来自开普勒452b2020-12-31
2020年即将收官，毫无悬念，又是史上最难的一年。 于购房者而言，成都限购持续加码，银行贷款利率上浮，购房成本无形增加。于房企而言，中央颁布三道红线，对现金流、资本实力提出更高要求。回顾一下，今年成都楼市究竟发生了哪些大事？ 房猫找房对2020年成都楼市进行复盘，总结出了楼市十大关键词。 关键词一：直播卖房2020年，有一个关键词不得不提，那就是“直播卖房”。今年上半年，为了防控疫情，各地售楼处、中介门店相继关停，无数的房产经纪人、置业顾问停工待业，各地房企也因此面临工程停滞、现金回流难的困境。 比起凶猛的疫情，各家房企销售任务更残酷。在一季度资金压力下，成都各大房企纷纷推出直播卖房自救活动，一场全民直播大赛悄然兴起。 虽然这股直播热，只持续了两个月，效果也不尽如人意，但让我们深刻明白，房子终究不是快消品，更不适合网上售卖。就算换李佳琪、薇娅，效果也不一定能保证。关键词二：撤县设区今年，成都新增两个行政区域，新津区和东部新区。 与之前郫都、青白江不同的是，这两个区的成立，刚好契合了东进、南拓战略，在房地产开发速度上，明显更迅猛。 新津区作为成都首个通地铁的三圈层，未来将承担起城南刚需外溢的居住需求，同时，在生态环境上，传统牧马山板块已经崛起，土地价值将迎来新一轮飞跃。 而东部新区城市战略意义更重，国家大力发展成渝经济第四极，向东的历史意义明显高于向南，以至于今年东部新区的风头甚至盖过了天府新区，尤其是大运会的到来，更加确立了城市向东主题。 关键词三：房贷利率房贷利率，与每个购房者息息相关。今年初，全国多家银行集体发布通知，要求在8月25日起，将分批对符合条件且尚未办理定价基准转换的个人商用房贷款转换为参考LPR的浮动利率。意味着，如果不主动申请转换为固定利率，银行将会自动转换为LPR浮动利率，而2021年以后买房LPR模式将会成为所有人唯一选择。 到底固定利率好还是LPR好，目前尚无定论，但可以确定的是，目前整体房贷利率都在上浮，尤其是成都，位于全国之首，多家银行最高上浮25%。每月多还几百，短期影响生活质量，长期影响持有成本。 关键词四： 二手房满五年9月，为扼制恶意炒房，规范市场交易，成都颁布15条楼市新政，其中，二手房交易满五年免征增值税成为热门话题。 从原先两年调整为五年，对中介来说无疑是晴天霹雳，影响的不只是二手房交易，间接也增加了购房者买房成本（增值税5.3）。虽然增值税的征收方是房东，但是最终这部分成本也会被房东考虑到房价当中去。 据统计，今年9月份大成都二手房成交套数约4000套，去年9月成交约10000套，同比下降60%，当然也有一部分疫情原因。 新房市场就要好很多，从近期网红盘报名人数就能看出，大部分人还是有“新房”情结的。关键词五：无房优先无房优先就是一枚为刚需购房者准备的彩蛋。 早在11月中旬，中建天府公馆、远大中央公园两个项目在其宣传海报上，首次出现“无房家庭优先”的字眼，所有人都知道会有大事发生，但是没有想到它来得这么快，来得那么猛。 近30个网红新盘在两周内连续取证，包括川发天府上城、光华壹号、华润24城9期等超级剪刀差神盘，看的购房者眼花缭乱，用一个字来形容当时的心情——“痒”。从目前摇号结果来看，刚需第一顺位到第四顺位都有机会进入复核名单，只有个别楼盘，需要第一顺位才能买到，普通购房者基本无缘进入决赛，这个政策很好的限制了投机倒把的炒房行为，只是误伤了一批刚改换房者和因户籍与社保不一致而排在第三第四顺位无房户。 关键词六：双限地今年高地价土地层出不穷，朋友圈多次被土拍刷屏，为防止土拍过热、地价涨幅出现过快势头，成都土拍再出新招“双限地”。 其实，早在成都市出台的“房产新政15条”细则中已经提到：建立房价地价联动机制，有效调控土地价格，引导市场主体理性拿地。“限地价”+“限房价”的出台，正是对于细则的回应。 据房猫统计，2020年成都土拍共计11宗土地设置双限标准，万科、保利、新城控股、德商、电建地产等均有土地进账。 “双限”模式一经开启，对开发商来说难上加难，不过“双限地”限制的是“最高清水均价”，并没有限制成品房的价格，还是给开发商留了一线生机，所以，如果想有利润空间，必须在精装标准、车位、商业上“狠做功夫”。关键词七：联合操盘联合开发年年有，今年特别多，碧桂园、融创、金科、龙湖、大发、华宇、融信都有项目涉及，楼盘案名越来越长，越来越难记。 一方面，严苛的拿地政策和高地价，让中小房企拿地越来越难，不得不抱大腿；另一方面，中央发布三道红线，品牌房企为了缓解资金压力，增加土地储备，开始寻找破局之路。双方各取所长，最终达到双赢目的。 不过，从升值空间还是后期物业服务来看，单独操盘的项目或更有优势。关键词八：三道红线三道红线一直是摆在房企面前的三座大山，即红线一：剔除预收款的资产负债率不得大于70%，红线二：净负债率不得大于100%，红线三：现金短债比不得小于1倍。目前对三道红线具体如何落地、落地的影响等并无预期。整体来看，企业拿地表现还未明显受到影响。对于市场来说，大家更多还是担忧未来的变化，但短期来说，它对市场带来的影响可能没那么大。当下来说，部分企业的融资成本低于6%，另外也有企业融资成本超过13%。所以不论是企业或者其他的资金情况来说，大部分企业为了应对未来可能的市场变化，现在还是在井喷性的融资。关键词九：TOD模式对于成都人，今年听过最多的英语，可能就是TOD了。 TOD其实不是一个单词而是一个词组的缩写它的全拼是transit-oriented development，简单来说，就是借鉴日本的特色城市地铁商业发展模式。 今年，成都轨道集团发布首张TOD地图，正式曝光首批16个TOD项目区域分布及项目特点，此后，TOD项目的消息就一直不绝于耳，大家对它的关注不亚于地铁开通。 目前，成都有两个TOD住宅项目取得预售，分别是陆肖TOD、双凤桥TOD，均价超出两万每平，另外梓潼宫TOD、中环TOD也即将预售。四个明星项目都是由轨道交通独立操盘，另外部分TOD项目采取联合开发模式。 关键词十： 深改时代买房如果有等级之分，那刚需就是青铜，深改就是王者。 深改这个词在今年才开始流行，没有一个准确的定义，但至少是500万起。 今年，成都多个板块拍出高价地，以锦江三圣乡、高新新川板块为首，真实成交楼面价均超过两万每平，奠定了明年成都主城区房价30000元+的基调。 一方面说明经历了上十年的刚需大开发，成都的改善、豪宅需求有所释放，购买力增强；另一方面也说明日益增长的高端居住需求也在增加。 在豪宅林立的2021年，随着网红盘的消失，明年刚需或寸步难行，而高端住宅市场的竞争会更加激烈，市场回归买方市场将成为主旋律。—END—图：1573｜网络编辑：1573©本文版权归“房猫找房订阅号”所有
来自开普勒452b2020-8-4
8月成都预售楼盘数量充足，主城＋近郊一共有43个楼盘即将取证，其中改善盘居多，刚需盘三三两两。主城区预计11个项目取证青羊区、金牛区断供 先从主城区说起，8月主城区依旧以高傲的姿态出场，基本都以改善为主，只有三个刚需盘，但都一推再推杳无音信。青羊区、金牛区本月断供，但在7月末金牛区开了旭辉江山和鸣。锦江区蓝润珑门：作为攀成钢最后一块住宅，热度很高，周边配套很完善，商业方面现在泰合中心、乐天百货建成后这一板块的商业将不再是短板。教育是一大优势，项目距离成都师范小学（慧源校区）距离320米，且与本部的校长是同一个，师资力量有支持，教学质量有保障。项目为纯新盘，只有22亩两栋楼，建面165-232㎡，共202套一次性开出，15年拿地价7900元/㎡，估计手里没个四五百万是上不了车。中化润达丰滨江樾城：锦江区川师大片区，距离7号线狮子山站约328米，项目面积段179-390㎡，共174套，这位置加上这面积上车门槛不低。就是项目临老社区看起来周边有些破旧，且容积率4.0作为改善盘来说偏高。武侯区天府汇中心：吆喝要开盘已经4个月了，还是一点动静没有，位置是不错，地铁上盖，0.5环，周边配套完善。就是户型一言难尽，小区环境基本没有，能不能划到龙江路小学成迷，预估单价3万略贵。西樾锦宸：位于武侯新城，听到这个四个字你就知道肯定是豪宅了噻，由龙湖、中铁建、新希望联合打造。产品为叠拼＋联排＋别墅，建面120-260㎡，容积率1.5，西三环的别墅有一定的稀缺性，估计上车门槛不低。双楠悦天地：位于西二环老双楠片区，区域发展成熟，距离伊藤洋华堂（双楠店）约500米，交通也较为便利，距离3号线红牌楼站1000米。项目为纯新盘定位刚改、改善，建面112-172㎡，共316套清水交付。成华区总所周知成华区一直都是主城区供应大户，8月地主家余粮依然充足，共有7个楼盘计划取证，而且有三个刚需盘令人垂涎。源滩·麒麟荟：位于理工大学旁边，78-134㎡的套三套四，户型很紧凑，据置业顾问透露，价格预计在1万9左右。定位刚需，只是商住一体没有分区，后期很考验物业的管理能力。大陆潮里：主城为数不多的地铁口小户型，周边商业充足，前两批均价约1.4-1.7万/㎡性价比很高，刚需们可以准备资料坐等开盘。ps：想在主城置业的刚需们可着重关注这两个盘。SM锦悦：最近又传言要开，不知道你们信不信，反正我是不信，我就不炒冷饭了，下一个。中车共享城：位于二仙桥片区，新批次预计推出294套小高层，面积段偏改善，建面138-167㎡精装交付，上批次均价21900元/㎡。首钢璟辰里：位于成华区八里庄板块，是首钢在成都top系产品，周边双tod配置，距离7号线八里庄站140米，距离二仙桥公园549米。项目预计8月底预售，高层两种户型119㎡、135㎡，洋房三种户型143㎡、165㎡、175㎡，精装交付。中国铁建西派泊玥：位于成华区龙潭寺板块，距离北湖公园1265米，周边还暂未地铁通车，出行只能驾车或公交。产品面积段160-186㎡，定位改善大平层，新批次即将加推150套。上批次单价12329-15364元/㎡，共吸引787人摇号，刚需报名239人中签率38.65%，普通报名545人中签率14.25%。金地商置梵锦108：在8月的第一天，它开盘了，项目位于成华区昭觉寺板块，户型区间105-136㎡，城南改善扎堆天新两个高性价盘值得一试高新区高新区本月开盘不多，面积段也都偏改善，我看了一圈觉得都是有钱人的游戏。中建天府公馆：高新区区最近热度很高的盘，位于新川板块，板块内配套还是很完善的，距离6号线观东站约800米左右，商业上建了多个邻里中心可满足日常购物，且新川板块生态资源已成为优势，有新怡公园，新川湿地公园，新川之心中央公园。 新批次待加推224套，建面133-175㎡，上次均价18000元/㎡，新批次预估价22000元/㎡ 仁美熙和府：位于高新中和板块，目前该板块算是高新区的价格洼地，周边配套也在逐渐完善，距离年底开通的6号线中和站约500米，商业上在建 新批次即将加推36套洋房，面积段138-238㎡，清水交付。 目前在售的还有高层的128㎡套四户型，精装单价17000、18000/㎡，总价约230万。 中建锦澜壹号：位于高新区新川板块，项目容积率2.0，绿化率30%，产品为叠院＋洋房，面积区间155-195㎡，高新资格的改善人群可以关注着。 天府新区 万科·天府公园城：位于天府新区万安南板块，总占地279亩，周边配套在建中，规划有万科生活广场，社区综合体等。 但项目距地铁站较远，最近的6号线观东站也在1032米。 产品首批次将开出1200套高层，面积段93-126㎡，后期也会有洋房和叠拼，可满足不同购房者的需求。 远大中央公园：位于南湖板块，周边生态资源丰富，距离南湖公园步行5分钟。 距离5号线南湖立交站1.5公里距离稍远，但项目周边有剑南大道、益州大道、天府大道等多条纵向主干道，自驾出行通达度较高。 教育划归A学区，且项目紧邻天府四小和机关一幼，两所学校在天府新区教学水平不错，且距离仅500米，后期上下学便利。 上批次精装单价约14500~15400元/㎡，新一批次预计8月初加推预计价格15000-15000元/㎡，精装交付。海伦天麓：同样位于麓山板块，各方面配套已趋于成熟。今年1月份的时候项目叠拼开过一批，最后一栋高层3号楼即将加推，共155套房源。 最后一批面积段92-121㎡，精装交付，现已修成现房，小区也打造完成，其他楼栋正在交房。 据兽兽介绍预估单价14000元/㎡，这价格还真有点香。德商花样年·碧云天骄：位于万安南板块，当年德商以10131元/㎡的价格拿下该地块，与花样年共同打造。项目位于6号线青岛路约500米，距离晏公昌TOD仅一站之隔，后期可享受其红利。纯新盘首开计划推出高层，面积段110-140㎡，精装交付。近郊改善、刚需并行 有些盘还挺香双流区：中铁骑士府邸：位于双流区华府板块，与天府新区一街之隔，周边整体居住氛围不错。 项目还是有不少亮点，距离5号线二江寺地铁站步行900米，周边底商充足，最近的大型商业是中海环宇坊（1.4公里） 整个盘现在只剩最后一栋6号楼待售，共计240套，且已是现房，只有两种户型78㎡、90㎡，面积段刚需就是户型一言难尽。 预估单价预估价14000元/㎡-15000元/㎡，对比周边存在2000-4500/㎡的差价。天府领地城：位于双流全新板块，天府国际生物城，项目周边配套有成都京东方医院，生物城万汇小学等。首批次将开高层和洋房，面积区间96-123㎡，共304套房源，有100㎡以下的小户型。东立国际花城：这个盘有点神秘，项目信息一概没有，只知道不是优品道旁那个.....协信天奉合府：项目位于牧马山别墅群，产品为合院，容积率1.0，上批次价格11157-17266元/㎡。中国铁建西派国樾：位于双流华府板块，改善精装大平层，新批次预计加推212套房源，只有两种户型，170㎡、199㎡均为四房三卫双套房。空港陆号：老鸽子了，新批次将加推的第四期建面78-113㎡，最小面积78㎡，清水小户型，预估均价12500元/㎡，就是不知道这月还鸽不鸽。龙泉驿区华侨城·碧桂园·莫奈的湖：名字还是多艺术，项目由华侨城和碧桂园联手打造，生态优势明显，距离洛带公园436米，紧邻3000亩龙泉湿地。上批次价格12000元/㎡起，下批次预计8月取证。天悦龙栖台：总占地178亩，围合式布局，包含洋房+高层两种业态，新批次预计开出793房源。梵悦里：项目位于龙泉东山板块，产品现在基本只剩大户型，新批次预计加推284套房源，面积段120-160㎡。金科·博翠山：东山板块纯新盘，紧挨龙泉山森林公园，主推洋房＋叠拼，更适合改善家庭。领地溪山蘭台：紧邻龙泉山森林公园，周边配套比较完善，附近有万达广场、摩尔百货等商业，但是轨道交通缺乏。产品定位改善，新批次计划加推206套洋房，容积率1.5，面积段143-229㎡。新都区目前新都在改善的道路上越走越远，8月仅有三个盘偏刚需。朗诗·观山樾：项目面积段偏刚需，82-132㎡，2T4户，容积率2.4，新都刚需人群可以关注。科达中心、桂湖名城3期均有100㎡以下的户型。温江区恒大未来城：位于温江光华新城，周边生活氛围浓厚，周边商业充足，伊藤洋华堂，珠江广场都在附近。且距离17号线温泉大道站约294米，进城、出行非常便利，新批次即将推出两种户型，114㎡、137㎡共124套。温江改善人群可以关注凤溪院子，后期会有洋房和别墅陆续推出，且距离17号线温泉大道站也很近约286米。郫都区：东原花样年·印未来：距离2号线天河路站约498米，产品为小高层＋洋房，容积率2，面积段105-125㎡。最后打个总结：统计完会发现，目前整体呈改善趋势，鲜有的刚需盘也全是鸽子王，一个比一个能沉住气作为我们购房者还是先做足准备，待看中的盘取证后，麻溜上车！！!
来自开普勒452b2020-7-15
其实在去年（2019年），大部分购房者似乎都不会去思考买房选新区还是老城的问题，因为之前成都5+2核心区中的“5”和两个“2”的资格并不互通。 曾经的分区限购政策使天新资格的只能买天新，高新南资格的只能买高新南，11区资格的不买老城区也只能选择二圈层；只有少数购房者同时拥有多个限购区的购房资格。 所以去年，天新资格购房者是最幸福的，楼盘多、价格低，在分区限购政策的“保护”下，竞争者还少，上车相对比较容易； 11区资格的购房者，尽管也面临老城区新盘供应少、竞争激烈的问题，但至少整个11区幅员辽阔，上不了老城区的车还可以退而求其次在二圈层比较好的地段置业； 相比之下，去年的高新南区资格购房者则是最痛苦的一群人，区域内新盘供应量极小，常常几个月没有新增供应，许多购房者不得不把目光转向二手房。 所谓“风水轮流转”，自从去年12月成都调整限购分区之后，各种购房资格人群的心情又来了个180度的大转弯。 曾经最痛苦的高新南区资格，现在不仅可以通买整个5+2核心区，而且高新南区的房子还是高新南资格购房者的专享，“最痛苦”摇身一变为“最幸福”； 11区中的五城区（含高新西）资格购房者，新增了天新的购
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来自开普勒452b2020-6-18
NO01楼市现状我只想用很火来形容天府新区。看看天府新区摇号人数前5的楼盘，哪一个大家没有见证过？你要是说为什么火，我想大概就是三个原因：1、27个楼盘取证，房源供应充足。从1月6日保利天空之城取得天府新区2020年第一张证，到小编发文前，天府新区一共26个楼盘取证。和隔壁老邻居高新区今年以来仅1个楼盘取证摇号，形成了鲜明的对比。再看看传统主城区，2020年1月到6月16日，共33个楼盘取证（锦江区4个、青羊区2个、武侯区3个、成华区10个、金牛区14个）。勤勤恳恳取证，专专心心上新的天府新区，简直就是劳模，撑起了主城区房源供应的半边天。基数大，自然出红盘的概率也大了。2、“12.4”以后，高新、主城大军涌入。在2019年12月4日以前，天府新区的购买力主要来自内部，依靠落户和在天府新区就业人群消化数量庞大的房源。但是在12.4之后，高新区和主城区的购房资格也有了天府新区的房票，这两个地方因为供应少、门槛高，所以此时的天府新区就一跃成为最佳备选，迎来了大量的购房者。3、面积和单价双低，上车总门槛不高。纵观每一次声势浩大的“网红楼盘”诞生背后无非是因为就是面积小、单价低两个原因。再加上天府新区对比开发非常成熟的高新和主城，还有部分的低价土地未消耗。这些以往的低价地呈现之后，也占据了“价格”这一先天优势，为天府新区吸引了足够的流量。但是，天府新区就真的低价大本营吗？其实并不。整体来看，天府新区单价在1万出头的楼盘，其实也都是我们熟悉的这几个，大部分都在1.5万元/㎡以上。伴随着高单价的还有大面积，天府新区取证的26个楼盘中，仅恒大天府半岛、秦皇帝锦、首钢蓉璟台3个楼盘有100㎡以下的户型。其实天府新区房源依然以改善为主，更不用说还有一众高端楼盘。各大品牌开发商纷纷将TOP系产品布局于此，天府新区也因此成为高端改善最集中的区域之一，且这些楼盘去化也并不差。比如“中国四大神盘”之一的麓湖生态城，4月22日推出玥港组团，建面为135-256㎡，总价244.8万起，582套房源吸引了4556人次参与摇号，摇中概率约12.77%。最火的和最贵的，在天府新区有一种奇妙的共融。大概这就是新区，平地造城，一切皆可能。开发商的宏图和设计师的奇思妙想在这里大胆展开，购房者也可以在众多选择中，找到适合自己的。NO02土拍行情看准了天府新区的潜力，大牌房企纷纷加码跟进，天府新区的土拍市场也是一片火热。2020年1月以来，天府新区共有15块涉宅用地入市。其中，最低的是2020年3月10日，成都天府招商轨道城市发展有限公司以853元/㎡拍下正兴街道25.45亩宗地。价格虽然低，但也有非常严格的出让条件。按照规划也应该是用作TOD建设。5月28日，德信以17300元/㎡的成交楼面价拍得兴隆湖42.64亩的商住用地，溢价率80%，这也是天府新区土拍市场今年以来的最高成交楼面价。NO03楼盘盘点天府新区历来都是供货主力，无论是楼盘或是土地。当大家还在为没摇上川发天府上城而惋惜的时候，阳光城未来悦和远大中央公园又都突然取证。与此同理，如果你错过了前面的几个“神盘”，那就更要关心一下，接下来天府新区还有哪些好货待推出。
来自开普勒452b2020-6-3
5月成都新房，成交17136套：监测数据显示，2020年5月份大成都一共成交了201.4万平米的商品住宅，环比上涨4.63%，这是自疫情过后、复工复产以来，连续三个月成交量上涨；套数共计17136套，环比上涨6.7%，5月套均建筑面积为117.56平米。5月成都二手房，成交4971套：5月大成都一共网签成交了48.3万平米二手住房，环比下跌了7.61%；套数共计4971套，环比下跌了7.65%。二手房成交量不及新房的三分之一，说明市场依旧艰难，短期内复苏无望，预计6月份也不会有明显的好转。5月成都土地市场：2020年5月，大成都范围内一共成交了33宗各类土地共计约2252亩，土地出让金额总计约175.83亿元人民币。5月份所有成交土地的平均楼面地价为5923元/平米，是2020年截至目前的最高值；平均溢价率为14.46%，最高溢价率为温江约6亩的加油加气站用地，从900万元一亩竞价到了2120万元一亩，溢价率高达135.56%。5月成交土地中，有7宗土地的楼面地价在1万元/平米以上，都在主城区和天府新区，这也是近两年单月地价破万地块最多的月份。其中最高楼面地价为高新区24亩地，拍出了19500元/平米的高价，也是高新区目前最高的成交楼面地价（不考虑公建配套成本）。6月成都新房预售：据不完全统计，6月份成都一二圈层预计将有36个项目有取证计划，包括关注较高的大陆潮里、源滩麒麟荟、远大中央公园、中铁骑士府邸等。成都6月预计开盘项目汇总明细：
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