房猫说市

来自开普勒452b2021-5-13

2021年1月，西安市主城区及各开发区，共计13个项目（单个项目多次公示算一个）进行线上意向登记，线上登记3886套房源，共吸引43638组家庭，平均人房登记比约11.2:1。其一、初改价格盘：御锦城、骊山·德裕天下。均价基本在1.3万/㎡以下，最低均价为骊山·德裕天下，价格为8645.87元/㎡。其二、改善价格盘：融创宸阅和鸣、招商城市主场、华润置地·未来城市、中粮奥体壹号、融创时代奥城 (西安融创奥城）、当代境、摩卡新天地。其三、高端价格盘：红星·天铂、新一代·伟业国际、天地源·兰樾坊、碧桂园·国湖，集中于高新、南二环、沣东新城区域。本月登记市场中，热度最高的项目是华润置地·未来城市DK-5，吸引大量登记，人房登记比为46.46:1，中签率仅为3.11%，成为4月登记市场中最难摇号项目。除此之外，如融创宸阅和鸣、融创时代奥城、中粮奥体壹号等项目也较为抢手，中签率全部低于10%；同时，中粮奥体壹号弃验率最低，其次依次为融创宸阅和鸣、红星·天铂、融创时代奥城。2021年4月，西安市主城区以及各开发区，共计23个项目开盘，共计7929套房源开盘销售，其中共7454套房源进行认购，平均去化率约为94%，对比3月，去化率再上升5个百分点。重点备注：1、以下为开盘即时数据，开盘后销售数据不计在内，因此，仅能作为参考，不能作为投资依据。2、因为统计的时间不同，解筹率高低或有多个版本，因此，大家要参照去看。3、有些项目开盘情况不好，但实际卖得不错，也存在这种案例，因此，不要人云亦云。其一，供应方面：本月房源供应量有微弱上涨，供给集中区域均为城市热门板块，如港务区、浐灞，房价较高的区域如曲江、航天、高新，均无供应或少量供应。其二，认购方面：去化率为100%的项目（表格中标记黄色）包含中粮奥体壹号(港务区)、融创江山宸院（长安）、当代境MOMA（浐灞）、保利熙岸林语（灞桥）、远洋御山水（浐灞）、保利天悦（高新）、融创时代奥城（港务区）、御锦城（浐灞）、红星天铂（东二环）、融创宸阅和鸣（灞桥）、招商城市主场（港务区）、华润未来城市（港务区）。此外，东原印未央（未央湖）、启迪大院儿（曲江）、天地源蘭樾坊（沣东）、蓝光雍锦世家（城西）等项目，去化率在80%及以上。2021年已经过去了三分之一，新房市场供给量虽然有小幅上涨，但是，登记人数上涨明显，摇号盘占比越来越高，去化率也越来越高，各个区域都出现不同程度的缺房现象。其一，港务区扎堆供应。十四运到来之际，港务区兑现速度加快，住宅集体扎堆供应，且逢推必摇，目前，纯新盘中粮奥体壹号、融创时代奥城是港务区的两大红盘。其二，摇号盘占比增高。2021年4月共计13个项目（单个项目多次公示算一个）进行线上意向登记，其中，摇号盘有10个，占比77%，城六区与长安区项目均需要摇号，供需矛盾十分明显。其三，刚需门槛被提高。2021年4月登记项目中，城六区与长安区均价最低项目为御锦城，均价约1.27万/㎡，刚需门槛再一次被提高，在西安房价环比上涨60个月的行情下，以及数十宗万元地即将入市，这个门槛可能即将被提高到1.5万/㎡。4月份，罕见地出现商品房新批备案价零公示，是项目工程进度跟不上，还是房企与政府之间房价的博弈？我们不得而知，在严重供需失衡的当下，不管接下来是“房荒”的到来，还是全面改善的到来，刚需唯有趁早上车。近几年来，西安楼市一直传出房价即将暴跌，二手房挂牌量激增，或将产生相互踩踏，某某楼盘二手房暴跌几十上百万……知名大V喊出“西安房价暴跌，其他城市放开想象”，但这个遥不可及的美梦终于破碎了。在目前这个楼市周期，我们需要认清现实，但不必要恐慌抢购，因为没有一个市场能够一直疯狂，有风起的时候就一定有风停的时候。

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来自开普勒452b2021-4-25

至今，西安3.30新政已经正式实施半月有余，在这半个多月里，西安楼市各界依旧“迎来送往”，看似平静的交易旗帜下实则也发生着位移，这些被新政催生的因素搅动着每一个购房者的心。那么，重要的问题来了，3.30新政实施半个多月后，西安楼市究竟“降温”了没？01 忆新政！重点在土地、金融监管开始之前，我们先回忆一下3.30新政解读后的重点，梳理下来，真正戴上“紧箍咒”的有三个部分。①土地市场的变化，每年按季度集中出让土地，超出“三道红线”的房企不得参与土拍；全市商品住宅/共有产权房用地实行“限房价、定品质、竞地价”出让。②金融监管加强，严查经营性贷款违规流入房地产领域。③二手房市场的规范，二手房市场限售由满二满三变成满五，另外建立二手交易参考价格发布机制，规范中介机构房源信息发布行为。尤记得3.30新政解读出来之后，购房资格的“宽松”让很多人松了一口气，也有部分购房者觉得政策是“高高举起轻轻放下”，如今回看实则不然，短短的半个月，西安楼市在土拍、登记、资金方面都迎来了新的变局。不得不感叹，每一次调控的收紧都有其“独到之处”。02 看落实！半个多月来楼市变局那么，新政究竟对楼市产生了什么样的影响？还是要看一看这半个多月里楼市都发生了什么？①新政第二天，两万+楼盘万人登记诞生要看市场的反应，还是先看看登记市场，橘子统计了一下，330新政实施半个月之时，西安楼市7盘1610套房源上线登记，意向登记申请数达27838个，人超房子17倍之多，摇号率也在85%以上。只要打开登记平台，就能看到飘红，更值得深思的是，新政第二日，西安2万1的保利天悦便迎来登记破万的局面，创下了西安楼市又一新纪录。从数据以及市场反应来看，一定程度上，新政催化了部分购房者的焦虑情绪。②土拍首迎摇号，泾河新城楼面地价破天花板若论变局，变化最大的在于土地市场，而且基本都集中在西咸新区不限购区域。4月6日，卓越、正荣溢价106%入驻泾河新城，最高楼面地价7112元/平，刷新了泾河新城土地楼面价；4月9日，华润以22.4亿元34.45%中签率杀出重围首进沣西，这也是西安首宗“熔断+摇号”用地，自此，西安土拍市场进入摇号时代；4月12日，万科首入泾河，溢价43%摘得泾河新城146亩住宅地，紫薇以6267元/㎡的楼面地价摘得秦汉新城153亩住宅地；我们可以看出，西安的土地供应正在向西咸的不限购区域转移，而泾河新城7112元/平的楼面地价也确定了一个事实，泾河新城很快也不再是大家心中的价格洼地。同样，沣西新城的“首摇”不仅是开启了一个新的局面，也使得沣西置业成为一时热门，所以，从区域角度讲，330新政后劲的“着力点”在于不限购区。③又一重磅！西安严查首付款来源严查首付来源真正意义上是330新政的进一步落实，始于4月的第二周，部分楼盘接到了330政策的要求，要严查首付款的来源，要求在买房人提供征信报告的同时，会核验购房人满足首付款提交的存款证明。同时，还要求按揭的购房者提供近半年的银行流水，半年的流水最后余额活期显示需要达到一定要求。此外，首付款要求为家庭自由资金，如果是直系亲属转入，也要提供直系亲属近半年流水等。据了解，启迪大院儿、御锦城、保利熙岸林语都在核查首付款来源方面有所动作，而这一政策的真正落实，会在缩减西安楼市时下的购买力的同时“误伤”部分有真正需求的买房人。④二手房市场：环比上涨14.75%前文提到，330新政关于二手房的限售进行了升级，虽然针对的是新政之后置业的购房者，但二手房市场也引起了不小的波澜。来自诸葛找房的数据显示，西安二手房环比上个月上涨了14.75%，而与新政落地后第一周情况不同的是，目前的二手房市场出现了“价量齐涨”的局面，这个量，指的是成交量，最新的数据显示，西安二手房三个月成交量已经破万套。| 图：4月14日二手房数据 图源：诸葛找房| 图：4月6日二手房数据 图源：诸葛找房单单对比数据可以看出，在最近的一周多的时间里，西安的二手房挂牌量、降价房源量“双增长”，而二手房交易参考价格机制的发布，估计动作也会很快，当下置业二手房依旧是择性价比而选。03 降温否？会降温否？总分总的叙事手法下，来回答最初的问题，新政实施半个月，楼市到底降温没？答案是：并未先从登记看，来自市场需求端的热情并未受到被消解，反而摇号常态化的情形更为明显，而土地市场的首摇除了将购房视线引入沣西之外，也让大家看到了不限购区域的“潜力”，刚刚开始的严查首付款来源倒确实是在“下狠力”，二手房市场无论是挂牌量还是成交量都向前迈进了一步，件件事实纪录，并无降温痕迹。那还有一个问题，接下来的楼市会降温吗？答案是：看力度如果“限房价、定品质、竞地价”严格执行，如果严查首付来源力度到位，那么市场一定会降温。具体的，还是看执行，毕竟，西安在政策端能出的“招儿”还有很多。

房妞

来自开普勒452b2021-4-6

3月最后一周，一批楼盘结束登记，大批“供量”直接解渴西安楼市，本周，各项目资料核验陆续结束，节后又是一波开盘潮，一起随房博士来看下吧！一、启迪大院儿启迪大院儿是第二次开盘了，本次本次开盘销售楼幢2#、3#楼，全部准售住房房源共318套，面积区间109-143㎡，均价15860.90元/㎡。该项目的核验看似够“严苛”，线上登记1156组家庭，核验仅通过268组，通过率令人惊讶，关于该现象，到底是项目“有意”不愿摇号？还是雁塔区严查首付来看，大批购房者被刷，说法也是比较多。项目周边的区域面貌也是非常一般，周边存在较多的需要整改拆迁的城中村等，但充沛的教育资源是一大亮点，项目以豪宅标配的公建化外立面搭配大面积low-e玻璃幕墙，整体风格非常高大上，在目前整个 板块上是属于标杆的。该项目今日开盘选房，去化率又会如何？我们拭目以待！二、保利天悦本轮登记中，保利天悦热度算是“拔尖”了，均价21001.73元/㎡，线上登记家庭数15030个，核验通过12998个，本次全部准售房源926套，中签率7.1%，平均14个家庭竞争一套房源。保利天悦也成为了西安楼市首个2万+的万人摇项目，虽是老盘加推，该项目的亮点还是比较突出的，高新核心区域+长时间蓄客+6000元/㎡的倒挂，即使户型被指“槽点”满满，热度还是爆表。项目将于4月10日摇号，1.2万+家庭陪跑，没摇中的又要默默哭一会了!三、保利熙岸林语保利熙岸林语本次是继去年下半年入市后，第二次推出新房房源，也是今年首次。该项目位于灞河东岸，占地82.43亩，总建面17.54万㎡，容积率2.35，产品规划有精装高层、小高层。项目亮点突出：1、项目邻灞河湿地公园，部分业主推窗可见灞河，拥有河景视角；2、距离距离地铁9号线香王站约280米距离。3、保利为央企品牌，在西安开发楼盘比较多，品质不错。这次登记的是1、2、11、16#4栋精装小高层，其中1#为8F精装小高，产品为86-112㎡，2#为9F精装小高，产品86-110㎡，11/16#为11F精装小高，产品为87-111㎡，此次项目共推出186套房源，整体备案均价为15151.6元/㎡。110㎡以下的精装小高层，在主城区还是比较稀缺的。本次项目登记家庭数1498个，核验通过1110个，中签率16.8%，将于4月6日摇号。四、老城根蓝光雍锦世家老城根蓝光雍锦世家项目所处的位置，可以称得上是二环内大兴新区的“白菜心”。项目位于大兴新区大兴东路龙湖星悦荟对面，占地共57亩，分大小两个地块，大地块占地约40亩，由三栋高层和两栋小高层组成；小地块大约有17亩，是项目代建的城市公建配套：汉文化博物馆及绿地公园。小区建好后，售楼部将会改造成汉文化博物馆，也是唯一一个自带公园和博物馆的小区。项目本次加推的主力户型有120㎡、141㎡、190㎡，均价18088元/㎡，总房源241套，线上登记913组，核验通过764组，中签率31.5%，将于4月6日摇号。除了这些马上开盘的，还有2盘即将开启线上登记，均位于高新比较核心的区域。1、伟业公馆本次开盘销售楼幢（6 ）楼，位于（西安市雁塔 ）区（科技 ）路（299 ）号，全部准售住房房源共（50 ）套，总面积面积约（11466.44 ）㎡，面积区间206-232 ㎡，均价 20142 元/㎡，将于4月8日开启线上登记。项目周边配套比较成熟了，距离地铁3号线丈八北路站仅300米左右的距离，公交线路也比较多，出行方便，周边是一些已经交付入住的小区，居住氛围成熟，6#已经封顶，等待周期短，但户型比较大，总房款400万+，还是比较适合不缺钱的改善一族去选择。 2、金域锦悦府本次开盘销售楼幢1#楼，位于（高新）区（锦业二路88号），全部准售住房房源共（184）套，总面积约（18482.71）㎡ ，主力户型86㎡、117㎡，住房均价(17200)元/。整个项目占地约7亩, 建筑面积26312 ㎡, 与高新智尚一样，只有一栋楼，绿化率31%、容积率5.18，楼高25层，1-2层为商业，3-25层为住区，两梯四户设计，共两个单元。金域锦悦府距离已经开通的地铁6号线一期造字台站大约1公里的距离，距离丈八高速出口约800米，作为寸土寸金的高新区域上的一个楼盘，该盘周边城市发展的成熟度也可见一斑。以繁华商业著称的高新自然不缺乏大型商业，如益田假日购物中心、绿地缤纷汇等大型商超，都距离项目不远。交通方面，项目门口就有多条公交途径，将来开通的高新有轨电车，有望接驳地铁3号线、6号线，都极大地方便了业主生活。此外，造字台公园、紫薇城市运动广场等休闲场所，也为该盘加分不少。值得一提的是，项目主体早已建设完成，目前应该在做精装修工程，可以说是准现房推售，而这无疑又给该盘增加了强势“卖点”，项目将于近日开启线上登记。文章来源于安家西安，作者房博士

房妞

来自开普勒452b2021-4-6

楼市已经走到“银四”这个节点，行情如何，大家已有目共睹。只是近期西安楼市动作突然频繁，从供地到新房，从二手房到房贷……在全国多城调控趋严的环境下，这些动作汇聚在一起，透露了什么信息呢？NO. 1｜壹西咸新区土地供应加大主城区土地将按季度集中供应4月，西咸新区迎来大量土地供应，据统计，共有45宗住宅、商业、商服用地挂牌拍卖，涉及沣东、沣西、秦汉、空港和泾河，西安仅有长安区有一宗商业用地拍卖。本次统计仅涉及住宅用地、商业用地、商服用地及住宅兼商业用地，其中住宅用地和商业用地宗地数相同，商业用地有2宗为娱乐用地，位于泾河新城，唯一1宗商业用地位于长安区。沣西新城地籍编号XXFX-XX02-40号宗地实行“熔断+摇号”机制，当地块竞买价格达到22.508亿元（单价1955万元/亩）时，启动熔断机制，进入摇号程序。要求该宗地网上熔断价格的报价人必须参与现场摇号，若在规定期限内无人申请参加现场摇号，则网上熔断价格的报价人为该宗地竞得人，网上熔断价格的报价人拒绝成交的，其缴纳的竞买保证金不予退还。主城区土地供应方面，根据新政，每年一季度，发布本年度住宅用地供应计划和存量住宅用地信息，稳定土地市场预期。全市商品住宅用地供应总量年均增长20%以上。每年按季度集中发布住宅用地出让公告，集中组织国有建设用地公开出让。存在重大失信行为、超出“三道红线”管理要求的竞买人，不得参与土地竞拍。西安土地市场将开启按季度集中供应。NO. 2｜贰4月预计超1.3万套房上市最低11010元/平起总体上看，浐灞和国际港务区依旧是供应大户，保利天悦项目已登记结束，成为西安首个2万+万人摇项目。从房源价格和面积看，刚需依旧有很多可供选择的，但摇号是不可避免的，作为购房者，还是要抓住机会，及时上车。NO. 3｜叁西安限购政策再收紧限售时间提高至5年2021年西安楼市出现多个万人摇，不仅如此，2万+也万人摇，3万+也摇号……购房者纷纷感慨买房难，同时担心房价上涨。3月31日凌晨12点，西安楼市发布新的调控政策：从市外迁入本市户籍的居民家庭在住房限购区域购买商品住房或二手住房的，须落户满1年，且在本市连续缴纳12个月的社会保险或个人所得税（退役军人、经批准引进的各类人才除外）。之前西安市执行的政策是落户满1年或在本市连续缴纳12个月的社会保险或个人所得税，这两个条件具备之一即可；而新的规定则要求，这两个条件必须同时具备。不仅如此，住房限购区域内，商品住房买卖合同网签备案满5年且已办理《不动产权证书》、二手住房《不动产权证书》办理满5年的方可上市交易。原先西安市执行的是“满3满2”的政策，即新商品住房网签合同满3年、二手房取得不动产登记证满2年后，才可上市交易，同时还提出逐步建立二手住房交易参考价格发布机制，规范中介机构房源信息发布行为。对于刚需家庭的认定有所放宽，将“刚需家庭”无住房转让记录的年限要求从2017年1月1日起调整为购房前48个月。NO. 4｜肆完善长租房、共有产权房体系建设《通知》提到，严格住房金融监管。关于房地产贷款集中度管理、防范经营性贷款违规流入房地产领域等问题，各金融机构应严格按照监管机构审慎管理政策要求执行。《通知》提到，整治规范市场秩序。加强商品住房项目销售方案管理，优先满足居民家庭首套住房需求。逐步建立二手住房交易参考价格发布机制，规范中介机构房源信息发布行为。《通知》还提到，加大住房保障力度。加大保障性住房供给，完善长租房、共有产权住房体系建设，单列租赁住房用地计划，积极推动住房租赁试点工作，满足新就业家庭等群体合理住房需求。根据西安市政府印发的《西安市2021年保障性住房工作实施方案》以及《西安市2021年住房租赁试点工作实施方案》。2021年，全市建设和筹集保障房3.04万套（公租房1.2万套、共有产权房1.84万套），其中，2021年新增1.5万套（公租房0.7万套、共有产权房0.8万套），2018年至2020年保障房续建1.54万套（公租房0.5万套、共有产权房1.04万套）；建设人才公寓1350套；年度累计发放租赁补贴家庭不低于5000户。2018年至2020年保障房续建任务继续由原责任主体落实，分5年清零。自2021年4月1日起，将公租房土地供应方式由划拨方式调整为可协议出让方式。2021年4月1日前已开工建设的公租房，土地按划拨方式供应；未开工建设的公租房，土地按协议出让方式供应。2021年，西安市试点目标任务为新增各类租赁住房6万套，其中新建、改建3万套，盘活3万套。对西咸新区单独下达新建、改建2000套、盘活2000套任务，作为西安市总任务补充。新增专业化、规模化住房租赁企业不低于6家。新增租赁住房网签备案率基本达到100%。加快集中新建租赁住房土地供应，土地以“招拍挂”出让方式供应，单宗用地规模原则不少于45亩（3公顷）。鼓励工业园区配套建设租赁住房。集中连片的工业（产业）园区，可在园区周边集中规划布局一定规模的租赁住房；租赁住房以宿舍型为主，人均居住面积不应低于5平方米，单套建筑面积不得大于45平方米，建设用地以“招拍挂”出让方式供应。2021年，市属开发区应至少各组建一家国有住房租赁企业，参与本区域住房租赁建设、运营和管理。新城区、碑林区、莲湖区、未央区、雁塔区、灞桥区、长安区等7个行政区至少各组建一家国有住房租赁企业，参与本区域新改建及盘活住房租赁业务。NO. 5｜伍3月全国约20城出台楼市调控政策坚持“房住不炒”的定位嘉兴新房2年限售、杭州法拍房纳入限购、上海新房满5年才能卖、成都“人房比”超3倍楼盘5年限售、合肥规范商品房交付、浙江湖州宣布限购……全国多城出台楼市调控政策，并且不断升级，调控的城市范围也在扩大。据不完全统计，3月全国有约20城出台楼市调控政策，其中西安在列。另外，全国多城对于房贷资金的管控力度加强；同时对于土地市场，发布供地“两集中”政策。在房贷和土地端也不放松。接下来，是否还有城市跟进？西安会不会再出台更严格的措施？还不得而知，但可以确定的是，楼市调控大概率依然是趋紧，市场也将更加合理、稳定。综合来看，西安按季度集中供应土地，整顿二手房市场，信贷、调控收紧，一系列的举措都是为了稳定市场，稳房价、稳地价、稳预期。市场上也已出现一些反应，如趁着市场热度，在售新房推盘速度有加快的趋势；买房人也逐渐趋于理性……接下来，买房人或将迎来更合理的购房时机。文章来源于安家西安，作者房博士