房猫说市

来自开普勒452b2021-4-14

目前，高端改善型产品已经成为市场主流。去年，成都市共推出203宗涉宅用地，供应平均楼面价5505元/㎡，较去年上涨20.35%；成都的万元地数量也增加至48宗，最高名义楼面地价再次刷新——渝太地产以20700元/㎡的楼面地价竞得高新区新川宅地，成为成都名义上的最高楼面地价。此外，据中成房业统计：从2016年到2020年，成都100㎡以上产品成交占比由43%上涨到83%，90㎡以下的小户型占比从48%下降到6.2%。（图据中成房业）对许多刚需购房者来说，现在要买一个小面积、低门槛的房子相当困难。那么，预算不高但只想买新房的刚需朋友，在市场上还有哪些选择呢？房猫今天给大家做个盘点，聊聊目前成都市场上为数不多的刚需盘（总价约在150万以内）。1首先来看一下5+2主城区。从最近一个月的取证来看，5+2主城区新入市房源大多在400万以上，200-300万的房子都不多，且熔断概率极大。高新区对于刚需购房者而言，高新区应该是最难买入的。首先，高新区新房房源最少，且主打改善，房价整体偏高。二手房房价在全成都也是数一数二的；其次，高新区的竞争压力非常大，性价比高的楼盘基本被刚需顺位靠前的包揽。目前，高新区能称之为刚需的仅有长冶南阳御龙府。长冶南阳御龙府四川省成都市双流区高新区应龙北一路96号长冶南阳御龙府，位于高新区应龙北一路96号，最近的地铁站点为6号线陆肖站、1号线天府五街站，但均在一公里以外。现在还剩最后1栋楼，约224套房源，主力户型为建面约99㎡、117㎡的套三双卫，清水交付，预计均价约1.1万/㎡，总价预算在108-130万左右（详情请见：“天选之子”们，请继续等南阳御龙府！）。据置业顾问表示：目前暂无开盘计划。锦江区作为发展较早的老牌主城区，锦江区的优势是普遍有较好的学区资源，商业、交通等配套都较为优质。但区域供地较少，新建楼盘不多，并且价格较高，总体上车门槛较高。刚需最为关注的是ICC天峻。成都·ICC天峻四川省成都市锦江区东大路地铁D、E出口ICC天峻位于锦江区东大路328号，楼下百米范围内就是2号线和8号线的东大路站。项目目前已经是现房状态，推新套数1132套，建面约51-126㎡，上批次取证在2016年，清水均价13200元/㎡。值得注意的是，项目15的容积率，5梯16户，100㎡以下的户型不通气，对于住家刚需而言需要慎重考虑。据置业顾问表示：目前暂无开盘计划。成华区成华区的户籍购房者，算得上是成都主城区最幸运的了。该区域可以算是目前主城区内新盘供应最多、规模最大的一个区了，且大部分楼盘都有小户型供应，而价格相较于动辄3万＋的青羊、锦江、武侯等区而言也要温柔的多。SM锦悦（详情请见：等SM锦悦，请三思！）隆鑫印象东方（详情请见：成都东客站片区刚需现房，建面83平起）青羊区青羊区总体供应极少，且多为高端改善型项目，对刚需来说非常不友好。纵览青羊区，唯一可期待适合刚需上车的楼盘仅有光华壹号下批次高层房源了。光华壹号花园营销中心四川省成都市青羊区光华北一路与光华东一路交叉口东南方向20米光华壹号位于青羊区光华大道一段南侧，树德中学（光华校区）东侧，属于万家湾板块，最近的地铁站点为4号线的中坝站和13号线（在建）的万家湾站，均在一公里范围内。去年12月光华壹号取证，推出了200多套高层房源，均价1.3万，主力户型为100-110平米的套三；此外还推出了约100套洋房户型130-169平米跃层，均价2.5万。房源均是清水交付。目前高层产品已经售完，还有部分洋房在顺销中，总价350万起。据置业顾问表示：下批次高层目前暂无开盘计划。总的来说，在成都“5+2城区”，改善当道，刚需夹缝求生，首付30多万的房源相当稀少，且大部分楼盘目前都并没有要开的意思。相比较而言，二圈层可能对刚需更加友好一点。2目前来看，二圈层也逐渐趋于改善，不少项目都在打造洋房产品，户型也大多都在110㎡以上。不过总体而言，刚需可选择的空间还是比较多的。双流区双流刚需盘中，中铁骑士府邸住宅售罄，目前备受关注的就是川网国际花园二期，预计将推出589套建面74-175㎡的房源，均价约11000元/㎡。但该项目从2016年取证以后，就一直没有动静，此前加的一个置业顾问都已经离职了。至于空港陆号上批次房源于去年12月推出，下批次房源暂无消息。川网国际花园四川省成都市双流区白衣上街空港陆号四川省成都市双流区黄河北路7号附近此外，双流还有部分刚需项目正在顺销中：东韵花园去年4月取证，清水13300-16150元/㎡，建面73-143㎡，主要就是飞机噪音比较劝退；明城购物中心去年7月取证，清水13830-14620元/㎡，建面40-138㎡；经典玲珑庭去年11月取证，清水13092起，建面89-115㎡。龙泉驿区新盘主要是左岸名都，后期将推出192套建面98-125㎡的清水房源，预计单价一万左右，目前暂无开盘计划。左岸名都营销中心四川省成都市龙泉驿区西江大道555号其他顺销“刚需盘”主要就是：慧生时代广场，清水均价11000元/㎡，建面83-89㎡，预计2022年12月交房；城投锦澜悦山，精装13264元/㎡起，建面102-143㎡。郫都区郫都区的刚需盘主要为老盘新推，且不少项目都尚处于顺销状态：楼盘名面积（㎡）装修总价 （万）富元君庭97-132清水70+瑞和上院82-123清水65+中建锦绣天地91-138——115万+西郡府邸94-135清水90+龙腾御锦城87-108精装90+温江区上周，位于温江区骑士大道与友贤路交汇处的金科集美星宸刚刚取证，建面93-100㎡，精装交付，高层95万元起，洋房115万元起，目前正在名单复核中。金科集美星宸四川省成都市温江区骑士大道与友贤路交汇处此外，还有部分项目顺销中：书香华府，建面98-142㎡，精装交付，总价95万起；置信国色天乡鹭湖宫17区，建面118-161㎡，清水总价104万起；吾家花苑，建面87-96㎡，精装总价80万起。新都区‍新都区的价格整体来讲是比较便宜的，小户型房源也比较多，有地铁，离主城位置也比较近，值得刚需重点关注。目前区域内即将预售和顺销的刚需盘都比较多。即将预售——顺销中——楼盘名面积（㎡）装修总价 （万）奥园棠玥府71-109清水85+奥园玖俪湾93+——120+香城云庭72-99清水85+领地悦府92-140清水95+锦绣园108-148清水80+九境堂112-164清水130+桂湖名城91-117精装110+朗诗未来著95-128精装130+3目前，就150万左右这个价位段，主城区数量极为稀少，且开盘时间遥遥无期，即便是开了，也基本上是各区顺位一的菜。而二圈层，小户型低总价楼盘，相对而言要多一些，虽然个别楼盘也暂无开盘计划，但是有不少小户型低总价的楼盘都在顺销中，可以留意一下。最后，大家还晓得有哪些总价低，性价比高的楼盘，都可以在评论区留言，房猫去帮你们踩！—END—图：一只鱼｜网络编辑：一只鱼©本文版权归“房猫找房订阅号”所有

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来自开普勒452b2021-1-15

如果车是农村的核武器，那房就是丈母娘手中的复活卡，还有一个月，春节即将来临，又到了年度催婚现场，所以，你到底买房了吗？ 经历了网红盘的洗礼，成都楼市重新回归理性，没有了剪刀差，没有了万人摇，大家真枪实弹拼实力，公平竞争（个别盘除外）。 猫哥整理了各区域近期即将取得预售的盘，总共近40余个，从刚需到改善均有，有资格的“刚需”看准捡漏，没资格的“普通”凭实力上车。 成华区一直狠出网红盘，当年的华润悦玺，现在的华润24城9期，未来的SM锦悦，每一个拿出来都可以聊一天。 区域热度最高的，莫过于源滩麒麟荟，78㎡做套三双卫，很有当年蓝光、合能的架势，如果开出价格合理，又是一场顺位之争。 至于网红神盘SM锦悦，之前多次谣传取证，一直无果，据猫哥所知，目前销售中心已经搬至多弗国际中心，没有半点要取证痕迹。所以，接下来的重心，应该放在剩下5个盘中，除了人居、雪松两个攀成钢豪宅项目，其余均为刚改盘，面积段基本在150平以下，如果首付预算在80万左右，成华区可以去追一波。 锦江区，三圣乡，此处省略一万字。 即将预售的两个盘一个位于中环川师板块，一个位于攀成钢板块，面积大总价高，没有什么捡漏的空间，实在想买入该区域，可以考虑二手房，锦江区新房虽然贵，二手学区房还是比较优质的。 —青羊区—青羊区仅玉润金沙一个项目即将预售，面积段108-150㎡，预计推出122套，价格参考地价11900元/㎡。 城西最贵的地就在金沙，之前推出的绿城凤起蘭庭、龙湖青云阙都是豪宅中的顶配，已经全部售罄，可见西贵的购买力十足。金沙还有一个在售项目，中国铁建·西派金沙有少量顺销房源在售，不用摇号，直接购买，有实力的可以上。 年前，天府新区供应量最大，11个楼盘扎堆入市，单价都在30000+元左右，天府新区已经率先进入深改时代。刚需的机会在万科天府公园城、中信城开麓山上院、海伦天麓，单价在16000+元左右，剪刀差超5000元，目前这三个群购房者也是最活跃的。 海伦天麓上批次精装均价14000元/㎡左右，中信城开麓山上院是纯新盘，由于拿地便宜，价格也不会太高，保守估计刚需顺三、四位都有机会。 奉劝各位刚需，除了第一顺位，不要再等南城都汇、长冶南阳御龙府，拥有高新区南社保的打工人从金融城已经排到了天府五街，就算进入复核名单，摇中的概率也极低。 天府一街虽然没有大型公司，但是教育资源丰富，诞生了众多网红豪宅，凯德世纪名邸、万科公园5号，刚需第一顺位。 中洲锦城湖岸就位于天府一街，是标准的学区房，时隔多年再次开盘，产品应该比之前的好很多，“门对门”户型也不会再出现，感兴趣的可以去搜下相关信息。 中建天府公馆、仁美熙和府都属于中和板块，均临红星路南延线，噪音问题不容忽视。此外，中建天府公馆之前因为户型朝向问题，采光受到影响，在选择户型时尽量规避“公寓”户型。 非传统六大主城区，竞争压力会小很多，尤其是龙泉驿区，目前十陵、东安湖、东山板块、阳光城都处于顺销盘状态，看来，大家对东穷的认知不是一个大运会就能扭转的。 郫都、新都区由于5/6地铁开通，刚需外溢，置业热度有所回升，供应量也开始增大，没有刚需资格，又想换品质改善盘的购房者，不妨把眼光聚集到这两个区。 综上，拥有靠前刚需顺位的朋友，重点关注源滩麒麟荟、恒大未来城、恒大滨江左岸、梓潼宫TOD梓潼四季、鑫苑御景台、中建天府公馆、万科天府公园城、中信城开麓山上院、海伦天麓，总价200档，首付60万起。 普通资格去年当了个氛围组，摇了个寂寞，今年一定要一马当先，认准天府新区高端盘，万科、奥园虽然贵，但除了贵，没啥缺点。 2021年第一次整理房源，希望大家勇往直前，争取早日上车！—END—图：1573｜网络编辑：1573©本文版权归“房猫找房订阅号”所有

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来自开普勒452b2021-1-15

“刚需往里走，普通别堵门口”，成都网红盘的热度裹挟着购房者的焦虑，逐渐推向小高潮。 猫哥有一个朋友，刚需的不能再刚需，去年拿着东拼西凑的100个W，准备摇成都新房。看着银行卡里的天文数字和滚动的利息，他深吸了一口气，然后义无反顾的踏上摇号征程。 他几乎没有选择和考虑时间，每新增一个网红盘，想要“上岸”的决心就变得愈发强烈。万万没想到，挣扎了一个月，拥有刚需资格的他竟然一个盘都没摇中，摇了个寂寞。 听完他的经历，内心不禁发出三连问 刚需就保证能摇中网红盘吗？ 哪个区才是刚需的最佳之选？ 刚需都如此，普通机会在哪里？ 为了帮大家弄懂顺位玄学，猫哥统计了去年成都12月份开出的17个网红盘摇号结果，拿出来给大家分享一下。做梦都想不到，买房也要像股票、基金一样，要学会看懂基本盘。再帮大家捋一捋，去年12月，成都共计17个网红盘报名人数“三倍封顶”熔断。其中，天府新区独占6盘，供应量最大。传统5+1主城区特别难进，第一二顺位才有机会，而天府新区则相对“包容”很多，从刚需第四顺位到普通雨露均沾。 “头部网红盘”光华壹号和凯德世纪名邸，刚需第一顺位才能进入复核，最低标准“社保时长17个月”，就是这么豪横。 当然，进入复核名单，不一定就能100%摇中，从统计来看，刚需进入复核并摇中的概率仅为43.5%，也就是超过一半的刚需并没买到。不到一个月时间，17个网红盘狂轰乱炸，堪称成都楼市历史的一次盛宴。没有提前预警，不给反应缓冲期，数万人抢不到一万套房子，数字的背后，也释放着明年楼市的“信号”。不难预判，刚需之间的竞争依然激烈，尤其是网红盘。鉴于此，猫哥给购房者一点小建议： 1、成都常驻人口1600万，刚需人数远超出你的想象，尤其在成都刚刚颁布了“户口平迁”政策之后，拥有第一顺位的刚需比例将更大。 什么是“户口平迁”？可以理解为成都的抢人政策，基本放开了落户门槛。以前落户11个中心城区，有两种办法，一种是靠社保积分，另一种是全日制本科及以上。 现在，除了之前的两种， 你还可以通过全日制专科先落户三圈层，再平迁到一二圈层，此外，也可以投靠有房的直属亲戚。比如你的父母、爷奶，有些人为了多一个刚需摇号资格，把父母也弄成成都户口再去参与摇号，好像也说得通。 保守估计，很多小伙伴已经把户口、社保调到顺一，就等网红盘取证。接下来，高新区的南城都汇、长冶南阳御龙府；天府新区的恒大天府半岛；成华区的sm锦悦都是刚一热门备选，有条件的一定要守一下。 2、你认为的刚需并不一定是真刚需，他们的购买力不容忽视，比如同样是天府一街的学区房，买凯德世纪名邸和万科公园五号的就不是同一批人，一个总价200万起，一个总价500万起，一街之隔的阶层之分，把真正的刚需拒之门外。即便如此，依然没有普通捡漏的份儿。 3、不要被置业顾问和中介的数据吓到，之前谣传川发天府上城有第一顺位资格的报名者超过5000人，一半人被劝退，结果出来，第二顺位都进入了复核名单，打了一个措手不及。 4、如果不想调动户口和社保，只想用二三顺位去搏一搏，哪种盘更容易中呢？这里就有个概率问题，在上一篇文章中统计过【春节前，近40个盘即将取得预售，氛围组凭实力上车】，高新区和天府新区年前即将新开14个盘，但是总价相对较高，一定要量力而行。 5、而关于刚改的普通购房者，如果想摇到新房，最好的选择还是天府新区，其次才是主城区二手房，目前满五年的二手房一抓一大把。当然，也不是闭着眼睛买都能赚，短期看地段配套，长期看人口净流入。南湖、大源、大面、外双楠...都是不错的选择。附【户口平迁政策指南】—END—图：1573｜网络编辑：1573©本文版权归“房猫找房订阅号”所有

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来自开普勒452b2020-12-31

关于南阳御龙府即将取证的消息，已经泛滥。据悉，项目将推出最后一批次清水高层产品，共计224套，建面约99-117㎡，均价约1.1万/㎡。（南阳御龙府实景）这个项目在城南缔造的神话，待开盘后将暂告一段落。之所以它能这么“神”，因为它不仅心疼购房者的钱包，还让人感觉一分钱花出了两分钱的价值。未来，至少在很长一段时间内，像南阳御龙府这样高性价比的好房子，很难再出现。老百姓看得上的好房子，也可能买不起了，特别在主城。1伴随光华壹号、华润玖熹府(二十四城九期)、万达一号、太阳公元、华侨城九熙（信和御龙山）、华熙528、川发天府上城等一众“网红盘”的取证，神盘所剩无几。虽然日前关于SM锦悦、禹洲山河峯荟（南城都汇）即将取证的消息不胫而走，不过这哥俩“岿然不动”，丝毫没有开盘迹象。（南城都汇售楼处）12月中旬，房猫曾去过南城都汇的售楼部，门堪罗雀，连住宅的沙盘及物料都不存在。而SM锦悦呢，在这里就不多说了，一期交房时间已延期一年，关于新批次开盘，我们一个小编踩盘稿早就已经备好了，如今已被淹没在公众号后台的图文素材中。但也不防他们会暗戳戳的取证，打刚需及新媒体小编们一个措手不及，谁知道呢？🙄️2言归正传，我们聊回南阳御龙府。（南阳御龙府总平）项目总共分两期开发，占地约117亩。其中一期容积率4.0，共计9栋28-33F高层住宅；二期则是商业地块，产品以商业及公寓为主，容积率6.0。南阳御龙府总共开了三次盘，三次开盘的清水均价几乎都在10200元/㎡左右。当隔壁英伦联邦清水卖13000元/㎡的时候，它甚至还有不到9000元/㎡的优惠房源；当区域均价15000元/㎡的时候，它卖10200元/㎡；当区域均价18000元/㎡的时候，它继续卖10200元/㎡……（南阳御龙府开盘详情）雷打不动的高性价比，雷打不动的开盘即售罄。不出意外，最后待开的9＃楼，也是差不多的价格，而且重点在于已是现房。（南阳御龙府实景）事实上，不止住宅，南阳御龙府的公寓也曾出现过爆点。2018年7月7日晚，项目二期世纪星公寓开盘前夜，人们连夜排队，只为第二天开盘能抢在前头。据公开数据显示，世纪星当时推出的432套公寓全部售罄，清水均价1万/㎡左右。彼时，项目所处的新川板块内，包括碧桂园沁云里、华润时光里、融创香璟台等在售的公寓产品价格普遍超过1.5万元/㎡。（世纪星开盘前夜现场情况 图源网络）南阳御龙府给人的感觉，就像武侠剧中仙风道骨的正派人物。在房地产市场，能大胆说出“诚信回报社会，建百姓买得起的好房子”的房企，真的可敬可佩。当然，长冶的确有底气说这句话。3去年项目一期交房，业主的满意度很高。（南阳御龙府实景）在建筑外立面部分，运用的是干挂石材加真石漆，这样的用材出现在很多豪宅项目中。小区园林最终的呈现效果也不错，满铺石材的园林道路，其中还有大面积的拼花图案，这对施工工艺及造价均有考验。此外，瓷砖铺贴的楼梯消防通道、电梯间，气派的大堂，地下停车场的自流平地坪，种种细节，无不让那些“精装变惊装”的楼盘自惭形秽。（南阳御龙府实景 图源网络）目前，据相关资料记录，项目二期完成度已接近80%。从现场实拍，可以看见二期的品质仍佳。（南阳御龙府项目实景 图源网络）可以预见，攒足了口碑与人气后，南阳御龙府还会迎来两次高光时刻，一次在它取证，另一次，将在二期交付。4待开的9＃楼，全南北向，面朝中庭，是除了中间栋外，户型朝向及位置均不错的楼栋。200多位“天选之子”，不出意外都选自高新南第一顺位，普通人只配看戏（南阳御龙府地理位置及周边配套）9＃楼总共28层，2T4户，两个单元，包含建面约99㎡、117㎡两个主力户型，均是套三双卫，层高3米，清水交付。该楼栋东侧为应龙北一路，平时车流量不高，不用太担心噪音干扰。（应龙北一路实景）（在建的吉龙一路幼儿园）项目南侧为在建的吉龙一路幼儿园，预计2021年3月竣工。在2020年高新区小学入学划片中，长冶南阳御龙府被划至项目东侧约200米的成都高新区行知小学。在商业方面，距离刚开业的远大购物中心约1.3km，日常生活可靠周边底商。（南阳御龙府周边楼盘底商）驱车出行，红星路南延线、中柏大道两条纵干道，较为便捷，但轨道交通就不尽如人意了。南阳御龙府刚好处在地铁1号线与6号线之间，距离较近的6号线观东站都在1.5km左右。5鉴于目前9＃楼还未公示相关物料，只能借助此前已开的同面积户型仅供大家参考。（建面约99㎡户型）约99㎡户型为紧凑型的三房，设计了两个卫生间。在二手房市场中，面积段在85-95㎡左右，是许多刚需的主流选择，而在这其中，相较大两房，拥有双卫的紧凑三房户型才是“抢手货”。南阳御龙府这款99㎡户型，总价预算在108万左右，实用性、功能性、性价比均可。（建面约117㎡户型，上为南下为北）建面约117㎡为舒适度较好的三叶草户型，竖厅设计，三开间朝南，景观阳台面宽约7米，连接客厅及主卧，厨房为L型布局。没有明显的动静分区，但主卧在单独的一侧，可保障私密性。两个次卧均为落地窗，最小进深都达到了3米，其中一个次卧的面宽达到约4.6米。总的来说，两个户型的均好性较强，再加之南北朝向，采光及通透性均不错，首选中高楼层，基本不会踩雷。11月，南阳御龙府周边二手房参考均价约18300元/㎡，倘若项目以11000元/㎡的价格取证，那么最终摇到的人，真的……就只酸酸身边人就好！提前祝福你们！—END—图：未然｜网络编辑：未然©本文版权归“房猫找房订阅号”所有

长冶南阳御龙府

来自房猫找房2020-8-7

下批次推出情况待定

长冶南阳御龙府

来自房猫找房2020-8-7

下批次推出情况待定