房猫说市

来自开普勒452b2021-5-20

昨天，国家统计局发布2021年4月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。数据显示，70个城市中，有62个城市新建商品住房价格上涨，而重庆以1.4%的一手房涨幅、1.3%的二手房涨幅成为4月份全国房价上涨最多的城市。（重庆楼市领衔4月销售）01新盘即开即罄，二手惜售涨价不止是4月，5月的重庆楼市，还在继续火爆。5月15日，大学城曾家，龙湖学宸名著的洋房开盘，建面1.4-2.0万/㎡的单价，对于板块内来说，并不算便宜，但开盘即售罄。事实上，上周重庆4个开盘的项目，全部100%售罄！（龙湖学宸名著开盘即售罄）近2个月以来，重庆主城新增商品房一直持续供不应求、供应市场低位，再加上4月集中土拍的影响，给很多购房者带来了一定的恐慌情绪，他们不仅频繁看房，还为买不到房而焦虑。没有“抢”到江北嘴鲁能巴蜀旁的公园里，购房者何老师觉得，自己“亏了1个亿”，“建面1.6万/㎡的价格，连中央公园都买不到了，何况这还是大江北嘴，旁边还有鲁能巴蜀，说不定还有可能转成公立学校。”（数据来源：铭腾机构）“恐慌”的不仅仅是购房者，还有卖房者。早就计划要在上半年卖房、置换一套洋房的陈老师，纠结再三决定先把房子“下架”，虽然这套位于牛角沱的老房子，虽然比年初挂牌的价格涨了10万，甚至有人愿意开出全款的条件，“我就是怕卖亏了，哪怕再多卖个3、5万也是好的。”贝壳数据显示，5月以来，重庆二手房的挂牌量直线下降，不仅是成交上涨，还有一部分客户“惜售”，观望价格。02不要慌重庆楼市将稳步回到正常虽然新盘供应仍不高、二手房挂牌量还在下跌，但是S姐还是想给各位购房者说一句，买房，可以稳一稳。为什么？首先，政策及利率的调控。4月重庆这一波房价上涨，成为全国集中土拍以来，被中央第一个“点名”房价的城市，而来自银行的小道消息，在购房利率方面，几大行都开始收紧，特别是对于二套及以上、未还清贷款的新增购房。（对于二套房及以上，利率大幅上涨）其次，新增供应即将入市。2020年主城土地供应1398万㎡，同比上涨38%，成交1298万㎡，同比上涨47%，成交土地可开发体量2097万方，同比上升高达49.7%。特别是年末更是一个土拍高峰，12月单月成交可建规模521万㎡，为全年峰值。按照房地产开发周期约4-6个月计划，去年4季度大规模的土拍项目，将在5、6月集中入市，所以购房者无需担心无房可买。（四季度的土拍项目，将在5、6月开始集中入市）再次，热度受集中土拍激化，将慢慢回落。其实重庆楼市这一波热情，是被集中土拍推动的。今年1、2月，重庆房价的涨幅不过0.4%和0.5%，而到了4月，1.4%的涨幅可谓是“质的飞跃”，不过2、3个月时间，为啥会有这么大的差别。无疑，集中土拍，拍出去的40宗地里边，25宗地价破万，其中22宗溢价率超过了50%！面包不可能低于面粉价出售吧？面粉价的突然大涨，给了买卖双方对面包预期售价的信心!然而事实上，虽然全国都在说重庆房价低，建面均价1.1万/㎡，但是这是拉通了38个区县的平均价格，事实上主城区价格并不算低，再被奉节、云阳、忠县这些5、6、7千的房价平均一下，也就只有1.1万/㎡。整体来说，重庆的经济、人均收入在那摆着的，主城价格迅速大幅攀升的可能并不大，未来3个月会逐步回落的。（数据来源：重庆楼市）03刚需稳住在能力范围内实现最优配置虽然说，不仅是从政策、从供应等方面来看，重庆楼市将逐步恢复正常，但对于刚需购房者来说，该买还得买，不过别着急，稳住心态在能力范围内实现最优配置。为什么该买还得买，重庆经济发展、国家政策的倾斜，决定了房价不会有大幅回落，只会稳步正常发展，而现在主城市面上还是有很多性价比不错的产品，值得刚需购房者挑选。// 板块：如果是选购新房，单价建面在1-1.5万/㎡的项目，主要集中在蔡家、大渡口、巴南、茶园、大学城等板块，建议在这些板块附近工作的购房者考虑。如果想在主城核心的江北、渝北、渝中入手，则建议面积在90㎡以下、房龄在10年左右的二手房，如大坪、红旗河沟、新牌坊等核心区域的次中心地段，生活配套齐全，总价可控。（新牌坊附近二手房）// 轨道二手房：对于刚需购房者来说，轨道房意味着通勤的方便程度大大增加，再加上重庆轨道发达，2、3、5、6号线众多站点，都有大量的好房子值得去看看。而S姐特别推荐换乘站点:红旗河沟（3、6号线）;冉家坝（5、环线）;四公里（3、环线）。以冉家坝为例，不仅是双轻轨站点，而且旁边还有爱融荟商业和水晶郦城商业区，生活十分方便，而且建面单价均在1.2-1.5万/㎡左右。// 学区房：如果是奔着结婚买房，提前做好学区打算是最好的布局，毕竟孩子说来就来了。新房的话，还是建议西永、大学城，毕竟这里的教育资源是又多又好；二手房的话，可选择的就多了，不过从性价比来说，建议按区重点小学来看，毕竟像巴蜀、人民、人和街这些市重点小学，旁边的老破小也不便宜。没有经验的准家长们，可以根据下图中的学校找找对应的学区房。（各小学市级骨干老师的数量 代表了一定的水平）04改善稳一稳除了产品本身还要看资源什么叫改善？《说文解字》说：“善，吉也，引申为吉祥、美好”。一说到改善住宅，市面上用得最多的标签是：“大”，大面积、大开间、大空间，但作为进阶的居住产品，改善住宅不仅是小区、户型、建筑立面的改善，更是对资源的一种占有。S姐归纳了一下，改善型生活的资源，无非就是江、湖、山、水、园、林、城七种。对于重庆来说，江景、公园、城市核心是购房者接受度最高的。// 江重庆主城的江景虽然丰富，但是也分三六九等，江北嘴、弹子石可看两江交汇的二手房，明显优于其他。以江北嘴为例，虽然单价从2-3万/㎡不等，但是景观资源不可复制。（江北嘴核心项目单价站上3万/㎡）// 园重庆公园景观房，最有名的莫过于中央公园，毕竟这是目前最热门的板块之一。目前中央公园一线项目所剩不多，只有公园大道、香港置地·衿湖翠林、金辉中央銘著等寥寥几个，单价都在2万/㎡上下，且买且珍惜吧。// 城城，主要是城市综合配套。说得直白点就是核心商圈的核心地段。从主城的传统核心商圈来看：二手房则有更多的选择，江北嘴寰宇天下、紫御江山；弹子石的长嘉汇、九龙坡万象城的华润二十四城、观音桥的龙湖唐宁ONE。（万象城背后的华润二十四城，也是一个宝藏项目）照母山商圈的光环商业已经开业，约克郡洋房、别墅都是不错的选择；礼嘉商圈规划商业是60万㎡，天街只占不到20万方，在龙塘湖和白云湖公园之间，还有较大体量商业待动工，所以礼嘉商圈的昱湖壹号也是可以入手并长期持有的。（礼嘉商圈，还只是刚起步）绝大多数我们对重庆未来的发展，都持乐观态度，长远看来，房价肯定是稳涨的，但是这个一个长周期，并不是这么1、2个月就迅速追赶上一线城市。买，肯定是要买的，但是可以别那么急，看到别人买，自己不买就是亏？最要紧的自己要有清晰的认识和判断，毕竟对于刚需来说，稳一点，或许可以节约十万、二十万，对于改善来说，稳一点，可以地段更好、产品更好、前景更好。