来自房猫找房2020-8-21
刚刚过去的4月，前脚2W+人激情摇完凯德卓锦万黛，后脚川发天府上城取证开盘，即将炙热“开摇”。5月，成都楼市的供货情况如何？
来自开普勒452b2020-7-15
其实在去年（2019年），大部分购房者似乎都不会去思考买房选新区还是老城的问题，因为之前成都5+2核心区中的“5”和两个“2”的资格并不互通。 曾经的分区限购政策使天新资格的只能买天新，高新南资格的只能买高新南，11区资格的不买老城区也只能选择二圈层；只有少数购房者同时拥有多个限购区的购房资格。 所以去年，天新资格购房者是最幸福的，楼盘多、价格低，在分区限购政策的“保护”下，竞争者还少，上车相对比较容易； 11区资格的购房者，尽管也面临老城区新盘供应少、竞争激烈的问题，但至少整个11区幅员辽阔，上不了老城区的车还可以退而求其次在二圈层比较好的地段置业； 相比之下，去年的高新南区资格购房者则是最痛苦的一群人，区域内新盘供应量极小，常常几个月没有新增供应，许多购房者不得不把目光转向二手房。 所谓“风水轮流转”，自从去年12月成都调整限购分区之后，各种购房资格人群的心情又来了个180度的大转弯。 曾经最痛苦的高新南区资格，现在不仅可以通买整个5+2核心区，而且高新南区的房子还是高新南资格购房者的专享，“最痛苦”摇身一变为“最幸福”； 11区中的五城区（含高新西）资格购房者，新增了天新的购
查看详情
来自开普勒452b2020-6-30
-市场总量-供应锐减 成交稳定锐理数据统计显示，截至6月28日，2020年上半年大成都共新增商品住宅供应916.1万㎡，合计74977套；成交商品住宅1066.2万㎡，共计87956套；成交住宅均价13131元/㎡。目前大成都商品住宅存量面积约2271.7万㎡，去化周期约12.8个月。对比2019年上半年来看，今年上半年的新增供应面积同比减少了12.6%，成交面积同比微降1.9%，成交均价则有较明显上涨，同比涨幅达15.9%。去年同期的存量去化周期为11.4个月。2019年上半年与2020年上半年大成都商品住宅供销价存对比总体情况来看，今年上半年大成都的住宅市场呈现出了三个值得关注的现象： 1、上半年商品住宅供不应求，供销比仅为0.85。此前4年中，2016年上半年和2017年上半年商品住宅同样供不应求，原因在于市场成交热度迅速走高，而今年上半年出现这一情况，则是受到疫情影响，2月份市场供应出现断层，不过成交端的表现仍平稳。 2、15.9%的均价涨幅在最近几年中已属于常态。统计显示，2016年上半年，大成都住宅成交均价同比上涨6.9%，而2017-2019年同期，价格涨幅分别为14.7%、14.3%和19.7%。 3、相比去年上半年，如今平均每套房需多付26.3万元。对比2019年上半年和2020年上半年，成交住宅的套均面积分别为117.32㎡和121.22㎡，成交均价分别为11328元/㎡和13131元/㎡，套均总价分别为132.9万元和159.2万元，总价差为26.3万元。-区域特征-分化！分化！分化！ “区域分化”在近年来的成都房地产中被高频提及，今年上半年也不例外，且表现越发明显。总的来看，供应面积最少、成交价格最高的依旧是主城区，供应面积最多、成交价格最低的也依旧是远郊区域。但是，和去年上半年相比，仍有不少显著的变化。☞今年上半年，主城区商品住宅供应量较少，被2019年上半年供应垫底的天府新区反超； ☞各个区域的供销关系也出现了变化。2019年上半年各个区域的供销都较为均衡，主城区、天府新区、近郊和远郊的商品住宅供销比分别为0.95、0.99、0.91和1.11，但今年上半年该项指标分别为0.55、0.74、0.93和1.03，主城区的供销缺口高达96万㎡； ☞尽管成交均价仍然由主城区向远郊区域递减，但可以看出，相比起郊区，主城区和天府新区商品住宅的价格成长性更强，尤其是资源更为稀缺的主城区。后期，结合各区域的住宅存量面积而言，预售存量主要集中在天府新区、双流、新都等，其次为远郊区域，主城各区预售存量少，短期竞争可控，但同时也意味着主城区“量少价升”的现状会持续。-开盘认购-25000元/㎡以上项目集中入市尽管2月受疫情影响，大成都仅远郊区域发放了4张住宅预售许可证，但后期房企集中推货。统计范围内，2020年上半年大成都共发放住宅预售许可证364张，可售住宅共计83809套，去年同期，大成都共发放住宅预售许可证348张，合计86569套。不过，开盘认购率却回升明显。锐理数据统计显示，2019年8月以前，大成都的开盘认购水平一直在50%均值线上徘徊。2019年8月以后到今年5月，受川发天府上城、恒大天府半岛、华润悦玺、东鑫苑等多个网红盘相继推出影响，认购水平回升至50%以上。 而网红盘之外，随着高地价项目集中入市，今年取证的项目也有着明显的高端趋势。今年上半年已发放的364张预售证中，住宅预售均价达25000元/㎡以上的有22张，涉及20个项目，品牌房企更是有“组团”取证的表现，比如德商，除了预售均价居大成都首位的锦江天玺之外，还有熙华天玺、锦麟天玺等多个预售均价25000元/㎡以上的项目。而2019年上半年，预售均价25000元/㎡以上的仅10个项目。近三年，一二圈层地房价比维持在0.6-0.8高位，地块开发压力较大，因此，“高价项目集中入市，带动区域价格上涨”，或许将成为未来成都住宅市场的一个常规现象。
来自开普勒452b2020-6-22
截至2020年6月21日晚7点，开发商自己公开的最新数据显示，这个周末，新津撤县设区后，两天时间里，新津区中交的一个楼盘销售业绩1.2亿元。而同一板块中南的一个项目公布的首开销售业绩高达7.8亿元。6月19日下午，四川省人民政府网站公布了新津撤县设区的消息，自此新津区正式确立。那么，这个对于新津来说有着重大历史意义的消息，对当地房地产市场又有多少影响呢？周末，我们对新津区两个房地产核心板块，6个由一线房企开发的项目，进行了一轮实地踩盘。起步价，1.05万/平米6月20日上午11点左右，新津区花源镇，中交牧山美庐项目。当天，恰好遇上中交牧山美庐认购选房，我们看到，现场房源销控表醒目的位置标示着“开盘限时全额钜惠 错过今日价格立涨”的字样。区域顺销，房源充足其实，准确来说，我们一共去了7个楼盘。不过，我们想去看的第一个楼盘，龙光玖龙府一期二期都已经卖完了，而且从小区的情况来看，业主应该都入住了。当时，我们恰好赶上，看到龙光玖龙府售楼部正在拆一些装饰的东西。随后，经龙光地产相关负责人证实，该项目确实已经售罄。据了解，龙光玖龙府清盘时候洋房的售价，应该在9500元/平米左右。对于想到新津置业的购房者而言，目前来看，这里的在售楼盘，房源还算比较充足。风口上的新津站在新津区花源镇，成都地铁10号线新津站，规划有TOD。中南置地和新津城投在地铁口打造了智在云辰项目。正是这样，在TOD和新津撤县设区的双重影响下，花源镇新津站成了开发商、中介、购房者关注的重点区域。用一位业内人士的话讲，“正是这种只有概念的地方，周边才有像空间，可以说得很多。”关于新津区花源镇新津站这一片儿地方，它可以算成都牧马山的尾巴，也可以算TOD的核心，同时比新津城区离成都更近。以上几个因素，让它在这个节点上，确实更有想象空间。中交和中南公布的数据，更加证明，这一片的确是购房者关注的重点。中交牧山美庐项目周末两天，的确是新津当红的角儿，一共完成销售额1.2亿元，6月20日当天更是达1亿元。而中南公布的销售数据，则是开盘以来，截至目前的整体销售额，达7.8亿元。我们看到，地铁线沿花源镇西侧大件路而走，包括中南智在云辰、中交牧山美庐、领地天府蘭台、龙光玖龙府、金科廊桥水乡、铁投牧山溪、北大资源溪山樾、龙湖长桥郡等一众项目皆位于地铁线路以东。而离新津站最近的中南智在云辰、中交牧山美庐成为了这个周末最大的热门。我们还注意到，与位于新津主城区的金融街金悦府，融创东原翰林学府等项目弃用渠道不同，貌似新津站附近的项目更热衷于渠道，这也是为什么大量购房者周末涌现在这里的重要原因。地铁新津站附近，约12000元/平米的单价，是个什么水平呢？据了解，今年开盘且公开摇号的热门项目，川发天府上城、阳光城未来悦、恒大天府半岛、凯德卓锦万黛差不多就是这个水平。也就是说，但凡有资格的购房者，还是有机会以这个价格去摇号的，缺点就是中签率确实很低。待沽的新津城区？与花源板块的火热不同，新津区的市场显淡然很多。刚刚好，我们当天又赶上了新津城区金融街金悦府项目交房。从现场来看，整个交房过程也是比较淡然。一边儿是交房现场，一边照常接待新客户。据了解，该项目现在还有部分高层在售，主力面积段在90-110平米的样子，其实我们看到的绝大多数项目，主力面积段也都在90-140平米的区间，没有太大的差异。同时，金融街金悦府也还有商墅产品在售，据介绍，这个类型的产品主要购买者是当地购房者。与中交牧山美庐现场促销签约火爆和中南智在云辰人潮涌动，以及领地天府蘭台排队接待不一样的是，新津区城区五津站周边的金融街金悦府、雅居乐锦城、融创东原翰林学府等项目，虽然持续有购房者到访，但是不集中，不急躁，更显得从容自然。 据介绍，这几个项目大都没有引进，或者已经不用渠道销售了，开发商自行组织销售一方面造成了持续顺销，同时亦是这些楼盘价格较花源略低的原因之一。金融街金悦府售价算是几个项目里最低的了，雅居乐锦城的高层均价约11500左右，融创东原翰林学府的高层售价略高，达12000元/平米左右，以上基本上都是精装产品。我们注意到，这几个项目在售产品均价基本上略低于中南，特别是金融街项目，跟中南几乎有2000元/平米左右的价格差。那么，对于购房者来讲，到底是花源的合适，还是新津城区的更好呢？首先，意向购房者，其实大抵可以分三类：一是纯自住，包括本地及成都上班的刚需，及本地改善；二是纯投资，以外来的购房者为主；三是自住兼投资，以成都上班族居多。先从居住价值来看，以配套而言，新津城区目前肯定优于花源镇，且五津站较新津站，离成都所耗时间也就多几分钟而已。所以，对成都不开车的上班族，新津本地人群而言，新津城区会是更好的选择。但是，除去公共配套这些资源，单以居住环境论，花源镇部分项目，特别是如领地天府蘭台、金科廊桥水乡等，小区及周边的居住自然环境，明显优于城区的项目，如果只把它当居住场所，不考虑其它配套，那么领地天府蘭台这类项目对成都市区工作的上班族就更据诱惑。从投资层面看，新津城区也好，花源镇也好，撤县设区相当于预期兑现，房价其实早已反映，因为它不是突发政策。另外，这里位于成都西南，不是东边，也不是南边，既没有重大产业支撑，亦无长期人口导入的机会。不过，因其较蒲江，邛崃等，更靠近中心城区，承接成都发展红利的机会还是有的。（本文所引数据均来源于现场采集，不敢保证精准，仅供参考，且不作为投资建议。）
来自开普勒452b2020-6-18
NO01楼市现状我只想用很火来形容天府新区。看看天府新区摇号人数前5的楼盘，哪一个大家没有见证过？你要是说为什么火，我想大概就是三个原因：1、27个楼盘取证，房源供应充足。从1月6日保利天空之城取得天府新区2020年第一张证，到小编发文前，天府新区一共26个楼盘取证。和隔壁老邻居高新区今年以来仅1个楼盘取证摇号，形成了鲜明的对比。再看看传统主城区，2020年1月到6月16日，共33个楼盘取证（锦江区4个、青羊区2个、武侯区3个、成华区10个、金牛区14个）。勤勤恳恳取证，专专心心上新的天府新区，简直就是劳模，撑起了主城区房源供应的半边天。基数大，自然出红盘的概率也大了。2、“12.4”以后，高新、主城大军涌入。在2019年12月4日以前，天府新区的购买力主要来自内部，依靠落户和在天府新区就业人群消化数量庞大的房源。但是在12.4之后，高新区和主城区的购房资格也有了天府新区的房票，这两个地方因为供应少、门槛高，所以此时的天府新区就一跃成为最佳备选，迎来了大量的购房者。3、面积和单价双低，上车总门槛不高。纵观每一次声势浩大的“网红楼盘”诞生背后无非是因为就是面积小、单价低两个原因。再加上天府新区对比开发非常成熟的高新和主城，还有部分的低价土地未消耗。这些以往的低价地呈现之后，也占据了“价格”这一先天优势，为天府新区吸引了足够的流量。但是，天府新区就真的低价大本营吗？其实并不。整体来看，天府新区单价在1万出头的楼盘，其实也都是我们熟悉的这几个，大部分都在1.5万元/㎡以上。伴随着高单价的还有大面积，天府新区取证的26个楼盘中，仅恒大天府半岛、秦皇帝锦、首钢蓉璟台3个楼盘有100㎡以下的户型。其实天府新区房源依然以改善为主，更不用说还有一众高端楼盘。各大品牌开发商纷纷将TOP系产品布局于此，天府新区也因此成为高端改善最集中的区域之一，且这些楼盘去化也并不差。比如“中国四大神盘”之一的麓湖生态城，4月22日推出玥港组团，建面为135-256㎡，总价244.8万起，582套房源吸引了4556人次参与摇号，摇中概率约12.77%。最火的和最贵的，在天府新区有一种奇妙的共融。大概这就是新区，平地造城，一切皆可能。开发商的宏图和设计师的奇思妙想在这里大胆展开，购房者也可以在众多选择中，找到适合自己的。NO02土拍行情看准了天府新区的潜力，大牌房企纷纷加码跟进，天府新区的土拍市场也是一片火热。2020年1月以来，天府新区共有15块涉宅用地入市。其中，最低的是2020年3月10日，成都天府招商轨道城市发展有限公司以853元/㎡拍下正兴街道25.45亩宗地。价格虽然低，但也有非常严格的出让条件。按照规划也应该是用作TOD建设。5月28日，德信以17300元/㎡的成交楼面价拍得兴隆湖42.64亩的商住用地，溢价率80%，这也是天府新区土拍市场今年以来的最高成交楼面价。NO03楼盘盘点天府新区历来都是供货主力，无论是楼盘或是土地。当大家还在为没摇上川发天府上城而惋惜的时候，阳光城未来悦和远大中央公园又都突然取证。与此同理，如果你错过了前面的几个“神盘”，那就更要关心一下，接下来天府新区还有哪些好货待推出。
来自开普勒452b2020-6-1
文：吴思竹事情是这样色儿的。这两周我们在踩盘的时候，多家开发商都不约而同的向我们反馈了一个信息——成都自五一假期之后，出台了一系列阶段性措施抑制房价过快上涨，据传，这背后的原因是多方面的。第一、可能是在国家统计局那里的数据不太好看。其中，新房环比上涨幅度在主要一二线城市中相对居前，尤其是2月1.2%的涨幅是全国第一。而新房同比涨幅，1-4月均在10%以上，虽然这个同比涨幅并不比很多城市高，但这些城市的量级又比不上成都，因此某种程度上成都也算“被冒尖”了。而在二手房方面，成都也有触底反弹的趋势（我在年初的预判中讲过），尤其是4月的环比涨幅达到2.1%，居全国70个大中城市首位，而闹的全国人尽皆知的深圳二手房涨幅才1.7%，这也是成都自2016年以来的最大单月涨幅。第二、此前某楼盘误传7万元/平单价影响不太好。除了国家统计局官方公布的数据之外，据说前不久某楼盘被误传7万元/平的单价，经很多房地产从业者和自媒体疯狂传播后，也造成了很坏的社会影响，形成了一些不利舆论。当然，可能还有一些其他原因，就不展开了。不管具体原因是什么，实事求是的说，成都绝对是本轮房地产调控最严厉的城市之一，迄今为止，限购、限贷、限售、限价“最严四件套”一样不少，且自2018年5.15新政以来，基本实现了“稳房价、稳地价、稳预期”的目标。那么，为什么一个执行了"最严”调控的城市，会在数据和舆论上“冒尖”？原因有四个：第一、成都房价涨幅大，低价地减少高价地入市是主要原因。在统计局的数据里，成都的房价是一个均值，它由一定时间内所有新建商品住宅的备案价取平均值得出。过去成都的房价比较低，原因就在于这个数值里，既有低楼面价楼盘，又有中高楼面价楼盘，两相中和之后，数据就比较好看。但是，随着成都低楼面价项目逐渐售罄，越来越少，可以用来中和的“冷水”已经不足，市场上“滚烫”的高楼面价项目成为主流，这时房价数据就会抑制不住。但是，这并不能说明成都没有限价。我们会发现，低价地项目依然卖的很便宜，且摇号的人巨多。例如，恒大天府半岛、川发天府上城等，之前卖多少钱，现在依然卖多少钱，游戏规则并没有变。而中高楼面价项目，第一政府不可能让它们做赔本生意，这涉及到一座城市的营商环境和对市场经济的基本尊重；第二它们的定价原则也是一以贯之的：成本定价法、批次定价法、周边同类价格参照法，根据该项目的实际情况三选一，游戏规则依然没有变。也就是说，成都坚持了自5.15新政以来的所有游戏规则，但结果却“变坏”了。第二、成都房价涨幅大，本身房价基数低也是一个重要因素。其实大家认真看看国家统计局的数据，就不难发现，涨幅过大的城市中，成都并不是唯一。我以今年3月的数据为例，同比涨幅超过10%，且涨幅高于成都的城市有呼和浩特、南宁、西安、西宁、银川、唐山、徐州、洛阳、大理，成都只能排在第10位。观察这些城市，我们会发现一个特征，基本都是西部城市，或者三线城市，它们的房价基数本身就比较低。而房价基数低，哪怕只涨了一点点，它都会从数据上体现出“涨幅大”的特点。以2019年官方公布的深圳房价和成都房价为例：深圳房价为64675元/平；成都房价为15594元/平，按照国家统计局公布的4月涨幅，成都2.1%和深圳1.7%来试试。尽管成都的涨幅高于深圳，但实际涨幅也就是327元/平；而深圳呢，其涨幅已经达到了1099元/平。面对这样的数据和结果，到底哪个城市的房子涨幅大？哪个城市买起来更困难？第三、二手房涨幅全国“居首”与市场实际体验不符。我当然不敢质疑国家统计局的官方数据，但我们也必须了解，国家统计局关于二手房的数据是“非全面调查，采用重点调查和典型调查相结合的方法”来统计的，换句话说，二手房是抽样调查的结果。大家都知道，和深圳不一样，成都是一个以新房为主的市场，二手房占比并不大。目前仅链家外网上，成都的二手房挂牌量就已经接近14万套，可以说二手房非常难卖。成都的二手市场就算不是“死水一潭”，那也绝对是“波澜不惊”的，这和在全国闹的沸沸扬扬的深圳比起来，成都二手房堪称“模范生”，市场上并没有出现任何乱七八糟的疯狂现象。而从我个人的感受来看，我也不认为成都二手房有明显的上涨迹象。我在成都某小区拥有一套大平层，而这个小区可以说在三环以内拥有绝对的标杆性和定价权，但自从2017年泡沫期曾短时间挂上过4万后，迄今为止都只能在3.5万左右徘徊，且持续了近2年。所以，我认为对成都的大多数二手房来说，“阴跌”才是常态，上涨不是主流。基于市场实际体验的不同，我也去查了一下第三方的数据，力争做到“兼听”，大家也可以在官方数据之外有一个参考。我以诸葛找房小程序的数据来举例：很明显，数据显示成都2020年1月-4月，二手房挂牌价在15300-15400元/平之间箱体波动，上下不过100元/平，可以说价格略有上涨是事实，但幅度非常轻微。而且这还仅仅是挂牌价，实际成交价必定还有让手。而从最近一周的在售涨价/降价房源对比图，我们也可以看出，降价房源几乎是10倍于涨价房源的，所以这进一步说明了成都二手房市场是一个买方市场，买家拥有更大的议价权。所以，一个存量巨大，买方主导，平静如水的成都二手房市场，被“定义”为比深圳还夸张，明显与实际体验不符。综上所述，我认为对部分购房者来说，现在是一个小的买房窗口期。第一、部分购房者，主要是指高端项目和豪宅项目的买家。刚需和改善应该没有太大的让渡空间，即使有，空间也相对比较小。第二、在这个窗口期，高端和豪宅项目大概能够帮助购房者节约1500-2500元/平的成本，按一套房子180平米算，也能节约27-45万，这不算一个战略级的大数字，但战术层面还是不错了，如果刚好有需求的购房者，应该把握住。第三、这个窗口期可能不会太长，大概几个月而已。前面说了，本身这事儿就值得商榷，只要成都数据缓和了，或者沟通到位了，政策应该就会恢复原样。其次，如果这事儿缓和不了，那么开发商就会深度调整自己的装修标准（现在是临时调整，很难大改大动），到时候大家拿到手的房子，可能真会“精装”变“简装”。总之，以上就是一些新的市场概况和变化，有一些楼盘可能原本性价比普通，但在这个小的窗口期，性价比会有一些提升，那么我认为对购房者来说，肯定还是要具体楼盘具体分析，但提前“意识到、判断好、把握住”还是有必要的。
换一批 换一批
确定要取消对Ta的关注吗？
关注 0
粉丝 0
事儿 32
