来自开普勒452b2021-4-30
距离3.22新政颁布一月有余，这段时间，成都楼市处于不断变化之中。最让业界关注的二手房指导价和集中供地细则迟迟不发，市场处于观望状态。 虽然市场整体有所控制，但冷热不均依然存在。 熔断盘退出房源增多，让苦苦等候的普通资格看到了一丝希望，但也只存在于部分500万及以上顶级豪宅，尤其是最近炙手可热的天府新区，即将迎来最惨烈的竞争时刻！ 而稍有剪刀差的网红楼盘，一出来便被刚需买家带走！传言即将取证的几个神秘楼盘，一个都没动静，刚需就像无头苍蝇，不知道该押哪个区，只能佛系等待。 眼下，就有一个让你彻底翻身的机会。据统计！五一之后，成都将有多个网红盘入市，有资格的购房者，不妨提前锁定恒大这三个盘，从高层到联排都涵盖，价格都是用脚投票出来的，数一数二的老网红。 恒大望江华府火爆指数：☆☆☆☆☆房源：48套联排物业费：5.5元/㎡·月容积率：3.8绿化率：25%面积段：167-179㎡价格：单价预计3万+取证时间：4月底、5月初 三个盘中，最快取证的就是恒大望江华府，从中介和置业顾问口中了解到，该批次房源将于4月底取证。 目前，恒大望江华府主推建筑面积约177㎡的商办跃层，层高9米，可能是市面上你能见到的最奢侈的LOFT。 而接下来取证的48套房源为70年产权联排别墅，由于处于攀成钢核心绝版位置，多年以来一直被雪藏。 参考周边最近取证的人居九林语、建发央玺高层价格，70年产权联排，放在攀成钢，怎么定价都不为过。 项目效果图项目总占地约34000㎡，建筑面积约13万㎡，总户数1212户，集高层住宅、联排别墅、百变空间为一体。 项目总平图 ▶项目亮点◀商业配套：攀成钢集合了成都最豪华的商业阵容，未来呈现后，能与东大街一决高下。目前周边中粮美食街、cosmo、华宇广场已经开业，生活配套已经非常醇熟。未来还有成都ICC、环球汇、乐天百货、泰合财富中心超大体量商业综合体出现，值得期待。 交通配套：毗邻东大路、二环路等城市要道，距离地铁2号线塔子山站仅约50米，多维度畅享极速交通。 教育配套：有成都市机关幼儿园、香港文轩、沙河堡 、成都七中育才等。 购买建议：总价500万起，锦江区社保+锦江区户口刚一资格冲，其他不建议。 恒大天府半岛火爆指数：☆☆☆☆☆房源：1124套楼栋：第七期，75#、76#、81#、82#共4栋物业费：3元/㎡·月容积率：4.33绿化率：30%面积段：91-128㎡价格：精装，预计1.3万-1.5万取证时间：5月待定 猫哥刚刚已经致电恒大天府半岛售楼部，置业顾问给的回复是：取证时间待定。但从上周开始，成都多个购房大群已经有爆料，恒大天府半岛将于近期取证。 恒大天府半岛最近一次取证时间是2020年3月19日，共计推出1170套房源，精装价格11000—13500元/㎡左右，与本批次取证同属于第七期，层高39F/48F，2梯5户、3梯5户。 图源来自网络 如果按每次取证有10%上浮空间计算，本批次取证的房源，价格应该在13000—15000元/㎡之间，同样是精装交付。相比二手房依然有优势。 ▶项目亮点◀项目体量：恒大天府半岛总占地1650亩，分十期开发，第七期131亩，是整个天府新区为数不多的超级大盘，大盘的好处就是各种生活配套和社区软硬设备都俱全，居住非常方便。 教育配套：幼儿园有金苹果幼儿园、斯坦福双语幼儿园、蘑菇幼儿园、四川省直属机关婴儿园半山爱马仕分园，中小学有华阳中学、华阳一小、花样锦江小学、华阳职高、西寺小学、光亚学校、实验外国语学校西区等。 购买建议：恒大天府半岛整体层高太高，居住密度较大，且一楼无架空层，刚需配置打造。第七期，距离1号线地铁广福站1.4公里，自驾通勤成本也相对较高，但是价格摆在那里，依然是天新、高新刚需首选。 恒大未来城火爆指数：☆☆☆☆房源：124套楼栋：四期9栋物业费：3元/㎡·月容积率：2.5绿化率：30%面积段：114-137㎡价格：精装，预计1.25万/㎡左右取证时间：4月底、5月初 恒大未来城即将推出项目四期最后一栋9号楼，置业顾问透露，预计四月底五月初取证，精装均价12500万/㎡左右。上批次取证时间是2020年5月9日，精装价格12500-13000元/㎡。温江区作为二圈层中生态教育资源相对较好的区域，一直是刚需置业热门，近期取证项目仅两个，凤溪院子和宇顺莲花仿，供应处于断层。 本次取证4期，占地约64亩，由7栋22~32F高层住宅、5栋1~2F独立商业和1栋2F的会所组成。▶项目亮点◀ 区位优势：项目所在的位置属于温江光华新城和城南新区交界的地方，往上是珠江新城繁华商业配套，往下是温江大学城美食城，生活配套成熟。 交通配套：恒大未来城是标准的双地铁盘，项目距离地铁4号线涌泉站D出口约800米，距离在建地铁19号线温泉大道站约400米。周边可通过温泉大道和凤翔大道到达主城，自驾非常方便。 购买建议：恒大未来城是温江为数不多的刚改项目，距离项目最近的在售新盘合谊万璟台也将于近期取证，两个项目精装价格相当，位置和品质上，恒大未来城明显更好，对于断供已久的温江区，算是久逢甘霖，势必会吸引一波二圈层刚需购房者关注。—END—图：1573｜网络编辑：1573©本文版权归“房猫找房订阅号”所有
来自开普勒452b2021-1-15
“刚需往里走，普通别堵门口”，成都网红盘的热度裹挟着购房者的焦虑，逐渐推向小高潮。 猫哥有一个朋友，刚需的不能再刚需，去年拿着东拼西凑的100个W，准备摇成都新房。看着银行卡里的天文数字和滚动的利息，他深吸了一口气，然后义无反顾的踏上摇号征程。 他几乎没有选择和考虑时间，每新增一个网红盘，想要“上岸”的决心就变得愈发强烈。万万没想到，挣扎了一个月，拥有刚需资格的他竟然一个盘都没摇中，摇了个寂寞。 听完他的经历，内心不禁发出三连问 刚需就保证能摇中网红盘吗？ 哪个区才是刚需的最佳之选？ 刚需都如此，普通机会在哪里？ 为了帮大家弄懂顺位玄学，猫哥统计了去年成都12月份开出的17个网红盘摇号结果，拿出来给大家分享一下。做梦都想不到，买房也要像股票、基金一样，要学会看懂基本盘。再帮大家捋一捋，去年12月，成都共计17个网红盘报名人数“三倍封顶”熔断。其中，天府新区独占6盘，供应量最大。传统5+1主城区特别难进，第一二顺位才有机会，而天府新区则相对“包容”很多，从刚需第四顺位到普通雨露均沾。 “头部网红盘”光华壹号和凯德世纪名邸，刚需第一顺位才能进入复核，最低标准“社保时长17个月”，就是这么豪横。 当然，进入复核名单，不一定就能100%摇中，从统计来看，刚需进入复核并摇中的概率仅为43.5%，也就是超过一半的刚需并没买到。不到一个月时间，17个网红盘狂轰乱炸，堪称成都楼市历史的一次盛宴。没有提前预警，不给反应缓冲期，数万人抢不到一万套房子，数字的背后，也释放着明年楼市的“信号”。不难预判，刚需之间的竞争依然激烈，尤其是网红盘。鉴于此，猫哥给购房者一点小建议： 1、成都常驻人口1600万，刚需人数远超出你的想象，尤其在成都刚刚颁布了“户口平迁”政策之后，拥有第一顺位的刚需比例将更大。 什么是“户口平迁”？可以理解为成都的抢人政策，基本放开了落户门槛。以前落户11个中心城区，有两种办法，一种是靠社保积分，另一种是全日制本科及以上。 现在，除了之前的两种， 你还可以通过全日制专科先落户三圈层，再平迁到一二圈层，此外，也可以投靠有房的直属亲戚。比如你的父母、爷奶，有些人为了多一个刚需摇号资格，把父母也弄成成都户口再去参与摇号，好像也说得通。 保守估计，很多小伙伴已经把户口、社保调到顺一，就等网红盘取证。接下来，高新区的南城都汇、长冶南阳御龙府；天府新区的恒大天府半岛；成华区的sm锦悦都是刚一热门备选，有条件的一定要守一下。 2、你认为的刚需并不一定是真刚需，他们的购买力不容忽视，比如同样是天府一街的学区房，买凯德世纪名邸和万科公园五号的就不是同一批人，一个总价200万起，一个总价500万起，一街之隔的阶层之分，把真正的刚需拒之门外。即便如此，依然没有普通捡漏的份儿。 3、不要被置业顾问和中介的数据吓到，之前谣传川发天府上城有第一顺位资格的报名者超过5000人，一半人被劝退，结果出来，第二顺位都进入了复核名单，打了一个措手不及。 4、如果不想调动户口和社保，只想用二三顺位去搏一搏，哪种盘更容易中呢？这里就有个概率问题，在上一篇文章中统计过【春节前，近40个盘即将取得预售，氛围组凭实力上车】，高新区和天府新区年前即将新开14个盘，但是总价相对较高，一定要量力而行。 5、而关于刚改的普通购房者，如果想摇到新房，最好的选择还是天府新区，其次才是主城区二手房，目前满五年的二手房一抓一大把。当然，也不是闭着眼睛买都能赚，短期看地段配套，长期看人口净流入。南湖、大源、大面、外双楠...都是不错的选择。附【户口平迁政策指南】—END—图：1573｜网络编辑：1573©本文版权归“房猫找房订阅号”所有
来自开普勒452b2020-7-15
其实在去年（2019年），大部分购房者似乎都不会去思考买房选新区还是老城的问题，因为之前成都5+2核心区中的“5”和两个“2”的资格并不互通。 曾经的分区限购政策使天新资格的只能买天新，高新南资格的只能买高新南，11区资格的不买老城区也只能选择二圈层；只有少数购房者同时拥有多个限购区的购房资格。 所以去年，天新资格购房者是最幸福的，楼盘多、价格低，在分区限购政策的“保护”下，竞争者还少，上车相对比较容易； 11区资格的购房者，尽管也面临老城区新盘供应少、竞争激烈的问题，但至少整个11区幅员辽阔，上不了老城区的车还可以退而求其次在二圈层比较好的地段置业； 相比之下，去年的高新南区资格购房者则是最痛苦的一群人，区域内新盘供应量极小，常常几个月没有新增供应，许多购房者不得不把目光转向二手房。 所谓“风水轮流转”，自从去年12月成都调整限购分区之后，各种购房资格人群的心情又来了个180度的大转弯。 曾经最痛苦的高新南区资格，现在不仅可以通买整个5+2核心区，而且高新南区的房子还是高新南资格购房者的专享，“最痛苦”摇身一变为“最幸福”； 11区中的五城区（含高新西）资格购房者，新增了天新的购
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来自开普勒452b2020-6-30
-市场总量-供应锐减 成交稳定锐理数据统计显示，截至6月28日，2020年上半年大成都共新增商品住宅供应916.1万㎡，合计74977套；成交商品住宅1066.2万㎡，共计87956套；成交住宅均价13131元/㎡。目前大成都商品住宅存量面积约2271.7万㎡，去化周期约12.8个月。对比2019年上半年来看，今年上半年的新增供应面积同比减少了12.6%，成交面积同比微降1.9%，成交均价则有较明显上涨，同比涨幅达15.9%。去年同期的存量去化周期为11.4个月。2019年上半年与2020年上半年大成都商品住宅供销价存对比总体情况来看，今年上半年大成都的住宅市场呈现出了三个值得关注的现象： 1、上半年商品住宅供不应求，供销比仅为0.85。此前4年中，2016年上半年和2017年上半年商品住宅同样供不应求，原因在于市场成交热度迅速走高，而今年上半年出现这一情况，则是受到疫情影响，2月份市场供应出现断层，不过成交端的表现仍平稳。 2、15.9%的均价涨幅在最近几年中已属于常态。统计显示，2016年上半年，大成都住宅成交均价同比上涨6.9%，而2017-2019年同期，价格涨幅分别为14.7%、14.3%和19.7%。 3、相比去年上半年，如今平均每套房需多付26.3万元。对比2019年上半年和2020年上半年，成交住宅的套均面积分别为117.32㎡和121.22㎡，成交均价分别为11328元/㎡和13131元/㎡，套均总价分别为132.9万元和159.2万元，总价差为26.3万元。-区域特征-分化！分化！分化！ “区域分化”在近年来的成都房地产中被高频提及，今年上半年也不例外，且表现越发明显。总的来看，供应面积最少、成交价格最高的依旧是主城区，供应面积最多、成交价格最低的也依旧是远郊区域。但是，和去年上半年相比，仍有不少显著的变化。☞今年上半年，主城区商品住宅供应量较少，被2019年上半年供应垫底的天府新区反超； ☞各个区域的供销关系也出现了变化。2019年上半年各个区域的供销都较为均衡，主城区、天府新区、近郊和远郊的商品住宅供销比分别为0.95、0.99、0.91和1.11，但今年上半年该项指标分别为0.55、0.74、0.93和1.03，主城区的供销缺口高达96万㎡； ☞尽管成交均价仍然由主城区向远郊区域递减，但可以看出，相比起郊区，主城区和天府新区商品住宅的价格成长性更强，尤其是资源更为稀缺的主城区。后期，结合各区域的住宅存量面积而言，预售存量主要集中在天府新区、双流、新都等，其次为远郊区域，主城各区预售存量少，短期竞争可控，但同时也意味着主城区“量少价升”的现状会持续。-开盘认购-25000元/㎡以上项目集中入市尽管2月受疫情影响，大成都仅远郊区域发放了4张住宅预售许可证，但后期房企集中推货。统计范围内，2020年上半年大成都共发放住宅预售许可证364张，可售住宅共计83809套，去年同期，大成都共发放住宅预售许可证348张，合计86569套。不过，开盘认购率却回升明显。锐理数据统计显示，2019年8月以前，大成都的开盘认购水平一直在50%均值线上徘徊。2019年8月以后到今年5月，受川发天府上城、恒大天府半岛、华润悦玺、东鑫苑等多个网红盘相继推出影响，认购水平回升至50%以上。 而网红盘之外，随着高地价项目集中入市，今年取证的项目也有着明显的高端趋势。今年上半年已发放的364张预售证中，住宅预售均价达25000元/㎡以上的有22张，涉及20个项目，品牌房企更是有“组团”取证的表现，比如德商，除了预售均价居大成都首位的锦江天玺之外，还有熙华天玺、锦麟天玺等多个预售均价25000元/㎡以上的项目。而2019年上半年，预售均价25000元/㎡以上的仅10个项目。近三年，一二圈层地房价比维持在0.6-0.8高位，地块开发压力较大，因此，“高价项目集中入市，带动区域价格上涨”，或许将成为未来成都住宅市场的一个常规现象。
来自开普勒452b2020-6-22
截至2020年6月21日晚7点，开发商自己公开的最新数据显示，这个周末，新津撤县设区后，两天时间里，新津区中交的一个楼盘销售业绩1.2亿元。而同一板块中南的一个项目公布的首开销售业绩高达7.8亿元。6月19日下午，四川省人民政府网站公布了新津撤县设区的消息，自此新津区正式确立。那么，这个对于新津来说有着重大历史意义的消息，对当地房地产市场又有多少影响呢？周末，我们对新津区两个房地产核心板块，6个由一线房企开发的项目，进行了一轮实地踩盘。起步价，1.05万/平米6月20日上午11点左右，新津区花源镇，中交牧山美庐项目。当天，恰好遇上中交牧山美庐认购选房，我们看到，现场房源销控表醒目的位置标示着“开盘限时全额钜惠 错过今日价格立涨”的字样。区域顺销，房源充足其实，准确来说，我们一共去了7个楼盘。不过，我们想去看的第一个楼盘，龙光玖龙府一期二期都已经卖完了，而且从小区的情况来看，业主应该都入住了。当时，我们恰好赶上，看到龙光玖龙府售楼部正在拆一些装饰的东西。随后，经龙光地产相关负责人证实，该项目确实已经售罄。据了解，龙光玖龙府清盘时候洋房的售价，应该在9500元/平米左右。对于想到新津置业的购房者而言，目前来看，这里的在售楼盘，房源还算比较充足。风口上的新津站在新津区花源镇，成都地铁10号线新津站，规划有TOD。中南置地和新津城投在地铁口打造了智在云辰项目。正是这样，在TOD和新津撤县设区的双重影响下，花源镇新津站成了开发商、中介、购房者关注的重点区域。用一位业内人士的话讲，“正是这种只有概念的地方，周边才有像空间，可以说得很多。”关于新津区花源镇新津站这一片儿地方，它可以算成都牧马山的尾巴，也可以算TOD的核心，同时比新津城区离成都更近。以上几个因素，让它在这个节点上，确实更有想象空间。中交和中南公布的数据，更加证明，这一片的确是购房者关注的重点。中交牧山美庐项目周末两天，的确是新津当红的角儿，一共完成销售额1.2亿元，6月20日当天更是达1亿元。而中南公布的销售数据，则是开盘以来，截至目前的整体销售额，达7.8亿元。我们看到，地铁线沿花源镇西侧大件路而走，包括中南智在云辰、中交牧山美庐、领地天府蘭台、龙光玖龙府、金科廊桥水乡、铁投牧山溪、北大资源溪山樾、龙湖长桥郡等一众项目皆位于地铁线路以东。而离新津站最近的中南智在云辰、中交牧山美庐成为了这个周末最大的热门。我们还注意到，与位于新津主城区的金融街金悦府，融创东原翰林学府等项目弃用渠道不同，貌似新津站附近的项目更热衷于渠道，这也是为什么大量购房者周末涌现在这里的重要原因。地铁新津站附近，约12000元/平米的单价，是个什么水平呢？据了解，今年开盘且公开摇号的热门项目，川发天府上城、阳光城未来悦、恒大天府半岛、凯德卓锦万黛差不多就是这个水平。也就是说，但凡有资格的购房者，还是有机会以这个价格去摇号的，缺点就是中签率确实很低。待沽的新津城区？与花源板块的火热不同，新津区的市场显淡然很多。刚刚好，我们当天又赶上了新津城区金融街金悦府项目交房。从现场来看，整个交房过程也是比较淡然。一边儿是交房现场，一边照常接待新客户。据了解，该项目现在还有部分高层在售，主力面积段在90-110平米的样子，其实我们看到的绝大多数项目，主力面积段也都在90-140平米的区间，没有太大的差异。同时，金融街金悦府也还有商墅产品在售，据介绍，这个类型的产品主要购买者是当地购房者。与中交牧山美庐现场促销签约火爆和中南智在云辰人潮涌动，以及领地天府蘭台排队接待不一样的是，新津区城区五津站周边的金融街金悦府、雅居乐锦城、融创东原翰林学府等项目，虽然持续有购房者到访，但是不集中，不急躁，更显得从容自然。 据介绍，这几个项目大都没有引进，或者已经不用渠道销售了，开发商自行组织销售一方面造成了持续顺销，同时亦是这些楼盘价格较花源略低的原因之一。金融街金悦府售价算是几个项目里最低的了，雅居乐锦城的高层均价约11500左右，融创东原翰林学府的高层售价略高，达12000元/平米左右，以上基本上都是精装产品。我们注意到，这几个项目在售产品均价基本上略低于中南，特别是金融街项目，跟中南几乎有2000元/平米左右的价格差。那么，对于购房者来讲，到底是花源的合适，还是新津城区的更好呢？首先，意向购房者，其实大抵可以分三类：一是纯自住，包括本地及成都上班的刚需，及本地改善；二是纯投资，以外来的购房者为主；三是自住兼投资，以成都上班族居多。先从居住价值来看，以配套而言，新津城区目前肯定优于花源镇，且五津站较新津站，离成都所耗时间也就多几分钟而已。所以，对成都不开车的上班族，新津本地人群而言，新津城区会是更好的选择。但是，除去公共配套这些资源，单以居住环境论，花源镇部分项目，特别是如领地天府蘭台、金科廊桥水乡等，小区及周边的居住自然环境，明显优于城区的项目，如果只把它当居住场所，不考虑其它配套，那么领地天府蘭台这类项目对成都市区工作的上班族就更据诱惑。从投资层面看，新津城区也好，花源镇也好，撤县设区相当于预期兑现，房价其实早已反映，因为它不是突发政策。另外，这里位于成都西南，不是东边，也不是南边，既没有重大产业支撑，亦无长期人口导入的机会。不过，因其较蒲江，邛崃等，更靠近中心城区，承接成都发展红利的机会还是有的。（本文所引数据均来源于现场采集，不敢保证精准，仅供参考，且不作为投资建议。）
来自开普勒452b2020-6-18
NO01楼市现状我只想用很火来形容天府新区。看看天府新区摇号人数前5的楼盘，哪一个大家没有见证过？你要是说为什么火，我想大概就是三个原因：1、27个楼盘取证，房源供应充足。从1月6日保利天空之城取得天府新区2020年第一张证，到小编发文前，天府新区一共26个楼盘取证。和隔壁老邻居高新区今年以来仅1个楼盘取证摇号，形成了鲜明的对比。再看看传统主城区，2020年1月到6月16日，共33个楼盘取证（锦江区4个、青羊区2个、武侯区3个、成华区10个、金牛区14个）。勤勤恳恳取证，专专心心上新的天府新区，简直就是劳模，撑起了主城区房源供应的半边天。基数大，自然出红盘的概率也大了。2、“12.4”以后，高新、主城大军涌入。在2019年12月4日以前，天府新区的购买力主要来自内部，依靠落户和在天府新区就业人群消化数量庞大的房源。但是在12.4之后，高新区和主城区的购房资格也有了天府新区的房票，这两个地方因为供应少、门槛高，所以此时的天府新区就一跃成为最佳备选，迎来了大量的购房者。3、面积和单价双低，上车总门槛不高。纵观每一次声势浩大的“网红楼盘”诞生背后无非是因为就是面积小、单价低两个原因。再加上天府新区对比开发非常成熟的高新和主城，还有部分的低价土地未消耗。这些以往的低价地呈现之后，也占据了“价格”这一先天优势，为天府新区吸引了足够的流量。但是，天府新区就真的低价大本营吗？其实并不。整体来看，天府新区单价在1万出头的楼盘，其实也都是我们熟悉的这几个，大部分都在1.5万元/㎡以上。伴随着高单价的还有大面积，天府新区取证的26个楼盘中，仅恒大天府半岛、秦皇帝锦、首钢蓉璟台3个楼盘有100㎡以下的户型。其实天府新区房源依然以改善为主，更不用说还有一众高端楼盘。各大品牌开发商纷纷将TOP系产品布局于此，天府新区也因此成为高端改善最集中的区域之一，且这些楼盘去化也并不差。比如“中国四大神盘”之一的麓湖生态城，4月22日推出玥港组团，建面为135-256㎡，总价244.8万起，582套房源吸引了4556人次参与摇号，摇中概率约12.77%。最火的和最贵的，在天府新区有一种奇妙的共融。大概这就是新区，平地造城，一切皆可能。开发商的宏图和设计师的奇思妙想在这里大胆展开，购房者也可以在众多选择中，找到适合自己的。NO02土拍行情看准了天府新区的潜力，大牌房企纷纷加码跟进，天府新区的土拍市场也是一片火热。2020年1月以来，天府新区共有15块涉宅用地入市。其中，最低的是2020年3月10日，成都天府招商轨道城市发展有限公司以853元/㎡拍下正兴街道25.45亩宗地。价格虽然低，但也有非常严格的出让条件。按照规划也应该是用作TOD建设。5月28日，德信以17300元/㎡的成交楼面价拍得兴隆湖42.64亩的商住用地，溢价率80%，这也是天府新区土拍市场今年以来的最高成交楼面价。NO03楼盘盘点天府新区历来都是供货主力，无论是楼盘或是土地。当大家还在为没摇上川发天府上城而惋惜的时候，阳光城未来悦和远大中央公园又都突然取证。与此同理，如果你错过了前面的几个“神盘”，那就更要关心一下，接下来天府新区还有哪些好货待推出。
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