30%。据了解，广西2019年上半年GDP总值8906亿元，同比增长5.9%，经济增长速度相对缓慢，因此，打造一个“强首府”全面带动广西发展，尤为迫切。详细解读推进“强首府”战略广西将要干哪些大事？打造南宁大都市区重点向南建设五象新区、向东拓展三塘和邕宁片区，加快推进武鸣城区、吴圩空港新城、六景产业新城以及特色近郊城镇组团建设，全面构建多中心、多组团的大都市空间结构。今年以来，邕宁、武鸣、吴圩空港都是南宁城市的区域热点，根据“强首府”战略，“推进六景产业新城”，则是最新的提法。这意味着，南宁继续向东，还有非常大的发展空间！创建国际花园城市构建“300米见绿，500米见园”城市绿地综合体系，率先开展“公园城市”建设试点及创建国际花园城市。7大县区要通铁路规划建设中心城区通往六景、大塘、武鸣、横县、宾阳、扶绥等方向和环大明山市郊铁路。7大区域通铁路，意味着一个大南宁的轨道交通网络建成，也意味着一个30分钟城市交通圈的形成。“中心城区通往”，这意味着，通往这7大区域的有可能是高铁、地铁、轻轨等轨道交通。建设“南宁-北钦防”城市发展轴推动与“北钦防一体化”深度联动发展，促进北海、钦州、防城港融入南宁都市圈，共同建设“南宁—北钦防”城镇发展轴，形成引领全区发展的龙头。南宁继续向南，南宁要有自己的出海口！未来的那马、大塘将是城镇化发展的重点区域。做强优化工业园区大力推进国家级开发区开放创新、科技创新、制度创新，分别把南宁高新区、南宁经开区和广西—东盟经开区打造成千亿产业园。加快国际旅游区建设推进大明山景区、昆仑关景区、百里秀美邕江、园博园等创建国家AAAA*河蟹*旅游景区，建设环首府生态旅游圈，加快南宁国际旅游度假区建设。根据规划，“南宁国际旅游度假区”将建设在那马。教育是人们最关心的问题之一，2019年南宁新建20所中小学，预计未来几年将会投入使用，教育资源将变得更加丰富。