来自开普勒452b2023-12-14
党的二十大报告指出，高质量发展是全面建设社会主义现代化国家的首要任务。刚刚闭幕的中央经济工作会议更是强调，必须把推进中国式现代化作为最大的政治，在党的统一领导下，团结最广大人民，聚焦经济建设这一中心工作和高质量发展这一首要任务，把中国式现代化宏伟蓝图一步步变成美好现实。12月11日至12日，中央经济工作会议在北京举行。中共中央总书记、国家主席、中央军委主席习近平出席会议并发表重要讲话。李强、赵乐际、王沪宁、蔡奇、丁薛祥、李希出席会议。新华社记者 姚大伟 摄疫情防控平稳转段后，经济恢复是一个波浪式发展、曲折式前进的过程。但综合起来看，我们发展面临的有利条件强于不利因素，经济回升向好、长期向好的基本趋势没有改变，要增强信心和底气，稳步发展中依然要求思、求变、求进。在天府新区发展过程中，面临着房地产业占比高，产业基础能力高级化和产业链现代化水平较低，没有人气等问题，这些也是天府新区被质疑、被唱衰的重要原因。但天府新区人没有被这些吓到，牢牢牵住高质量发展的“牛鼻子”，锚定“走在前、开新局”，构建现代化产业体系，通过加强科技创新、培育新兴产业，不断推动经济的现代化和产业的提质增效。天府总部商务区鸟瞰当前，四川天府新区加快建设中国式现代化公园城市先行区，着力筑强科技创新策源和内陆开放门户核心功能，经济总量连续跨越两个千亿级台阶，突破4500亿元，综合实力进入国家级新区第一方阵。那么，天府新区为什么行？01历史使命1980年，深圳成为中国的第一个经济特区，从而掀开了发展的新篇章。深圳以其敢闯敢拼的精神迅速崛起。到2021年，深圳已经成为亚洲城市经济总量第四的城市。2022年，深圳市地区生产总值达到32387.68亿元，同比增长3.3%，居全国第三，成为中国经济奇迹的缩影。深南大道对深圳来说不仅仅只是一条道路，更是一个象征：一个年轻城市的象征，一个改革开放的象征。对创业者来说，深圳是创新之城、活力之城、创客之都。对企业家来说，深圳是法治之城、全国工业第一城。对年轻人来说，深圳常住人口平均年龄32.5岁，是名副其实的青春之城。对热爱自然的人来说，深圳是千园之城、国家森林城市，推窗见绿、山海连城、一步一景。历史洪流奔涌向前，总是一浪高过一浪。2018年，“公园城市”首次在天府新区提出。什么是公园城市，公园城市的落地路径是什么，人民对美好生活的更多向往如何满足，探索中国式现代化城市发展道路的历史使命落在了天府新区肩上。天府大道是世界最长城市中轴线，也是城市发展的见证者。它和新区一起成长，见证新区发展的每个重要时刻。既通过去，也通未来。天府新区必须完成这一历史使命，也必然能完成这一历史使命。02动力源泉行百里者半九十。完成这一历史使命，绝不是轻轻松松、鼓锣打鼓就能实现的，需要有过硬的本领、过硬的能力、过硬的举措，而科技创新就是一个国家或地区长久发展的持续动力。天府新区西部（成都）科学城从总体上看，我国科技创新基础还不牢，自主创新还不强，关键领域核心技术受制于人的格局没有从根本上改变，而这也成为我们这个经济大个头的“阿喀琉斯之踵”。面对未来，可以说，新科技革命和产业变革将是最难掌控但必须面对的不确定性因素之一，抓住了就是机遇，抓不住就是挑战。新科技革命和产业变革将重塑全球经济结构，如果科技创新搞不上来，不仅容易被“卡脖子”，而且发展动力也不可能实现转换，我们在全球的竞争中就会处于下风。天府新区勇担国家科技自立自强的战略使命，系统落位成渝（兴隆湖）综合性科学中心、西部（成都）科学城等重大部署，实体化运行天府兴隆湖实验室、天府永兴实验室，一大批科学装置落地兴隆湖畔。这将是天府新区发展的不竭动力和引领发展的重要抓手，实现从小到大、从弱到强。中国科学院成都分院科学城园区航拍（图源：成都科学城）天府新区不仅吸引高科技企业落位，加快创新平台建设，还进一步提升科技投入效能，强化目标导向，加速推进科技成果转化。12月5日，北京理工大学科技成果对接专场活动登陆成都科创生态岛，正式揭牌四川天府新区北理工创新装备研究院，10余家机构及企业现场与该研究院达成战略合作伙伴关系，5个前沿新兴技术团队和3个孵化型科创企业成功签约入驻。四川天府新区北理工创新装备研究院不仅如此，四川天府新区北理工创新装备研究院自2022年正式落地天府新区海创园天府高技术服务中心以来，已申请10余项专利，授权5项专利，授权软件著作权11项，与民航二所、海鹰航空、长安工业等共20家企业达成40余项合作，合同交易金额超2000余万元……在天府新区，北理工只是一个缩影，科技创新每时每刻都在发生。实打实干，厚积薄发，相信不久的将来天府新区将会带来更多惊艳时代的变革，带来更多新活力。03破茧蝶变实现破茧蝶变，需要有坚实的产业体系和产业基础，推动短板产业补链、优势产业延链，传统产业升链、新兴产业建链，增强产业发展的接续性和竞争力，目的就是高质量发展。首先，我们先看房地产。显然，房地产市场已进入买方市场，人们对住房质量有了更高的要求，希望拥有一个“好小区”、“好社区”，获得更好的服务。虽然，市场瞬息万变，但可以预见的是，房地产行业一定是向高品质，减少无效和低端供给的趋势发展。这种高品质不仅体现在户型设计适宜、设施配套完善、智能低碳环保等硬性条件上，也体现在专业化、精细化的服务，和谐友善的邻里关系等人文软实力上。这样高品质的小区才是广大群众普遍认可的“好房子”，才能实现保值和增值。很显然，天府新区的在这个方面走在了成都的前列，麓湖生态城、蔚蓝卡地亚花园城等就是突出代表。蔚蓝卡地亚花园城（图源：天新小马）其次，看新赛道。对天府新区而言，是白手起家，没有结构调整和新旧动能转换的阵痛，可以直接发展新兴产业和现代服务业。目前，天府新区正在大力发展总部经济、高端装备、新能源新材料、医养健康、文化创意、现代金融服务等重点产业和新兴产业。近5年来，已集聚新经济企业2万余家，数字经济规模突破300亿元，规模上高技术服务业营收同比增长20%以上。天府总部商务区文创城传统产业和新兴产业的高质量，是天府新区走向未来的底气和骨气。04良禽择木而栖可持续是高质量发展的落脚点，在“碳达峰 碳中和”的发展目标下，绿色低碳已成为必然路径。特别是对于公园城市“首提地”的天府新区，更肩负着为全国蹚出一条绿色低碳高质量发展新路子的重任。天府新区的“近零碳建筑”——中建滨湖设计总部（图源：天府发布）“鱼逐水草而居，鸟择良木而栖”。如果其他各方面条件都具备，谁不愿意到绿水青山的地方来投资、来发展、来工作、来生活、来旅游呢？绿色循环低碳发展，是当今时代科技革命和产业变更的方向，是最有前途的发展领域，天府新区在这方面的潜力相当大，可以形成很多新的经济增长点。在天府新区，人与自然、科技和谐相处走进兴隆湖、天府公园，你会立刻被优美的生态环境所吸引。如今的兴隆湖、天府公园，已然成为成都人休闲、健身的圣地，也是外地人来成都必来打卡的地方。更重要的是，兴隆湖周边已落户“中科系”等国家级科研机构30余家，国家川藏铁路技术创新中心等创新平台30余个，华为鲲鹏、海康威视等领军研发中心80余个。而天府公园周边也聚焦了大量的总部企业，天府总部商务区已集聚重大产业项目71个，集聚高能级世界500强25家。四川鲲鹏生态创新中心（图源：成都发布）天府新区正在用它的蓝绿空间持续创造自然财富、社会财富、经济财富。05互联互通财富的本质在于流通。当今世界，国际经济和竞争局面正在发生深刻变化，引进来、走出去在深度、广度、节奏上都是过去所不可比拟的。现在的问题不是要不要对外开放，而是如何提高对外开放的质量和发展的内外联动性，促进各类要素的流动。随着19号线二期的开通运营，以及年底前即将通车的成宜高铁，再加上成达万高铁、川藏铁路和高铁天府站建设的持续推进，天府新区具备了公路、铁路、机场立体交通优势，可以更加顺畅的融入地区和国家对外开放的大潮。天府站建设现状“一带一路”建设是国家扩大开放的重大战略举措和经济外交的顶层设计，而天府新区正处于“一带一路”和长江经济带的重要节点和支点，同时天府新区还具有自由贸易区、进口贸易促进创新示范区等重大开放平台优势。除此之外，天府新区还启动了面向东盟、中亚、欧洲的TIR跨境公路班列，累计货值超40亿元。西博城也通过了国际展览联盟、国际会议协会认证，天府国际会议中心也具备国家主场外交活动承载的能力，这些将有效促进商品、资金、技术、人员的大流通，让天府新区从发展的洼地一跃成为繁荣的高地。跨境公路班车（图源：天府发布）法治是最好的营商环境，互联互通的推动也来源于法治。作为全国首个省级层面主导建设的中央法务区，已吸引超300家涉法服务机构入驻。以互联网法庭、破产法庭、金融法庭、知识产权法庭、国际商事法庭和大熊猫国家公园生态法庭构成的“六庭”相辅相成、互相配合。仅2022年就集中审理全省90%的技术类知识产权案件和53%的涉外商事案件。天府中央法务区随着城市立体开放格局的持续拓展，天府新区融入全球的步伐、深度、广度将持续扩大，带来的也将是无法估量的财富。总的来说，高质量发展的出发点和落脚点是要为满足人民日益增长的美好生活需求提供更多可能性和机遇，是全面建设社会主义现代化国家的首要任务。到2027年，天府新区要实现“全域经济总量突破7500亿元，直管区总量突破千亿大关；数字经济规模达到600亿元；基本建成公园城市先行区”等一系列目标。一系列具体的、量化的指标，已经照亮了天府新区高质量前行之路。实干的天府新区，一定行！-The End-*欢迎转发，转载请注明来源
来自开普勒452b2023-8-18
住建部门一表态，楼市的预期就有好转了。7月底，“天花板会议”重磅定调房地产之后，各大部门陆续释放积极信号：从央行喊话存量贷款，到税务局调整住房税费，到住建局喊话释放刺激政策意向，在行业内掀起巨大波澜。能清晰感受到，一夜之间，市场就沸腾起来了。“上周，这个板块我们几家门店的带看量明显增加了，更重要的是现在价格也更难谈了，有不少房东甚至提出了上调价格的需求”，有房产中介表示。另外，最近也越来越多的购房者咨询关于是否有楼市利好政策出台落地等消息，可以感受到人们的置业热情正在回暖。初步判断，接下来的市场大致会分为三个阶段：第一阶段，政策爆发阶段。会议大方向定了，各大部门态度也出来了，接下来就是各大城市因城施策了，这个阶段市场信心和预期将初步扭转。第二阶段，成交起量阶段。预期有初步扭转后，成交就会逐步起量。此前执币观望的投资客大概率会率先采取行动，他们对市场信号是最敏锐的，也经历过周期吃到过红利。第三阶段，价格攀升阶段。等到成交数据开始回暖，很多观望和质疑的购房者也会接着行动，然后成交量会持续回暖，市场挂牌量也会持续减少，这个时候就会逐步进入价格的攀升阶段。从政策落地-市场筑底-价格回升，当下购房者要做的就是，抛弃情绪，认真回归市场，理性判断置业的机会点。为什么要提到回归市场？虽然当下救市的范围和力度都在逐渐到位，但是我们也需要认识到，时代毕竟不同了。从数据来看，房地产的体量从2021年的18万亿直接跌到13万亿，这种缩水的幅度，是此前几轮周期中不曾出现的。所以在本轮房地产的拉升中，购房者必须要回归市场，才能做出更加正确的选择。在城市的选筹中，成都一直都是相对确定的。今年上半年全国房地产开发景气指数一直在低位徘徊，国家统计局数据显示，2023年1-5月，二、三线城市乃至个别一线城市，房价同比、环比不同程度下跌。而在一片沉闷中，成都楼市却逆势上扬，领跑全国70个大中城市。同样来自国家统计局的数据，1-5月份，成都新建商品房价格、二手住宅价格同比分别上涨8.5%、9.1%，远超其他一众城市。此外，2023年上半年，成都新建商品住宅销售价格指数较上年同期上涨8.3%，位居全国18个上涨城市之首；新房成交量达8.1万套。成都楼市的坚挺，则源于成都的城市基本面支撑较好：一方面人口持续高速涌入，置业需求充足。数据显示：2019年成都人口正式跨入2000万俱乐部，成为我国北京、上海、重庆之后第四个人口超过2000万的城市。且近年来成都市人口一直保持净流入状态，据2020第七次人口普查数据，成都市常住人口比10年前增长581.89万，增幅为38.49%。另一方面，相对于成都的城市能级来看，整体房价在全国处于相对较低的水平。据中国房地产协会2023年1月的数据显示：成都房价在全国城市中排名第30名。这样的成都，必将成为未来之星，中西部城市最强的核。02重新认识天府新区落定到成都以后该如何选择呢？本质上来说，主要就看两件事：一个，是「终局的高度」，有想象力，才有长期价值；另一个，是「可见周期内变化的幅度」，这决定了红利是属于你，还是你的下家甚至下下家。如果没有想清这两点，只是盲目跟风，很难把握住周期。基于这两点去审视成都，我们认为，在新一轮上升周期中需要被重新认识的只有天府新区。当新一轮楼市上升周期即将开启的时候，成都各大区域都在变好，但是板块战略、属性迎来大跃升的，可能只有天府新区——7月25日，千呼万唤的《四川天府新区条例》，正式发布！将于2023年10月1日起施行。正是这份《条例》，将最厚的那叠「红包」给了天府新区。首先，首次以立法的形式确定了天府新区成都未来城市新中心定位，打破了一直以来围绕在天府新区的争议。其次，《条例》全文反复强调相关部门应该优先支持天府新区的规划和建设发展需求，也就是说在之后的项目布局、资金安排、要素供给等方面，天府新区都将获得更多的支持和倾斜。第三，《条例》内容还涉及到天府新区交通、教育、医疗等方方面面，如加快推动建设铁路、高速公路、市域快速路等重大交通项目，建设省级教育综合改革试验区，推进公立医院综合改革，构建整合型医疗卫生服务体系......既有城市意志，更有国家战略加持，天府新区的崛起是大势所趋。03用终局思维你才能看懂天府新区的未来为什么要提终局思维？因为天府新区不缺「现在」，重点是「未来」。这里我们可以大胆预测，未来十年，天府新区人居的改善终局就是天西板块。一这是一个既有天赋又有想象力更具备持续开发可能性的人居高地当下，就天府新区直管区热门板块而言，网红麓湖，主打生态大盘，很多豪宅项目也是布局于此，堪称成都改善的天花板级别，目前开发几近饱和。然后是兴隆湖板块。以“产业兴城”为先导，而后“筑巢引凤”推进板块繁荣，拥有生态及产业的双重资源加持，目前环湖区域已经高度兑现，板块发展基本定型，未来不会出现太大的变化。最后就是天府总部商务区。2019年6月，以总部基地项目正式启动为标志，天府总部商务区建设发展全面起势。其定位是总部经济聚集区、全球会展博览城、国际交往新高地、公园城市示范区，目标是打造面向世界的中央商务区、引领西部的经济增长极、未来成都的城市新中心。足见天府总部商务区的潜力与高度。（天府总部商务区区位示意图）而以天府公园为中心，将天府总部商务区分为了天东和天西两部分。其中，天东率先启动，目前建设已成规模，许多地标建筑也已完工，城市天际线基本兑现。而天西的发展相对是滞后的，但是依旧具备长期发展高端居住可能还是天西。这种发展可能，一方面来源于天西的顶层规划：在官方规划中，天西被定位为“人城境业”高度和谐统一的“未来城市新中心”。另一方面来源于天西的开篇高端改善的定调：率先进驻天西的是蔚蓝卡地亚花园城、首开龙湖云著、万科天府锦绣、保利和光屿湖等项目，均为高端改善项目，天西也成为高端人居聚集地。还有一个原因则是天西未来足够宽广的发展空间，从置业的逻辑来讲，未来的想象空间更大于实际兑现，这决定了红利是属于你，还是你的下家甚至下下家。而纵观天西，尚有大片土地待开发，未来想象空间巨大。二在战略上“天西第一大盘”招商时代公园既是核心引擎，更是重要支撑和落笔可以预见的是，未来天西板块南区势必成为天新高端楼市的新热土。从战略地位来讲，招商时代公园可以说是天西未来发展升级的核心引擎。首先，从体量上来看，招商时代公园占地面积约787亩，规模超300万㎡，俨然一座“大城”；（招商时代公园项目意境图）其次，招商时代公园业态丰富且能级高，后市预期强劲。天西不少关键配套，由它参与设计、修建，比如天西最具标示性景观工程——人字绿廊，呈现后将和天东望山廊将共同组成天府新区城市景观中轴；（人字绿廊效果图）396m天际地标，由世界知名设计事务所“全球地标缔造者”——AI建筑公司主创David Malott（大卫）领衔设计，建成后将与中海489一起勾勒出天府新区城市天际线；（“396超塔”项目意境）还有一座180米地标企业公馆，购物中心、候机厅、公园商业街区等。未来，整个招商时代公园将形成一个集复合业态、生态人文、立体交通、智慧城市于一体的核心区。3年时间，让招商时代公园从总部基地的一纸规划变为现在多点发力的巨擘：人字绿廊景观示范区年底亮相；人字绿廊低密度商业街区开建；19号线二期年内通车，衔接双机场；天府招商花园城预计年底开业；396m天际地标有望今年底开工......（人字绿廊低密商业街区意境图）当时代公园的确定性变得越来越明晰，这个网红项目，变得更加具有吸引力。三既占尽「变化幅度」又能看得见「终局高度」招商时代公园的人居价值，迎来发觉期目前，招商时代公园正在销售的是58号地“天澜境”组团。（招商时代公园位置示意图）以当下招商时代公园的确定性来看，58号地“天澜境”组团可以说是难得的既能占尽「变化幅度」，更能看得见「终局高度」的标的。从「变化幅度」来看，招商时代公园58号地“天澜境”组团周边步行范围内，已经拥有了足够优质且足够齐全的生活配套。该组团紧邻主干道益州大道，通过厦门路西段可到天府大道，出行十分方便，距离约350米即是地铁6号线秦皇寺站，公共交通的距离也恰到好处；步行5分钟即可达到约12万㎡的招商花园城购物中心，生活需求一站集齐。（天府招商花园城综合体意境图）从「终局高度」招商时代公园58号地“天澜境”组团南侧一街之隔还规划有一个小学和一个中学的教育用地，将丰富区域内的教育配套；东侧还有大量的商业用地，未来仍有巨大的发展空间；且东侧一宗约143亩住宅用地于今年6月13日上市拍卖，吸引了16家企业参与竞拍，最终被华发竞得，清水限价34000元/㎡，是目前天府新区最高清水限价，这也映证了区域的未来价值；紧挨着华发143亩地块的便是已经签约的多个重磅企业的总部聚集区，其中，环境集团总部已开建。此外，招商时代公园58号地“天澜境”组团更重要的意义在于给了以往囿于面积段过高、预算不足的首改们一次上车的机会。前面提到过，天西板块的住宅产品大多从出生就自带壕改标签。无论是动辄200㎡起的面积段，还是高额的总价门槛，都让不少意向这里的首住首改们望而却步。而这一次招商时代公园在天澜境做了137㎡三房和156㎡四房的户型。也就意味着，在面积和总价可控的条件下，使其成为了板块内少有的400万级楼盘，降低了天西置业门槛，给到更多人机会。写在最后——在当下的时间节点，窗口期越来越短！购房者要做的就是把握好时机，关注更具有长期价值的地方，做成正确的决策。—END—
来自开普勒452b2020-12-21
一套来自凯德世纪名邸的法拍房，在12月14日以约1.45万/㎡的单价开始竞拍。在经历了118次竞争后，该房源最终于今日上午（12月15日）以约4万/㎡的单价成交。（法拍房详细信息及俯瞰户型图 来源:阿里拍卖）数据显示，本次拍卖有131人报名，共有2642人设置提醒，围观次数达到了68137次。巧的是，就在12月13日，凯德世纪名邸东庭取证，推出106-193㎡户型，清水均价约2.3万/㎡。今日成交的法拍房也同为清水房，约112㎡套四，起拍价163.1666万，最终拍卖成交价451.6666万，溢价达到了约176.8%！也就是说，按现在的预售价来算，同样的户型，今日成交的法拍房总价多出了近200万。而目前，凯德世纪名邸的二手房参考均价约3万/㎡，同样远低于今日法拍房的成交单价。参与竞拍的人，真是不差钱呀！1这几年，普通群众对法拍房的关注度开始变高。主要有两个原因。一是限购诞生出两大群体，无房无房票的刚需，有房但已用完房票的改善；二是大部分法拍房起拍价低于市场价，一般是市场价的七折。（部分即将拍卖房源 来源:阿里拍卖）不过，与今日成交的凯德世纪名邸这样相似的地段较好的房源，大多是溢价成交，关注度及报名人数都高于一般法拍房。此外，别墅这种较为稀缺的产品，也是同样的情况。譬如一套来自天府新区蔚蓝卡地亚花园城的572.51㎡独栋别墅，在2018年12月在阿里公开拍卖，起拍价约963万。最后经过190次竞拍，成交价达到了约1400万，溢价率高达45%，单价约2.45万/㎡。（蔚蓝卡地亚花园城法拍房成交情况 来源:阿里拍卖）在贝壳二手房官网，蔚蓝卡地亚花园城目前仅有一栋别墅出手，单价与此前成交的法拍房价格相差不大。（蔚蓝卡地亚花园城二手房 来源:贝壳）法拍市场对于购房者来说，虽是可以寻找“捡漏”机会，但大部分成交的好房源，其实和市场价无异，甚至远高于市场价。此外，法拍房也并不是完全可靠。2首先，我们要明白什么是法拍房。一般情况下，有如下四种情况的房产会成为“法拍房”。1、商业贷款产生。购房人向银行贷款购房，不能如期如数偿还贷款时，银行向法院提出民事诉讼，要求贷款人就被抵押贷款拍卖变现来偿还贷款的。2、民间借贷产生。比如：甲借乙的钱，约定以自有房产抵押给乙，到期不能还款，根据《担保法》的规定，乙不能直接取得抵押房产，也只能向法院申请甲还款，并出示抵押或借款协议，要求法院在执行阶段拍卖甲的房产来还款。3、司法没收产生。比如：刑事案件中有判决没收犯罪嫌疑人个人全部财产，如该财产涉及不动产，该不动产依法可进行拍卖，变现后的钱款收归国库。4、无主财产。顾名思义，就是无人认领的房产。但现实中这种类型的法拍房很少，多为类似凶宅这种不太吉利的房源。——————值得注意的是，前世今生相当复杂的法拍房是存在一定风险的，需要竞买人保持足够的耐心与细心，这也是直以来法拍房的市场份额只有那么一丢丢的原因。3为了规避风险，在购买法拍房前，大家必须要了解以下几种情况。1、房产的过户税费。房产过户税费可能因房屋用途（住宅或非住宅等）、买卖双方身份（个人或企业）、房屋面积和买方拥有房产数量、房屋交易年限、当地房产政策等存在较大差异，请务必提前确认税费金额及承担方。除税收外，房产还可能存在欠缴的物业、水电气暖等费用，需竞买人自行了解由谁来承担，逐一核实确认。在拍卖时，法院会明确告知竞买人，物业费、水电费、税费、欠费全由买方出。为了避免暗藏的天价过户个税等费用，需要提前调查清楚，列出明细，再来进行房价综合分析。2、房产贷款问题。原则上，法拍房是不允许贷款的，参加竞拍后，一旦成交，竞买人一般需要在很短的时间内一次性交齐全部款项。不过，目前部分法院支持在竞拍前提前申请商业贷款。3、房屋租赁问题如果租赁在前、抵押在后的，拍卖成交后，原租赁合同继续有效。但有些恶意逃废债务的，会把租赁合同签的很长，甚至10年、20年。如果拍卖了这种附带租赁合同的房屋，买下了之后由于承租人的存在，自身还是没法搬进去住。更有甚者，有的一开始说没有租赁，等你拍卖后，突然又冒出了租赁合同或者突然有人在里面居住而不肯腾退，那就非常麻烦了。4法拍房，在房产市场中，仍占据着很小的份额，但也不妨成为很多没有房票的购房者的关注对象。地段好质量佳的房源，在法拍这个小市场中，仍是抢手货。限购当下，人们为了一个好房子，所能付出的代价是不可预计的。这其中，很多人对于法拍房的特殊性与复杂性，已经不care。那么，你会选择法拍房吗？有过竞拍的经历吗？你如何看待法拍房？欢迎大家留言讨论。—END—图：未然｜网络编辑：未然©本文版权归“房猫找房订阅号”所有
来自开普勒452b2020-12-3
今日，锦江两宗起拍价均为16800元/㎡的纯住宅地块走向拍卖席，这是目前成都土拍最高起拍楼面价。（宗地位置示意）宗地一占地约19.91，位于近两年未有住宅地块供应的东湖片区，临近中港CC PARK；宗地二占地约55.96亩，位于三圣乡，紧挨11月26日由锦江国资局以18100元/㎡+23%无偿移交摘得的109亩纯住地。最终，宗地一被56号中港以19300元/㎡+7%无偿移交摘得；宗地二被华发&锦江统建以19300元/㎡+23%无偿移交摘得。今年高地价土地层出不穷。可以预见，明年这些项目的入市单价很大可能突破4万＋，主城住宅3万＋的单价不再稀奇。1明年市场主旋律：豪宅截至目前，明面上的最高成交楼面地价，是今年7月2日渝太以20700元/㎡摘得的新川42亩纯住地。但是，实际成交楼面地价需扣除配建、自持商业等来计算。譬如，11月26日成交的三圣乡109亩纯住地，扣除23%无偿移交比例后，实际楼面价已超23000元/㎡；今日成交的三圣乡地块，扣除23%无偿移交比例及代建绿地和道路，实际楼面价已超25000元/㎡。下图所示，是2020年成都16000元/㎡以上楼面地价的土地汇总（据不完全统计），它们中大多有高移交或高自持比例。（成都部分高地价地块统计）地价决定房价。豪宅争相入市将成为明年的市场主旋律。高单价项目，对房企的操盘能力形成严峻考验，面积段及产品形态的设计，稍不慎就会影响项目去化。2高单价项目并不难卖值得注意的是，高单价与高去化并不是反比关系。以万华在重庆开发的新项目麓悦江城为例。建面约180-260㎡，3万/㎡左右的单价（最高单价约5万＋），取得了首开售罄的成绩。（麓悦江城实景）要知道，在重庆主城，单价2万＋都属于房价第一梯队，麓悦江城所在的位置离解放碑33公里，相当于成都三圈层。远高于重庆主城的单价，远离主城，并不阻碍麓悦江城的高去化实力。追溯到2016年5月28日，蔚蓝卡地亚花园城首开，140-350㎡户型段，均价约10250元/㎡，首开当日去化率达到约83%。（花园城蔚蓝阁B区实景）当时天府新区均价还不到5000元/㎡，项目所处的板块还不叫天府中央商务区，各项配套都还在萌芽期，所以彼时媒体称之为销售奇迹。这样的传奇，最近发生在万科天府锦绣。总价550万－820万，首开290套房源目前仅剩个位数。以上豪宅的“叫好又叫座”，恰好体现了高端市场的两个极端。其一，高单价产品并不会将客户拒之门外；其二，远离主城的豪宅也会赢得青睐。产品力在手，还怕销量？3未来待入市高价项目的精髓目前，许多待入市高价地块已获建筑规划许可。未来，面对这些占据明年豪宅半壁江山的项目，成都高端置业者将如何抉择？是否各具特色？我们先从他们的总图规划中窥探一二。成都建信新川地块（24亩）成交楼面价：19500元/㎡+4%无偿移交（成都建信项目位置）项目由6栋15F/-2F小高层组成，全南北朝向，均为独栋独单元，无公寓户型。（成都建信项目总图规划）楼栋间最大退距约41米，而每栋楼的总高约53.8米，楼栋视野范围较广。2＃、6＃楼的中庭视野最佳，或是未来楼王所在。在新川项目中，常见叠拼＋高层的产品形态，这样“复制粘贴式”的小高层布局，很少见。除7＃楼首层约131㎡的物业用房，其余楼栋首层均全架空（总架空面积约1973㎡），这一特点也是目前豪宅项目所形成的默契。比如金茂府、德商锦江天玺等项目，将首层架空打造成业主泛会所，包含各种主题功能空间。许多“轻奢”项目，如当代璞誉、绿城诚园、中南君启等，也在尝试将架空层会所化。在园林设计方面，项目在北侧中庭设计了下沉庭院，两个大中庭景观将成为项目卖点之一。此外，地铁1号线广都站，在项目北、西两侧均有出入口，妥妥的地铁物业。既想在城南置业，又想配套成熟，那么建信项目是个不错的考虑对象。华发D11地块（31.5亩，要求现房销售）成交楼面价：19800元/㎡+2%无偿移交（华发D11项目位置）项目毗邻新希望D10，所以大家将它叫做“D11地块”。作为反馈，它亲切的向新希望D10比了一个“V”。项目共打造6栋高层，16F-30F，整体北低南高，构建出层层叠高的城市天界限。项目建筑密度仅10.5%，没有公寓户型。首层均架空，架空面积约1188㎡。（华发D11项目总图规划）与D11相似的U型布局，出现在德商新希望锦麟天玺项目上。相较传统的围合布局而言，D11这样布局可以让户型视线向小区外伸展，某些户型的观景面可以更大化，几乎每个户型都有朝南开间。从总图规划可见，项目的绿地率高达35%，景观园林拥有优美的弧形线条，还有屋顶玻璃天窗、玻璃天桥等细节，均透露着未来园林将是项目一大特色。项目与青云阙相同，也为现房销售。据悉，青云阙首开170套，总价643万，目前仅剩几套底跃。成都首个现房销售楼盘已取佳绩，这样的背景下，D11项目更是值得期待了。华宇新川地块（32.2亩）成交楼面价：17000元/㎡+5%无偿移交（华宇项目位置）这又是一个大围合布局项目，由7栋12-17F小高层组成，其中2＃、3＃、4＃楼为独栋独单元。项目共包含10套公寓户型，全部位于东西向的7＃楼二单元（1-10F）。下沉庭院设计也出现在大中庭景观中。（华宇项目总图规划）一直以来，高端客户对新川提不起兴趣，因为这个板块的产品力真的太弱了，价格却是位列成都前茅。可以预见，2021年，这样的局势将会转变，新川将迎来高端住宅全面爆发的一年。高端置业者可以多多关注这个片区。而华宇地块，可以说位于今年新川出让土地地价的低位，暂且不论项目产品力，光论价格，它在城南高端项目普遍3万＋的环境下，会存在一定性价比。金雁金沙地块（17.4亩）成交楼面价：18512元/㎡+自持2%租赁住房项目推广名：锦绣金沙（金雁项目位置）金雁项目很修长，6栋住宅组成两个“反向C”。项目挨着三环，虽然有约60米的景观带作缓解，但不可避免灰尘及噪音问题，所以阳台统一做了封窗处理，公建化的建筑立面设计由此诞生。（金雁项目总图规划）古铜色、米黄色是项目建筑主色调，金属隔栅是建筑细节，铝板与石材的用材是现在豪宅外立面的标配。豪宅都偏爱公建化立面设计，尤其是大面积的玻璃幕墙，顶级豪宅香港天玺、深圳湾壹号，再到成都德商迎晖天玺、新希望D10等。现代化的公建化外立面所带来的视觉冲击，是一般建筑无法比拟的。这也将成为金雁项目的最大亮点之一。融侨茶店子地块（40.4亩）成交楼面价：18000元/㎡+3%无偿移交（融侨项目位置）（融侨项目总图规划）项目规划了8栋22-31F高层，围合式布局，南低北高，均为独栋独单元，建筑密度仅13.47%。不少项目采用高层围合布局会牺牲项目采光，但融侨茶店子项目没有公寓户型，均满足规定的日照要求。北京天恒新川地块（69.2亩）成交楼面价：17100元/㎡（天恒项目位置）（天恒项目总图规划）项目规划了7栋24-26F高层住宅，以及12栋别墅。较佳的楼栋退距尺度，以及高层楼栋的合理布局，使得即便是低楼层户型，也不用担心视线遮挡问题，拥有很好的景观视野。此外，大中庭景观也是其亮点。综合以上几个高端项目，我们观察到，大围合、低建筑密度、公建化立面、大中庭、下沉庭院、零公寓户型、纯南北板楼、大采光面、架空层等关键词。这些关键词或将成为未来高端项目的必需品，一个理想的豪宅会是它们的“最大公约数”。4后疫情时代，豪宅项目的全新思考并不是所有的富人都是“暴发户”，面对住宅这种差异化较大且高额的商品，“价值”会被反复拿捏。小到梯户比、智能家居，大到工艺、建筑立面、园林景观、物业服务、品牌实力等，各要素构成了高端产品的综合竞争力。有时候，也许就是看似不经意的某个细节，不小心触碰到购房者的“G点”，便会吸引他心甘情愿的前来“抢绣球”。比如：金茂府的风雨连廊，锦江天玺的“女王玄关”，麓湖的湖，花园城的新加坡式度假园林，凤起蘭庭的超现代化玻璃幕墙，天府锦绣的劳芬浴缸，新力曦月的无接触入户……（武侯金茂府实景）（麓湖实景）2021年的楼市主调将是高改。同样的总价位，就要看各家的段位了。项目的操盘重心必须过渡到产品本身，打造全方位贴合生活场景的居所。后疫情时代，人们对产品有着全新的认识，更加注重品质感以及居家细节。在深控中的市场氛围下，不缺住房的高端置业者，将会更加理性的用好那张稀缺房票。—END—图：未然｜网络编辑：未然©本文版权归“房猫找房订阅号”所有
来自开普勒452b2020-11-16
近日，据传单价4万/㎡，贵阳最贵豪宅——贵阳铁建城样板间开放，可以在阳台游泳的楼王412㎡户型吸睛无数。▲贵阳铁建城412㎡样板间－泳池麻雀虽小五脏俱全，该泳池可谓是集美观与功能于一身。泳池尺度约7m*3m，恒温智能、自带无边际游泳冲浪、富氧SPA水疗、恒温锁热……功能丰富。▲贵阳铁建城412㎡户型图贵阳铁建城与2018年底在云南亮相的昆明西派国樾系出同门中铁建。昆明西派国樾360㎡户型同样也在阳台配置了泳池，但打造方式不同。贵阳铁建城是其2.0版本，做成了内嵌式的，更美观，更加考验工艺水平，也增加了不少施工成本。▲昆明西派国樾360㎡样板间十年前，平均房价还处在7000元/㎡的成都，由合景泰富打造的誉峰以3万/㎡的单价惊诧全城。同样是“一户一泳池”，但不同于开篇提及的两个项目，誉峰的泳池是在室内。▲誉峰245㎡户型－35㎡室内泳池随着人们居住理念的改变，房企操盘思维逐步转变，户型更加着重于公区空间的设计，构建不同的生活场景。譬如，强调家人之间的交流互动LDK（Kitchen with Dining and Living）起居餐室厨房；愈发丰富的洄游动线；采光面可大至270度的户型等。▲万科天府锦绣256㎡户型-LDK厅▲武侯金茂府195㎡户型洄游动线▲锦江天玺202㎡户型可270度采光而作为户型中不可或缺的阳台，由起初满足单一的储物、晾晒功能，逐渐演变至可与室内空间、室外风景形成互动的空间，并承载着重要的建筑美学功能。此外，《成都市城市规划管理技术规定（2017）》取消了对阳台进深不应大于1.8m的限制，为房企打造风格各异的阳台提供了技术前提。不难发现，市面上拥有大面宽阳台的产品越来越多了，其中不乏超过1.8m的大进深阳台。本文，房猫将着重介绍近期新品中，具有代表性的阳台。1大进深阳台一直在市场保持低调，但也不妨碍自己成为高新区“网红盘”的万科公园5号，它的阳台大进深、大面宽是其产品一大亮点。▲万科公园5号215㎡户型图其中215㎡套四户型，景观阳台与生活阳台相连，连接主卧、客餐厅、厨房，阳台最长面宽达到约14.8m，最大进深约2.4m，最小约1.5m。这是万科公园5号本批次房猫最喜欢的户型。仔细看它的户型动线设计，有惊喜。其一，为保证景观阳台的美观，与生活阳台中间设计有一道栏栅，生活阳台的门设计在用餐区，通过生活阳台，直达LDK厅，突破了“生活阳台直连厨房”的传统设计。其二，玄关左侧，还有一处小阳台，连接了书房与次卧套房，又形成一条洄游线路。玄关向右，LDK厅是家庭重要的社交空间；玄关向左，书房可作为家庭的又一社交空间。这便是可遇不可求的“人间烟火味儿”呀！▲万科公园5号阳台一角此外，该户型还有一处特色。阳台的一角可填充泥土，供业主自由发挥。这让房猫看到了最近频上热搜的“第四代建筑”的影子。简单来说，就是将森林融入居住空间，户户拥有空中庭院。前阵子新都区的七一城市森林花园，以及眉山刚亮相不久的通威·城市森林花园项目，均属于大成都目前“第四代建筑”的代表。以通威·城市森林花园为例。该项目由通威地产携手清华大学建筑设计研究院强强联手。每户赠送50-115㎡不等的庭院阳台，精装交付，不可封闭，后期由业主自己打理，也可交由物业维护。▲通威·城市森林花园149㎡户型图▲通威·城市森林花园庭院效果图不过，这种类型的庭院，极其考验后期管理能力，成本以及养管难度大。若是遇到极端天气，物业能否提供给业主一套可靠的解决方案是一大难点。你看现在高新区世纪城的天鹅湖花园，就晓得有好难了。▲天鹅湖花园阳台实景维护得好，才能成为森林。不然，一个不留神，就成藻泽地了。2异形阳台因建筑立面设计超前，麓湖的楼宇随便放在成都哪儿，都是地标。几何形体麒麟荟、水中漪涟云龙阁、空中水晶天玑幻影、湖心取景框长滩，不胜枚举。▲麓湖云龙阁实景▲麓湖天玑幻影效果图▲麓湖长滩效果图基于奇特的立面造型，异形阳台成为了麓湖的常客。例如麓湖的新组团长滩350㎡户型的“尖尖角”阳台，最大进深达约2.5m，面宽约17m，连接了主卧、老人房及客餐厅，形成了极佳的洄游动线。▲麓湖长滩350㎡户型图为保证外立面的美观，麓湖在签合同时就和业主提前约定，不可封闭阳台。这种做法，还出现在蔚蓝卡地亚花园城、德商迎晖天玺等项目。不过，异形阳台有时会对室内软装布局造成极大的挑战。长滩350㎡户型除非量身定制，阳台角落几乎无法摆放物件，对空间有一定的浪费。▲西派金沙256㎡户型图最近刚开盘的西派金沙，其256㎡户型的“牛角”阳台，同样颇具造型感。阳台最大进深约3.3m，最长面宽约11.2m，连接客餐厅及次套房。▲西派金沙建筑立面效果图虽然阳台只位于一侧，但是“牛角端”的设计，使得整个阳台实现270度的观景体验。目前，外立面效果已呈现，大面积玻璃幕墙的公建化处理手法，兼具现代感及品质感。▲西派浣花245㎡户型图西派金沙256㎡户型几乎复刻了西派浣花245㎡户型，但进深尺寸更佳，即便在阳台安排一个阳光餐吧，对空间也不会构成明显影响。3转角阳台今年，端厅产品成为一股新流，其中多数拥有转角阳台。端厅产品的特色是，入户后首先到达卧室区域，客餐厅家庭社交区域则位于入户流线的最后。此前，这类产品有个更直观的名字——飞机舱户型，三面采光，270°观景面，有着飞机驾驶舱般的观景体验。▲建发中央湾区208㎡户型图▲锦江天玺202㎡户型图建发中央湾区208㎡户型就是典型的飞机舱产品。拥有“女王玄关”的德商锦江天玺202㎡户型，就是飞机舱户型升级后的端厅产品，着重突出玄关的仪式感、美观感，更加注重卧室的私密性。该户型中央社交区位于入户流线的尾端，L型景观阳台总长约17m。LDK厅拥有270度的观景面，整个横厅面宽约8.3m，由开发商统一封窗后，三面均是公建化的落地玻璃，视野极佳。▲凤起蘭庭230㎡户型图上周刚开盘的绿城•凤起蘭庭本批次推出的230㎡户型，也是端厅，约20.5m的超长转角阳台，刚好与长方形的LDK厅凑成完美的俄罗斯方块。阳台两个半来回就是100m，每天早上起来跑它十多个来回，神清气爽，元气满满。照壁玄关的设计，将中国文化中的婉约气质演绎的淋漓尽致，卧室空间私密性也更高。此外，凤起蘭庭将阳台的进深控制在1.8m，对套内实得面积友好，但在功能方面，就没有大进深阳台那么丰富了。平时可以在阳台上坐坐、看看风景、跑跑步，圆一桌麻将就有点不现实了。4写在最后对于大多数人，家是工作以外待的最久的地方。社区内部与外部环境，虽能增加房产的价值，但对于居住者而言，住的舒服才是首要（当然，投资者不在讨论范围）。房企，作为土地入市后的第一位所有者，拥有开天辟地的先天优势，同时，有着足够的能力与丰富的社会资源，最终找到适合这片土地的打造方案。而面对粗制滥造，不是所有的购房者都有推倒重来的本钱与精力。请因地制宜，尊重主城所剩不多的土地资源。一颗好的“良心”，人们愿意为之买单，这比所有的营销都管用。—END—图：未然｜网络编辑：未然©本文版权归“房猫找房订阅号”所有
来自开普勒452b2020-6-22
房老倌要说这个盘，叫天府公园未来城。大家不要跟万科在天府前湾的新项目天府公园城搞混了。这个天府公园未来城，是天投在天府中央商务区东区的项目，也就是以前的天府中心国际社区。●项目地块实拍▌天府中央商务区目前少有的纯清水房源。区域内目前对外销售的项目中，中海天府里、首开龙湖云著、万科天府锦绣都是精装交付，保利和光屿湖和秦皇帝锦简装，剩下一个有清水房源的蔚蓝卡地亚花园城，稳稳地端着“天府中央商务区第一神盘”的架子，迟迟不见动静。▌可能是天府中央商务区目前单价最低的项目。从价格上看，目前天府中央商务区的项目单价基本都在2万以上。●天府中央商务区项目情况配套：天府新区“亲儿子”要不怎么说天投才是天府新区“亲儿子”，看这个项目的位置和配套就知道了。整个天府公园未来城占地达750亩，天投要在这里面，修住宅、商业综合体、服务式公寓、社区综合体以及幼儿园、学校等等。这750亩地之所以牛，看他的位置——由武汉路、夔州大道、红星路南延线、通州路围合而成，杭州路和厦门路两条主干道在其中十字交汇。交通方便就不必说了。根据规划，其中的住宅和商业部分主要围绕杭州路和厦门路布局，西邻中央商务大道——夔州大道，而南北东三面都被公园包围。●天府公园未来城总体规划本次即将推出的一期就位于杭州路厦门路十字路口西南角，南边就是公园绿带，东边不远就是天投代建的学校，西边则是项目的商业部分。●杭州路楼下就是在建的地铁6号线杭州路站，往南隔一条公园绿带就是在建的天府大悦城。据说建成后比武侯大悦城规模还要大，计划2022年建成。●大悦城而且这些配套还不是其他区域写在纸上的规划，全都是实实在在已经在建、而且速度很快的——地铁6号线年底就要通车，元音小学已经基本封顶，广汇雪莲堂美术馆也已经基本建好。●在建的地铁6号线杭州路站，远处是广汇御园再加上已经建好的西博城、天府国际会议中心，正在迅速“长高”的268米天府国际商务中心、中海488等项目，整个天府中央商务区已经给了房老倌一种“大城崛起”的感觉。●站在夔州大道上看天府中央商务区产品：公区是亮点即将推出的项目一期，占地只有36亩，规划上也蛮有意思。分为南北两个地块，中间由一条两车道的小路相隔。每个地块上有三栋高层建筑，整体呈半围合式布局，最小楼间距都有120米。●一期总平图这种布局留出了大面积的中庭景观，也保证了大多数房源的视野，唯一要牺牲的就是部分楼栋的朝向。如地块西侧的两栋楼，部分户型只能朝外看旁边项目的商业部分。看规划图，中庭景观也确实漂亮，流线型的绿带和镜面水景穿插。每栋楼的一楼全部架空，设置健身、阅读、棋牌等泛会所空间。还有一个亮点是，每栋楼的中高楼层都设置有两层楼挑高的“空中森林”，设置观景台、泛会所等。据置业顾问介绍，这部分并不计入公摊面积。●项目效果图6栋楼中，靠西面的两栋均为2T4，约140㎡户型；靠北面的两栋为2T3，边户约157㎡，中间户约138㎡；靠南面的两栋则是2T2约182㎡的大平层产品。所有户型都有一个共同的优点——采光。如约157㎡户型，客厅享有一面飘窗一面阳台两面采光，其他三种户型则都有7米以上大阳台，所有卧室都有阳台或者飘窗。但也有比较明显的缺点，如大部分户型设计不通透。约138㎡中间户和2T4设计的约140㎡户型暂且不论，约157㎡的边户也通透性不足，且房间布局稍显杂乱，部分房源主卧当西晒。户型设计上特别值得一提的是北地块的2栋2T3产品。这种板塔结合的建筑往往因为中间户的“凸出”影响边户客厅空间的采光，这个项目则用了一点“小心机”——把中间户约138㎡户型做成了开间很大进深很小的复式跃层产品，这就尽可能地保证了建筑整体的“扁平化”，而不会影响两个边户阳台的采光。不过138㎡户型只规划有两室两厅，客厅挑高6米，后期需自行搭建一部分，可做成四室户型。房老倌还要提一嘴，这个项目是绿城的物业。绿城物业的水准，应该只要关注过一些房子的伙计都有所耳闻。最后，房老倌还要按国际惯例总结一两句。毕竟是天府中央商务区，毕竟是天投，这个项目无论是产品还是配套，都算是比较优质的。最重要的是，价格还可能“很香”，房老倌看到这个都后悔房子买早了。要说缺点的话，房老倌能想到的，就是大部分楼栋临主干道。不临主干道的几栋，要不是2T4约140㎡户型，通透性不足且部分房源无中庭景观；要不是182㎡户型，公摊和浪费面积稍大，总价也考验你的预算。●项目效果图除此之外，也没有什么硬伤。不过之前已经上车了天府中央商务区其他项目的伙计也不用后悔，毕竟像这种盘，大概率也不是你想买就能买的到的，还得有中彩票的运气。
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