房猫说市

来自开普勒452b2021-4-14

今天的主角，就是一个将社区关系处理的很好的项目，主力户型约132-153㎡，总价差不到50万。此外，这个社区仅约260户(不包含租赁住房)。260户是一个什么概念呢？就是业主们加一起都没法装满一个微信群。并且，项目均做纯板式小高层，改善气质很明显，给人一种“小家碧玉”的感觉。这便是西三环外金沙的一个全新项目——玉润金沙。（玉润金沙示范区实景）撇开项目本身，在顶格价遍地飞的改善市场，单凭玉润金沙预计约3万/㎡的单价(包含装修)，就足以让很多人动心。而片区内优秀的教育及生态资源，可谓是为项目提升了不少竞争力。1区域介绍作为主城发展时间线较长的区域，青羊的教育及生态资源，其余区域难以望其项背，长久以来，青羊拔尖的教育水平就一直在NO.1的位置。而玉润金沙所在的外金沙板块，虽说教育不如“青二区”那般出类拔萃，但也可碾压不少区域。其中，就项目北侧约100米左右的成都市花园(国际)小学(清波校区)来说，本部原名为实验小学成都花园分校，后改名为成都市花园(国际)小学，秉承了实小的深厚底蕴，又发展了自己的特长，其师资资源强大，一直保持着良好的口碑。清波校区17年开学，学校对口楼盘中，蓝光雍锦园与华润金悦湾挂牌均价都近3万/㎡，生源较好。目前还未有明确直读中学，但大概率与项目南侧金沙小学清波分校一样直读成都市树德实验中学(清波校区)(以官方划片为准)，清波校区是树德一校两区办学的其中之一，血统纯正。此外，五幼、六幼等幼儿园均距离项目不远。外金沙的第二个优势便是生态资源。玉润金沙项目北侧便是清源公园。（清源公园实景）距离项目约1km范围内，还有苏坡公园、百仁公园(规划)、金沙滨河公园等。其中，约1700亩的百仁公园因涉及金牛区和青羊区，属于跨区工程，导致进展缓慢，近期有消息称，公园内的“钉子户”已经拆迁完毕，大众期盼已久的百仁公园或许真的在路上了。目前，在轨道交通方面，项目主要倚赖1km以外的4号线与9号线换乘站成都西站，在建的地铁27号线一期蜀鑫路站，预计将于2024年底建成通车，距离项目约600米。（玉润金沙周边实景）（玉润金沙项目施工实景）此外，就居住环境而言，周边海亮樾金沙、金沙海棠、保利·金香槟、华润金悦湾、雍锦园等社区均较成熟，并且建成时间都不是很长，片区内城市界面整体比较干净。项目虽位于清波路及蜀鑫支路交叉处，但好在，车流量不是很高。距离东侧的三环路大概约700米，影响不大。2项目简介玉润金沙项目占地约35亩，容积率2.0，该项目所在地块是由成都兴城建于2019年12月4日以“11900元/㎡＋20%无偿移交租赁住房比例”摘得。项目由7栋10-16F纯板式小高层、1栋17F租赁住房组成，整体围而不合。其中，租赁住房规划有单独的人行出入口，但尚不知后期是否会与住宅部分连通(租赁住房在建成后会移交与政府进行管理，所以后文不再提及)。（玉润金沙总平图及户型分布）7栋小高层南低北高，楼栋间退距尺度优秀，最大约53米，最小约45米。除西侧5＃楼为东-西向，其余楼栋均为南-北向(非正)，其中南-北向(非正)户型阳台均朝南。2＃、8＃楼位置最佳，南北内庭视野宽阔，均为15F、2T2户设计，为本项目楼王户型153㎡所在，这里还将诞生约263㎡底跃户型，仅约4户。4、3＃楼全部分布150㎡，是唯二的1T2户楼栋，于是得房率也稍高于其余户型。此外，还有少量108㎡首层带花园户型(花园面积以最终结果为主)位于5＃楼。虽说5＃楼不为南北向，但阳台面朝中庭，有将近百米的内庭视野。在景观面前，朝向什么的都不是问题。项目南北两侧，总共规划两处单独的人行出入口，车行出口则规划于西侧蜀鑫支路及项目东南角，保证了人车分流，而非机动车位则全部安排在了地下，提升了社区的整体居住品质。（玉润金沙项目沙盘）33亩土地上，玉润金沙的建筑密度不到19%，有约12亩的绿化面积，绿化率达到了35%。260户业主，人均绿地面积有约31㎡。加上租赁住房的业主共有359户，人均绿地面积有约22㎡。2020年“西控”区域人均公园绿地面积的目标是16.4㎡。而同样的绿化率，落地到总户数不同的项目，业主的体验也是不一样的。3预售情况项目主力户型共有5种，分别为132、134、139、150、153㎡，除132、134㎡为三室设计，其余均打造四室户型。所有户型的阳台进深均约1.8米。项目预计近期将推出3＃、5＃、7＃楼，房源约122套，包括建面约132、134、139、150㎡户型。（玉润金沙户型分布）得益于低楼层设计，玉润金沙户型的公摊约17%-20%，整体得房率较高。（建面约132㎡户型）（建面约134㎡户型）132㎡与134㎡户型均为三室两厅两卫，竖厅设计，动静均没有明显的分区。大三房的设计，整体有较好的尺度感。以134㎡为例，三叶草户型，双入户玄关，H型厨房，双阳台。客餐厅开间约4米，进深约9.5米，主卧一侧三开间朝中庭，主卧设计L型衣帽间。约3.3米长的入户玄关有专门设计一处凹形储藏空间，保证功能性的同时还坚固了玄关的尺度感。（建面约139㎡户型）139㎡户型，设计四室两厅两卫，户型方正，动静分区，做到了四开间朝南。客餐厅面宽约6.9米，进深约4.8米。厨房设计实用性较强的L型台面，有单独放双开门冰箱的空间。后期，业主可在此小做改动，打造一处独立岛台，实现中西双厨。主卧设计单独衣帽间，三个次卧中，有一个面宽约2.4米，但进深有约3米，打造书房及小卧室均可。（建面约150㎡户型）（建面约153㎡户型）150㎡、153㎡与139㎡的设计差别不大，只是尺寸及部分功能区的布局改动。但同样的四室设计，150㎡的得房率要稍高于153㎡户型，因为前者为1T2户，后者为2T2户。于是，150㎡户型的整体尺度感高于153㎡，最明显的便是客餐厅开间与进深，150㎡均要大约30cm。两者在出电梯后均有独立的入户玄关设计，其中152㎡的独立入户玄关约8㎡。（132㎡样板间实拍）（153㎡样板间实拍）精装方面，还是实打实的上了不少好东西。入户配置子母门、三星指纹锁，卫浴品牌围绕汉斯格雅、杜拉维特等品牌，厨房配置烟机灶具三角套及西门子洗碗机、弗兰卡水槽，此外，三大件使用日立、威能等品牌。4结语近年来，伴随青羊区住宅地块的“告急”，城西的地价是越拍越高。金雁锦绣金沙地块，成交楼面价18512元/㎡，并自持2%租赁住房；西派金沙地块，成交楼面价16700元/㎡；新力曦悦地块，成交楼面价16200元/㎡；德商地块，成交楼面价16900元/㎡，无偿移交2%；毗邻西派金沙的合信地块，成交楼面价18400元/㎡……而以上地块，除金雁锦绣金沙所在的内金沙板块外，其余大多数于青羊新城。（青羊新城、外金沙范围示意）从2017年伊始，绿城城投•凤起蘭庭、中铁建西派金沙、新力曦悦、龙湖西府琅悦、五矿西棠、首创禧瑞光华、远洋朗基香汇等项目在此落地，均剑指高端，预售价格也是居高不下。（青羊新城部分项目预售价格情况）未来，毗邻三环的外金沙供应将“走下坡”，青羊新城的土地供应将集中在外光华片区。而对于那些对城西怀有独特情怀的人，外金沙再往外或许就不再是他们的考虑范围了。玉润金沙，预计3万/㎡左右的单价，居住氛围还不错，周边配套也比较齐全，贷款新政或许对其大户型产品有所影响，但长久来看，平等的社区关系、高性价比、得房率等优势或让其走出“独立行情”。—END—图：小曹｜网络编辑：小曹©本文版权归“房猫找房订阅号”所有

房妞

来自开普勒452b2020-4-8

刚刚过去的3月，成都楼市很是火热，多楼盘推出优惠、神盘接二连三拿证，改善大盘也纷纷出货……眼瞅着2020年就要过去四分之一，开发商们马力十足，竞相推盘！对于想买房的你也是机会嗷！从摇号人数来看，3月份约5.2万人参与摇号，相比1月（约2万）足足增加了3万余人；从拿证数据来看，3月一共有30个楼盘取证，其中，主城区11个，金牛区5盘齐发，傲娇的青羊区和坚挺的高新区依然是0开盘。二圈层仍占较大比例，而开挂了的天府新区，6个盘取证，刚需与改善并存。从整体房价来看，3月成都平均房价19471元/㎡，主城区均价23758元/㎡。青羊区：29265元/㎡未来或稳坐房价“头把椅”3月，青羊区房价29265元/㎡，位居全城第一。万年傲娇“羊”，3月暂无楼盘取证。区域内在售楼盘也寥寥无几，浣花溪板块的中铁建西派浣花，还有一二十套房源在售，高层均价: 33769元/㎡；叠拼均价: 38537元/㎡。此外，金沙宸宇公馆（25481-32381元/㎡）、远洋朗基香汇（23967-26366元/㎡）两个盘也在顺销中。从去年青羊区的频出的高价地来看，未来青羊的新盘价格也不会低，有望继续坐稳成都房价的“头把椅”！锦江区：26502元/㎡高地价与高房价齐飞3月，锦江区房价26502元/㎡，略高于去年12月份的数据。近年来，锦江区发展迅速、新盘集中的板块，要数三圣乡。原本只是刚需代言地，却冒出了“只做高端”的本地开发商德商。3月，德商锦江天玺开出了3万+的单价，一哈拉高了三圣乡的身价。另一个3月拿证的万人摇楼盘-自在轩，凭着2.5环、清水、低价的闪光词，418套房源，12791人报名，中签率仅3.27%。主城区这样的项目，开一个少一个。同样在3月，锦江区还拍出了19800元/㎡的楼面地价（快讯 | 成交楼面地价19800元/㎡，总价46.8亿！今日土拍好嗨！）这已经是锦江区第二块高达19800元/㎡的地块了！武侯区：24819元/㎡可买新盘集中于武侯新城3月，武侯区房价24819元/㎡，位居全城第三位。一如既往，新起之秀武侯新城承担着区域房价的中坚力量，可以买的新盘也主要集中于该区域。3月，美泉悦府拿证，高层价格12570元/㎡，真的算是武侯新城的低价盘了。628套房源，1730人报名。要摇中，还要凭一把运气！区域内保利大国璟、西派宸樾、龙湖·天宸原著|九墅等项目顺销中。此外，位于一环边红瓦寺的阳光城檀悦170-290㎡的户型在售中，单价28519元/㎡起。高新区：22740元/㎡这4个楼盘可以直接买3月，高新区房价22740元/㎡，只有顺销楼盘，没有新盘取证。顺销项目中，当然不能缺少了“中和三友”：新景璟歆府、万科璟南堂、仁美熙和府。大源天府五街尽头的卓越珑樾府，还有部分房源在售，22688-24136元/㎡。4月，预计天府一街的万科公园五号将拿证，2梯2户，189-215㎡大平层，约208套房源。而大家期盼的凯德世纪名邸暂无开盘信息。成华区：20173元/㎡捂了3年的楼盘卖不动了3月，成华区房价20173元/㎡，这个价格在主城区真的算温柔啦~两个楼盘取证，一个火热，一个遇冷。成发紫悦府，180套房源，好多人冲着价格+地段的优势去，预计又是一场运气大战。太阳公元，捂了3年，开盘价27700元/㎡，虽然是一环的现房，貌似成都的购房者并不怎么买账，查不到报名人数。但是朋友圈里，中介们卖的“很着急”。顺销房源主要集中于龙潭寺板块，不过18728元/㎡的板块均价，入手还需要勇气。金牛区：19054元/㎡5个项目1138套房源取证3月，金牛区房价19054元/㎡，主城区垫底。5个项目相继取证，1138套房源，可谓主城区的高产大户。价格方面，除了保利天汇，其他几个项目单价都突破了2万，且全部为精装。位于一环的纯新盘保利时代，拿证时价格21500-24500元/㎡，268套房源，1309人报名，中签率28.11%。城北人民的购买力，不可小觑啊！天府新区：19253元/㎡3月供应及成交均排名第一3月，天府新区房价19253元/㎡，6个项目取证，最低仅1万出头。最火的莫过于恒大天府天府半岛，1530套房源相机取证，报名人数均破万。再硬的bug，抵不过价格“真香”。南湖板块的纯新盘蓝润春风屿湖、锦江生态带板块的中海万锦熙岸、天府中央商务区的中海天府里、首开龙湖云著也都在3月取证。并且，原本卖不动的天府新区，自2019年12月5日新政扩大之后，购买力肉见可见的提升！中海天府里，756套房源，1457人报名，中签率51.89%；首开龙湖云著，190套房源，718人报名，中签率26.46%；中海万锦熙岸，274套房源，834人报名，中签率32.85%。另据中原地产数据，3月天府新区供应及成交均排名第一。双流区：17190元/㎡东升板块刚需可以考虑3月，双流区房价17190元/㎡，可购买区域主要集中于怡心湖、航空港与东升三个板块。怡心湖3月暂无纯新盘推出，主要以顺销改善项目为主。4月预计奥园半岛one即将取证，纯别墅嗷~至于东升板块，区域均价不高，又有地铁3号线，刚需客户可以上车。曾经的“宇宙双流”，有点“垂垂老矣”之态呢。。被东门和天府新区抢了风头。龙泉驿区：16557元/㎡单价不过万的清水房很nice3月，龙泉驿区房价16557元/㎡，老城区部分项目拉低了均价。十陵依然是区域“扛把子”，西河不过万的房价十分喜人，而基建先行的东安新城，暂无新盘在售，不过，板块内最受期待的还是华润的大盘-华润置地未来之城。去年房价一直坐着火箭的龙泉，今年一开始势头并没有那么猛进，3月仅两个低价项目取证。单价不过万的招商依云上城，432套房源，报名人数1228人~郫都区：13131元/㎡不建议你专门跑去郫都买房3月，郫都区房价13131元/㎡，新房以改善项目为主。犀浦算是郫都区发展成熟、配套齐全的板块了，碧桂园锦熙府、滨江彼岸、铂景台等项目在售；而去年改善项目集中的望丛祠板块，新盘扎堆，承载了区域改善群体的换房需求。如果不是特别需求或者周边客群，还是不建议你专门跑去郫都区买房！新都区：12630元/㎡新盘以“精装大户型”为主3月，新都区房价12630元/㎡，基本与去年价格持平。如果想买改善，可以关注大丰；如果是纯刚需，价格为王，老城区还有不少单价不过万的项目。3个取证项目中，最高单价也突破了2万，且新盘也开始走“精装大户型”的路线。去年就跟大家说了，二圈层的房价，逐步像主城区靠拢，11+2区，早晚得持平。再啰嗦一句，新都区2020年首宗土地拍卖，就拍出了11800元/㎡的楼面地价。另外，从最新释放的土地信息来看，新都区的起拍价基本上与天府新区不差上下。温江区：12339元/㎡光华新城&金马为供应主力3月，温江房价12339元/㎡，光华新城和金马两个板块依然是区域供应主力。两个新开盘项目中，新尚尚院再次推新，13541元/㎡起的单价，不算高。而另一个只有7套房源的鹭湖宫全景舱，暂时查不到单价，不过700多平米大的户型，好想瞻仰哈~2020年开年，虽然疫情肆虐，但是成都的房地产丝毫没有停下前进的脚步。