来自开普勒452b2021-1-15
如果车是农村的核武器，那房就是丈母娘手中的复活卡，还有一个月，春节即将来临，又到了年度催婚现场，所以，你到底买房了吗？ 经历了网红盘的洗礼，成都楼市重新回归理性，没有了剪刀差，没有了万人摇，大家真枪实弹拼实力，公平竞争（个别盘除外）。 猫哥整理了各区域近期即将取得预售的盘，总共近40余个，从刚需到改善均有，有资格的“刚需”看准捡漏，没资格的“普通”凭实力上车。 成华区一直狠出网红盘，当年的华润悦玺，现在的华润24城9期，未来的SM锦悦，每一个拿出来都可以聊一天。 区域热度最高的，莫过于源滩麒麟荟，78㎡做套三双卫，很有当年蓝光、合能的架势，如果开出价格合理，又是一场顺位之争。 至于网红神盘SM锦悦，之前多次谣传取证，一直无果，据猫哥所知，目前销售中心已经搬至多弗国际中心，没有半点要取证痕迹。所以，接下来的重心，应该放在剩下5个盘中，除了人居、雪松两个攀成钢豪宅项目，其余均为刚改盘，面积段基本在150平以下，如果首付预算在80万左右，成华区可以去追一波。 锦江区，三圣乡，此处省略一万字。 即将预售的两个盘一个位于中环川师板块，一个位于攀成钢板块，面积大总价高，没有什么捡漏的空间，实在想买入该区域，可以考虑二手房，锦江区新房虽然贵，二手学区房还是比较优质的。 —青羊区—青羊区仅玉润金沙一个项目即将预售，面积段108-150㎡，预计推出122套，价格参考地价11900元/㎡。 城西最贵的地就在金沙，之前推出的绿城凤起蘭庭、龙湖青云阙都是豪宅中的顶配，已经全部售罄，可见西贵的购买力十足。金沙还有一个在售项目，中国铁建·西派金沙有少量顺销房源在售，不用摇号，直接购买，有实力的可以上。 年前，天府新区供应量最大，11个楼盘扎堆入市，单价都在30000+元左右，天府新区已经率先进入深改时代。刚需的机会在万科天府公园城、中信城开麓山上院、海伦天麓，单价在16000+元左右，剪刀差超5000元，目前这三个群购房者也是最活跃的。 海伦天麓上批次精装均价14000元/㎡左右，中信城开麓山上院是纯新盘，由于拿地便宜，价格也不会太高，保守估计刚需顺三、四位都有机会。 奉劝各位刚需，除了第一顺位，不要再等南城都汇、长冶南阳御龙府，拥有高新区南社保的打工人从金融城已经排到了天府五街，就算进入复核名单，摇中的概率也极低。 天府一街虽然没有大型公司，但是教育资源丰富，诞生了众多网红豪宅，凯德世纪名邸、万科公园5号，刚需第一顺位。 中洲锦城湖岸就位于天府一街，是标准的学区房，时隔多年再次开盘，产品应该比之前的好很多，“门对门”户型也不会再出现，感兴趣的可以去搜下相关信息。 中建天府公馆、仁美熙和府都属于中和板块，均临红星路南延线，噪音问题不容忽视。此外，中建天府公馆之前因为户型朝向问题，采光受到影响，在选择户型时尽量规避“公寓”户型。 非传统六大主城区，竞争压力会小很多，尤其是龙泉驿区，目前十陵、东安湖、东山板块、阳光城都处于顺销盘状态，看来，大家对东穷的认知不是一个大运会就能扭转的。 郫都、新都区由于5/6地铁开通，刚需外溢，置业热度有所回升，供应量也开始增大，没有刚需资格，又想换品质改善盘的购房者，不妨把眼光聚集到这两个区。 综上，拥有靠前刚需顺位的朋友，重点关注源滩麒麟荟、恒大未来城、恒大滨江左岸、梓潼宫TOD梓潼四季、鑫苑御景台、中建天府公馆、万科天府公园城、中信城开麓山上院、海伦天麓，总价200档，首付60万起。 普通资格去年当了个氛围组，摇了个寂寞，今年一定要一马当先，认准天府新区高端盘，万科、奥园虽然贵，但除了贵，没啥缺点。 2021年第一次整理房源，希望大家勇往直前，争取早日上车！—END—图：1573｜网络编辑：1573©本文版权归“房猫找房订阅号”所有
来自开普勒452b2020-6-30
-市场总量-供应锐减 成交稳定锐理数据统计显示，截至6月28日，2020年上半年大成都共新增商品住宅供应916.1万㎡，合计74977套；成交商品住宅1066.2万㎡，共计87956套；成交住宅均价13131元/㎡。目前大成都商品住宅存量面积约2271.7万㎡，去化周期约12.8个月。对比2019年上半年来看，今年上半年的新增供应面积同比减少了12.6%，成交面积同比微降1.9%，成交均价则有较明显上涨，同比涨幅达15.9%。去年同期的存量去化周期为11.4个月。2019年上半年与2020年上半年大成都商品住宅供销价存对比总体情况来看，今年上半年大成都的住宅市场呈现出了三个值得关注的现象： 1、上半年商品住宅供不应求，供销比仅为0.85。此前4年中，2016年上半年和2017年上半年商品住宅同样供不应求，原因在于市场成交热度迅速走高，而今年上半年出现这一情况，则是受到疫情影响，2月份市场供应出现断层，不过成交端的表现仍平稳。 2、15.9%的均价涨幅在最近几年中已属于常态。统计显示，2016年上半年，大成都住宅成交均价同比上涨6.9%，而2017-2019年同期，价格涨幅分别为14.7%、14.3%和19.7%。 3、相比去年上半年，如今平均每套房需多付26.3万元。对比2019年上半年和2020年上半年，成交住宅的套均面积分别为117.32㎡和121.22㎡，成交均价分别为11328元/㎡和13131元/㎡，套均总价分别为132.9万元和159.2万元，总价差为26.3万元。-区域特征-分化！分化！分化！ “区域分化”在近年来的成都房地产中被高频提及，今年上半年也不例外，且表现越发明显。总的来看，供应面积最少、成交价格最高的依旧是主城区，供应面积最多、成交价格最低的也依旧是远郊区域。但是，和去年上半年相比，仍有不少显著的变化。☞今年上半年，主城区商品住宅供应量较少，被2019年上半年供应垫底的天府新区反超； ☞各个区域的供销关系也出现了变化。2019年上半年各个区域的供销都较为均衡，主城区、天府新区、近郊和远郊的商品住宅供销比分别为0.95、0.99、0.91和1.11，但今年上半年该项指标分别为0.55、0.74、0.93和1.03，主城区的供销缺口高达96万㎡； ☞尽管成交均价仍然由主城区向远郊区域递减，但可以看出，相比起郊区，主城区和天府新区商品住宅的价格成长性更强，尤其是资源更为稀缺的主城区。后期，结合各区域的住宅存量面积而言，预售存量主要集中在天府新区、双流、新都等，其次为远郊区域，主城各区预售存量少，短期竞争可控，但同时也意味着主城区“量少价升”的现状会持续。-开盘认购-25000元/㎡以上项目集中入市尽管2月受疫情影响，大成都仅远郊区域发放了4张住宅预售许可证，但后期房企集中推货。统计范围内，2020年上半年大成都共发放住宅预售许可证364张，可售住宅共计83809套，去年同期，大成都共发放住宅预售许可证348张，合计86569套。不过，开盘认购率却回升明显。锐理数据统计显示，2019年8月以前，大成都的开盘认购水平一直在50%均值线上徘徊。2019年8月以后到今年5月，受川发天府上城、恒大天府半岛、华润悦玺、东鑫苑等多个网红盘相继推出影响，认购水平回升至50%以上。 而网红盘之外，随着高地价项目集中入市，今年取证的项目也有着明显的高端趋势。今年上半年已发放的364张预售证中，住宅预售均价达25000元/㎡以上的有22张，涉及20个项目，品牌房企更是有“组团”取证的表现，比如德商，除了预售均价居大成都首位的锦江天玺之外，还有熙华天玺、锦麟天玺等多个预售均价25000元/㎡以上的项目。而2019年上半年，预售均价25000元/㎡以上的仅10个项目。近三年，一二圈层地房价比维持在0.6-0.8高位，地块开发压力较大，因此，“高价项目集中入市，带动区域价格上涨”，或许将成为未来成都住宅市场的一个常规现象。
来自开普勒452b2020-3-25
公寓也叫商业公寓，从名字就可以看出来其用途，所以公寓跟写字楼，商铺一样属于商业地产。公寓包括普通公寓，商务公寓和酒店式公寓三种，用地性质一般为商业用地。①公寓的由来和定位工业化快速席卷全球以后，人类需要更集中的分工，也需要更集中的居所，于是在最早的工业国家——英国伦敦泰晤士河边诞生了公寓。公寓居住集中，生活便利，但相对拥挤，空间狭小。既然是商业公寓，主要用途必然是商业，公寓跟写字楼，商铺一样属于商业地产。其中商务公寓和酒店式公寓备受青睐，是因为年轻人普遍觉得其商务、时尚、舒适，在自己的公寓接待客户倍儿有面子。随着城市化加速进行，公寓不仅仅是市中心年轻人的居住空间，更是新富阶层名利与地位的象征。财富新贵们建立起了都市公寓住宅观——占据城市核心地段、品牌物业管理甚至酒店式服务、自然与繁华融合的景观、高端商业于一身。伦敦海德公园一号、纽约One57公寓、北京嘉里公寓、香港 opus 公寓…林林总总的公寓产品，总能在年轻的精英人群中掀起热潮。②公寓跟住宅的不同之处虽然公寓尤其是商住公寓有很多优点，但在本质上跟住宅完全不同。首先是贷款、首付政策不同，住宅一般首套30%，二套40%首付，限购限贷，可以能使用公积金贷款；公寓一律50%首付，不限贷不限购，但一般不能用公积金贷款。 落户及学位不同，住宅符合条件可落户，有学位，也就是所谓的学区房，很多年轻人马上要结婚生子上学，所以只能选择住宅；而公寓不能落户、无学位，更适合一些更年轻的单身贵族和想当做工作室的创业者。 土地使用权年限不同，住宅一般是70年土地使用权；公寓按照用地性质划分，商业用地一般为40年。交易税费也不同，住宅是1%-3%契税，其他费用不高，公寓是3%契税，主要交易税包含营业税、个人所得税及土地增值税，其中个人所得税是（交易价格 - 持有房产的总成本 - 土地增值税）的20%，也就是说想买二手公寓，购房者在买入公寓60万的情况下，得再付8万左右的税费。 公寓水电取暖等费用比普通住宅要高很多，因为商业用途，虽然有不同的分类，但是大多数公寓的水电费都是按照商户价格支付。公寓居家体验差，住宅一般一梯两户，公寓则多达一梯6户甚至8户，有的小公司还会经常在公寓举办会议，会影响电梯等公共空间。 ③公寓的优点和投资价值公寓因为面积小，所以总价低，买房成本和装修成本都明显低于住宅。颇受年轻人欢迎的LOFT户型还可以通过内部加隔层来扩大使用面积，这也在一定程度上降低了单价。而总价相对较低是因为公寓大多数是小户型，目前太原最小的公寓只有27平米，可以说对单身女孩有非常大的吸引力。 公寓既可居住，又可办公，所以具备写字楼功能，部分城市还可注册公司，价格相对写字楼较低；繁华商圈，配套齐全，交通便利，可做民宿或自己的工作室。比如长风商务区的环球金融中心，香薰、珍珠、艺术等个人工作室非常多。 公寓对地段和地铁的依赖非常大，它必须距离地铁附近等交通优越区域和商业中心布局。这也决定了他们有更广泛的客群，所以出租率高，再加之公寓高标准的装修，使得公寓有着高出租率和高租金的特点。 公寓不限购的优势其实还是有的。目前大部分大城市限购，相当部分人群被挡在住宅市场门外，但他们仍然可以现在购买商住公寓。对于热门城市的外来人口和单身人士来说，商住公寓是一个可选方案。因为房价总是在涨，购房资格却遥遥无期。 所以有价值的公寓必须具备在城市的核心地段和地铁站附近，或位于大型商业综合体、大型写字楼和五星酒店周围。这样的公寓，，不光出租率非常高，就是自己当做工作室也很有价值。 太原长风商务区公寓长风商务区虽然位于河西，但其定位和发展速度有目共睹。万国城MOMA就位于长风桥西路南，毗邻汾河，与会展中心、大剧院等共同构成长风文化商务区。作为全省著名的科技地产项目，其倡导“高舒适度微能耗”的生活理念，目前居住体验和办公环境都非常不错。处于长风商务区的核心的华润悦府公寓和阳光城环球金融中心公寓，这两个项目最近两年属于太原楼市的领涨楼盘，一方面是因为其绝佳的地段优势，其次万象城和洲际酒店开业、华润中心大量公司入驻，都给了其畅销的最大理由，所以说公寓必须靠大型商业综合体、五星酒店和大型写字楼的加持。附近的华润悦玺是小平米公寓，承袭华润品质，虽然面积小，但灵动多变的格局，可以作为工作室、派对空间等。年轻人选择这里，也可以亲身感受到万象城和大剧院等的繁华和艺术。所以这里低总价公寓也非常抢手。 最近有消息说北京大悦城即将进入太原，很可能选择万柏林区，那么周围的公寓必然会获得颇受年轻人追捧的网红商场大悦城的红利。总结纵观全球，城市核心区或商务区公寓的因为居住密度高、商务需求量大，从而导致公寓的居住体验更好，同时投资价值较大。但是距离城市核心区和商务区较偏远的公寓，其价值就会降低，如果没有轨道交通，距离市区较远，其劣势就会加大，毕竟开车受到限行、天气等因素影响较大。 太原其他区域也有不少公寓上市，下元商圈的公园时代城、海唐广场、广兴巅峰国际，西中环的小米国际，东中环的朝阳一号、汇大摩登时代，晋阳湖的泰禾1号街区、MOMA当代广场等…公寓作为商业地产，只要有符合目标人群的定位和运营，再加上低总价和不限购，都可以获得年轻买房者的青睐。
来自开普勒452b2019-12-17
经过数据统计，11月65个摇号新盘中，23个项目中签率较低：中签率较低的新盘中，天府新区新盘供应数量位居第一，保利天空之城、润达丰滨江领樾府、东鑫苑、川发天府上城、润达丰滨江领樾府5个新盘中签率较低。最低的为川发天府上城及东鑫苑。11月摇号中签率较低新盘统计 点击查看大图川发天府上城上批次清水单价约10556元/㎡起，面积段约108~140㎡，区域内临近楼盘二手房均价约1.4~1.8万，剪刀差最高达约7000元/㎡。东鑫苑所在区域内更是新盘稀缺，周边二手房也只能与北鑫苑相比，上批次清水均价约13085元/㎡，面积段约84~280㎡。周边中建华府锦城二手房均价约2.6万，北鑫苑南区二手房均价更是达到约3万/㎡，只是剪刀差竟高达约1.7万，相当于部分新盘的开盘单价！此外，成华区华润置地悦玺、锦江区仁恒滨河湾、高新区爱在城南等盘摇号中签率都极低，不足10%。这都与剪刀差“脱不了干系”—— 华润悦玺2、4号楼预售单价约11696~13948元/㎡，而万象城板块二手房均价约1.9万/㎡；仁恒滨河湾上批次预售均价约19405-22194元/m²，而东大路板块二手房均价约2.9万/㎡；爱在城南精装均价约15000元/m²，周边二手房均价约2.1万/㎡。尤其是本月4日预售的华熙528，不只是与周边二手房存在较大剪刀差，甚至是跟其上批次10月22日预售的批次相比，都存在4000左右差价。因此，多数新盘能成为万人摇或者中签率较低，“罪魁祸首”都是剪刀差。但这让人又爱（买到就是赚）又恨（万人摇几乎摇不中）的剪刀差，存在的区域不多了！还存在剪刀差的区域，只剩这3个！通过梳理成都现有的板块，真正存在剪刀差的区域或许只有以下3个了。01天府新区——麓山板块板块二手房均价：约2.3万元/㎡与新房仍存在剪刀差：约5000~9000元/㎡区域内就剪刀差项目不多：中德麓云上月预售批次精装均价约12184-14249元/m²，精装标准4850元/㎡，与区域内二手房最高存在一万多的剪刀差。项目5期地块还有2#及4#待售，本批次没摇中的还有机会。新鸿基悦城于2007年拿地麓山板块两宗地块，2008年年初亮相后，相继推出南地块上一期A区、一期B区、二期等住宅房源，但其三期地块至今仍未加推，是天府新区“潜力股”。海伦天麓在区域内也是一个剪刀差较大的新盘，上批次开盘还是在去年4月，均价约11349元/㎡，是一个典型的万人摇项目，中签率仅3.82%。项目还有房源可售，预计下批次将推155套户型建面约92~121㎡房源。02龙泉——大面板块板块二手房均价：约1.5万元/㎡与新房仍存在剪刀差：约5000元/㎡区域内新盘多数分布于2号线以南，值得重点关注与二手房存在剪刀差的项目为凯德卓锦万黛。凯德卓锦万黛上批次于去年11月开盘，清水均价约8200~9200元/㎡，下批次预计将推4、5、10、15号楼，面积段约93~126㎡，共396套房源，不过卓锦万黛下批次开盘可能要等到年后，且具体交付为清水还是精装还未确定，如果是精装交付，恐怕就没有这么大的剪刀差了。03天府新区——锦江生态带板块二手房均价：约1.7万元/㎡与新房仍存在剪刀差：约2000~4000元/㎡区域内就剪刀差项目：
来自开普勒452b2019-11-8
一年又一年，一月又一月。终于，在19年“金九银十”的尾巴上，成都“神盘”齐齐放大招。△你挑了哪一个？成都购房者也迎来了515限购政策后，最盛大的“狂欢节”。从天府新区到五城区，从刚需到改善，一大半成都人都在“跑步进场”。“华润悦玺、仁恒滨河湾、青秀未遮山、华熙528、人居东湖长岛。以上的每一个盘，在成都房产圈都算得上“大咖”。”话虽如此，结果又如何？看看这“低到尘埃里”的中签率，可以想象，你们错失“暴富机会”后的不甘的眼神和卑微的姿态。成都楼市到底还有多少“中彩票”的机会？能不能抓住这根稻草，走上人生巅峰？地段好+剪刀差大=买到就赚到SM锦悦：地处东二环建设路SM广场，上一次开盘，时间停留在2017年6月，清水均价才13376元/㎡。这个盘，也是最有可能在下月放大招的“彩票盘”。据了解，项目面积段是70㎡、90㎡和120㎡，382套房源。最终还是看价格太阳公元：说实话，这个盘大壮手都写麻了，拿证动态停在2015年。“4大金刚”之首，东一环、靠沙河、临建设路商圈，傍电子科技大学，地段资源它都占全了。建面约120-150㎡，还有248套房源！首创天禧68：依旧东二环，建设路商圈的核心位置，在“4金刚”里算是比较低调的。上次取证时间是2016年8月，3年多过去了，项目还是捂的密不透风。大壮只了解到一个信息，之后要推的是77-127㎡户型，且周边二手房单价在2万+左右。人居盛和林语：身处国际城南+火车南站旁成熟配套+1.2万/㎡的清水均价目前只剩一栋楼，北区5号楼（如下图），230㎡套四大户型，一梯两户。南城都汇：04年拿地，南城都汇修建时间近15年，卖房周期真的长！目前还剩7、8期待售，帮帮网友去现场打探过，发回了最新线报。1-6期均已交房，7、8期还在火热建设中，基本封顶了。
换一批 换一批
确定要取消对Ta的关注吗？
关注 0
粉丝 0
事儿 7
