房猫说市

来自开普勒452b2023-11-30

2022年，成都开始回归主城，这让传统的5+1城区看到了崛起的希望。从近年土地供应、土地指标、产品打造趋势来看，主城西南已经将未来发展的主战场之一锚定在了“3.5环”，自西向南由青羊新城、武侯新城、金融城三大板块串联而成。黄金“3.5环”示意图在此前的稿件中我们提到，如今的青羊新城已经升级成为青羊航空新城“拔节生长”（《腾飞吧，青羊航空新城》），金融城3期更是出现71家房企“抢”一块地的名场面（《71家房企抢拍金融城3期宅地，花落谁手？》），那么武侯新城呢？这个充满“矛盾感”的区域，究竟是“成都豪宅第三极”还是“城中村本村”？武侯区不愧是成都老牌主城，单是1990-2005年的《成都市武侯区志》就长达1169页！为了挖掘武侯新城的发展史，我们翻开了这本厚重的电子书。以前的武侯新城片区，小作坊、自建房遍布，产业低端，城市界面“老、破、旧”，难怪会被人诟病为城乡结合部。直到2000年，西三环外的机投、簇桥和金花被纳入武侯区的范围，大量厂房、自建房在首轮拆迁中被夷为平地，一个名为「武侯科技园」的新项目开建了。产业定位为以电子信息、机电一体化、生物工程与制药以及环保新材料为主，这个高新技术产业开发区，在后来被认为是「武侯新城」发展的雏形。武侯科技园，图源《成都市武侯区志》2002年，「西部鞋都工业园」正式启动建设。经过3年的努力，发展迅猛，自营出口近3000万美元，于是次年被授牌「中国女鞋之都」。中国女鞋之都，图源《成都市武侯区志》2007年，武侯科技园和中国女鞋之都两园合并，成立「武侯工业园」。武侯工业园位置示意图2010年，武侯区将武侯工业园区为核心的三环路外侧与草金路、老川藏路合围范围内面积约21平方公里的区域命名为「武侯新城」，武侯新城算是正式诞生了。武侯新城位置示意图诞生后的几年还是发展缓慢的，直到2015年，《武侯新城核心区概念规划方案》出炉，武侯新城核心区被定位为“活力新区、智慧新城”，产业核心区、区级中心、高端宜居新区大定位被纳入城市发展方案，此后，武侯新城才开启飞速发展模式，打开了产城一体开发的全新格局。产丨产业升级，发展产业核心区关于武侯新城的产业发展，我们又查阅了851页的《成都市武侯区国民经济和社会发展第十四个五年规划汇编》（简称《武侯区十四五规划》）和《武侯年鉴（2021）》（不得不说武侯区的文件真的过于丰富了）早期的武侯新城的产业还是以传统产业为主，直到2008年，由成都武侯工业园投资开发有限公司全力运作的首个工业地产项目「西部智谷」开建，并在后来的发展中被誉为 “成都硅谷”。西部智谷产业园，图源《武侯年鉴（2021）》2011年底，《武侯新城产业发展规划（2010-2040）》对外发布，并表示“将集中力量大力发展高端产业和产业高端”。同年，京东宣布将除北京总部之外，全国最大的研发中心落址武侯新城。2018年底，「武侯电商产业功能区」诞生，大力发展电子商务产业，为武侯新城传统产业找到了“互联网+”的产业发展赋能。武侯区五大产业功能区示意图，图源《武侯区十四五规划》2020年12月底，「成都京东西南总部大楼」竣工。以京东西南总部和西部智谷园区为核心主体，是武侯区打造千亿级电商产业的承载地。京东西南总部大楼，图源《武侯年鉴（2021）》同年，武侯电商产业功能区升级为「悦湖新材料科技中心」，即「悦湖科技城」，获批创建国家知识产权试点园区，将围绕高端制造业，建设新材料转化基地，提升整个新城的产业等级。至此，武侯新城的产业发展完成了传统产业——电商产业——新材料科技中心的转化和升级。目前，武侯区重点打造五大产业发展片区，位于武侯新城的就是「悦湖新材料科技中心」和「她妆美谷」。武侯区五大产业发展片区示意图，图源《武侯投资指南》其中，她妆美谷片区是以“美丽经济”为发展方向的产业聚集地，重点发展化妆品和电子商务产业链，打造新锐品牌创新发展中心、天府芙蓉园二期等 17 个项目，为广大化妆品企业提供充裕的承载空间。她妆美谷规划区域及范围，图源《武侯区十四五规划》悦湖新材料科技中心是成都市科技创新战略产业承载地，重点发展新型材料、智能制造、数字经济、创新药产业链，重点推动复星科创中心西南总部等 24 个重大产业化项目。悦湖新材料科技中心规划范围示意图图源《武侯区十四五规划》今年3月初，2023年武侯区区域投资价值推介会重点推介了武侯区计划拍卖的38宗土地，其中，悦湖新材料科技转化中心产业功能区计划供地19宗。（《武侯4大板块，谁是发展重心？》）可以看到，悦湖新城土地供应体量占了武侯区整整一半，将成为未来武侯新城的重点发展区域。2023年悦湖科技城土地资源截图图源《2023武侯土地资源手册》城丨城市发展，打造高端宜居新区武侯新城要打开产城一体、产城融合的全新格局，除了产业升级之外，促进城市发展，打造高端宜居的新区，完善片区的配套设施也是不可或缺的。2015年底，中国铁建拿下武侯新城320亩住宅用地，打造其TOP系产品「西派城」，打开了片区高端住宅区的新局面。2017年4月，中国金茂以楼面地价17160元/㎡拿下与之相邻的162亩土地，一举突破当时成都楼面地价，打造其TOP系「金茂府」，将片区居住水平再次拔高。同时，龙湖、保利、中粮等知名房企也纷纷落子，武侯金茂府、中国铁建西派城、龙湖天宸原著、中粮武侯瑞府、保利大国璟等一系列高端住宅形成组团，武侯新城被誉为继金融城、攀成钢之后，成都“豪宅第三极”。武侯新城部分项目位置示意房企的入驻的同时带动了片区焕新，周边生活配套也日趋成熟。轨道交通方面，武侯新城区域内规划有5条线路，其中地铁3、9、10、17号线已开通运营。遗憾的是，规划的29号线并未出现在五期建设规划初步方案中，意味着这条地铁线路的建设恐将得再多等些时日。武侯新城轨道交通示意图同时，未来武侯新城内共将打造5组TOD生活街坊圈，包括「双凤桥TOD」（在建）、「白佛桥站TOD」（在建）、「机投镇TOD」（规划落地）、「武青南路TOD」、「簇锦站TOD」。TOD项目的兑现，将对片区生态、交通、商业各个方面起到全面的迭代。构建内生循环的TOD开发模式，图源《武侯区十四五规划》商业配套上，武侯吾悦广场、武侯万达、武侯星悦荟、金隅凡米里等商业相继开业，补齐了片区的商业短板。同时，成都第三家山姆会员店也将入驻双凤桥TOD，也为区域内的商业版图填上了一块重要的拼图。武侯新城部分商业位置示意图教育配套上，引入了龙江路小学、川大附小、西川中学、北二外等优质学校，同时位于武侯区三环路草金立交桥外侧的西北中学外国语学校也已更名为「四川大学附属中学悦湖学校」，教育资源还是非常丰富的。川师大悦湖学校位置示意图生态上，以芙蓉文化为主题的生态文旅公园——「天府芙蓉园」在锦城绿道江安森林段打造，占地约1300多亩，遍种了3万余株芙蓉花。天府芙蓉园，图源武侯区公园城市局还有约132亩铁佛公园与环城生态公园以及周边多个小游园形成多层级生态体系。水体面积约30000平方米「悦湖湿地公园」已经开工建设，预计2025年基本呈现，宣称要比肩怡心湖，再造一座产城湖。悦湖湿地公园区域效果图，图源网络如此看来，武侯新城配套不错啊，为什么还被人诟病为“城中村本村”？主要还是因为武侯新城以武侯大道为界划分为南北两个区，其中，南区开发时间早，各项配套相对完善，城市界面更成熟，被定位生活住宅区，而北区作为产业功能区，开发还在初期，发展方向更加多元、定位产业发展区。武侯新城规划示意（2015年版）同时，武侯新城由于拥有大量早期规划的产业，以汽车贸易服务、传统生产制造加电子商务为主，占地较大并且分散的企业园区导致整个城市功能、面貌、交通道路等问题依旧明显，并且还有严重的飞机噪音问题。目前，“旧城”焕新是武侯新城集力在推行的一件大事。武侯新城环城生态北片区，加快推动家具城、双凤金凤、机投、工业园、白佛、悦湖6个单元有机更新。尽管经过几年的改造，城市界面有很大的改善，但是拆迁的工作量很多，进度缓慢，兑现仍需较长周期。武侯区城市有机更新“5+22”格局示意图源《武侯区十四五规划》而针对飞机噪音问题，随着天府机场投入使用，双流机场航班数量明显减少，未来这一劣势将会有较大改善。期待更好的武侯新城。【本文完】

房大宝

来自开普勒452b2020-8-26

过去十数年，双流诞生了许多开发居住热点，如航空港、牧马山、怡心湖……随着怡心湖开始步入交房期，行业关心的是：双流下一个能激发和唤醒市场噪点的崭新区域会出现在哪里？锐理君重新梳理双流的市场信息发现，在《2019年双流区政府工作报告》中曾明确提出，要把杨柳湖打造为成都副中心、双流新中心。杨柳湖，这个官宣的“双流新中心”，站到了聚光灯下！看到这里大家或许有疑问，什么是杨柳湖版块？为什么会是杨柳湖？在深入解释之前，由于官方的信息透露有限，锐理君想先明确两点：一是杨柳湖版块范围：目前并没有官方定论，为便于理解，锐理君暂以《2017年双流区控规公告》所示的杨柳湖为中心，4公里为半径，大致描绘出版块范围。它与传统东升版块既有重叠，也有拓展，同时兼顾配套基础和开发空间。（杨柳湖版块区位示意图，非官方规划，仅供参考 制图：锐理数据）二是区域“新中心”角色：什么样的角色才能担当区域中心？按房地产通常角度分析，政策规划外，区域中心还需要在产业经济、交通生态、生活活力方面发挥带动作用，杨柳湖做得怎么样，会是我们考察的主要方向。官方定调的“双流新中心”区域中心的成型离不开规划定调。 杨柳湖版块位于双流“一港三心四组团”里的“三心”区域。这里的“一港”，指我们熟悉的双流国际航空港。 “三心”则是杨柳湖、怡心湖、永安湖三大城市中心。它们之中，杨柳湖的定位最高。一方面，杨柳湖版块成都唯二的综合型副中心的地位，由《成都市城市总体规划（2016-2035年）》“官宣”；另一方面，《2019年双流区政府工作报告》也明确表示，会以重大项目为引领，推动成都芯谷金融中心、市民中心及配套设施加快开工，恢复生态湿地，强化流域治理，把杨柳湖打造为成都副中心、双流新中心。【杨柳湖是成都唯二的综合型副中心 来源：《成都市城市总体规划（2016-2035年）》】 （《2019年双流区政府工作报告》关于杨柳湖片区的打造定位） 剩下的“四组团”包括以双流国际航空港为引领的“空港商务组团”、以杨柳湖城市中心为引领的“智慧新城组团”、以怡心湖城市中心为引领的“高端智造组团”和以永安湖城市中心为引领的“健康文旅组团”。 可以看出，杨柳湖不仅是“官宣”的成都副中心、双流新中心，自身引领的“智慧新城组团”也是双流发展的重要组成部分。（双流区域协调发展格局 来源：双流发布） 为什么是杨柳湖值得被高看？锐理君梳理后认为，它的优势其实很明显：区位上，位居双流腹地，均匀辐射四周；毗邻轨道交通，外溢客群可以沿此落座；和蛟龙港等区域相比，更靠南，易与牧马山、新津形成联动；自然承接东升、航空港等区域外溢客群，符合版块轮动规律。“左膀右臂”助力产业腾飞规划之外，区域中心的成型还离不开产业支撑。成都芯谷、成都国际空港商务区，组成了杨柳湖版块产业腾飞的“左膀右臂”。 （杨柳湖版块产业“左膀右臂”，仅供参考 制图：锐理数据） “左膀”——成都芯谷项目，是中国电子信息产业集团与成都市共同建设的集成电路产业集聚区，总占地面积约20平方公里，分为先导区、发展区和制造区三部分。 （成都芯谷总平图） 目前成都芯谷起步区建设效果初显，成功获批国家“芯火”双创基地称号。依托强劲的产业动力，正在吸引大量高净值产业人口流入，奠定区域有序发展的产业基础。 “右臂”——成都国际空港商务区，同样属于双流重点发展项目。杨柳湖版块妙就妙在，距离双流国际机场仅4km，恰好位于成都国际空港商务区“一港四区”里的空港国际社区部分。未来可以在会议酒店、精品商业、商务办公、生活服务等核心功能方面发挥临港生活住区作用，帮助“城市的机场”向“机场的城市”转变、“流量”经济向“留量”经济以及“增量”经济转化。 （成都国际空港商务区规划图 来源：空港融媒） （杨柳湖版块发展作用示意图） 尤其2020年国家提出“逐步形成以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局”，重点执行国内商务航线、地区航线任务的双流机场，会与天府国际机场形成互补竞合关系，杨柳湖临港住区的重要性大幅提升。 “五湖四海”齐聚人居资源区域中心的成型离不开资源助力。 杨柳湖版块列入全市公园城市示范区，内部多条地铁线路交汇，居住模式接轨国际。 15000亩空港中央公园创新公园城市模板版块内部由亚洲最大湿地公园——空港中央公园坐镇，规划总面积达15000亩，分为东西两片区——西片区杨柳湖公园占地7000亩，东片区五湖四海区域占地8000亩。目前已建成“四湖”（凤翔湖、凤舞湖、凤转湖、凤栖湖）和“一海”（芙蓉海），面积达3400亩。 （空港中央公园示意图 仅供参考 综合并制图：锐理数据）（空港中央公园已建成部分实景图 来源：双流发布） 至于杨柳湖会怎样打造？目前的规划显示，杨柳湖城市中心规划面积5.3平方公里，将充分利用杨柳河生态本底优势和彭镇槐轩文化底蕴，打造高品质公园城市示范区。未来这里将以集成电路为引领形成，集总部、研发、设计于一体的生态科技功能区。城市音乐厅、博物馆、文化艺术中心等文化地标也将拔地而起。 （来源：问政四川） 这会是公园城市理念下，产城湖模式在双流的又一次崭新尝试——生态效益、景观效益、经济效益在此高度融合，既解决了城市环境的改善难题又不牺牲经济和产业价值。 双流西站TOD落实站城一体化开发标准交通方面，版块内已建成3个地铁站点：3号线三里坝站、10号线应天寺站和10号线双流西站，规划有17号线板桥站，先进轨道交通模式业已成型。 （版块内部地铁线路 制图：锐理数据） 众所周知，站城一体化开发模式能有效解决传统开发里交通拥堵、无序蔓延的弊端，高效利用土地，实现城市空间的集约开发和精明增长。双流西站TOD作为成都首批TOD综合开发示范项目之一，建成后，地铁3号线、10号线、17号线、成绵乐城际铁路、天府国际机场和双流国际机场高铁连接线5条轨道交通线路将在此换乘。 2019年12月26日，双流西站TOD相关地块被成功拍出，一个集特色商业街、品质住宅、酒店、学校于一体的国际空港公园城市新地标将很快到来。 （双流西站TOD效果图 来源：双流汇） 融合+吸引 双流“极核”发力规划、产业、资源三重角色“附身”，杨柳湖版块冲击“双流新中心”底气十足。更让市场惊喜的是，它还在逐步释放“中心极核”的作用：对资源产生“融合力”、对市场产生“吸引力”。 融合三重产业高地 人城境业合一版块的融合作用则表现在两方面：对外，成都芯谷、成都国际空港商务区、天府牧马山国际商旅区，三大产业高地环绕，作为“产业黄金三角”里唯一的居住洼地，人城境业在此统一。对内，人口择优而居，又带来了产业发展反哺环境更新……完整的生活闭环在此成型。 吸引多家房企入驻 大城在酝酿地产开发方面，版块已经成功吸引了城投、旭辉、金科、新力、正源等多家知名房企入驻。区域中已规划及待规划项目里，计划规模最大的项目由正源控股打造，据锐理君了解，它是一个集国际化生态社区、高规格会议酒店、高档次商务商业功能于一体，内含生态居住，潮流商业、高端商务，特色酒店，活力公园等丰富业态的“大城”，值得重点关注。随着正源及其“航母级”项目的出现，杨柳湖版块在成功收获一枚重磅供应主力的同时，也正在加速催动区域开发的革新。这样的“杨柳湖”自然值得期待！毗邻亚洲最大空港中央公园，杨柳湖版块生态底色完美；坐拥双流西站TOD，轨道模式与国际接轨；三大产业高地环绕，筑巢引凤，人城境业高度统一。市场更为关注的是，杨柳湖片区接下来有哪些大动作？版块内部一系列的建设，尤其是大盘的开发，会如何撬动高价值市场？诸多答案，锐理君正在寻求解答，后期也会逐一与大家揭晓。文|Mola出品|锐理数据总部新媒体中心声明|文中所标识的版块示意、生活圈、交通、配套等，仅概略表示位置关系，并非行政机关区域划分，文中所述规划落实情况以最新政府文件为准。----END----