房妞

来自开普勒452b2020-1-21

本文摘录“吴思竹”公众号前文回顾：《站在下一个十年的开端，预判2020成都楼市（上）》、《站在下一个十年的开端，预判2020成都楼市（中）》。预 判 四 ▎调控政策继续温和“退出”我以前曾经说过，出台政策的目的是为了解决问题，当问题解决了，政策也就没有存在的必要了。对于房地产调控来说，也必然遵循如下规律：市场疯狂（调控打压）——市场理性（调控退出）——市场萧条（调控扶持）最近，四川有两个城市出台了楼市新政，一个是自贡，一个是达州，在特定条件下可以给予购房者100元/平的购房补贴。而财政补贴买房这种事情，历史上出现过，属于典型的在楼市萧条期进行政策扶持的举措。当然，这并不奇怪。我在2018年6月26日《一叶知秋，三四线城市撤离预警！》这篇文章中早就预判过2019年年中三四线城市的好日子会结束，而自贡和达州应该是房价跌的比较厉害的。而成都的情况比较复杂。以一二圈层为主的调控区域，属于市场理性状态，调控政策或将在2019年的基础上继续温和“退出”；而部分供应过大的三圈层区域，则属于市场萧条状态，有出台“扶持”政策，或者变相“扶持政策”的可能。除此以外，成都楼市也面临两个新的问题，一是高楼面价项目大量上市可能存在大面积滞销现象；二是二手房堰塞湖现象，导致楼市新陈代谢不畅。 因此，我大胆的预判一下下：1、限购、限贷、限价、限售这四大调控政策中，限贷和限售应该动不了；限购应该会继续有所松动，或变相松动；限价也可能会有个别楼盘或特殊产品突破前期高点。2、“公证摇号”有可能全面“退出”，毕竟高价地太多，摇号意义可能不大了。3、部分三圈层可能在限购问题上进一步“退出”，并有可能在公积金、购房补贴等问题上进行“扶持”，实现去库存。4、如果高地价项目出现大量滞销现象，不妨考虑对“豪宅”取消限购，例如面积段多少以上，或者总价多少以上的顺销房源；因为限购的目的并不是要让楼盘滞销，而是让无房户和少房户可以优先购买，实现社会公平；但是如果他们放弃购买“豪宅”，而真正有需求的人又无法买时，导致供需断裂，这并不符合调控的初衷。 5、二手房堰塞湖，并不简单是二手房的问题，它其实是一个市场新陈代谢的问题。按照正常的逻辑，当成都房价全面走高之后，需要购房者卖出之前的房子，然后置换改善新房，而旧房也正好满足刚需的需求，从而实现各取所需。因此，激活了二手房，其实也就激活了新房，例如取消对二手房限购，降低二手房限购的条件，或者二手房不受分区限购的制约，应该都是激活或者局部激活二手房的方式。总之，2020年成都楼市在政策层面，肯定不可能更严厉，但彻底转向也不太现实，温和“退出”，适时微调应该是比较合理的选择。 预 判 五 ▎2020区域和产品继续分化我在预判二中认为，2020年成都高价地全面入市，新房成交量或下滑。其实这已经表明2020年应该是一个“小年”，整体市场偏弱。而弱市之下，马太效应会更加明显，强者会赢得更大的市场份额，而弱者会举步维艰。1、核心区域供需两旺、近郊开始承压、中远郊需求不足、环蓉继续煎熬。所谓核心区域，主要指五城区、高新南区、天府新区核心区等。2020年，成都核心区域的房价会在高价地的推动下，全面实现均价2-3万的局面，部分高端一点的豪宅产品会达到3-4万的区间。这个价格与此前相比，算是到了一个阶段高位，总体上已经体现了成都的城市地位，属于一个比较正常且合理的状态。但即便房价如此，这些核心区域的需求依然会非常大，其中2-3万区间的改善楼盘会呈现供需两旺的市场态势，而3-4万区间的豪宅楼盘，可能去化周期会比较长，但也能卖得动。其中，天府新区应该会是供需两旺的主战场；三环内和高新南区的供应会比较稀缺。近郊主要是指二圈层的近郊部分，过去由于近郊的供应主要集中在刚需和首改为主，为刚需外溢提供了支撑，所以近郊的市场也还不错。但2020年开始，近郊的地价也上了一个台阶，且产品也逐渐转向改善和高端，导致“刚需买不起，高端又看不起”的现象，市场压力开始显现。中远郊主要指二圈层的腹地和三圈层区县，这些区域主要是以地缘客户为主，如果供应不大，那么市场应该还是比较平稳的，压力会重点出现在严重供过于求的部分区县。而环蓉主要是指视高、眉山等区域。2019年这些区域其实已经在下跌，例如视高的房价已经从17-18年最高峰1.4-1.6万/平，下探到最低9000左右，且基本都是靠中介渠道带客，2020年，这些区域或将继续维持这种相对煎熬的状态，不排除个别楼盘会有更大幅度的价格让步。 2、刚需产品断档，改善产品当道，豪宅产品需要擦亮眼睛。2020年，成都楼市在产品层面，会有进一步的分化。90平米以下的刚需小户型，除了个别还没有开出来的“捂盘王”以外，新盘几乎绝迹，一房难求。对于刚需购房者来说，如果预算在200万以内的，建议将重心更多放在淘二手房上。90-120平的首改、120-160平的纯改，160-200平的再改，我们都可以统称为改善，它们绝对是市场供应的主力军，但同质化现象比较严重，竞争会非常激烈。而200平以上的豪宅，2020年也会比较多，因为高价地都会把自己标榜成豪宅来卖，毕竟都3-4万的单价了，怎么也要定位成豪宅的。这个需要大家擦亮眼睛，如果仅仅是因为地价贵，成本高导致的，那还真不一定算豪宅。此外，未来豪宅产品小型化、精细化也肯定会是一个大趋势。3、商铺商办公寓产品继续遇冷，但个别有机会。商业地产的定价逻辑，一定是租金定价，所以在整体商业受电商冲击，以及实体商业较为过剩的状态下，最近几年的商铺、写字楼，都是一副要死不活的样子，所以2020年成都的商铺和写字楼，基本也没有什么机会。而商办公寓，因为具有一定的类住宅性质，所以要单独讲。在住宅疯狂的时候，商办公寓是跟着鸡犬升天的，但随着住宅市场进入理性状态，商办公寓也基本被打回原形，因为它也必须遵循“租金定价”的原则，在租金没有大幅度上涨可能的背景下，商办公寓也是注定遇冷的。但这当中可能会有个别机会，例如极小户型的商办公寓，单价低总价低，低到一种可以忽略不计的程度，就会成为对“住宅刚需产品绝迹”的一种弥补，对很多需要一个“落脚地”的年轻人来说，有吸引力。而另一种机会，则出现在高端商办公寓上，形成两个极端。 预 判 六 ▎土地市场或小幅度创新高2017年成都最高楼面价为17200元/平，但如果算上配建，真实的最高楼面价应该在22000元/平左右。2018年受5.15调控影响，最高楼面价为15940元/平。2019年这个纪录是19800元/平。也就是说，2018年和2019年，其实都没有超过2017年的地价，符合中央要求的“稳地价”和“不出新地王”的要求。2020年，我认为成都的地价，依然会在“稳地价”和“不出新地王”的两大原则下，温和的创下小幅新高，理由有三个：第一、我在（中）篇中讲过，武汉那份“泄漏”文件中提到了三年调控计划，包含了房价的涨幅控制和地价的涨幅控制，其中，地价每年的涨幅不超过5%，与房价涨幅相一致。按照同级城市中“待遇差不多”的逻辑来推断，这应该是一个有价值的参考。第二、开发商带着钱从三四线城市回来了。我在《一叶知秋，三四线城市撤离预警！》中讲过，2019年下半年，很多开发商去三四线城市赚一笔快钱之后，就会撤退，并将赚到的钱重新投入一二线城市的拿地中。2019年12月30日，邦泰以楼面价12520元/平拍下十陵地块，创下区域新高，这是邦泰时隔6年后重回成都，在此之前，它的开发重心恰恰就是省内的二*河蟹*城市。 第三、当然还是城市发展的需要。成都当前的城市发展处于几个重大节点。第一是天府新区的快速兑现期，需要大量的投入；第二是成渝地区双城经济圈的落地，城市东进以及大量的项目会上马，也需要大量的投入；第三是大运会等重大的城市发展机会等等。这些既是政策空间，又是实实在在需要钱的地方。 最后，还是做一个总结。1、未来十年，我看好成都的房地产。在我的认知当中，接下来的十年，会是新一线城市奋起直追一线城市的十年，只有这样，中国才会更强大。其中预判了（一）未来十年，成都房价依然上涨；（二）房价上涨，但涨幅不及过去；（三）房价上涨，但上涨方式跟过去不同；（四）未来十年，买房无法让你一夜暴富。2、具体到2020年的成都，我认为它（一）成都房价稳中小幅上涨；（二）新房成交量下滑；（三）二手房筑底反弹，价稳量升；（四）调控政策继续温和“退出”；（五）区域和产品继续分化；（六）地价小幅创新高。3、以上预判，为个人观点，仅供参考。如果能够与你想的一致，那是我的荣幸；如果不巧与你观点相左，敬请以你为准；待到年底之时，我们再来回顾。 文/吴思竹

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来自开普勒452b2020-1-20

有人的地方，就有城市。有城市的地方，就有battle。“局气”北京和“小资”上海作为中国人心里的红玫瑰和白玫瑰，硬核文化圈和商业活力度很是能打，你方唱罢我登台；而当“巴适”成都和“自在”杭州这对万年CP相遇，谁又将站定“新一线网红城市之首”的C位？ 再进一步，买房时该选京津冀还是长三角，江南style真的是那个style吗？为了科学答题， 我们从Real Data数据库中选取了3个一线城市（北京、上海、深圳）及11个新一线城市（成都、天津、重庆、武汉、南京、杭州、西安、沈阳、青岛、长沙），尝试从2019年二手房成交大数据和居住消费偏好入手，立体解读每个城市的饱满性格。01.北上深房价先行新一线购房者更关注居住品质告别了“买房就像买白菜”的暴涨年代，房地产市场如今已进入相对平稳期。从2019年二手房成交均价来看，北京、深圳、上海三位老大哥房价领跑全国，坐实了“一线城市无处安放肉身”的名头。据不知名人士透露，在京沪买一个厨房，几乎可以等价交换新一线城市的百平精装大三居。但，能够有以上烦恼已经算是幸运。毕竟无论是北京还是上海，都有严格的限购政策，获得买房资格本身就是一件很不容易的事情。接下来，我们把视线放到成交量上。和预想的一样，2019年北京和上海二手房成交量遥遥领先，将年轻人对未来的想象空间放进了大城市的灯火里。除此之外，成都和天津成交量紧随其后，数据也拿得出手。最亮眼的还数成都，交易指数仅次于北京和上海，位列新一线城市二手房成交量之首。西南腹地、吃货天堂，对新鲜事物巨大的包容力，让这座天府之国变得越来越鲜活。经过地铁和新兴产业的不断改造，“成都，一座来了不想走的城市”已从标语变成现实。成都烟火气，最抚凡人心，“最巴适”城市选手当之无愧。这也从侧面证明了，买房是为了理想生活。此时商圈就显得格外重要。盘点2019年各城市主力成交商圈，我们发现一线和新一线城市在购房逻辑上存在着微妙的不同：房价相对友好的区域在一线城市成交最多，比如北京的回龙观和上海的川沙，都迎合了囊中普遍羞涩的购房族；而在新一线城市，最吃香的永远是生活便捷度高的“一公里生活圈”。 02.重庆未婚90后购买力最强上海人最爱买别墅仅从成交量、价入手做文章，并不能真实还原城市的居住全貌。还需要找一些可衡量、有温度的评价维度，为城市性格站台。在数据梳理中，我们有了一些有意思的发现。03太“南”了！都爱住在“国际”“花园”里如果说成交数据方面，各城市都有不同的脉络和风骨；那从房屋朝向的选择来看，全国人民就达成了共识。数据显示，各城市 “南向”户型成交最多，上海人民更是用80%的占比表达了对朝南房子的狂热。不过狂热也可以理解。毕竟对“住得好”的具体感受中，每天都能在家里晒到太阳才是最实在的。如果再配上宽幅落地窗，更会让人抑制不住地狂刷首付。居住消费偏好再落到小区名字上，数据就更有意思了。我们研究了各种类型名字在整个城市小区中的占比情况，可以看到“花园”、“国际”“家园”出现次数最多，中国式居住梦想由此可见一斑。 左手花园，右手国际，家里蹲也能有春天。城市自有格局，人们被框在里面转悠，慢慢被塑形。虽说每个城市的气质都不一样，但中国城市的进化并不是只有一条确定的道路，沿着自己最擅长的轨迹，才会成为人们心中那个特别的城市。这也是我们对所有城市的期待：沿着自己的阶梯，房价之下， 一路向上。最后，送上十四个城市成交量TOP1的明星楼盘。无论你在哪里安家，买成交量最多的那个小区一般都没毛病。

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来自开普勒452b2020-1-19

1月16日成都发布了关于进一步完善住房保障体系加快实现住有所居的实施意见（以下简称《意见》），将分类施策解决住房困难，多渠道全面保障住有所居。意见内容涵盖多方面：引进人才、大学生、外来务工者、中低收入群体都有份！注意！《意见》对于不同群体分类施策，并明确了针对各群体的住房保障举措，重点部分如下：成都户籍低收入群体| 低保家庭按100%发放租赁补贴低收入群体的住房如何保障？《意见》明确，对成都市户籍低保、低收入家庭，以实物保障为主、租赁补贴为辅，实行应保尽保。对成都市户籍住房困难的低保家庭，提供公租房或租赁补贴保障。公租房租金按廉租租金标准执行，并根据情况实行租金减免和物业服务费补贴；租赁补贴发放比例按计发标准100%执行。对成都市户籍年收入4万元以内（含4万元）的住房困难家庭和年收入2.5万元以内（含2.5万元）的住房困难单身居民，提供公租房或租赁补贴保障。公租房租金按廉租租金标准执行，可根据情况实行租金减免和物业服务费补贴；租赁补贴发放比例按计发标准的70%执行。 成都市户籍中等偏下收入家庭| 按不同收入区间确定发放比例根据《意见》，对成都市户籍中等偏下收入家庭，以租赁补贴为主、实物保障为辅，合理解决居住需求。对成都市户籍年收入4万元至5万元（含5万元）的住房困难家庭和年收入2.5万元至3万元（含3万元）的住房困难单身居民，提供租赁补贴或公租房保障。公租房租金标准按照同区域同类住房市场评估价格的40%执行；租赁补贴发放比例按计发标准的60%执行。对成都市户籍年收入5万元至7万元（含7万元）的住房困难家庭和年收入3万元至3.5万元（含3.5万元）的住房困难单身居民，提供租赁补贴或公租房保障。公租房租金标准按照同区域同类住房市场评估价格的70%执行；租赁补贴发放比例按计发标准的50%执行。对成都市户籍年收入7万元至10万元（含10万元）的住房困难家庭和年收入3.5万元至5万元（含5万元）的住房困难单身居民，提供租赁补贴或公租房保障。公租房租金标准按照同区域同类住房市场评估价格的80%执行；租赁补贴发放比例按计发标准的40%执行。 稳定就业的外来务工人员| 提供租赁补贴、公租房或产业功能区配套住房根据《意见》，对在成都市稳定就业的外来务工人员，通过租赁补贴、公租房或产业功能区配套住房，有效促进职住平衡。对符合条件的环卫、公交、教育、卫生、辅警、公共管理行业人员，提供租赁补贴或公租房保障。租赁补贴按个人发放，发放比例按计发标准的50%执行，发放时限累计不超过60个月。对符合条件的产业功能区从业人员，提供租赁补贴或产业功能区配套住房保障。产业功能区配套住房准入条件、保障标准、政策优惠等按照产业功能区配套住房相关规定执行。租赁补贴按个人发放，发放比例按计发标准的50%执行，发放时限累计不超过60个月。对符合条件的其他外来务工人员，提供租赁补贴或公租房保障。租赁补贴按个人发放，发放比例按计发标准的30%执行，发放时限累计不超过36个月。 新就业大学生和引进人才| 提供租赁补贴、人才公寓等配套住房《意见》明确，对新就业大学生和引进人才，通过租赁补贴、人才公寓或产业功能区配套住房，支持解决阶段性住房困难。对公共服务行业和产业功能区中符合条件的新就业大学生提供租赁补贴保障，租赁补贴按个人发放，发放比例按计发标准的50%执行，发放时限累计不超过60个月。对经认定符合条件的引进人才，定向提供人才公寓或产业功能区配套住房。人才公寓和产业功能区配套住房准入条件、保障标准、政策优惠等按照人才公寓和产业功能区配套住房相关规定执行。 棚户区改造居民| 支持改善居住条件《意见》提出，对棚户区改造居民，通过安置补偿、新建安置房等方式，支持改善居住条件。将棚户区改造与住房保障有机结合，对原房屋建筑面积低于50平方米、成都市范围内无其他自有产权住房且符合城镇住房保障条件、选择实物安置的棚改居民，按不低于50平方米的标准户型进行安置，免收50平方米以内的补差款。根据《意见》，各区（市）县根据供需情况，可采取政府牵头自建或在商品住宅中配建安置房的方式，满足棚改居民住房需求。此外，申请人符合以上多种保障准入渠道的，由申请人自行选择，不得重复享受保障。

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来自开普勒452b2020-1-19

“中国内地房价TOP30”排行榜新鲜出炉。在这份权威统计数据上，成都以15594元的均价，排在了第23名。相对于“新一线城市排头兵”的城市地位，以及增长明显的城市人均可支配收入，成都的房价显得很有些“低调”。15594元的均价，不仅与传统一线城市北上广深不在一个量级，也远远低于厦门、三亚等旅游城市，甚至排名在苏州、丽水、无锡等沿海地级市之后。房地产业内人士认为，这一权威统计数据在一定程度上证明，成都房地产目前处于一个健康、稳定的发展状态，地方政府及相关职能部门将“房住不炒”的中央精神，真正地落到了实处。

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来自开普勒452b2020-1-19

一张图让你看懂近3年主城区面积段的成交情况：▲数据来源：中原地产2017年，50-110m²的户型成交比例61%2018年，50-110m²的户型成交比例38%2019年，50-110m²的户型成交比例26%而再看仔细一点，2019年主城区低于90m²的成交量一共才7%！而且按照17-19年的趋势下去，今后主城区低于90m²的小户型将会更少，想在主城区买50-70m²的房子更像是在做梦。所以，如果你想在主城区买房子，或许该改变下对「主城区小户型」的认知了。一二圈层100m²以下在售小户型楼盘究竟有多少个。

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来自开普勒452b2020-1-15

“四川达州购房者可获每平米100元补贴”热搜了！根据有关数据显示，2019年全国累计出台了620次楼市调控政策，次数之多，是近几年都非常少见的，可见政府对于稳定房地产市场的调控决心。其实，这已经不是达州第一次给出购房补贴了。早在2015年7月，达州就针对在2015年6月10日至2016年6月9日购买的建筑面积低于140平方米的普通住房，按房屋所有权证登记的建筑面积80元/平方米予以补助。2017年11月该补助政策停止执行。而本次达州出台《达州市人民政府办公室关于印发中心城区稳地价稳房价稳预期确保房地产业平稳健康发展十二条政策措施的通知》（以下简称“十二条”），主要是针对当地房地产面临的新形势，作出的必要调整。本次虽然出台了“十二条”调控政策，看似很多，但每条内容都言简意赅，主要就是从供需两端以及稳定市场秩序等方面进行调整，降低企业开发成本，降低购房成本，打击市场乱象，保持当地房地产市场平稳健康发展。01供应端 降低房企开发成本，支持大牌房企入驻达州上一次的购房补助在2017年11月终止，而本次明确恢复购房补助，并把补助金额从80元/平米提高到100元/平米。从2020年1月1日起（以网签备案时间为准），凡购房者购买建筑面积低于140平方米的新建普通住房，按房屋产权证登记的建筑面积，由市、区财政对各自供应土地的开发楼盘给予100元/平方米的补助。这样的举措能够适当缓解购房者的经济压力，刺激市场交易，将对当地去库存起到一定的积极作用。值得注意的是，本次调控还将全面推行货币化补偿安置，市中心城区征地拆迁原则上实行货币安置，建立货币化补偿安置动态调控机制。从达州当地的市场情况来看，2018年以来，由于房地产市场变化较快，拆迁户要求实物安置比例上升，但政府修建安置房，至少具有3至5年的建设周期，被拆迁户不能得到及时回迁安置，群众意见很大。此次“十二条”明确全面推行货币安置补偿，建立货币化补偿安置动态调控机制，城市拓展到哪里，货币化补偿安置就到哪里，能够保证拆迁安置户及时购买新房、及时入住。此外，“十二条”还在住房公积金、物业服务收费、加强和改进服务方面进行了调整和优化，比如有关公积金的优化也将有利于进一步降低购房成本，使购房者能够有更多的机会使用公积金贷款，从而带动市场交易。02需求端 降低购房成本，购房补贴100元/平米达州上一次的购房补助在2017年11月终止，而本次明确恢复购房补助，并把补助金额从80元/平米提高到100元/平米。从2020年1月1日起（以网签备案时间为准），凡购房者购买建筑面积低于140平方米的新建普通住房，按房屋产权证登记的建筑面积，由市、区财政对各自供应土地的开发楼盘给予100元/平方米的补助。这样的举措能够适当缓解购房者的经济压力，刺激市场交易，将对当地去库存起到一定的积极作用。值得注意的是，本次调控还将全面推行货币化补偿安置，市中心城区征地拆迁原则上实行货币安置，建立货币化补偿安置动态调控机制。从达州当地的市场情况来看，2018年以来，由于房地产市场变化较快，拆迁户要求实物安置比例上升，但政府修建安置房，至少具有3至5年的建设周期，被拆迁户不能得到及时回迁安置，群众意见很大。此次“十二条”明确全面推行货币安置补偿，建立货币化补偿安置动态调控机制，城市拓展到哪里，货币化补偿安置就到哪里，能够保证拆迁安置户及时购买新房、及时入住。此外，“十二条”还在住房公积金、物业服务收费、加强和改进服务方面进行了调整和优化，比如有关公积金的优化也将有利于进一步降低购房成本，使购房者能够有更多的机会使用公积金贷款，从而带动市场交易。03市场端 打击市场乱象，维护房地产市场平稳健康发展在中央多次重申“房住不炒，稳地价、稳房价、稳预期”的前提下，各地根据自身实际情况，制定符合当地的调控政策，也是“因城施策”的具体表现，达州本次的调控正是基于这样的背景。达州本次的“十二条”在鼓励供需两端方面均有一定的积极作用，不能简单地理解为调控政策放松了，房价又要涨或跌，当前全国的房地产市场仍然以“稳”为主。市场热了，就要降温，市场冷了，就要升温，总体保持稳定，这是政策调控的必然选择。如果有人或企业还想通过投机来炒作，那一定是得不偿失，因为房地产市场的监管力度并不会放松，达州”十二条“有一条明确规定了要加强房地产市场监管，对扰乱市场秩序、损害购房者利益的行为将严查重处。达州市住房和城乡建*河蟹*有关负责人，也将本次调控将会带来的效果作了简要说明：一是市中心城区土地市场实现统一，供地价格更加均衡，土地市场更加平稳；二是土地供应更加高效，新开发楼盘不断增多；三是房地产开发项目建设进度将大幅加快；四是商业及车库去库存不断加快，去化周期不断缩短；五是物业小区品质不断提升，物业服务水平不断提高；六是房地产市场监管力度不断加大，市场秩序进一步规范。

房妞

来自开普勒452b2020-1-15

本文摘录“吴思竹”公众号上一篇：《站在下一个十年的开端，预判2020成都楼市（上）》一文，提出了未来十年关于成都楼市的四大预判。 总的来说，这是一个偏宏观、偏长期的观点，可以帮助我们更好的看清方向，但对于具体指导购房者在2020年的实际买房行为，并不够直接。这就好像姚明和潘长江的平均身高是1.96米一样，并不能反映真实的情况。例如，房价或许会小幅上涨，但并不代表所有的楼盘都会涨，可能是有的涨，有的跌；又或者是部分楼盘涨幅较大，部分楼盘涨幅极小。而这种微观层面的预判，我们就放在了（中）（下）篇，希望给大家提供一个参考。 预 判 一|2020，成都房价稳中小幅看涨经过这一轮的楼市周期，相信大家都已经发现了调控政策对房价的走势影响是非常大的，俗称“政策市”。尤其是当“限价”这一“政策工具”在20多年的房地产发展历程中被首次使用后，或许连政府都惊喜的发现，过去“屡调屡涨”、“空调”等现象消失了，房地产市场的稳定性、可控性、确定性都大大增强。因此，2020年成都房价的走势，一要看政府态度；二要看市场态度，将二者结合判断，大致就可以得出结论：1、中央对房地产的态度。中央对2020年楼市的总体要求是： 要坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。 而在2018年12月底那次中央经济工作会议上，对房地产的表述也较为相似： 要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。 因此可见，中央对房地产的总体要求没变。2019年，成都的房价的确是稳中小幅上涨的；那么2020年，我认为在中央总体要求不变的情况下，成都的房价依然将保持稳定，并有小幅上涨的可能。2、地方政府对房地产的态度。地方政府对房地产的态度必须与中央保持一致，这绝无二话，大家都懂。在中央“稳”字当头的前提下，留给地方政府的选择一是稳中小幅上涨，二是稳中小幅下跌，幅度大概以5%为标准。为什么是5%呢？这从多个城市泄漏或者公开的文件中，都有明确提到过。例如2019年4月一张网络文件截图显示：武汉未来3年的新房、二手房年涨幅不超过5%。虽然后来武汉房管局以“不清楚文件内容，未收到类似文件”为由进行了辟谣，但相信明眼人是能看懂的，第一文件太专业了；第二没有任何人因伪造该政府公文被逮捕。除了武汉之外，重庆、苏州、合肥、长沙等城市也都有涨幅不超过5%的相关媒体报道。而唯一耿直到发红头文件的，是大连。第一、它要求新一批次的房源价格不得高于上一批次第二、它要求6个月内价格不变，6个月后可以下浮，但不得超过5%。 大家注意，无论是武汉、重庆、苏州，还是大连，这些城市的量级都是比较重的，也是比较一致的。相信对中国政治体系稍微敏感一点的人，都会读懂两点：一是规矩；二是默契。 因此，正负5%应该是大家对“稳”在可量化指标上的一个共识，至少对某一量级的城市或区域而言，是如此。3、市场对房地产的态度。政府“有形的手”虽然很强大，但也并不算万能的，而市场这只“无形的手”，才是真正决定价格高低的核心。所以，市场对房地产的态度，可能比政府态度还重要，这里主要看两点：一是开发商拿地；二是市场供需。 第一，开发商态度。 开发商作为房地产市场的开发主体，动辄几亿几十亿的真金白银砸入土地市场，其实就已经是“用脚投票”了。 2017-2019年，这三年的土地市场如何，相信大家心里有数，而开发商拿地时敢于举牌，就是通过对未来房价的预期所做的反推。2020年成都的新房供应，将大多数来自2018-2019年的拍卖土地，而这些地价上，显然出不了太便宜的房子。 第二，看市场的供需。 到目前为止，成都的库存周期为12-14个月，这是一个非常良性且健康的库存（一般12个月库存周期算健康良性）。而成都的需求依旧旺盛。 除了当前的存量需求之外，按照成都2年社保或户口的购房资格要求，2017－2018年两年时间内落户成都的新增人口约有77万，其中18年新增40.72万，他们都将在2020年获得新的购房资格。△来源于四川知道通过上图中的新增人口（绿线）和新房供应（黄线）的对比可以看出，从2016年下半年开始，成都市场就呈现出供不应求的态势，而这种局面在2020年可能仍将维持并有进一步加剧的可能。 预 判 二|高价地全面入市，新房成交量或下滑 首先，成都房价稳中小幅看涨，这是一个宏观的概念。 对于大多数购房者青睐的主城区、高新区、天府新区等核心城市区域来说，它们的涨幅显然会大于那些非核心区。这其中，最重要的因素，就是中高价地的全面入市。 2019年高价地还是“少数派”，全年的购房机会是整体性的，完全不用担心买不到低楼面价楼盘。 所以2019年9-11月，相信大家还是享受到了仁恒、悦玺、东鑫苑、天府上城、滨江领樾等等一大批买入的好机会。到2020年，低楼面价项目将越来越少，届时中高楼面价项目将成为主流，而低楼面价项目则成为新的“少数派”。此消彼长下，2020年好的买房机会不是说没有，但机会将变得非常局部，竞争异常激烈，对于大多数普通购房者而言，希望都是比较渺茫。 而随着一、二圈层核心区域的中高楼面价项目成为市场供应的主流，市场成交量可能面临下滑，这是由量价关系的悖论造成的。 原则上，在一个稳定且理性的市场环境下，一旦房价过高，成交量就会下跌；而一旦房价下降，成交量就会上升。所以，从市场角度看，我认为成都2020的房价，或将呈现稳中小幅看涨的价格趋势。2020年，成都主城区、高新、天府新区核心区的房价大概率会站在均价2-3万/平的水平，且小面积的刚需产品缺失，基本以120平以上改善户型为主，因此也有人认为，2020年的买房门槛将达到300万（按照均120平米，2.5万/平计算）。 这个门槛对于存量购房者来说，应该是可以接受的。 但是存量购房者经过了16-19年这一轮买房周期后，剩下的已经越来越少。要么没有房票，要么打光了子弹。对于刚刚落户不久的新增购房者来说，核心区域的这个价格或许就有点超标了。因此，我认为2020年成都楼市的市场趋势，大概率应该是： 1、中高价地入市，新房的整体成交量下降；2、核心区域存量客户不足，与核心区域供应不足相匹配，呈现淡市行情；3、硕果仅存的低楼面价项目、总价可控的中小户型项目将成为市场热点；4、二手房成交量上升，弥补新房成交量的不足。预 判 三|二手房筑底反弹，价格稳定成交量放大第一、成都过去2年新增的约77万户籍人口，蕴藏着巨大的需求和购买力，这个购买力或许并不足以支撑高价的新房，但却可以转向层次丰富的二手房市场寻求满足。毕竟，目前所有在售的二手房，都是当年的低价地来的，价格上它有足够的空间和包容性。 第二、二手房会成为一个改善需求的分流器。每一个待售二手房的背后，都有一个摇新房的灵魂。意思很明确，在低楼面价楼盘占主流的市场环境下，大家会卖掉二手房，置换更好的新房。但是，随着新房的逐渐走高，剪刀差已经消失殆尽，市场开始步入正轨。此时，大家买房会更加理性。一定会有人卖掉二手房后置换核心区域的高价新房，但也同样会有人卖掉二手房后置换其他的二手房，这就是分流。 第三、存量客户直接购买二手房。对于经济实力相对较强的存量客户，在低楼面价时代因为种种原因上车失败后，不得不开始面对高价新盘。此时，一部分人可能因为预算不足；一部分人可能又觉得新盘性价比不高，有一定风险；那么他们都会转而去淘二手房。 总之，2020年成都二手房市场可能会迎来一次筑底反弹的转机，但这种反弹并不会太夸张，它需要与新房市场甚至自身有所博弈.第一、新房市场并不是高价盘一统天下。根据我们之前的统计，楼面价8000以下的新房房源大概还有4.6万套，而成都每年的新房成交量大概是20万套，约占23%，虽然不是主流，但也能搅搅局。 第二、根据安居客的1月新房数据，成都5+2的核心区，各个区的平均二手房价格在1.4万-2.1万之间，按照我们对2020年5+2核心区新房均价2-3万之间的预判，这中间约有6000-9000元/平的差价，但考虑到产品的代际差异，以及新房在精装标准上的优势，这个差价是相对合理的。 第三、成都的二手房堰塞湖现象依旧。目前仅链家外网的二手房房源数量就高达125683套，在全国都属于比较高的水平。巨大的存量导致购房者有更多的选择性和对比空间，大幅度反弹的可能是不存在的。 因此，我认为二手房的反弹，将主要体现在成交量的放大上，而价格将保持总体稳定。 其中，第一阶段（上半年）会呈现二手房价格止跌局面，二手房的议价空间将缩小，买方的话语权减弱；第二阶段（下半年）在整体价格稳定的前提下，部分核心区域的优质二手房源，价格可能会小有反弹。至此，成都二手房的堰塞湖现象将出现缓解趋势。文/吴思竹

房妞

来自开普勒452b2020-1-10

新版征信将对假离婚、打时间差贷款、销卡洗白征信等投机行为，产生制约。结婚本质就是完全陌生的两个家庭的资产重组。听说水电气的缴纳都要纳入个人征信，这里会不会产生一个问题，即散户房东租房子给租客，租客自己欠缴水电气，这个信用数据算谁的？未来这征信改革有意思。

房妞

来自开普勒452b2020-1-8

本文摘录“吴思竹”公众号在我们预判2020年成都楼市之前，我建议大家不妨先看看未来10年的成都楼市。预判一:未来十年，成都房价依然上涨首先，我们要搞清楚，房价的本质是什么？这里，至少包含三个层面：第一、房价是货币的体现。2017年，厦门的陈女士将44年前（1973年）存入银行的1200元取出，连本带利一共取出了2684.04元。有个别媒体为陈女士算了一笔帐，如果当初用这1200元购买黄金，如今价值60776.18元；而如果用于买房，至少价值30万元以上。这条新闻告诉我们，银行利率是远远跑不赢通货膨胀的。 而根据历年公开的通货膨胀率计算，1978年的1万元，相当于2018年的50.63万元；1988年的1万元，相当于2018年的15.12万元；1998年的1万元，相当于2018年的3.38万元；2008年的1万元，相当于2018年的1.85万元。 换句话说，如果在不考虑杠杆的前提下，你在2008年以100万买了一套房，在2018年涨到了185万元，别高兴的太早，你只是保本而已，并不是你的房子增值了，而只是货币贬值而已。 反之，10年后的100万又相当于今天的多少钱呢？过去10年的通胀率约为7.5%，未来10年的通胀率可能会有所下降，我们按5%计算，那么现在100万的购买力相当于10年后的160万，也就是说，2020年，我们花100万买入一套房，2030年它必须涨到160万，你才保本。 那么，有没有可能不通货膨胀呢？不好意思，自汉武帝以来至晚清，这种事情从未出现过！如果大家有闲心，可以去看看郭建龙写的《中央帝国的财政密码》一书因此，我们说房价的第一重本质，它其实是货币的体现，只要通货膨胀还在，纸币就会不断贬值，而房价必须要涨，才能对抗这种贬值。 第二、房价是一个城市的基本面。那么，是不是所有的房子都会不断上涨，对抗货币贬值呢？并不是！例如去年因为房价便宜如白菜的鹤岗，它就不一定能做到。所以，这就是房价的第二重本质——一个城市的基本面。 为什么全球纽约、伦敦、东京的房价永远高高在上？那是因为人家是世界一流城市，有全球最高的城市GDP和人均收入；为什么国内北京、上海、深圳的房价永远甩其他城市一大截？那也是因为它们是中国的一线城市，GDP和收入高。这就是一个城市的基本面。 换一句耳熟能详的话，那就是——买入房子，就相当于买入了一座城市的股票。 一只股票的基本面包括了净资产收益率、净利润增长率、毛利率、净利率、负债率等多项指标；而一座城市的房价基本面，也包含了国家战略、GDP、人均可支配收入、人口增长、基建配套等多元因素。 所以大家只需要简单的问自己几个问题：未来10年，国家战略是扶持成都还是忽略成都？未来10年，成都的GDP是增长还是下跌？增速比其他城市更快还是更慢？未来10年，成都的人均可支配收入是提高，还是降低？未来10年，成都的人口是净流入，还是净流出？未来10年，成都的基础设施和城市建设是更好，还是停滞？如果上述问题的答案是肯定的，那么请你告诉我，未来10年成都的房价会怎么走？第三、房价是土地和各种成本的体现。除了宏观的货币层面和中观的城市层面，自然还有微观的产业层面，这就是房价的第三重本质——生意。房价是有成本的！最大的成本当然是土地，其次就是融资成本、建材成本和人工成本。我们可以回顾一下过去10年的成都土拍价格△来源于四川知道不难发现，除了2018年和2019年比最疯狂的2017年稍有回落之外，成都10年来的土地价格都是呈逐渐向上态势的。这很正常。一方面，毕竟过去10年成都的城市发展不断加强，基础设施不断完善，土地价值应该上涨有所体现；二方面，土地拍卖对于地方财政的收入来说非常重要。毕竟，钱才是最重要的，不管对于政府、企业还是个人来说，都是一样的道理。因此，我们不难预测，未来10年，成都的土地价格仍然会保持一个总体向上的水平，而融资成本、建材成本、人工成本降下来的可能性也比较小，所以，未来10年，成都房价还要涨。综合以上三点，我建议大家记住这句话：2020年，成都房价肯定是过去十年最高的，但也可能是未来十年最低的预 判 二:房价上涨，但涨幅不及过去过去10年，成都房价涨了多少？如果从数据来看，大概是3倍左右。△来源于四川知道以我自己的经验来看，我2008年12月买的那套房子，在不考虑杠杆的情况下，房价大概增长了4倍左右。也就是说，我们基本可以认为，过去10年成都的房价大概增幅为3-4倍。这在房地产起点较低，快速发展的阶段是合理的，但是下一个10年，显然再也不可能实现这样的增速了。一方面，货币的发行量下来了；二方面，起点已经高了，再翻N倍不现实；三方面，国家对房地产的态度从“经济支柱”变为“压舱石”，要求稳定，不影响中国经济的战略升级和转型。因此，我大胆预测，未来10年成都的房价（均价）或许会控制在2-2.5倍的水平。我的理由有三点：1、成都目前的房价与同级别城市相比，整体还不算太高。大家不要不服气，如果你们多了解一下其他强一线城市的房价，以及部分莫名其妙的二三线城市房价，就会理解我说的话。2、这个涨幅考虑了通货膨胀的因素，前面我们说了10年后1.6倍才算保本，而房子作为普通家庭保值增值的属性并没有消失，因此成都房价涨幅一定会大于1.6，这样看2-2.5就不算高了。3、大家还别忘了成都的经济增长速度是全国主要城市中排名数一数二的，2019年上半年的增速超过8%，未来10年，成都的GDP大概率也是要翻倍的。按照房价增速与GDP增速相匹配的原则，成都房价增幅也要达到2，才与经济发展相匹配。当然，我这里的说的是一个平均值，并不代表每一个楼盘都如此，具体到不同的区域，不同的楼盘，这个系数会有很大的差异。过去10年，大家埋着头买买买就可以了，而未来10年，才是真正考验买房技术的时候。预 判 三:房价上涨，但上涨的方式跟过去不同过去10年，成都房价是怎么涨的？例如09年V型翻转，10－11年持续上涨，12－14年就惨的一比，15年略微回暖，16-17疯狂上行，18年反转向下，19年稳中回升。其实，我们只要稍微回忆一下，就能把过去每一年房价的跌宕起伏想清楚。借用周星驰的一句话来说，那就是：人生大起大落，实在是太刺激了！大起大落的好处，是有认知和技术的人，可以在周期中抄到底部，实现比一般人更小的付出，获得更大的收益。但它的坏处，就是让房价的不确定性变大，像股市一样，激发了人们的赌性，从而影响正常的工作和生活。所以，我认为，未来10年，房价的上涨方式将发生极大的变化：1、涨幅变得更加稳定，更加可控；2、房价的不确定性消失，变得更加具有确定性。预 判 四:未来十年，买房无法让你一夜暴富过去10年，甚至20年，我们总是热衷于谈论某某某买房发财了，甚至还因此封神。但其实你会发现，这种依靠买房实现财务自由的人，大多数是60后和70后。为什么？生的早，赚钱早而已！他们并不一定是依靠买房发的财，而是本身就发了财，再依靠买房的杠杆，来放大了自己的财富而已。所以，我们必须明白两点：1、买房，保值增值是没有问题的，可以保护并积累你的财富；2、买房，如果想发财靠的是杠杆，否则还是只能保值和增值。我给大家举我自己的例子吧：我2003年买第一套房的时候，是3080元/平的内环精装房，按照现在链家给出的小区参考价，是21294元/平，16年增值约7倍。如果算上货币贬值因素，这个成绩并不值得骄傲，但如果我算上杠杆（当初可以首付2成，相当于5倍杠杆），所以实际上我实现了约35倍的回报。16年3500%的回报率，这个也算勉强看得过去了吧。但是未来10年，这样的可能性再也没有了，买房的杠杆率将变得非常低，现在首套房需要30%的首付，二套房需要60-70%的首付，第三套房将无法贷款。这种模式我认为将持续很长时间，因为中国的宏观杠杆率大概在250%，而270%是警戒线，当年日本崩盘的时候就差不多270%；而中国的居民杠杆率大概是55%，而发达国家一般是80％左右，看似还有加杠杆的空间。但是千万别忘了：第一发达国家的社会福利极好，基本没有后顾之忧；第二中国居民还有很多隐形债务，例如向亲朋好友借钱等等。因此，无论从宏观杠杆率还是居民杠杆率看，都没有再大幅上加的可能。此外，从未来10年考虑，我们或许还要叠加房地产税出台的可能性，这将进一步削弱房地产的金融属性，并有效阻止富人对房子的大规模兼并和垄断。总之，没有了杠杆，或者杠杆不够高，再叠加房地产税预期，未来10年，买房或许只能保值增值，再也无法一夜暴富。结 束 语好了，关于成都楼市未来10年的趋势预判大体就是如此，我相信当大家可以看见一个长远的趋势，就一定不会对当下产生迷茫。当然，不同的10年，会有不同的形势和特征，自然买房的模式也会发生改变，这一点以后再慢慢说。下一篇，我会具体说2020年成都楼市的一些预判，供大家参考。最后，还是那句话，我只是个普通人，个人预判更多基于当前事实和逻辑推理，请大家客观看待，如果你我判断一致，是我的荣幸；如果大家观点相左，以你的为准。个人观点，仅供参考，抛砖引玉，欢迎探讨！文/吴思竹

房妞

来自开普勒452b2020-1-8

2019年度土地报告出炉：成都卖地多少？1000条大数据真相1、拿地企业TOP15--商业化运作房企、本地国资背景各占半壁江山从拿地总量来排名TOP15，本地国资背景企业占据了前三名，拿走了将近总量四分之一的土地；商业化运作的房企拿地量少，但也活跃在榜单中。/ 企业拿地总面积TOP15 /▲ 灰色为本地国资企业，黑色为商业化运作的房企成都向超大城市过渡，活跃的本地国资企业专注交通和产业领域，发力建设城市TOD和科学城等。商业化运作的房企积极储存“米粮”，准备明年开发，加码较多的企业为华侨城、万达、绿地和德商等。•华侨城的13块地都位于安仁，为文创文博产业加码建设；•万达拿地高达517亩，主要是在彭州和青白江分别落地了万达广场；•绿地拍下的336亩土地都位于青城山，正在起势5800亩的康养小镇，后续应该还会加码拿地。本地国资企业偏好TOD和都江堰土地TOD元年背景，负责 “ 投资、建设、运营管理城市轨道 ” 的成都轨道交通集团成为土地市场主角，全年拿下2873亩土地，荣登年度 “ 拿地企业NO.1 ” ，由此，包括双流西站、万盛站、三岔湖站、廖家湾站等TOD项目成功进入开发流程。/ 成都轨道交通集团拍下的地块信息 /▲ 部分地块信息这些地块完美表达了TOD概念，不仅面积大，而且用地性质丰富，商业和住宅搭配着，符合TOD站点住、办公和休闲一体的特征。值得关注，还有两家国有独资控股的企业很活跃：成都城投置地主营房地产开发经营，土地整理和配套市政基础设施建设；人居置业主营市政基础设施建设，土地整治和拆迁改造。目前，人居和城投的主战场在都江堰，全年共计拿下455亩地块，都是容积率小于2的住兼商用地，助推都江堰旅游城市的打造。因城市建设需要，国资企业长期都是拿地大户，尤其近年人才公寓、TOD项目等兴起，更加大了拿地量，成为土地市场主角。企业支付天花板一块地20多亿近年融资渠道收窄，对房企的现金流要求高，投入高风险也大，风头之下，查看2019年成交地块总价TOP10，大部分冲到二十多亿就见顶了。而且，从下图可见榜单中半数是本地国资成都轨道交通，城市基础设施建设投入，基本可以不作为市场化的参考标本。/ 成交总价地块TOP10 /这也意味着，能够为单宗地出到20亿的企业并不多，像金地、雅居乐和雪松的楼面地价都不到一万，未来可继续溢价，这些都是打算长期投入的企业，所以拿了大面积地块，出了高总价。市场上大部分企业都是采用小地块 “ 快产快销 ” 的模式，迅速回流资金。而逆风行走的企业，对自己产品打造和溢价的能力很自信。今年总价第一名-中铁建，为单宗地豪掷60亿，财力和专业能力都很值得关注。首先，它善于打造大盘，西派城占地320亩，西派国樾占地约300亩，具有成功操盘的实力，享有地块后期溢价；其次，前期产品较好的走量，获资金存量，购买力强。中铁建会将青羊区地块打造为什么样的高端产品，值得期待。2、容积率普遍降到2以下城市开发更宜居近年成都土地容积率一降再降，1.1-2成为主流，2019年的占比扩大到56.6%，其次是2.1-3占比三成，高过4的地块很少见了。这主要得益于2017年 “ 中优 ” 战略提出对城市空间优化，已达到在 “ 11+2的中心城区全面降容，降低开发强度、降低建筑尺度和人口密度 ” 的目标，以后住宅用地的最高容积率都会控制在2.5。最为直观的影响在于，不少住宅高度降了下来，小高层数量增多，150平米以上的改善型产品占比也上升了。而且，更优质的城市空间来了，按照规划，不仅新建小区的房子没那么挤，而且公园绿地内还将建设图书馆、博物馆、青少年宫等公共设施。