来自开普勒452b2020-1-15
本文摘录“吴思竹”公众号上一篇：《站在下一个十年的开端，预判2020成都楼市（上）》一文，提出了未来十年关于成都楼市的四大预判。 总的来说，这是一个偏宏观、偏长期的观点，可以帮助我们更好的看清方向，但对于具体指导购房者在2020年的实际买房行为，并不够直接。这就好像姚明和潘长江的平均身高是1.96米一样，并不能反映真实的情况。例如，房价或许会小幅上涨，但并不代表所有的楼盘都会涨，可能是有的涨，有的跌；又或者是部分楼盘涨幅较大，部分楼盘涨幅极小。而这种微观层面的预判，我们就放在了（中）（下）篇，希望给大家提供一个参考。 预 判 一|2020，成都房价稳中小幅看涨经过这一轮的楼市周期，相信大家都已经发现了调控政策对房价的走势影响是非常大的，俗称“政策市”。尤其是当“限价”这一“政策工具”在20多年的房地产发展历程中被首次使用后，或许连政府都惊喜的发现，过去“屡调屡涨”、“空调”等现象消失了，房地产市场的稳定性、可控性、确定性都大大增强。因此，2020年成都房价的走势，一要看政府态度；二要看市场态度，将二者结合判断，大致就可以得出结论：1、中央对房地产的态度。中央对2020年楼市的总体要求是： 要坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。 而在2018年12月底那次中央经济工作会议上，对房地产的表述也较为相似： 要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。 因此可见，中央对房地产的总体要求没变。2019年，成都的房价的确是稳中小幅上涨的；那么2020年，我认为在中央总体要求不变的情况下，成都的房价依然将保持稳定，并有小幅上涨的可能。2、地方政府对房地产的态度。地方政府对房地产的态度必须与中央保持一致，这绝无二话，大家都懂。在中央“稳”字当头的前提下，留给地方政府的选择一是稳中小幅上涨，二是稳中小幅下跌，幅度大概以5%为标准。为什么是5%呢？这从多个城市泄漏或者公开的文件中，都有明确提到过。例如2019年4月一张网络文件截图显示：武汉未来3年的新房、二手房年涨幅不超过5%。虽然后来武汉房管局以“不清楚文件内容，未收到类似文件”为由进行了辟谣，但相信明眼人是能看懂的，第一文件太专业了；第二没有任何人因伪造该政府公文被逮捕。除了武汉之外，重庆、苏州、合肥、长沙等城市也都有涨幅不超过5%的相关媒体报道。而唯一耿直到发红头文件的，是大连。第一、它要求新一批次的房源价格不得高于上一批次第二、它要求6个月内价格不变，6个月后可以下浮，但不得超过5%。 大家注意，无论是武汉、重庆、苏州，还是大连，这些城市的量级都是比较重的，也是比较一致的。相信对中国政治体系稍微敏感一点的人，都会读懂两点：一是规矩；二是默契。 因此，正负5%应该是大家对“稳”在可量化指标上的一个共识，至少对某一量级的城市或区域而言，是如此。3、市场对房地产的态度。政府“有形的手”虽然很强大，但也并不算万能的，而市场这只“无形的手”，才是真正决定价格高低的核心。所以，市场对房地产的态度，可能比政府态度还重要，这里主要看两点：一是开发商拿地；二是市场供需。 第一，开发商态度。 开发商作为房地产市场的开发主体，动辄几亿几十亿的真金白银砸入土地市场，其实就已经是“用脚投票”了。 2017-2019年，这三年的土地市场如何，相信大家心里有数，而开发商拿地时敢于举牌，就是通过对未来房价的预期所做的反推。2020年成都的新房供应，将大多数来自2018-2019年的拍卖土地，而这些地价上，显然出不了太便宜的房子。 第二，看市场的供需。 到目前为止，成都的库存周期为12-14个月，这是一个非常良性且健康的库存（一般12个月库存周期算健康良性）。而成都的需求依旧旺盛。 除了当前的存量需求之外，按照成都2年社保或户口的购房资格要求，2017－2018年两年时间内落户成都的新增人口约有77万，其中18年新增40.72万，他们都将在2020年获得新的购房资格。△来源于四川知道通过上图中的新增人口（绿线）和新房供应（黄线）的对比可以看出，从2016年下半年开始，成都市场就呈现出供不应求的态势，而这种局面在2020年可能仍将维持并有进一步加剧的可能。 预 判 二|高价地全面入市，新房成交量或下滑 首先，成都房价稳中小幅看涨，这是一个宏观的概念。 对于大多数购房者青睐的主城区、高新区、天府新区等核心城市区域来说，它们的涨幅显然会大于那些非核心区。这其中，最重要的因素，就是中高价地的全面入市。 2019年高价地还是“少数派”，全年的购房机会是整体性的，完全不用担心买不到低楼面价楼盘。 所以2019年9-11月，相信大家还是享受到了仁恒、悦玺、东鑫苑、天府上城、滨江领樾等等一大批买入的好机会。到2020年，低楼面价项目将越来越少，届时中高楼面价项目将成为主流，而低楼面价项目则成为新的“少数派”。此消彼长下，2020年好的买房机会不是说没有，但机会将变得非常局部，竞争异常激烈，对于大多数普通购房者而言，希望都是比较渺茫。 而随着一、二圈层核心区域的中高楼面价项目成为市场供应的主流，市场成交量可能面临下滑，这是由量价关系的悖论造成的。 原则上，在一个稳定且理性的市场环境下，一旦房价过高，成交量就会下跌；而一旦房价下降，成交量就会上升。所以，从市场角度看，我认为成都2020的房价，或将呈现稳中小幅看涨的价格趋势。2020年，成都主城区、高新、天府新区核心区的房价大概率会站在均价2-3万/平的水平，且小面积的刚需产品缺失，基本以120平以上改善户型为主，因此也有人认为，2020年的买房门槛将达到300万（按照均120平米，2.5万/平计算）。 这个门槛对于存量购房者来说，应该是可以接受的。 但是存量购房者经过了16-19年这一轮买房周期后，剩下的已经越来越少。要么没有房票，要么打光了子弹。对于刚刚落户不久的新增购房者来说，核心区域的这个价格或许就有点超标了。因此，我认为2020年成都楼市的市场趋势，大概率应该是： 1、中高价地入市，新房的整体成交量下降；2、核心区域存量客户不足，与核心区域供应不足相匹配，呈现淡市行情；3、硕果仅存的低楼面价项目、总价可控的中小户型项目将成为市场热点；4、二手房成交量上升，弥补新房成交量的不足。预 判 三|二手房筑底反弹，价格稳定成交量放大第一、成都过去2年新增的约77万户籍人口，蕴藏着巨大的需求和购买力，这个购买力或许并不足以支撑高价的新房，但却可以转向层次丰富的二手房市场寻求满足。毕竟，目前所有在售的二手房，都是当年的低价地来的，价格上它有足够的空间和包容性。 第二、二手房会成为一个改善需求的分流器。每一个待售二手房的背后，都有一个摇新房的灵魂。意思很明确，在低楼面价楼盘占主流的市场环境下，大家会卖掉二手房，置换更好的新房。但是，随着新房的逐渐走高，剪刀差已经消失殆尽，市场开始步入正轨。此时，大家买房会更加理性。一定会有人卖掉二手房后置换核心区域的高价新房，但也同样会有人卖掉二手房后置换其他的二手房，这就是分流。 第三、存量客户直接购买二手房。对于经济实力相对较强的存量客户，在低楼面价时代因为种种原因上车失败后，不得不开始面对高价新盘。此时，一部分人可能因为预算不足；一部分人可能又觉得新盘性价比不高，有一定风险；那么他们都会转而去淘二手房。 总之，2020年成都二手房市场可能会迎来一次筑底反弹的转机，但这种反弹并不会太夸张，它需要与新房市场甚至自身有所博弈.第一、新房市场并不是高价盘一统天下。根据我们之前的统计，楼面价8000以下的新房房源大概还有4.6万套，而成都每年的新房成交量大概是20万套，约占23%，虽然不是主流，但也能搅搅局。 第二、根据安居客的1月新房数据，成都5+2的核心区，各个区的平均二手房价格在1.4万-2.1万之间，按照我们对2020年5+2核心区新房均价2-3万之间的预判，这中间约有6000-9000元/平的差价，但考虑到产品的代际差异，以及新房在精装标准上的优势，这个差价是相对合理的。 第三、成都的二手房堰塞湖现象依旧。目前仅链家外网的二手房房源数量就高达125683套，在全国都属于比较高的水平。巨大的存量导致购房者有更多的选择性和对比空间，大幅度反弹的可能是不存在的。 因此，我认为二手房的反弹，将主要体现在成交量的放大上，而价格将保持总体稳定。 其中，第一阶段（上半年）会呈现二手房价格止跌局面，二手房的议价空间将缩小，买方的话语权减弱；第二阶段（下半年）在整体价格稳定的前提下，部分核心区域的优质二手房源，价格可能会小有反弹。至此，成都二手房的堰塞湖现象将出现缓解趋势。文/吴思竹
来自开普勒452b2019-12-17
经过数据统计，11月65个摇号新盘中，23个项目中签率较低：中签率较低的新盘中，天府新区新盘供应数量位居第一，保利天空之城、润达丰滨江领樾府、东鑫苑、川发天府上城、润达丰滨江领樾府5个新盘中签率较低。最低的为川发天府上城及东鑫苑。11月摇号中签率较低新盘统计 点击查看大图川发天府上城上批次清水单价约10556元/㎡起，面积段约108~140㎡，区域内临近楼盘二手房均价约1.4~1.8万，剪刀差最高达约7000元/㎡。东鑫苑所在区域内更是新盘稀缺，周边二手房也只能与北鑫苑相比，上批次清水均价约13085元/㎡，面积段约84~280㎡。周边中建华府锦城二手房均价约2.6万，北鑫苑南区二手房均价更是达到约3万/㎡，只是剪刀差竟高达约1.7万，相当于部分新盘的开盘单价！此外，成华区华润置地悦玺、锦江区仁恒滨河湾、高新区爱在城南等盘摇号中签率都极低，不足10%。这都与剪刀差“脱不了干系”—— 华润悦玺2、4号楼预售单价约11696~13948元/㎡，而万象城板块二手房均价约1.9万/㎡；仁恒滨河湾上批次预售均价约19405-22194元/m²，而东大路板块二手房均价约2.9万/㎡；爱在城南精装均价约15000元/m²，周边二手房均价约2.1万/㎡。尤其是本月4日预售的华熙528，不只是与周边二手房存在较大剪刀差，甚至是跟其上批次10月22日预售的批次相比，都存在4000左右差价。因此，多数新盘能成为万人摇或者中签率较低，“罪魁祸首”都是剪刀差。但这让人又爱（买到就是赚）又恨（万人摇几乎摇不中）的剪刀差，存在的区域不多了！还存在剪刀差的区域，只剩这3个！通过梳理成都现有的板块，真正存在剪刀差的区域或许只有以下3个了。01天府新区——麓山板块板块二手房均价：约2.3万元/㎡与新房仍存在剪刀差：约5000~9000元/㎡区域内就剪刀差项目不多：中德麓云上月预售批次精装均价约12184-14249元/m²，精装标准4850元/㎡，与区域内二手房最高存在一万多的剪刀差。项目5期地块还有2#及4#待售，本批次没摇中的还有机会。新鸿基悦城于2007年拿地麓山板块两宗地块，2008年年初亮相后，相继推出南地块上一期A区、一期B区、二期等住宅房源，但其三期地块至今仍未加推，是天府新区“潜力股”。海伦天麓在区域内也是一个剪刀差较大的新盘，上批次开盘还是在去年4月，均价约11349元/㎡，是一个典型的万人摇项目，中签率仅3.82%。项目还有房源可售，预计下批次将推155套户型建面约92~121㎡房源。02龙泉——大面板块板块二手房均价：约1.5万元/㎡与新房仍存在剪刀差：约5000元/㎡区域内新盘多数分布于2号线以南，值得重点关注与二手房存在剪刀差的项目为凯德卓锦万黛。凯德卓锦万黛上批次于去年11月开盘，清水均价约8200~9200元/㎡，下批次预计将推4、5、10、15号楼，面积段约93~126㎡，共396套房源，不过卓锦万黛下批次开盘可能要等到年后，且具体交付为清水还是精装还未确定，如果是精装交付，恐怕就没有这么大的剪刀差了。03天府新区——锦江生态带板块二手房均价：约1.7万元/㎡与新房仍存在剪刀差：约2000~4000元/㎡区域内就剪刀差项目：
来自开普勒452b2019-12-3
2019年就结束了，再过两个月，就该肥家过春节了！！！然而，成都楼市却没有一点“接近尾声”的意思，也许是像我们一样年底冲KPI，11月份51个楼盘拿证，妥妥地破了2019年的记录。从拿证数据来看，11月份成都51个项目取证，其中主城区占了21个楼盘，相较于10月（16个）有所上升，郊县仍是供应大户。从整体房价来看，11月成都平均房价19713元/㎡，基本与上月持平；主城区平均房价24167元/㎡，同比上升2%。主城区房价排行锦江区 31525元/㎡青羊区 29389元/㎡武侯区 22543元/㎡高新区 22260元/㎡金牛区 19829元/㎡成华区 19460元/㎡郊县房价排行龙泉驿区 21109元/㎡天府新区 17591元/㎡双流区 15719元/㎡温江区 13144元/㎡郫都 12812元/㎡新都区 11859元/㎡接下来，带着大家一起“领略”下成都每个区域的房价以及本月开盘项目。11月锦江区房价31525元/㎡，较10月上升13%，一举挤掉青羊区，坐上了房价NO.1的龙头椅。大幅度的上涨，源于10月锦江区开了几个低价盘，房价被拉低；而11月新开的两个项目，价格都突破了3万。截止到发稿，锦江区可查的数据显示，除了11月刚开盘的新希望D10和新希望锦官府，锦江区暂无在售项目。此外，锦江区的纯新盘也较少，除了鸽死人不偿命的SM锦悦。青羊区11月房价29389元/㎡，较上月下跌5%。霸占了几个月的首席，“傲娇羊”终于被挤下了神坛。11月青羊区的金沙城西府澜苑拿证，结束了数月0取证的尴尬。而顺销楼盘中，也只有西派浣花了。在土拍方面，青羊区文家街道办事处的一宗地，以15000元/㎡的价格，由五矿地产拿下。输了房价第一位，在土拍上拿了回来。武侯区11月房价22543元/㎡，较上月下跌19%。下跌的原因，在于11月武侯新城出了个低价盘：香悦府，单价16700-18500元/㎡。相较于武侯新城的众姐妹，这个价格显得格外的“香”。不过品质还是要略微逊些，地块也只有17亩。上批次开盘即清盘的当代璞誉，11月又开了精装，22554-28781元/㎡。整个武侯区，数月来只有武侯新城可买，其他版块暂无房源在售。这个月月底，高新区就祭出了大招！北大资源紫境府、西派澜岸、复地金融岛就相继开盘：关于复地金融岛，虽然价格也在2万多，高新区这几盘的地段+品质已经好过郊县同等价位的很多盘了好吗！！！除了以上新开的项目，高新区的“中和三友”还有房源顺销中。金牛区11月房价19829元/㎡，较上月上升4.9%。区域没可以买的板块主要集中于天回镇、茶店子、国宾三个片区，新盘基本上以改善为主。11月4个项目拿证，其中，国宾板块的国宾锦麟天玺花园最高单价达到了29505-35705元/㎡。成华区11月房价19460元/㎡，较10月上升5%。今年以来，成华区可以称之为主城区的“高产大户”，不仅盘多，而且取证项目也一直位居前茅。并且，区域内的龙潭寺、二仙桥、八里庄等板块都有了一定的面貌更新。11月，5个项目取证，多为精装房：顺销房源方面，同森锦逸、电建地产洺悦锦园、奥山成都澎湃城等项目还有部分房源在售。龙泉11月房价21109元/㎡，位居郊县之首，比主城区的金牛和成华还要高。虽然你看不上十陵目前“丑陋”的外貌，但是不得不承认，在整个城市发展方向以及大运会的加持下，十陵飞起来也就一两年的事情。而一直默默无闻的西河，招商依云上城这个月还开出了不到1万的房价，着实感人。顺销房源中，以龙泉老城区为主。天府新区11月房价17591元/㎡，较上月上升7%左右。天府中央商务区一路高歌猛进，片区内以改善项目为主，价格多在2万+；发展较早的麓山板块，这个月也有铂悦华庭、海昌天澜、麓云三个项目取证。而锦江生态带，则承担了区域内“顺销房源”的主力，中海万锦熙岸、滨江领樾、首创禧瑞锦江等还有房源在售中。双流区11月房价15719元/㎡，较于上月下跌5%。可买的区域主要集中于怡心湖和双流老城区。怡心湖不仅是区域的房价担当，也是改善供应的主力。11月除了光明蓉府取证，金地悦澜道、城投绿城诚园、中海云麓世家等项目还在顺销中。后期，奥园半岛ONE也将入市。11月，温江区房价13144元/㎡，较上月下跌9%。光华新城只有零星几个项目在售，而金马板块则以别墅、大平层等改善项目为主。相较于10月0盘取证的成绩，温江区11月开出了四个项目，最高单价27693/㎡。郫都区11月房价12812元/㎡，较上月下跌5%。可买的新房主要集中于犀浦及望丛祠两个区域。相较于犀浦，后起之秀望丛祠板块更多为改善楼盘，并且后期规划有“望丛祠”TOD，出行交通也是一大利好。对于犀浦，还是跟着轨道交通买房好。本来就不是城市发展主方向，有地铁傍身，不管是自身出行，还是后期寻找接盘侠，都是一项优势嗦！11月共有4个项目开盘，最低单价不过万。新都11月房价11859元/㎡，相较于上月下跌17%。本月新都暂无高价盘拿证，新取证的项目价格都在1万出头。
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