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来自开普勒452b2021-3-22

“顺四都有可能没希望！”雪松雅居乐IN天府，这个位于成都东客站板块的项目，近期计划推出368套建面约100－144㎡房源，预计均价约2.5万/㎡（包含约3800元/㎡装修），普通基本没有希望上车。＊请将手机逆时针选择90度，查看项目地理位置及周边配套项目位于东站绿轴公园北侧，西侧毗邻德商迎晖天玺，东侧毗邻国际公立学校渥太华国际中学。片区内，近期取证的项目为人居九林语，推出主力建面约161-226㎡户型，均价约33700元/㎡，总价约550万起，这是继德商迎晖天玺后，东客站又一高改项目。商业占比较大的东客站，住宅供应一直较为稀缺，且多数为改善类项目。下一个项目估计是人居在1月14日以“16000元/㎡楼面价＋15%无偿移交”拿下的总占地约60亩的连襟地块，该项目大概率会面向改善。（人居地块地理位置）对比而言，总价最低预算250万左右、最小户型约100㎡的雪松雅居乐IN天府，也许是入住东客站片区的最低门槛了。1项目简介IN天府的历史要追溯到2019年8月6日。当日，粤系企业雪松控股以6897元/㎡的楼面底价拿下东客站约180亩商住地块。据土地出让要求，竞得人须自持计容商业建筑面积的比例不得低于宗地总计容商业建筑面积的50%，该地块还有产业引进要求，要求引入包括世界500强企业西南总部、国际大宗商品供应链集团西南总部、金融企业西南总部，以及不少于旗下2家的国内A股上市企业和机构入驻等。据悉，雪松控股西南总部将在此落地。在2020年4月，雪松控股引入雅居乐合作打造东客站项目，雪松持股比例为70%。（IN天府股权结构 图源：天眼查）雪松雅居乐IN天府总占地面积约180亩，总建面约60万㎡，包含住宅、商墅、写字楼、酒店、商业街、公寓等业态。项目主要分为三期共5个地块打造。（IN天府总平图）一期包含1、2号地块。1号地块，占地约58亩，容积率2.5，由7栋23－31F高层及80余套商墅组成，其中住宅包含建面约100㎡、120㎡、144㎡户型，层高约3.15米，均为2T4户南北向。2号地块，占地约30亩，容积率2.5，由5栋23－31F高层住宅组成，层高约3.15米，均为南北向2T2户纯板楼，居住纯粹度及品质均较高，户型建面约140㎡、167㎡、187㎡。二期包含3、4号地块。3号地块，占地约31亩，容积率2.5，由3栋25-30F高层住宅、1栋15F办公楼以及一条商业街组成。4号地块，占地约27亩，容积率2.5，由2栋26-27F高层住宅、1栋27F办公楼以及一条商业街组成。其中，住宅部分，包含建面约100㎡、120㎡、144㎡、167㎡户型。三期为5号地块，包括星级酒店、甲级写字楼、高端公寓等业态，还有约8万㎡商业。而该地块约275米的57F超高层地标建筑将入驻雪松控股西南总部。2预售信息本批次预售楼栋：1号地块3、4＃楼，建面约100㎡、120㎡户型，共232套；2号地块2、4＃楼，建面约140㎡户型，共136套。（IN天府1号地块总平图及户型分布）1号地块的7栋住宅均为独栋独单元，最大楼间距约61米，住宅1层均为架空处理，其中公共活动空间约2600㎡。该地块总共752户高层住宅，建面约120㎡及144㎡户型均位于楼栋两端，可实现三面采光。而楼栋中间两户均为建面约100㎡户型。北侧4＃、5＃、6＃楼临迎晖路这条主干道，恐有噪音干扰，不过好在，户型主阳台均面朝南。本批次预售的3＃、4＃楼栋位于1号地块西侧。其中，4＃楼临路，位置较3＃楼差些。建面约100㎡户型，在1号地块中占比最大，设计三室两厅两卫，动静分区，竖厅，有独立玄关，L型厨房台面，双阳台，三开间朝南，属于比较传统的刚需户型。朝南的景观阳台面宽约3.6米，一个次卧尺度较小，进深仅约2.5米，主卧设计L 型衣帽间。总体满足了基本的功能性。此外，该户型均位于楼栋突出部分，通透性会受到影响。建面约120㎡，同为三室两厅两卫布局，与约100㎡布局相似，各功能空间尺寸放大。不过该户型位于楼栋两端，通透性较约100㎡好很多，居住舒适度得到提升。主阳台面宽约6.9米，连接南次卧及客厅。推荐首选3＃楼最东端户型。建面约144㎡户型所处楼栋位置较好，均避开了地块北侧的迎晖路。其中，7＃楼西侧端户型视野较好，可看内庭水景。该户型为四室双厅双卫布局，横厅设计，动静基本分区，四开间朝南，独立玄关，同样适合首改客户。景观阳台面宽约7.1米，H型厨房，三个次卧尺寸相宜，主卫配置浴缸。总体均好性较强。（IN天府2号地块总平图及户型分布）2号地块较为袖珍，仅5栋住宅，呈点状布局，总计312户。架空层分布在1＃、3＃及5＃楼栋1F，其中公共活动空间约1240㎡。本批次预售的2＃、4＃楼位于地块南侧，均为17F。2号地块本批次预售户型均为建面约140㎡。该户型四室两厅两卫布局，L 型厨房，主阳台面宽约7.5米，连接客厅与一次卧。对比1号地块约144㎡户型，约140㎡户型的着重点在主卧，充实了主卧的功能。主卧空间约28㎡，其中主卫配置双台盆＋浴缸，整体舒适度有所提高。北侧次卧房间较小，面宽仅约2.5米，可充当书房或其他功能空间。客餐厅分区处理，玄关尺度放大，将一个次卧布局在单独一侧，可做老人房。对比约144㎡户型，虽然约140㎡户型少了约4㎡，但户型布局却更胜一筹，加之140㎡户型所在楼栋为纯板式，建议差不多的预算下，优先选择约140㎡户型。建面约167㎡户型，四室两厅双卫布局，是约140㎡户型的升级版本，各卧室面积扩大的同时，着力打造户型公区空间，更加匹配改善客户的居家需求。比如厨房部分，设计独立岛台，可做中西双厨。并能实现LDK一体化空间，有效的将居家视线范围扩大，增加户型尺度感。建面约187㎡户型，位于2号地块中间楼王3＃楼，为独栋独单元。该户型尺度感与功能性做的更足，但户型配比较小。约187㎡户型布局四室三卫双厅，为双套房设计，次主卫为暗卫。景观阳台约8米，客厅面宽约6米，餐厅面宽约4.6米，主卧增加储物空间，公卫盥洗分区，玄关仪式感更足。3结语东客站板块，正处“中优”范围，片区内低密的住宅规划使得整体居住品质较好，迎晖天玺、人居九林语等高端住宅也顺势而生，与此同时，片区内的刚需需求却难以得到满足。在主城东三环内，约100㎡户型、总价不到300万已是“稀缺”。从IN天府的整体规划来看，社区偏向改善，居住品质较好，商业配套也比较丰富。此外，项目一号地块的东、西两侧即是渥太华国际K12学校，这也是成都第四所国际公立学校（另外三所为蒙彼利埃小学、霍森斯小学和哈密尔顿麓湖小学），教育品质较高，虽然目前暂未划片，但就读几率很大（以最终划片为准），实属锦上添花。不过，首批次预售或将与普通购房者无缘，据置业顾问口径，顺四都有可能没希望，可见该项目的关注度有多高。目前，周边二手房参考均价普遍不高于2.1万/㎡，对比而言，IN天府预计约2.5万/㎡的均价并无太大优势。但地段配套与户型或才是购房者所追逐的理由。—END—图：小曹｜网络编辑：小曹©本文版权归“房猫找房订阅号”所有

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来自开普勒452b2020-12-21

这可能是一个“精装部分需一次性付清”的项目。在与置业顾问交谈过程中，这一点被反复提起。因为一旦实施，首付款至少会增加50万。（人居九林语项目实景）我们首先来算一笔账。据了解，人居九林语预计单价3万/㎡，其中包含的精装预计4200元/㎡。按项目一期最小户型161㎡来举例，首付款 ≈ 清水总价＊30%＋161㎡*4200元/㎡≈193万。不过，项目总价段约480-680万，本身就定位高改，客群多属普通客户，首付款至少7成，多50万对于有能力上车的人而言，也就是一辆56E。好吧，有钱人的生活就是这么朴实无华。1项目概况人居九林语分两期打造，一期望云阁，主要打造洋房、小高层；二期叠云阁，以叠拼别墅为主，另有三栋小高层。两期所在地块的成交楼面价均为12000元/㎡，但望云阁与叠云阁分别有33%、28%的无偿移交租赁住房面积比例，扣除之后，项目的实际楼面价约17000元/㎡。本文将着重介绍项目一期望云阁。人居九林语•望云阁位置：成华区峨眉山路层高：7F/10F/12F/13F/16F(两栋租赁住宅31F/33F)占地面积：40.8亩总栋数：共14栋（包含两栋租赁住宅）户型：161㎡、183㎡、226㎡装修情况：精装梯户比：1T1户绿地率：25%容积率：2.5户数：521户住宅停车位：814周边地铁：7号线大观站交房时间：预计2022年3月取证时间：待定2区位及周边配套从大观地铁B口出来，步行不到5分钟，就到了人居九林语。项目所属成华区，属于泛攀成钢板块。（项目周边情况）这里给人的第一印象，虽不及攀成钢的繁华，但它的城市界面很干净。（项目周边实景）相较于主城其他全新的高端板块，譬如金沙、武侯新城等，这里没有太多中优旧城改造的影子，反而多是干净的街道、有序的城市界面，以及已经成型的交通体系。九林语往北不到700m是德商迎晖天玺，往西约700m是塔子山壹号，以及建发在今年4月以19800元/㎡＋7％无偿移交摘得的131亩纯住地，目前已打造为高端项目建发央玺。目前，片区11月二手房参考均价约3万/㎡。3项目介绍望云阁由5栋7F洋房、1栋13F小高层、2栋10F洋房、3栋12F小高层以及一栋16F小高层组成，均为纯板式结构。（另外还有两栋高层租赁住房，本文不做过多介绍）社区主入口位于西侧峨眉山路。（望云阁总图规划）除东侧5＃楼，其余为全南北，呈列阵式排布。南北列阵式布局的好处在于，户型的日照、采光、通风效果较好。此外，园林景观散状分布，可以形成不同的景观主题，观景动线更丰富。据项目建筑规划，望云阁规划531户，除洋房13＃楼第二层东侧约183㎡户型为公寓户型外，其余户型均满足日照要求。（望云阁总平及户型分布）望云阁最大户型约226㎡，全部分布在12＃楼，也就是该组团的楼王所在。12＃楼建筑总高约50.7米，与3＃楼退距约43米，与9＃楼退距约43.6米，接近1:1的比例，采光及景观视野均佳。社区园林方面，规划了几处风雨连廊，即便是雨天，业主也可下楼溜达。这种设计在成都很多豪宅均有体现，比如金茂府、万科天府锦绣等。此外，望云阁还规划了约2567㎡的架空层公共活动空间。4户型介绍望云阁三个主力户型均为四室设计，除东侧5＃楼为东西向（非正），其余户型均为南北向（非正）。建面约161㎡户型着重讲占比多的C1／约161㎡户型。四室两厅两卫，传统的竖厅布局，南北向户型做到了四开间朝南。设计双入户玄关，南北双阳台，其中景观阳台面宽约7.3米，连接次卧及客厅；生活阳台面宽约4.7米。约7㎡的厨房，L型台面设计，预留了双开门冰箱位置。在卧室区，不同于长条形的走廊设计，在主卧入口处，布局了一处方形空间，空间感及私密性更佳。主卧套房，面宽约3.9米，L型衣帽间，主卫规划卫浴五件套，三个次卧的面宽均大于3米。建面约183㎡户型约183㎡户型，均为南北向，双玄关，横厅布局，四室两厅三卫设计，入户玄关为照壁设计，颇具仪式感。两个套房的位置布局是本户型最有意思的地方。与传统的双套房设计相反，主卧套房设计在入户左侧，次套房位于入户向右最里面。这样的布局其实比较合理，主卧套房留给事务繁重的主人，早出晚归都不会影响家人休息。次套房则最为安静，留给老人。建面约226㎡户型约226㎡户型是望云阁的楼王户型，设计四室两厅三卫，位于小区中间栋12＃楼。该户型的亮点在于它的端厅设计及约14米的转角阳台，270度的观景面，最大化景观视野。客餐厅为LDK厅设计，使用面积约60㎡，这也是现在改善户型主流的生活交流区打造手法。此外，U型厨房设计也为户型加分不少。5购买建议1⃣️ 望云阁定价不低，再加上或会实施的“精装部分全款支付”政策，客群定位直指高改，首付预算起码需200万。2⃣️ 三个主力户型，没有太多可挑剔的点，除了东西朝向的5＃楼不做首选，其余楼栋户型均可考虑，但要避开13＃楼第二层东侧的183平公寓户型。3⃣️ 望云阁所处的泛攀成钢板块，将是未来主城又一高端板块，各项配套均不错，若是项目后期划分到渥太华国际学校，那就更甚了，这是一个包含幼儿园、小学、初中的国际化公立学校，目前，仅迎晖天玺被划分至该学校。4⃣️ 2021年，将是高端全面爆发的一年，在此前的稿件中曾提到过，高改项目或将到达4万＋的水平（2021年成都高端占半壁江山｜地价2万＋，高改的狂欢？），所以对于高改购房者而言，单价三万左右的项目均可多考虑。—END—图：未然｜网络编辑：未然©本文版权归“房猫找房订阅号”所有

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来自开普勒452b2020-12-3

今日，锦江两宗起拍价均为16800元/㎡的纯住宅地块走向拍卖席，这是目前成都土拍最高起拍楼面价。（宗地位置示意）宗地一占地约19.91，位于近两年未有住宅地块供应的东湖片区，临近中港CC PARK；宗地二占地约55.96亩，位于三圣乡，紧挨11月26日由锦江国资局以18100元/㎡+23%无偿移交摘得的109亩纯住地。最终，宗地一被56号中港以19300元/㎡+7%无偿移交摘得；宗地二被华发&锦江统建以19300元/㎡+23%无偿移交摘得。今年高地价土地层出不穷。可以预见，明年这些项目的入市单价很大可能突破4万＋，主城住宅3万＋的单价不再稀奇。1明年市场主旋律：豪宅截至目前，明面上的最高成交楼面地价，是今年7月2日渝太以20700元/㎡摘得的新川42亩纯住地。但是，实际成交楼面地价需扣除配建、自持商业等来计算。譬如，11月26日成交的三圣乡109亩纯住地，扣除23%无偿移交比例后，实际楼面价已超23000元/㎡；今日成交的三圣乡地块，扣除23%无偿移交比例及代建绿地和道路，实际楼面价已超25000元/㎡。下图所示，是2020年成都16000元/㎡以上楼面地价的土地汇总（据不完全统计），它们中大多有高移交或高自持比例。（成都部分高地价地块统计）地价决定房价。豪宅争相入市将成为明年的市场主旋律。高单价项目，对房企的操盘能力形成严峻考验，面积段及产品形态的设计，稍不慎就会影响项目去化。2高单价项目并不难卖值得注意的是，高单价与高去化并不是反比关系。以万华在重庆开发的新项目麓悦江城为例。建面约180-260㎡，3万/㎡左右的单价（最高单价约5万＋），取得了首开售罄的成绩。（麓悦江城实景）要知道，在重庆主城，单价2万＋都属于房价第一梯队，麓悦江城所在的位置离解放碑33公里，相当于成都三圈层。远高于重庆主城的单价，远离主城，并不阻碍麓悦江城的高去化实力。追溯到2016年5月28日，蔚蓝卡地亚花园城首开，140-350㎡户型段，均价约10250元/㎡，首开当日去化率达到约83%。（花园城蔚蓝阁B区实景）当时天府新区均价还不到5000元/㎡，项目所处的板块还不叫天府中央商务区，各项配套都还在萌芽期，所以彼时媒体称之为销售奇迹。这样的传奇，最近发生在万科天府锦绣。总价550万－820万，首开290套房源目前仅剩个位数。以上豪宅的“叫好又叫座”，恰好体现了高端市场的两个极端。其一，高单价产品并不会将客户拒之门外；其二，远离主城的豪宅也会赢得青睐。产品力在手，还怕销量？3未来待入市高价项目的精髓目前，许多待入市高价地块已获建筑规划许可。未来，面对这些占据明年豪宅半壁江山的项目，成都高端置业者将如何抉择？是否各具特色？我们先从他们的总图规划中窥探一二。成都建信新川地块（24亩）成交楼面价：19500元/㎡+4%无偿移交（成都建信项目位置）项目由6栋15F/-2F小高层组成，全南北朝向，均为独栋独单元，无公寓户型。（成都建信项目总图规划）楼栋间最大退距约41米，而每栋楼的总高约53.8米，楼栋视野范围较广。2＃、6＃楼的中庭视野最佳，或是未来楼王所在。在新川项目中，常见叠拼＋高层的产品形态，这样“复制粘贴式”的小高层布局，很少见。除7＃楼首层约131㎡的物业用房，其余楼栋首层均全架空（总架空面积约1973㎡），这一特点也是目前豪宅项目所形成的默契。比如金茂府、德商锦江天玺等项目，将首层架空打造成业主泛会所，包含各种主题功能空间。许多“轻奢”项目，如当代璞誉、绿城诚园、中南君启等，也在尝试将架空层会所化。在园林设计方面，项目在北侧中庭设计了下沉庭院，两个大中庭景观将成为项目卖点之一。此外，地铁1号线广都站，在项目北、西两侧均有出入口，妥妥的地铁物业。既想在城南置业，又想配套成熟，那么建信项目是个不错的考虑对象。华发D11地块（31.5亩，要求现房销售）成交楼面价：19800元/㎡+2%无偿移交（华发D11项目位置）项目毗邻新希望D10，所以大家将它叫做“D11地块”。作为反馈，它亲切的向新希望D10比了一个“V”。项目共打造6栋高层，16F-30F，整体北低南高，构建出层层叠高的城市天界限。项目建筑密度仅10.5%，没有公寓户型。首层均架空，架空面积约1188㎡。（华发D11项目总图规划）与D11相似的U型布局，出现在德商新希望锦麟天玺项目上。相较传统的围合布局而言，D11这样布局可以让户型视线向小区外伸展，某些户型的观景面可以更大化，几乎每个户型都有朝南开间。从总图规划可见，项目的绿地率高达35%，景观园林拥有优美的弧形线条，还有屋顶玻璃天窗、玻璃天桥等细节，均透露着未来园林将是项目一大特色。项目与青云阙相同，也为现房销售。据悉，青云阙首开170套，总价643万，目前仅剩几套底跃。成都首个现房销售楼盘已取佳绩，这样的背景下，D11项目更是值得期待了。华宇新川地块（32.2亩）成交楼面价：17000元/㎡+5%无偿移交（华宇项目位置）这又是一个大围合布局项目，由7栋12-17F小高层组成，其中2＃、3＃、4＃楼为独栋独单元。项目共包含10套公寓户型，全部位于东西向的7＃楼二单元（1-10F）。下沉庭院设计也出现在大中庭景观中。（华宇项目总图规划）一直以来，高端客户对新川提不起兴趣，因为这个板块的产品力真的太弱了，价格却是位列成都前茅。可以预见，2021年，这样的局势将会转变，新川将迎来高端住宅全面爆发的一年。高端置业者可以多多关注这个片区。而华宇地块，可以说位于今年新川出让土地地价的低位，暂且不论项目产品力，光论价格，它在城南高端项目普遍3万＋的环境下，会存在一定性价比。金雁金沙地块（17.4亩）成交楼面价：18512元/㎡+自持2%租赁住房项目推广名：锦绣金沙（金雁项目位置）金雁项目很修长，6栋住宅组成两个“反向C”。项目挨着三环，虽然有约60米的景观带作缓解，但不可避免灰尘及噪音问题，所以阳台统一做了封窗处理，公建化的建筑立面设计由此诞生。（金雁项目总图规划）古铜色、米黄色是项目建筑主色调，金属隔栅是建筑细节，铝板与石材的用材是现在豪宅外立面的标配。豪宅都偏爱公建化立面设计，尤其是大面积的玻璃幕墙，顶级豪宅香港天玺、深圳湾壹号，再到成都德商迎晖天玺、新希望D10等。现代化的公建化外立面所带来的视觉冲击，是一般建筑无法比拟的。这也将成为金雁项目的最大亮点之一。融侨茶店子地块（40.4亩）成交楼面价：18000元/㎡+3%无偿移交（融侨项目位置）（融侨项目总图规划）项目规划了8栋22-31F高层，围合式布局，南低北高，均为独栋独单元，建筑密度仅13.47%。不少项目采用高层围合布局会牺牲项目采光，但融侨茶店子项目没有公寓户型，均满足规定的日照要求。北京天恒新川地块（69.2亩）成交楼面价：17100元/㎡（天恒项目位置）（天恒项目总图规划）项目规划了7栋24-26F高层住宅，以及12栋别墅。较佳的楼栋退距尺度，以及高层楼栋的合理布局，使得即便是低楼层户型，也不用担心视线遮挡问题，拥有很好的景观视野。此外，大中庭景观也是其亮点。综合以上几个高端项目，我们观察到，大围合、低建筑密度、公建化立面、大中庭、下沉庭院、零公寓户型、纯南北板楼、大采光面、架空层等关键词。这些关键词或将成为未来高端项目的必需品，一个理想的豪宅会是它们的“最大公约数”。4后疫情时代，豪宅项目的全新思考并不是所有的富人都是“暴发户”，面对住宅这种差异化较大且高额的商品，“价值”会被反复拿捏。小到梯户比、智能家居，大到工艺、建筑立面、园林景观、物业服务、品牌实力等，各要素构成了高端产品的综合竞争力。有时候，也许就是看似不经意的某个细节，不小心触碰到购房者的“G点”，便会吸引他心甘情愿的前来“抢绣球”。比如：金茂府的风雨连廊，锦江天玺的“女王玄关”，麓湖的湖，花园城的新加坡式度假园林，凤起蘭庭的超现代化玻璃幕墙，天府锦绣的劳芬浴缸，新力曦月的无接触入户……（武侯金茂府实景）（麓湖实景）2021年的楼市主调将是高改。同样的总价位，就要看各家的段位了。项目的操盘重心必须过渡到产品本身，打造全方位贴合生活场景的居所。后疫情时代，人们对产品有着全新的认识，更加注重品质感以及居家细节。在深控中的市场氛围下，不缺住房的高端置业者，将会更加理性的用好那张稀缺房票。—END—图：未然｜网络编辑：未然©本文版权归“房猫找房订阅号”所有

房猫说市

来自开普勒452b2020-11-16

近日，据传单价4万/㎡，贵阳最贵豪宅——贵阳铁建城样板间开放，可以在阳台游泳的楼王412㎡户型吸睛无数。▲贵阳铁建城412㎡样板间－泳池麻雀虽小五脏俱全，该泳池可谓是集美观与功能于一身。泳池尺度约7m*3m，恒温智能、自带无边际游泳冲浪、富氧SPA水疗、恒温锁热……功能丰富。▲贵阳铁建城412㎡户型图贵阳铁建城与2018年底在云南亮相的昆明西派国樾系出同门中铁建。昆明西派国樾360㎡户型同样也在阳台配置了泳池，但打造方式不同。贵阳铁建城是其2.0版本，做成了内嵌式的，更美观，更加考验工艺水平，也增加了不少施工成本。▲昆明西派国樾360㎡样板间十年前，平均房价还处在7000元/㎡的成都，由合景泰富打造的誉峰以3万/㎡的单价惊诧全城。同样是“一户一泳池”，但不同于开篇提及的两个项目，誉峰的泳池是在室内。▲誉峰245㎡户型－35㎡室内泳池随着人们居住理念的改变，房企操盘思维逐步转变，户型更加着重于公区空间的设计，构建不同的生活场景。譬如，强调家人之间的交流互动LDK（Kitchen with Dining and Living）起居餐室厨房；愈发丰富的洄游动线；采光面可大至270度的户型等。▲万科天府锦绣256㎡户型-LDK厅▲武侯金茂府195㎡户型洄游动线▲锦江天玺202㎡户型可270度采光而作为户型中不可或缺的阳台，由起初满足单一的储物、晾晒功能，逐渐演变至可与室内空间、室外风景形成互动的空间，并承载着重要的建筑美学功能。此外，《成都市城市规划管理技术规定（2017）》取消了对阳台进深不应大于1.8m的限制，为房企打造风格各异的阳台提供了技术前提。不难发现，市面上拥有大面宽阳台的产品越来越多了，其中不乏超过1.8m的大进深阳台。本文，房猫将着重介绍近期新品中，具有代表性的阳台。1大进深阳台一直在市场保持低调，但也不妨碍自己成为高新区“网红盘”的万科公园5号，它的阳台大进深、大面宽是其产品一大亮点。▲万科公园5号215㎡户型图其中215㎡套四户型，景观阳台与生活阳台相连，连接主卧、客餐厅、厨房，阳台最长面宽达到约14.8m，最大进深约2.4m，最小约1.5m。这是万科公园5号本批次房猫最喜欢的户型。仔细看它的户型动线设计，有惊喜。其一，为保证景观阳台的美观，与生活阳台中间设计有一道栏栅，生活阳台的门设计在用餐区，通过生活阳台，直达LDK厅，突破了“生活阳台直连厨房”的传统设计。其二，玄关左侧，还有一处小阳台，连接了书房与次卧套房，又形成一条洄游线路。玄关向右，LDK厅是家庭重要的社交空间；玄关向左，书房可作为家庭的又一社交空间。这便是可遇不可求的“人间烟火味儿”呀！▲万科公园5号阳台一角此外，该户型还有一处特色。阳台的一角可填充泥土，供业主自由发挥。这让房猫看到了最近频上热搜的“第四代建筑”的影子。简单来说，就是将森林融入居住空间，户户拥有空中庭院。前阵子新都区的七一城市森林花园，以及眉山刚亮相不久的通威·城市森林花园项目，均属于大成都目前“第四代建筑”的代表。以通威·城市森林花园为例。该项目由通威地产携手清华大学建筑设计研究院强强联手。每户赠送50-115㎡不等的庭院阳台，精装交付，不可封闭，后期由业主自己打理，也可交由物业维护。▲通威·城市森林花园149㎡户型图▲通威·城市森林花园庭院效果图不过，这种类型的庭院，极其考验后期管理能力，成本以及养管难度大。若是遇到极端天气，物业能否提供给业主一套可靠的解决方案是一大难点。你看现在高新区世纪城的天鹅湖花园，就晓得有好难了。▲天鹅湖花园阳台实景维护得好，才能成为森林。不然，一个不留神，就成藻泽地了。2异形阳台因建筑立面设计超前，麓湖的楼宇随便放在成都哪儿，都是地标。几何形体麒麟荟、水中漪涟云龙阁、空中水晶天玑幻影、湖心取景框长滩，不胜枚举。▲麓湖云龙阁实景▲麓湖天玑幻影效果图▲麓湖长滩效果图基于奇特的立面造型，异形阳台成为了麓湖的常客。例如麓湖的新组团长滩350㎡户型的“尖尖角”阳台，最大进深达约2.5m，面宽约17m，连接了主卧、老人房及客餐厅，形成了极佳的洄游动线。▲麓湖长滩350㎡户型图为保证外立面的美观，麓湖在签合同时就和业主提前约定，不可封闭阳台。这种做法，还出现在蔚蓝卡地亚花园城、德商迎晖天玺等项目。不过，异形阳台有时会对室内软装布局造成极大的挑战。长滩350㎡户型除非量身定制，阳台角落几乎无法摆放物件，对空间有一定的浪费。▲西派金沙256㎡户型图最近刚开盘的西派金沙，其256㎡户型的“牛角”阳台，同样颇具造型感。阳台最大进深约3.3m，最长面宽约11.2m，连接客餐厅及次套房。▲西派金沙建筑立面效果图虽然阳台只位于一侧，但是“牛角端”的设计，使得整个阳台实现270度的观景体验。目前，外立面效果已呈现，大面积玻璃幕墙的公建化处理手法，兼具现代感及品质感。▲西派浣花245㎡户型图西派金沙256㎡户型几乎复刻了西派浣花245㎡户型，但进深尺寸更佳，即便在阳台安排一个阳光餐吧，对空间也不会构成明显影响。3转角阳台今年，端厅产品成为一股新流，其中多数拥有转角阳台。端厅产品的特色是，入户后首先到达卧室区域，客餐厅家庭社交区域则位于入户流线的最后。此前，这类产品有个更直观的名字——飞机舱户型，三面采光，270°观景面，有着飞机驾驶舱般的观景体验。▲建发中央湾区208㎡户型图▲锦江天玺202㎡户型图建发中央湾区208㎡户型就是典型的飞机舱产品。拥有“女王玄关”的德商锦江天玺202㎡户型，就是飞机舱户型升级后的端厅产品，着重突出玄关的仪式感、美观感，更加注重卧室的私密性。该户型中央社交区位于入户流线的尾端，L型景观阳台总长约17m。LDK厅拥有270度的观景面，整个横厅面宽约8.3m，由开发商统一封窗后，三面均是公建化的落地玻璃，视野极佳。▲凤起蘭庭230㎡户型图上周刚开盘的绿城•凤起蘭庭本批次推出的230㎡户型，也是端厅，约20.5m的超长转角阳台，刚好与长方形的LDK厅凑成完美的俄罗斯方块。阳台两个半来回就是100m，每天早上起来跑它十多个来回，神清气爽，元气满满。照壁玄关的设计，将中国文化中的婉约气质演绎的淋漓尽致，卧室空间私密性也更高。此外，凤起蘭庭将阳台的进深控制在1.8m，对套内实得面积友好，但在功能方面，就没有大进深阳台那么丰富了。平时可以在阳台上坐坐、看看风景、跑跑步，圆一桌麻将就有点不现实了。4写在最后对于大多数人，家是工作以外待的最久的地方。社区内部与外部环境，虽能增加房产的价值，但对于居住者而言，住的舒服才是首要（当然，投资者不在讨论范围）。房企，作为土地入市后的第一位所有者，拥有开天辟地的先天优势，同时，有着足够的能力与丰富的社会资源，最终找到适合这片土地的打造方案。而面对粗制滥造，不是所有的购房者都有推倒重来的本钱与精力。请因地制宜，尊重主城所剩不多的土地资源。一颗好的“良心”，人们愿意为之买单，这比所有的营销都管用。—END—图：未然｜网络编辑：未然©本文版权归“房猫找房订阅号”所有

德商迎晖天玺

来自房猫找房2020-7-22

暂无导读

房妞

来自开普勒452b2020-7-14

2020年，“破纪录”“高价地”再次被推上话题中心。 7月2日，成都地价纪录更新至20700元/㎡；截至目前，今年成都已诞生20宗万元地块（涉宅地块，下同），其中，成交楼面价超15000元/㎡的占到10席，作为对比，土地市场“大爆”的2017年这个数据是4席。“刷纪录”：从6年到1个月据系统统计，近十年成都最高成交楼面价纪录（涉宅地块，下同）曾七度更新，从11009.61元/㎡到20700元/㎡，涨幅近100%。 （2010年至今成都涉宅地块最高成交楼面价更新情况）2010年9月，天府广场一宗仅4亩的住兼商地块拍出，成交楼面价11009.61元/㎡，将成都地价首次带入“万元时代”。 而这一纪录保持了近6年。 直到2016年3月，太行瑞宏以楼面价12000元/㎡拿下现在的金沙城用地，这一纪录才被打破。同一年，成都诞生了5宗万元地，溢价率全部超过100%，“限价熔断”机制登场。 真正的“分水岭”发生在2017年。 延续2016下半年以来的火热态势，这一年成都市场迎来“爆发期”，共有32宗万元地块陆续问世，最高成交楼面价更新至17200元/㎡，近郊五区地价相继破万，多个外来房企敲开成都市场大门，人才公寓用地、竞移交租赁租房/人才住房等游戏规则登上历史舞台…… 从12140元/㎡到17200元/㎡，用时不过5个月。 2019年则是“刷纪录”的一年。德商地块、禹洲地块、金雁地块、华发地块轮番问鼎地价TOP1。 从17200元/㎡到18400元/㎡，用了2年；从18400元/㎡到19800元/㎡，只用了2个月。 一年后，20700元/㎡站在了成都地价的最高点，下一次“超越”会是什么时候？当然，“刷纪录”不仅仅发生在纵向的时间上。截至目前，2020年成都21区市县中，高新区、锦江区（加上7%的移交比例）、成华区、天府新区、新都区、龙泉驿区等多区最高成交楼面地价更新。 如今，大成都地价前三甲区域依次为高新区、锦江区、青羊区，天府新区成功跻身第四位，近郊中龙泉驿区赶超双流区，以成交楼面价15950元/㎡登顶。 截至目前，与去年相比，成都成交楼面价TOP10已经大幅洗牌，其中2020年诞生地块独占5席；而2017年的TOP1已只是现今前十梯队的门槛线。 （成都成交楼面地价TOP10）万元地：从一年5宗到半年20宗地价不断摸高，万元地数量水涨船高。 锐理数据统计显示，2016年以来成都共诞生万元地块112宗。受政策端与供应端影响，尤其是5·15限购“紧箍咒”落下，2018年地价相对“温和”，万元地块“产出”不多。抛开这一点来看，成都每年“出厂”的万元地块数量呈上升趋势。2016年大成都全年共诞生5宗万元地，2020年仅半年，这个数据已达到20宗。 从万元地分布区域看，则是“冷热不均”，这与土地供应量有关，也反映着各区开发热度与市场预期程度。 根据梳理，成华区以包揽20宗名列第一，天府新区以18宗紧随其后，高新区与青羊区则分别以14宗并列第三。近郊中，双流区与龙泉驿区分别以8宗、6宗领衔，而这正与目前成都向南向东发展相匹配，温江区则以1宗垫底——2017年破万后，这个纪录一直保持至今。 当然，如果将移交租赁/统筹住房等配建纳入地价成本，万元地的数量还应当再做加法。 地价TOP5：门槛线从5000到17299调取成都近十年各年度成交楼面价TOP5数据，锐理君发现： ①以2016年为界正好形成两个周期。在此之前，楼面地价的计量单位是“千”，此后，则全部为“万”。十年时间，门槛线也由5000元/㎡“变身”为17299.47元/㎡。②“登顶次数”最多的是武侯区，共4次，其次是锦江区，共3次。③在榜单中，高新区出现次数较多，但直到2020年才以20700元/㎡高调问鼎。④2020年高歌猛进的天府新区最终以17299.47元/㎡首次上榜，成为非主城区域中第一个入围者。⑤2018年的最高成交楼面价15940元/㎡，甚至排不进2019年成交楼面价TOP5，也早排不进现阶段成都成交楼面价TOP10了。 拿地者：从头部房企到中小型房企2020年成都土拍市场高潮迭起，参与者众，二三十家房企围猎一宗地的情形时有出现。但有意思的是，选择拼进后半场的往往多是中小型房企、外来房企（主要以一线城市及东南沿海城市房企为主），而少见头部房企或成都深耕房企的身影。 譬如分别以楼面价17299.47元/㎡、15937.76元/㎡拿下天府新区两宗地的德信，以楼面价17100元/㎡落子高新的北京天恒……都是今年高调入蓉“新军” 而这一现象同样适用于2019年，刷新成都地价纪录的禹洲、华发等均为首进成都。 （部分拿地房企在蓉拿地价格与2019年全国销售额对比/销售数据来源于克而瑞） 从企业规模上看，目前成都成交楼面价TOP10地块中，拿地房企2019年销售额（全国范围，下同）均未突破千亿。实际上，根据克而瑞数据显示，2019年销售金额进入千亿规模的有34家（全口径下），但他们基本没有入账成都典型高价地（楼面价15000元/㎡+地块）。 从这一层面看，成都市场新竞争格局正在形成。 当然，这些房企敢于出价、激进拿地并非无缘无故。 一方面，现阶段融资环境宽裕，“有钱可花”，高价拿地固然存在风险，但有“粮”就有生机，不拿只能等着被“饿死”。 另一方面，成都市场容量、城市潜力、向好预期给了房企极大的信心。譬如2019年成都GDP在大陆343个城市地区中排第七，并再次蝉联新一线城市榜首，人口流入量也在各大城市中名列前茅——自人才新政实施以来，已累计落户35万余人…… 写在后面 高价地是市场的产物，大量的高价地则是时代的产物。它们推动着市场进程，也催化着产品迭代升级；但稍有不慎也会成为“烫手山芋”，成为企业负重前行的大包袱。高价地“成群结队”出现，竞争加剧是必然。 统计显示，2016年至今大成都诞生的112宗万元地，公布案名的约62宗，其中入市的不足50宗。换言之，成都的万元地绝大部分还在入场的路上，它们的出路大概率仍是高端、TOP系；当竞品不断涌入，所谓的高端购买力势必会被分流，收割市场的难度只会有增无减。 高价地对应高端产品，长开发周期是常态。 众所周知，高周转模式一般不太适用于高端豪宅项目。过去一年多成功跑量的高改项目，如德商迎晖天玺、保利两河院子、恒大中央广场二期云门等，综合性价比较高是重要原因，而更多项目仍要经历较长开发及去化周期。 曾做过统计，统计范围内的26个已入市万元地项目，从拿地到首次开盘，平均入市周期16个月，其中有20个项目入市周期超过1年，近三成入市周期超过20个月，最长入市周期长达28个月。 资金久不回笼，对很多房企来说，难免出现“供血不足”。 考虑到限价与购买力双重因素，利润大小是未知数。 “地价效应”会传导至房价，但影响产品价格的因素却不只地价。 截至今年上半年，2019年以来成都共有177张预售证单价突破2万，其中15张预售证单价突破3万。从已入市万元地块来看，房地价差范围从几千到2万不等，但如果将移交配建成本、长周期运营成本纳入计算，利润大小可能只有房企“冷暖自知”。 有数据显示，2019年第四季度，恒大杭州一地价高达3万项目，最终首批次房源价格以3.85元/㎡入市，而此前有人计算的保本价是5万左右。显然，房企为回笼现金流，出现亏本销售情况并非不可能。无论愿意与否，“高价地”现象正逐渐成为常态，与之对应的是，住宅市场产品与价格生态体系也正在重构。