房妞

来自开普勒452b2020-1-6

一年的土地出让结果，往往决定了第二年市场的产品供应以及价格情况。恰好成都从2017年开启的“高价地”时代，在当年拍下的高价地中，有超过90%的地块在今年都已有开盘记录。从这些地价及房价中，我们已经可以总结出一些结论。整理2017年所有拍卖地块，但是我们也对部分土地进行了剔除。1.人才公寓用地以及纯租赁房地块，这些地块主要被人居、高投等国企拿到。2.TOD地块也不在所统计的范围内，近两年一共拍出多宗，均为轨道集团所得。3.重大产业项目及定向销售用地。比如紫光集团以及西藏银行拿下的定向销售、全部自持的地块。按照这个标准筛选下来，中心城区2017年一共有59宗地块出让我们先来看2017年，主城+天府新区的土地价格和呈现项目的价格情况，共计27宗地块有开盘记录的楼盘。 数据来源：正合研究院※ 近郊区域共计19个有开盘记录的楼盘。 数据来源：正合研究院通过上面的统计数据可以发现：1.已开盘的46个楼盘中，清水房占比17%。卖清水房的楼盘的开发商，大概率是对更高的精装售价信心不足。2.地价与房价差值最小的两个楼盘分别是：中南樾府，楼面地价11080元/㎡，高层售价12500元/㎡。中南海棠集，楼面地价9800元/㎡，高层售价13000元/㎡。两个楼盘均位于主城区，但在城北区域，溢价能力还不如近郊的双流、龙泉等区域，不过这也表明开发商中南还是很良心呀。3.差价最大的两个楼盘分别是：绿城凤起朝鸣，楼面地价15600元/㎡，产品售价33600-39099元/㎡（含装修），ps：绿城凤起朝鸣实际楼面地价成本约20560元/㎡。龙湖梵城，楼面地价9200元/㎡，产品售价25000元/㎡（含装修）。ps：该地块商业部分需自持50%。4.购房者最关心的地价和房价的关系：按照业内普遍的测算方式，一般房价在地价的基础上乘以2，就是大概的房价区间。上述已上市的主城27宗地块，平均楼面地价为11066元/㎡，我们只取高层售价的平均值，包含装修价格在内，大概是22000元/㎡，不多不少，恰好是地价的一倍左右。近郊19宗地块，平均楼面地价9250元/㎡，取高层售价平均值，包含装修价格在内，平均售价约为17500元/㎡，也接近于地价的一倍。但是，如果拆分来看，我们会发现，地段较差的区域，新盘的溢价能力很弱。城西、城南等地段较好的楼盘，溢价能力会更强。另外，整个2017年出让的商品住房土地中，还有13宗地块没有开过盘，6宗还没有亮相产品。数据来源：正合研究院其未上市的原因大概率是地价成本太高，难以盈利。比如金隅在新川拿的地块，楼面地价成本21695元/㎡，周边改善新盘才卖18000-21000元/㎡。业瑞成华区建设路袖珍地块，楼面地价13800元/㎡，暂未动工。也有些楼盘想拿高价预售被卡。>>>>2020年，中心城区预计近7000亩的纯新盘如果抛开2017-2019年已经开过盘的楼盘，近三年的土拍中，中心城区市场上还有78宗地块还未开盘。其中主城+天府新区有52宗，近郊有26宗。这些存量地块面积已经达到了5600余亩。算上12月末这几天还有1000多亩的土地待拍卖，明年中心城区新房市场将会接近7000亩的纯新盘等待上市。※ 主城+天府新区共计52宗土地，平均楼面地价12047元/㎡。 如下图：※ 近郊26宗土地，平均楼面地价8159元/㎡。如下图：从土地容积率指标看，几乎所有地块容积率都在3.0以下，也就意味着未来的产品供应大概率走改善线路。从土地价格来看，中心城区+天府新区未上市的地块，平均楼面地价达到12047元/㎡，要略高于2017年。 如果按照2017年的土地和房价的比值估算，这一批新盘价格或将在24000元/㎡左右。近郊平均楼面地价8159元/㎡，未来新盘均价或将在16000元/㎡左右。 当然，这只是预估价格，根据不同版块、不同地段、不同产品，溢价必然存在差距。结语近日，有自媒体统计出成都的低价地楼盘还剩最后59个，存量不足5万套，理论去化周期仅剩5个月左右（非官方数据）。还有一个现实状况是，当下的低价地楼盘并不一定卖低价。到2020年，如果算上近三年已经有开盘记录的74个高价地项目，和未开过盘的78宗高价地，低价地楼盘的占比仅剩下1/4左右。

房妞

来自开普勒452b2019-12-31

回顾2019这一年,成都楼市的“高光时刻”，新盘迭起、老盘上新、土拍潮轰炸、政策调整……那么，作为这些事件的“参与者”，你都还记得哪些？2019年成都楼市时政、市场和土地都发生了哪些“大事情”！时政类大事件•1 月29日成都住房公积金管理中心发布关于印发《成都住房公积金个人住房贷款实施细则》的通知。新规自2019年3月15日起实施，有效期5年。细则主要对公积金贷款住房套数认定标准；贷款额度、期限、首付款比例及利率；贷款对象和条件这三个方面进行调整。•9月成都住房公积金管理中心发布的公告，关于调整《成都住房公积金个人住房贷款实施细则》相关规定的通知。新规于2019年11月1日起施行，原有规定与本通知不一致的，按本通知执行；未涉及事项仍按原有规定执行；本通知施行前已受理的贷款申请按原规定执行。•12月4日四川省成都市住建局通过回复市民消息，成都高新南区、天府新区、五城区、高新西区可跨区购买。市场类大事件•1月10日青羊区光华壹号取证，清水10992-14142元/㎡，最终摇号人数8367人次，普通中签率仅2.27%。•5月10日三圣乡板块融创玖越台取证，精装售价12889-15739元/㎡，最终参与摇号人数为5642人次，普通中签率1.87%。•6月6日成华区万象城片区华润置地悦玺取证，精装售价16240-17634元/㎡，摇号人数11061人次，成为成都今年的第一个“万人摇”项目。•6月15日攀成钢板块仁恒滨河湾时隔两年半后再次取证，精装售价18913-21538元/㎡，与周边形成约1.5万+的剪刀差，最终摇号人数12340人次，普通中签率仅0.61%。•9月9日中铁骑士府邸取证，清水售价11481-15341元/㎡，最终摇号人数7747人次，普通中签率2.8%。•9月17日郫都区中铁奥维尔取证，共推出840套房源，清水售价5684-6914元/㎡。小面积、清水交付、售价低、性价比高……诸多优势，让这个项目获得众多购房者的关注，收刮了20242张房票，成为“515新政”以来新房摇号人数最多的项目。中铁奥维尔报名现场•10月22日主城区连发8张预售证，分别是：仁恒滨河湾、华润置地悦玺（两张预售证）、青秀未遮山、华熙528、中粮瑞府、中南樾府、电建地产洺悦锦园。7个项目，累积锁定房票3万余张。其中，仁恒滨河湾、华润置地悦玺累积收刮约2.8万张房票，再次成为“万人摇”。•12月4日锦江区三圣乡板块华熙528再次取证，精装售价15532-18489元/㎡，与上批次（10月22日）形成约3000元/㎡的差价，形成较大争议。最终，本批次的653套房源，报名参与摇号的人数为11236人次，普通中签率2.46%。土拍类大事件•1月23日成都成功出让史上第一个公开拍卖的TOD地块——陆肖站TOD地块，由成都轨道交通集团按底价竞得。•6月27日成都土拍市场再现“熔断机制”，位于青羊区、武侯区的两宗地被成功拍出，成交楼面价分别为18512元/㎡、17190元/㎡。•7月31日主城区再次出让两宗优质地块。其中，锦江区地块最终以19800元/㎡的成交楼面价由华发竞得，刷新了成都的成交楼面地价。•12月27日成都轨道城市发展集团再次斩获8宗TOD地块，自此，成都全速进入TOD时代。8宗TOD地块累计约1000亩，分别是：青羊区马厂坝234.27亩，双流西站两宗TOD地块合计约95亩、高新区三岔湖147.73亩、陆肖61.99亩、张家寺50.76亩、新都区廖家湾135.66亩、温江区万盛238.75亩、天府新区兴隆湖34.93亩。总得来说，2019年成都利好消息持续公布，大量土地供应，重点片区加快建设，地铁线路密集建设并陆续开通……种种迹象表明，成都楼市已进入新一轮的爆发周期。但是，新房供应依然紧缺，买入门槛也在提高，购房者需抓紧机会上车，以免再次出现“今年三房，明年两房”的悔不当初！2020年即将到来，希望就在不远处，加油鸭！