房妞

来自开普勒452b2020-3-30

2020年开局，受疫情影响，全国范围内，各个城市的土地市场迅速进入冰冻期，未来房价会降还是会涨？市场会继续冷化还是会迎来回暖？市场分化下，哪些城市的库存压力巨大？哪些城市货量不足？其实，以上这些大家最关心的问题都和一个因素密切相关——土地，今年土地市场的供销价表现，和新房库存叠加，和房企钱量叠加，这是未来2-3年房地产市场前端销售的根。今天这篇文章，就是通过以上因素来分析、梳理、总结，有理有据地给大家提供一些入仓建议和抛售建议。目录1、疫情期全国土地市场表现：1.1、土地市场主基调变了吗？供销变化大吗？哪些变化？1.2、地价涨了吗？2、城市分化表现： 2.1、一二三线城市，土地分化新特点？ 2.2、城市分化背后，释放了哪些重大信号？ 2.3、40个主要城市交易明细及分析；3、政策表现： 3.1、疫情后期救市，上层对土地市场的态度？ 3.2、各城市土地新政汇总梳理，供给端的调控、需求端的调控； 3.3、融资监管放宽了吗？房企手里有钱吗？开发投资收缩严重吗？4、 从库存较量，看未来2-3年的市场力： 4.1、各个城市还有多少新房货量？够卖多久？ 4.2、2020年新增土地货量有多少？5、 最后，入仓和抛售建议： 5.1、几个城市未来楼市依然会非常强劲，可择机入仓； 5.2、一些典型城市，窘境难破，建议尽早抛售；正文1疫情期全国土地市场表现◆1.1、土地市场主基调变了吗？供销变化大吗？哪些变化？整个2月份一直到3月中上旬，全国唯一的焦点就是疫情防控，楼市热点降至冰点。房地产前端，售楼部关停、销售活动基本全面暂停；建筑工地也全面停工，施工进度被锁；而房地产市场最基础的土地端，线下招拍挂全部停止、部分线上交易也被迫取消，全国土地市场迅速进入速冻期。从数据来看，土地供应量、成交量双双下滑。——数据来源：CREIS中指数据如图，这是2020年2月份全国300个代表城市的土地市场交易情况。先看供应量，2月份土地供应环比下滑幅度并不大，但同比下降19%，接近2成。细化来看，本月全国300个城市共推出1613宗，土地面积6644万平方米。其中住宅类用地（包含住宅、商住用地，下文同）推出450宗，环比减少 22%，同比减少 14%；推出土地面积 2261 万平方米，环比减少 19%，同比减少 4%。再来看成交量，2月全国 300 个城市共成交土地 1364 宗，成交土地面积 5193 万平方米。其中，住宅类用地315宗，环比减少29%，成交面积 1492 万平方米，环比减少 33%。相比住宅来说，商业、工业、仓储等其他用地对于我们重点关注的商品房市场、房价走势的关联度并不高，所以住宅土地才是我们要关注的关键点。而对楼市和房价影响重大的住宅类土地，2月份无论供应还是成交，都出现了2-3成的下滑，这会大大影响2020年接下来各城市的供地节奏、市场库存和房企拿地积极性。◆1.2、大家最关心的地价，涨了吗？——数据来源：CREIS中指数据 这次，我们直接把住宅类土地数据挑出来看。2月份样本城市住宅类用地出让金总额为 2016 亿元，环比减少 13%，同比增加 13%；成交楼面均价为5800元/平方米，环比增加 22%， 同比增加 35%；平均溢价率为 13%，环比增加 2个百分点，同比增加2个百分点。这说明什么？即便在疫情期，在整个房地产市场都被按下暂停键的特殊期，住宅楼面价、溢价率依然非常坚挺，而且价格上升幅度高达2成以上。现在的“面粉”，1-3年后都会成为市场上的“面包”。如今来看，住宅类用地价格增长强劲有力，至少能说明，绝大多数地方政府对房地产的态度是足够积极的，对未来2-3年城市房价是有信心、有期望的。这对普通买房人来说有何启示？短期房价看房企着急程度，未来2-3年房价走势看拿地价格。如今地价已经陡然上升，这是未来2-3年入市楼盘的硬性成本，成本高了，房价必然要跟着上升一截儿。2城市分化表现◆2.1、一二三线城市，土地分化新特点？越是特殊时期，越是市场不太好的时候，越能从城市间的分化看出城市差距。如图，是2月份不同能级城市的土地市场数据汇总，表现突出数据已标红。首先，一线城市数据全线飘红，供应、成交、价格全面上升，表现最为抢眼。一线城市共推出土地55宗，面积269万平方米，环比增加 55%，同比增加 64%；共成交土地 59 宗，面积 228 万平方米，环比增加 48%，同比增加 4%；土地出让金946亿元，环比增加 86%， 同比增加 81%；成交楼面均价为 15969 元/平方米，环比增加 16%， 同比增加 50%；供销价同环比大幅走高，单月卖地收入环比增长近9成，最突出的是上海，单月卖地收入460亿元。其次，二线城市的特点是地价明显降低，虽然单月平均楼面价环降近4成，降价幅度相当大，但溢价率却和一线城市相当，都是环比上升2个百分点。最后，三四线城市的土地供销价齐跌，且环降幅度较大。◆2.2、城市分化背后的信号这些数据两极化的巨大差异，透露着一个非常重要的信号。1、一线城市地价高，但溢价率低，说明土地挂牌起始价在悄悄抬升，诸如表现尤为突出的上海、北京，对房地产是寄予厚望的，增长势能也够强。2、二线城市低价走低，但溢价率上升，这说明这类城市的土地挂牌起始价是在悄悄降低，城市信心不足，当然，二线城市情况不同，差异比较大，并不能一概而论。3、三四线城市土地市场比较凉，土地供应少，成交量、价格都不高，房企布局比较谨慎，这也是一些地市不惜踩政策红线来急切刺激市场的主要原因。◆2.3、40个主要城市交易明细；依然只看住宅用地：1、上海的土地市场最为活跃，单月成交住宅用地81万平方米；2、北京的地价是全国最贵的，平均成交楼面价接近3万4；3、深圳、武汉、苏州、无锡、济南、贵阳、合肥、银川、兰州、海口、北海等11个城市，受疫情影响没有土地成交。对于普通买房人来说，如何挑选城市？要想在今年的市场中，入仓赢面更大，那就要选土地市场活跃度越高、现在拿地价越高的城市。下篇：《政策表现，存量较量》←←点击查看 ---------------------转载： 茅十八 米宅 ---------------------

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来自开普勒452b2020-3-27

前段时间有个词特别时髦：报复性消费，指压抑了太久的需求成倍地被释放。最近这个词用在地产行业似乎同样适用，面对疫情后积压的库存，不少房企不断寻求自救的方法。 答案也很明确：报复性出货。 3月初始，虽有远郊几个项目拿证，但3月9日成都新都区接连发放两张预售证后，才真正拉开了房企“报复性出货”的序幕。通过下表可以看出，从3月9日开始，大成都商品住宅新增明显。因此，本文也将以2020年3月9日-2020年3月22日作为统计周期，复盘一下市场表现。在这一轮统计周期内，大成都新增供应111.83万㎡，同比升了35.4%，环比升了660.2%。这期间，大成都共拿了33张预售证，共上新了8683套住宅。“报复性出货”的势头还是很猛。 （统计周期内大成都拿预售证项目信息情况一览） 14天、33张、8683套房源——此番“报复性出货”背后有以下几个现象：疫情后各大房企推盘加速，多个“网红盘”争相入市，如恒大天府半岛、中海天府里、中海锦江城等，市场活跃度大幅提升。33张预售证的分配如下：主城区7张，共计房源1660套；天府新区5张，共计房源2750套；近郊10张，共计房源2410套；远郊11张，共计房源1863套。（统计范围：2020年3月9日-2020年3月20日） 通过上表可以看出，金牛区和天府新区出货很“秀”，各自拿了5张预售证，并排第一。其中金牛区共推1302套房源，天府新区有2750套房源。在后者中，“网红盘”恒大天府半岛新增房源的占比就超过一半。虽然房企加速出货，高性价比楼盘闪现，但购房者面对的残酷现实是：（相对）低价的楼盘越来越少，买房成本越来越高。梳理统计周期内的新增楼盘价格情况发现，中心城区（青白江区除外）的均价约为18755元/㎡，而均价上2万元的项目有9个，占比超四成，其中有4个项目为首批次开盘。 （统计周期内均价超2万元项目情况） 无疑，楼市各方需要重新调整对成都楼市产品、价格体系的认知，尤其是在前期低价地项目不断去化的背景下。整理近期出货楼盘的报名情况发现，高性价比项目正在唤醒前期积压的购房需求。如，恒大天府半岛在统计周期内共取证两次，均吸引了上万人参与摇号，这也是近半年第一个摇号人数超万人的项目。锐理数据RAP系统显示，2019年天府新区商品住宅均价为15126元/㎡，而恒大天府半岛的均价才一万出头。（统计周期内两大热点楼盘报名情况）另一个热点楼盘是绿地新里城，它虽然在1月拿证，但报名登记在3月，推出的54套房源吸引了3千多人参与摇号，也是统计期内报名人数第二高的项目。对房企而言，这一轮加速出货有正常推盘节奏的考虑，当然也有疫情带来的“情非得已”因素疫情期间，售楼处的关闭，营销的中断让市场交易规模出现明显回落：数据显示，2月大成都商品住宅共销售77.74万㎡，同比2019年2月（销售162.42万㎡）降了52.1%。虽然这是不可抗的因素导致，但房企现金流进一步吃紧是不争的事实，尤其很多高周转企业和项目，更需要加快出货，确保现金流入。疫情过后，各大房企积压了接近两个月的货量，原本全年12月的销售任务将压缩至10个月的周期内完成，这给营销带来的压力可想而知。预计第二季度，各大房企还将加快出货节奏，甚至不排除以价换量。最近，市场正在恢复正常化，销售红利也开始显现。不少被疫情积压的购房需求也正在找出口释放。对房企而言，提前锁定一部分需求，就能在存量市场中抢到更多客户。

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来自开普勒452b2020-3-26

这个问题，最近很多购房者都在问，我尽量通俗一点把它给大家捋一捋。 美股在8天之内三次向下熔断10天之内四次向下熔断的历史性新闻，想必大家都知道。除了美股的崩盘之外，全球股市、原油、黄金、比特币也都全线失守。国内不少经济学家，如任泽平、李迅雷等，都已经发出了全球金融危机的预警，甚至不排除会发生全球性经济危机的可能。 美股之所以崩盘，主要有三个原因。 第一、是新冠病毒疫情在全球范围的扩散，包括美国；第二、沙特和俄罗斯开始大打石油价格战，伤及美国；第三、美国股市已经连续上涨超过十一年，泡沫严重。如果说前两个原因是美股崩盘的“导火索”，那么美股自身市值超过GDP200%的严重泡沫化，才是股市大幅下挫的根本原因。无论特朗普如何甩锅，我们都应该清醒的认识到这一点。可能很多小伙伴会想，美国股市崩就崩嘛，我大A股也经历过“股灾”啊，怎么就金融危机和经济危机预警了呢？ 这是因为美国和中国的国情不同——中国人大部分的资产在房子里，而美国人大部分的资产在股市里。美国自2008年次贷危机以来长期维持低利率（甚至零利率），以及股市长达11年的牛市，因此很多美国人把自己的养老金用来买股票，很多企业甚至加上杠杆来买股票。 因此，美股一旦崩盘，那就是血流成河的惨剧，很多人会失去保障，很多企业会破产。听上去，有一点上世纪30年代美国大萧条的感觉。而美国，既是世界的金融中心，也是全球最大的消费市场，在这个全球经济一体化的背景下，美国自身难保，那么其他国家的金融市场和出口贸易，必然也会受到负面影响，再加上疫情因素，实体经济休克，在世界各个国家呈现连锁反应，并由此上升为经济危机。以上，就是经济学家们通过美股崩盘推演出全球金融经济危机预警的基本逻辑。但是，这跟我们买不买房有什么关系呢？一个摆在眼前的事实是，中国作为世界第二大经济体，是世界工厂，一旦发生全球性金融经济危机，那么中国也很难独善其身。最近A股随着美股“跌跌不休”，就是最好的例子。同时，在近期召开的高层会议上，也直接点明：我国经济下行压力持续加大。 如果说一场席卷全球的金融经济危机即将来袭，那么中国这艘巨船也会迎来冲击，我们的经济增速可能会下降，很多企业或将倒闭，失业率也有可能上升。而房价，本质上来说它就是经济发展和居民收入的体现。更何况，我们很容易联想到2008年那一场全球金融危机，中国的房价确实出现了大幅度的下跌。那么，对于购房者来说，我们到底还能不能买房呢？这里，我说两个观点和一个建议，供大家参考： 一、房价不会崩盘据说，当今世界有三大泡沫：美国股市、中国楼市和日本债市。现在，美国股市已经率先崩盘，那么中国的楼市命运会如何呢？我认为中国楼市不会崩盘，理由有3个：1、中国楼市是一个相对封闭和独立的体系。首先，与美股的开放性不同，中国的楼市是一个相对封闭和独立的体系，外国资本无法大规模购买中国的房地产，减少了集中抛售造成房价剧烈波动的可能；其次，美股受到疫情的冲击很明显，但房地产行业基本不受疫情的影响，反而一定程度上会刺激大家的买房和换房需求。第三，与美股的高杠杆不同，中国的楼市杠杆率并不高，一套首付至少三成，二套更是要求六七成，基本消弭了杠杆风险。2、中国楼市从四年前就已经开始严厉调控。与美股从2008年连续上涨11年累积大量风险不同，中国的楼市从2008年开始，虽然房价也是一路攀升，但这11年中，我们至少大大小小调控了三轮，尤其是本轮调控，从2016年就开始了，且严厉程度堪称史上最强。限购、限贷、限售、限价，全方位无死角封杀了各种风险，大家细品。3、中国主要城市的房地产已经被ZF控盘。与美股无法操控不同，中国主要城市的房地产基本上都受到地方政府的行政指导，通过“有形的手”使其无法成为“脱缰野马”。首先，房地产最大的成本土地市场是一直由地方政府掌握的，土地供应多少、起拍价高低、最低成交价、熔断价、溢价率区间等等，都有相应的规定，低不下去，也高不上天。其次，开发商修出来的房子，卖多少钱要由政府指导定价；什么时候开盘，开多少套，要由政府发放预售证；涨价不能超过多少，打折不能低于多少，统统都有规定。甚至，就连二手房，政府也可以通过对中介机构的管控，对不符合要求的房源进行下架处理，或不予备案。由此可见，我们的高层绝对是有先见之明的，当我们在经济层面提出“防范系统性金融风险”“去杠杆”的时候，对这场迟早到来的全球性危机，就已经做好了“防冲击”姿态，而作为中国经济“命门”的房地产，也早就金钟罩铁布衫加身，难伤分毫。二、房价不会大涨。2008年全球金融危机，导致中国的房价短期内大幅下跌，但随着4万亿的出台和调控政策的转向，房价在2009年3月后开始V型反转，实现了大涨。如今，美联储降准降息，利率直接干到零，并实行量化宽松政策，疯狂放水，这对全球货币也是一次极大的冲击。因为美联储相当于是世界的央行，美联储开动印钞机，那么全球的央行也势必跟进。此前，中国已经开始降准降息，释放了大量的流动性；但未来随着经济下行压力持续加大的预期，降准降息势必还将继续（中国有足够的空间），同时货币、信贷、财政、税收等层面，也都会有所动作，目的就是保证市场流动性充裕，刺激经济回升。这里面，当然有对房地产的利好。印钞机开不开姑且不论，降准降息虽然主要目的是支持实体经济，但客观上对房地产也是有利的，而这个趋势在未来还将继续加大，因此未来一段时间，从货币、信贷、利率层面，对房地产的利好是不断累积的。正因为如此，调控上对房地产会更加严防死守。这就好像发大水一样，这个大水就是天量的货币，但这个货币不能进入房地产，至少不能超额进入房地产，而要流向铁公基、新基建、大消费、医疗卫生、军工、科研等领域，只有这些领域实现“越级”发育，中国经济的增长动力才能变得强劲持久，经济结构才能变得健康，同时提供更多的工作岗位。所以，在天量的货币和房地产之间，一定会竖起一道高高的堤坝。从2月至今，很多地方政府的楼市政策都出现了一日游现象，包括2月21日河南驻马店“首付比例从30%降为20%”、3月3日广州“商服类项目不再限定销售对象”、3月12日陕西宝鸡“降低首套房首付比例”、3月15日济南“二星级以上绿建不限购”等等，均在24小时内被撤销或被约谈。这说明什么问题？任何方便天量货币进入房地产的行为，都不被允许。如果这道堤坝一旦被攻破，那么美国股市的今天可能就是中国楼市的明天，又或者我们将重蹈上世纪80年代日本楼市的覆辙。这是中央战略层面的考虑，容不得半点闪失。 而这注定与2008年不同，天量的流动性不会超额流入房地产，房价自然也就不会大幅上涨。 三、购房者能不能买房？危机危机，有人是危，有人是机。对于购房者来说，也是一样的，你要分析这次可能发生的全球性金融经济危机，对你而言是危险还是机会。如果你从事的行业与餐饮、旅游、酒店、娱乐等受疫情影响严重的行业有关，又或者从事与全球经济联系密切的外贸行业有关，那么这个时候你最好考虑“现金为王”，把“活下去”放在第一位，买房的事就可以缓缓。但如果你从事的行业不受疫情影响，也与全球经济没有太密切的联系，如铁公基、新基建、大消费、医疗卫生、军工等，甚至你就是个主播卖货的，那么只要是自住需求的，你都应该按需入市，积极买房。 对于投资型的购房者来说，如果你正好手里有大笔的现金，那么所谓危机其实往往也是千载难逢的机会，毕竟机会都是跌出来的。这时候，房地产对你来说，或许只是众多投资选择中的一项罢了。四、最后，说一说国运。 任泽平在最近的两篇文章中，都提到国运，他认为中国的国运来了。对此，我十分认同。 首先，为了应对这场危机，中国在几年前就开始有预见的“防风险、去杠杆”，增强了自身应对危机的能力，有很大概率率先走出疫情和危机的影响，成为全球资本的避风港。其次，在应对疫情这种需要“强政府”与“群众基础”的公共事务上，中国具有天然优势。从目前看，只要我们控制住境外输入疫情，那么我们将很快迎来明媚的春天。第三，疫情让世界各个国家成为了一座座孤岛，呈现出一种逆全球化的趋势。中国作为全球最大的生产国和消费市场，天然就具备“自给自足”的能力，所以我们抗风险水平最高，受影响最小。同时，鉴于中国的产能，我们还可以向全世界单向输出我们的口罩、防护服、呼吸机甚至疫苗，换回各种高精尖的装备和技术，赢得世界各国人心的同时，也输出了我们的标准和体系。这一次，中国或成最大赢家，可能将不再是一句玩笑话。 文/吴思竹

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来自开普勒452b2020-3-24

今日(3月24日)，位于天府新区麓山片区的两宗合计119亩住兼商地块登上拍卖席，起拍起拍总价达10.7亿。本次报名参与竞拍的房企合计达到36家，且大部分都属于龙头房企，可见房企抢地热情不减。值得注意的是，本次拍卖两宗地块均为“回锅肉”地块，曾于去年9月因参与报名人数不足而流拍。时隔6个月再度入市，两宗地除了起拍总价共下调2.83亿元外，配建规定比例的无偿移交统筹住房的要求也被取消，这或许意味着政府对土地市场的预期也有所下降。一号宗地：天府新区成都直管区万安街道大石社区八组（万安片区，麓山大道南侧，沈阳路北侧）净用地面积：50.2 (亩) 土地用途分类：住宅兼容商业计算容积率：2.0起始楼面地价：7130元/㎡成交楼面价：10658元/㎡溢价率：49.5%竞得者：蓝光无偿移交：23%二号宗地：天府新区成都直管区万安街道开元村五组，大石社区七组，高饭店村八组（万安片区，麓山大道南侧，沈阳路北侧）净用地面积：68.5 (亩) 土地用途分类：住宅兼容商业计算容积率：2.0起始楼面地价：6530元/㎡成交楼面价：9755.8元/㎡溢价率：49.5%竞得者：佳兆业无偿移交：23%据出让资料显示，本次出让的两宗地块均位于天府新区麓山板块，麓山大道南侧，宗地一在中德麓府项目东南侧，宗地二在合能枫丹铂麓项目东侧。麓山板块是天府新区开发较早的住宅板块之一，区域内自然环境较优越，以宜居著称，现有诸多品牌开发商的改善住宅项目汇集，被业内认为是天府新区重要的居住板块之一。但区域内生活配套的缺失，尤其是商业配套的不足，一直是其“硬伤”。但近几年，随着麓山版块周边及自身开发强度提高，“配套缺失”这一空白正在被填补。根据一份天府新区用地规划图来看，本次出让的一二号宗地周边1公里范围内，目前已统筹规划了商业、教育、医疗、交通等配套资源，下面我们简单看一下。天府新区用地规划图 图据网络目前，两宗地周边的道路网已基本形成，诸如启元二街、万福寺路等道路均已建成，连接麓山大道，道路交通较为方便。同时，两宗地分别与地铁6号线麓山大道站和沈阳路站直线距离约1km。预计今年年底，地铁6号线就将建成运营，周边的交通体系也将更加丰富。△成都地铁6号线三期工程线路图 图据网络另外，地铁11号线一期工程处于在建中，规划中的14号线和26号线也将分别与6号线的麓山大道站以及沈阳路站交汇。届时，待麓山板块内立体交通网成型后，片区居民的通勤成本将会大大降低。 教育配套来看，宗地周边的教育资源较为丰富，区域内的教育资源可以满足全年龄段的需求。在宗地2公里范围内，分布有成都市实验外国语学校，万安中学、万安小学、麓山国际光亚等学校，均已建成开学。 另外，位于宗地二北侧的大石学校也在建中，据网络资料显示，大石学校共规划了72个班的办学规模，其中小学36个班，初中36个班，预计2020年建成开学。未来，两宗地将如何进行规划打造，我们将持续关注。

房妞

来自开普勒452b2020-3-20

成都市人民政府办公厅印发《成都市推进新建住宅全装修工作实施意见》的通知。通知要求：自2017年到2020年底，全市新开工商品住宅和保障，中心城区成品住宅面积比例逐渐达到100%，郊区市县成品住宅面积比例逐渐达到80%。也就是说，2020年后，购房者在成都买的新建商品住宅，就全部是全装修（口头上常说的精装修）了。对此，以下几点值得特别注意。1、实施范围：1⃣️：2017年至2020年底，成都高新区、天府新区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、青白江区、新都区、温江区、双流区、郫都区逐渐达到100%；简阳市、都江堰市、彭州市、邛崃市、崇州市、金堂县、新津区、大邑县、浦江县、逐渐达到80%。2⃣️：2022年成都所有区域商品房达到80%。2、全装和交付标准：1⃣️：成品住宅装修实施施工样板先行；2⃣️：委托三方机构监测是否符合标准及有毒气体，不合格，不得交付；3⃣️：提供质量保证书和使用说明书（包括材料、生产厂家、保养、维护等）；4⃣️：成品住宅简直面积5万平方米（含）以内的，装修方案不得少于2个，超过5万平方米以上的，需要3种风格；5⃣️：明确装修明细；6⃣️：样板间需要真实反映装修标准及施工质量，且样板间的保留时间自商品住宅交付时间不少于1年。从以上信息中可以看到，属于大成都的装修房时代已正式来到，2020年成都的商品住宅房价会不会因为全装修房而再度上涨?未来交付的全装修房品质是否过关?将会是特别值得成都人关注的问题了。附件 成都市成品住宅年度建设规划（2017-2022）一、规划思路及依据（一）规划思路。以中心城区作为重点区域，加快推进我市成品住宅建设发展，构建“重点引领，梯度控制，全域并进”的成品住宅发展格局。1．重点区域带动发展，推动全域成品住宅建设。近期以中心城区为重点，快速提高我市成品住宅建设比例，郊区市、县结合经济发展水平和购房人对成品住宅接受度的实际情况，以循序渐进、逐步提高比例的方式稳步推进成品住宅建设。2．多重梯度控制，保障成品住宅建设有效实施。结合成都市城市建设的特点，采用分区、分年度的方式对成品住宅的发展进行控制引导。一是进行地域分区上的梯度控制，结合实际情况将成都市域分为两类控制区域（一类为中心城区，包括：成都高新区、成都天府新区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、青白江区、新都区、温江区、双流区和郫都区。二类为郊区市、县，包括：简阳市、都江堰市、彭州市、邛崃市、崇州市、金堂县、新津县、大邑县和蒲江县），制定差异化的成品住宅建设要求。二是进行建设时序上的梯度控制，分年度制定发展计划，不同分区上采用近、远结合的原则，按时序进度确定年度成品住宅比例。（二）主要规划依据。成都市成品住宅年度建设规划主要依据省政府《关于推进建筑产业现代化发展的指导意见》（川府发〔2016〕12号），结合成都市社会经济发展水平以及绿色建筑、建筑工业化发展要求拟制。二、成都市成品住宅年度建设规划（2017-2022）（一）中心城区成品住宅年度建设规划。根据中心城区城市经济发展水平和川府发〔2016〕12号文相关要求，规划至2020年，中心城区新开工商品住宅（三层及以下低层住宅除外）和保障性住房中成品住宅建筑面积比例达到100%，各年度成品住宅建设要求详见表1。（二）郊区市、县成品住宅年度建设规划。根据郊区市、县城市经济发展水平和川府发〔2016〕12号文相关要求，规划至2020年，二类区新开工商品住宅（三层及以下低层住宅除外）和保障性住房中成品住宅建筑面积比例不低于80%，至2022年末，成品住宅建筑面积比例达到100%。各年度成品住宅建设要求详见表2。

房妞

来自开普勒452b2020-3-19

疫情就像一面镜子，当复工成为当下最紧急的任务时，有的城市在抢人，有的城市在救市，有的城市却在防人…… 各个城市的表现，与其经济发展水平密不可分。 经济基础决定上层建筑，在本次疫情中，我们发现捐献人力物资最多的依然是那些经济强省，由此可知，经济发展在特殊时期依然发挥强大的作用！根据近期各城市统计局公开的表格来看，中国最强50城新鲜出炉，除武汉、郑州、长沙、唐山、洛阳等5个城市尚未公布2019年经济数据等少数城市以外，中国经济最强的50个城市大都已经发布去年的经济数据,排名变动较大，国内城市格局即将迎来洗牌时刻！01 从经济总量看：在笔者统计的中国经济最强50城里，突如其来的疫情，使得数据公布的日期或许还将延后。但好在这几个城市的数据，对整体排名的影响不大。 中国最强50城最新排名 在GDP TOP50城中，GDP超过1万亿元的城市有17座，其中包括今年新晋佛山的成绩非常亮眼。 GDP超过2万亿元的城市只有5个，不出所料，北上广深，其次还有一个重庆，上海和北京作为仅有的两座GDP超过3万亿元的超级城市，座次稳稳当当。 其中广州和深圳的差距越拉越大，2017年，广州被深圳反超，跃居中国第三城，而到了2019年，广州和深圳的差距已经拉大到了3300亿元。而此时，重庆后起直追，与广州咬的特别近，今年如果重庆GDP增量大的话说不好还能超过广州！其实有重庆并不是什么意外的事儿，在2009年时，重庆和广州的差距非常大，达到了2627亿，随着成渝经济圈的快速发展，重庆作为中国人口第一大市，与广州的差距逐步缩小，到2019年时，差距仅剩22亿。10年的时间差距缩小了10倍，前者奔跑的速度太快，而身后又有了新的追兵，如果广州2020年再不加把劲儿，增速稍稍一落后，很有可能广州就要跌到第五名，那么北上广深的座序，就不会改成北上深广了，而是北上深渝。 可想而知，广州今年为了保证自己一线城市的地位，很可能会出台一些优惠政策吸引人才落户广州，从而发展经济，在广州的朋友可以关注一下相关政策。 我们再看一下超一万亿的城市，苏州作为地级市老大遥遥领先，有望冲击2万亿大关，宁波、长沙、无锡、青岛等城市竞争激烈，一不小心就会打乱城市排名，绝不可以放松！ 竞争激烈的还有万亿城市，除了2019年新晋的佛山，身后还有泉州、东莞、济南、合肥、福州、南通、西安等7个9000亿元档的城市，从某种意义上来说，谁先踏入万亿俱乐部，谁就是年度最大的热门！ 如果这7个城市都能保持7%以上的增速（西安必须在7.5%以上），2020年势必成为万亿城市扩张最多的年份。02从增速情况看：从增速看，50个城市之中也只有长沙、温州、洛阳、南京、泉州、南昌这6个增速超过了8%，都是近年来发展速度很快的二三线城市。 而在增速最低的5个城市中，济宁、潍坊、淄博、长春、临沂都没有超过4%。这其中，山东的城市有4个，倒数第六的东营，也只有4.2%的增速，这也和GDP核算规则改变有关，2019年是山东大幅挤水分的一年，出现这样的增速也并不意外。03从排名变化看：与2018年相比，排名上升的城市有23个，其中上升最多的是厦门，足足提升了13名，杀进35强。 而在这23个城市中，只有济南、洛阳、唐山和沈阳4个北方城市，其余19个均为南方城市。“南进北退”，正在成为常态。 此外，本次排名下降的城市一共有16个，其中北方城市占了11个，其中东三省除了沈阳上升1名之外，大连下降3名、长春下降7名、而哈尔滨则严重下滑11名位居42名。 在排名下降的16个城市中，仅山东就占据了5个。其中，青岛下降了3名跌落至15名，也直接导致被宁波、长沙、无锡反超。 山东的著名城市青岛也下滑三位直接被宁波、长沙、无锡反超。可以说，2020年山东的形势比较严峻，稍不留神经济强省地位将不保。 同样作为北方城市的直辖市天津则从2018年的第6名直接滑落至第10名，状况也是让人担忧。 不仅如此，身后的南京正在快速追赶，和天津只有54亿的差距。按照当前的增长速度，今年天津大概率会被甩出全国前十的位置。 可以看到，经济格局变化中“南进北退”是这些年的趋势。04总结：“南进北退”现象凸显，南强北弱的格局再次得以印证。 2019年23个排名提升的城市中，19个为南方城市，只有4个北方城市。 如果把时间拉回到2009年，当时经济排名前50的城市中，有27个北方城市，而到2019年只有4个城市的排名有所上升，徐州上升8位，郑州、西安上升6位，济南上升1位，剩余的23个城市名次全都下降了。 未来可以预见，如果北方城市再不想办法发展经济，南强北弱的态势会越来越明显。更多的人口流入南方，南方的发展会更加快速。 综合来看，广州、青岛、天津、哈尔滨、济宁、潍坊、淄博、长春、临沂、大连这几个城市真的要小心了！再不努力真的就被其他城市甩开了。 2020年将是关键的一年，万亿城市破局，多个城市的排名将有所调整。届时，又将迎来城市格局的洗牌时刻！

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来自开普勒452b2020-3-17

2月房价涨幅榜来源21世纪经济报道1. 70城二手房价首次下跌，房价上涨城市数量骤减 70城新房价格接近0涨幅，预计未来几个月即将转跌；二手房价格已经开始下跌，为2015年4月来首次，预计随着房地产市场的继续降温，未来几个月仍将保持负值。2020年2月份，70个大中城市新房价格环比涨幅接近于0（0.02%），二手房价为2015年4月来首次下跌（-0.08%）。 2020年2月份，70个大中城市新房价格同比涨幅为5.9%，二手房价同比涨幅为3.1%，预计未来几个月一二手房价同比涨幅仍将继续收窄。 2月70个大中城市中，一手住宅价格上涨的城市有21个，持平的城市有26个，下跌的城市有23个。 相比1月，2月房价上涨的城市数量减少26城，房价持平的城市数量增加18城，房价下跌的城市数量增加8城，城市上涨数量明显减少，持平及下跌城市数增加。2月70个大中城市中，二手住宅价格上涨的城市有14个，持平的城市有29个，下跌的城市有27个。相比1月，2月房价上涨的城市数量减少19城，房价持平的城市数量增加24城，房价下跌的城市数量减少5城。2. 城市间分化明显，一二三线城市新建商品住宅销售价格环比持平或涨幅回落、二手住宅销售价格涨跌互现三类城市中，一线城市表现相对最好，其调整时间较充分，有企稳复苏的需求；初步测算，2月份，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比持平，上月为上涨0.4%。其中，北京上涨0.1%，上海和深圳持平，广州下降0.1%。二手住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅比上月回落0.3个百分点。其中，北京和广州分别下降0.2%和0.1%，上海和深圳分别上涨0.2%和0.5%。31个二线城市新建商品住宅销售价格环比微涨0.1%，涨幅比上月回落0.1个百分点，武汉、石家庄和太原等12个城市受疫情影响无成交，价格视为没有变动（环比指数为100，下同）。城市差异明显，武汉等城市无成交。成都却逆势领跑 二手住宅销售价格环比持平，与上月相同，武汉、石家庄和呼和浩特等12个城市无成交。2月份，一、二手房环比涨幅排名靠前和靠后的城市中，一二三线城市均有出现，并无明显的板块规律，城市之间的结构性差异明显，城市涨跌由城市自身的基本面和市场阶段决定。作为病情发源地的湖北省，武汉2月无成交，设定为房价与1月持平，预计未来几个月有成交量后，房价表现将降温。而成都却以1.2个百分点的涨幅领跑70城新房房价，同时，成都还有0.9个百分点在二手房环比涨幅领先。沈阳、贵阳等二线城市的新房价格也有0.5%左右的涨幅。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，从2月数据来看，成都属于上涨态势最明显的城市。一方面与成都本身的潜在购房需求较大有关，另一方面，成都近期有新的规划推出，客观上容易带动房价的上涨。十城同比新房价格涨幅超10%2月，一、二手房同比涨幅靠前的城市仍然以呼和浩特、唐山、西宁等中西部弱二三线城市为主；涨幅靠后的城市以宜昌、岳阳、济南等城市为主，二三线城市都有，同样说明了部分三四线城市房地产市场已经开始快速降温，城市之间差异明显。与成都不同，受疫情影响，还有大量的二线城市，房价出现回落。其中，包括长春、南京、杭州、宁波、郑州、重庆、天津等多个强二线城市，均出现了不同程度的回落。 综上所述，三线城市新房涨幅明显回落，二手房价已经转跌，预计未来几个月仍有较大的降温空间。具体到城市上，仍然是差异化明显，板块效应减弱。3. 疫情对房地产的六大影响疫情将如何影响房地产，近期，北京师范大学教授钟伟发表了以下观点：可能性之一，是涉房政策并无实质变动。房住不炒和长效机制仍是主基调。但在保持既有政策大框架不变的背景下，出于维系经济增长和扩大实物商品消费之需，楼市落地政策将中性偏松。考虑到新冠肺炎疫情致死者多数为老人，以及城市老旧小区缺乏可靠的医疗、消防通道和设施，对大都市核心区的危改旧改可能会有所加速。可能性之二，是2020楼市全年偏暖，原因在于疫情对供需冲击的不对称。疫情逐渐消退之后，人们的购房需求仍将大致维持正常。但多重因素抑制了供给，尽管冬季和春节传统上是施工淡季，但环保要求、成品交房要求叠加疫情带来的复工延迟，难免带来房屋交付量和可售量的缩减。大致正常的需求面对相对缩水的供给时，楼市大致能相对温暖，但不同于2018和2019年的量跌价升，2020年的销售金额将略减。非典之后的房价飙升，与其说是非典所致，不如说是土地招拍挂政策起了作用。新冠肺炎疫情后楼市不太会复制非典后的走势。可能性之三，是区域布局的再调整。疫情之后的资本和产业迁徙难免，同样地，未来楼市重要的区域市场也将更多地集中于政府治理能力相对较好、营商环境相对较好、医疗教育养老等民生服务相对较好的城市。16座千万人口以上的大都市可能会出现有限的郊区化迹象，核心区超高容积率综合体有所退潮，绿色和健康住宅升温难免。同时，第二居所概念也将得到普及。这使得大都市建成区面积加速扩张，而东南沿海二三线城市更受关注。可能性之四，商办物业REITS升温。疫情不仅使商办物业几乎停摆，其实也是线上消费和街区商业的强行普及，更对后续商办和公共场所新风系统等改造升级提出了挑战。有些国人过于频繁的社交活动或许会有所收敛。这些都对自持商办的回报率有抑制，加之开发企业对激进财务和销售策略的收敛，都有可能使他们对商办物业的REITS，尤其是过户型REITS的热情有所升温。可能性之五，是物业管理和街区商业崛起。疫情之中人们对物业服务给出了不同的评价。城市中优质物业服务的重要性得到了普遍认同，出行限制也使得解决最后一公里的街区商业重要性上升，大型综合商超或略降温。资本市场已充分表达了对物管类企业所受的青睐。可能性之六，是康养医养物业发展迎来机遇。在社区医院和家庭医生还难以得到国人的广泛认同之前，如何关注老年群体的健康和医疗始终是难题，此次疫情凸显了50岁以上，尤其是75岁以上群体如何获得及时医疗介入的难题。这有可能提升即将步入老年、有付费意愿的中高收入群体对集中式康养医养的认可度。疫情总会过去，我们从中吸取了怎样的教训和进行了怎样的思考？从脊髓灰质炎到甲肝，从非典到新冠，国人面临各种公共卫生事件的严酷考验。太阳也总是会如常升起，但一些人已永远远去，不能再在阳光下悠然，人们不应该什么教训也没有记住。

房妞

来自开普勒452b2020-3-16

2020年3月13日中国人民银行发布：决定于2020年3月16日定向降准，释放长期资金5500亿元。为支持实体经济发展，降低社会融资实际成本，中国人民银行决定于2020年3月16日实施普惠金融定向降准，对达到考核标准的银行定向降准0.5至1个百分点。在此之外，对符合条件的股份制商业银行再额外定向降准1个百分点，支持发放普惠金融领域贷款。以上定向降准共释放长期资金5500亿元。降准对不同城市有不同的影响，它需要去核实城市经济及人流量。对于成都这种城市，每年大量的吸引人才，对于成都房价我们在上一篇稿件也做出了分析《疫情过后，如何看待2020年房价？》。降准对于房地产市场具有稳定的信心，同样也降低了企业融资成本。“房住不炒”和“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的明确要求下，降准释放的资金被严控进入房地产领域。当然了降准还可以继续加大降息的空间，对于购房者来讲，这就是大福利！总体而言，对楼市来说，降准带来的是间接利好，而不是直接的刺激。

房妞

来自开普勒452b2020-3-12

受疫情影响，本该在春节之后门庭若市的售楼部被迫关停，这场寒流吹得房地产市场有点冷。房地产本身就是一个资金预警行业，楼市成交量断崖式下降，房企财政压力加剧，救市的呼声居高不下。2月以来，全国60多个城市出台 “ 救市计划 ” ，主要集中于延迟交付出让金，减免税收，可适当延缓交房期限等，以缓解房企的财政压力。从供需端来讲，严格意义上的房地产 “ 救市 ” 政策还是应该着眼于需求端，以刺激潜在消费，来拉动市场回暖。UP君整理了一些城市刺激消费的救市政策，一起来看看。3月3日下午，温州市委人才办联合市人社局、市住建局，发布了《2020年温州市首批人才住房配售公告》。▲ 图据：浙江新闻首批筹集1700多套房源，共计约18万平方米。其中市本级300套，面积共3.65万平方米，74套为安置存量房，位于市中心区域，226套商品房分布在市区各核心区域。从房源的位置可看出温州的诚意。温州此次人才配售实质是人才引进和刺激消费并举的购房政策，最核心的部分便是，优秀本科生买房可打7折，配售面积90㎡。以房多多上温州最新房价均价22419元/㎡计算，每平米可优惠6725.7元。另外，申领人才按层次类别享受相应的优惠，D、E类人才配售面积为120㎡，购买价为备案价的60%；B、C类配售面积140㎡，购买价格为备案价的50%。什么概念，以温州现在均价计算，B、C类人才购买一套140㎡的房子只需要不到157万。不过值得注意的是，配售房10年内为共有产权，期满后才能转为完全产权。简单来说，10年内该配售房不能进入市场流通，温州这是既留住了人才，也缓解了市场压力呢！敲重点，天津在18年5月提出海河英才计划，实施首日申请人数就有30万，足以说明天津的吸引力。3月2日，天津市发改委门户网站发布《天津市支持重点平台服务京津冀协同发展的政策措施（试行）》文件，进一步放宽落户和购房政策。符合海河英才计划的自不用说，超过了年龄限制的，只要职满一年，并在津缴纳社保，也可落户。最重要是的，学历不到本科也没事，30周岁及以下的中高职毕业职工，同样可落户天津。“ 抢人 ” ，天津市认真的。▲ 海河英才落户条件 图据：天津海河英才计划 人才落户了，住房得跟上吧。户籍已迁入，按照本市户籍居民政策购房；户籍暂未迁入且家庭在津无住房的，按照外地户籍居民购房套数政策执行。随项目转移至津的职工即可购房，但所购住房须在取得不动产权证满3年后方可上市转让。天津的人才引进+购房政策与温州有异曲同工之处，放宽落户购房，但限制出售。真是鱼与熊掌兼得。衡阳市发布的《关于促进房地产市场健康平稳发展的若干政策（试行）》，也就是大家熟知的衡17条，明确提出实行购房补贴。相比温州的直接打折，衡阳就显得比较含蓄了。购买新建商品房和存量房，网上签订协议并交纳契税的，由市财政予以补贴。税率为1%的，全额补贴；税率为1.5%的，补贴2/3；税率为2%及以上的，补贴50%。地下停车位首次出售，也补贴1000元/个。比如，一套总价100万的住房，假设契税为1%，全额补贴即补贴10000元；契税为1.5%，也补贴10000元；契税为2%，补贴还是10000元。是不是有点意思。2月25日，广西南宁住房公积金管理中心发布《关于调整住房公积金贷款有关政策的通知》，放开二套房公积金贷款限制。总的来说有3个重点：1、名下有房的，购买第二套房可申请公积金贷款职工个人及家庭只拥有一套住房，且住房面积在120㎡内的，允许其购买建筑面积144㎡内的第二套住房时使用公积金贷款。2、已使用过公积金的，可再次申请公积金贷款职工个人及家庭已使用一次住房公积金贷款并已结清的，目前无房或所拥有的唯一住房建筑面积在120㎡（含）以内的，允许其在购买建筑面积为144㎡（含）以内的住房时再次申请使用住房公积金贷款。3、二套房或二次申请者，首付比例不低于40%，最高贷款金额为50万，贷款利率高出同期1.1倍。众所周知，公积金利率低，并仅限于首套房使用，南宁市此次放开二套房公积金贷款，对改善型住房不失是利好政策。2月27日，江西抚州市人民政府印发《抚州市有效应对疫情促进房地产市场平稳健康发展实施意见的通知》，共计12项措施，重点在于补贴购房和上调公积金贷款额度。2020年3月1日至6月30日期间，购买新建普通商品住宅，由受益财政给予购房者150元/㎡的购房补贴；住房公积金贷款额度上调10万，即最高额度阶段性上调至60万，并于7月1日恢复至50万。抚州市实行阶段性政策，可以说是一次很明确的短期救市行为，补贴也很实在。相比之下，成都就很淡定了。近期，成都住房公积金管理中心印发的《成都住房公积金管理中心关于应对当前新型冠状病毒肺炎疫情政策措施的通知》和《实施细则》，明确了受疫情影响经营困难的企业，经主管部门认定后，可申请降低住房公积金缴纳比例或缓交；未能及时缴存公积金，职工个人贷款资格不受影响；疫情期间因由不能正常还款的，不做逾期处理、不计罚息。这样看来，成都其实没有明确的松绑和鼓励购房政策，但《通知》保障了职工公积金贷款的权益不受影响，稳定了购房市场的需求。放宽购房政策，鼓励购房，不得不说的是驻马店。别的城市还在从供给端发力时，驻马店就开始上演供给、需求政策两个都要的成年人行为。公积金首套房首付比例下调至20%，公积金贷款额度从45万提高到50万，还提供买房补助。有没有很帅！可惜最终逃不过 “ 英年早逝 ” 。驻马店相关负责人被副省长和省住建厅约谈，坚持 “ 住房不炒 ” 原则，驻马店随后从官网撤下该政策。继驻马店被黄牌罚下后，广州也被红牌警告。3月3日，广州发布 “ 48条 ” 措施提及，商服类项目不再限定最小分割单元，不再限定购买对象。本还在感叹，一线城市出手就是不一样，就被下架。重新发布的 “ 48条 ” 措施没有在出现相关规定。▲ 3月4日发布的“48条”措施目前来看，稳楼市的政策大多是从购房补贴和公积金上来做文章，涉及商业贷款的寥寥。2月24日，浙商银行率先下发个人购房贷款调整通知，明确对非限购城市购买首套个人住房首付贷款比例从30%下调至20%，同时取消500万以上房贷纳入非普通住宅标准的贷款政策。3月10日，湖州银行称即日起，凡购买200平以下，下调首套房首付比例至20%，二套房首付30%，200平以上首付相应增加5%。首付比例下调，客观上来说，降低了购房门槛，而浙商银行取消将高改纳入非住宅标准贷款，也释放了高改的利好信号。市场关注度够高，吸引力够大，势必会刺激一部分购房者买进。不过同样是下调首付贷款比例至20%，两个银行的政策似乎与驻马店有相似点，不知道商业贷款降低首付比例又将何去何从？如若不然，其他城市或银行又会不会跟进呢？咱们拭目以待。不管温州本科7折买房，天津放宽落户和购房政策，这类人才引进与购房优惠同行的政策；还是其他城市购房补贴，公积金贷款调整，都是可以说是在从供给端着手救市。政策的效果还需要时间来验证。此外，从浙商和湖州银行发出降低商业贷款首付的通告，也可以看出银行商业贷款释放出的刺激消费的利好信号。

房妞

来自开普勒452b2020-3-10

3月2日至8日（下称上周）二手房市场成交量开始出现明显回升环比增加89.7%，较去年节后同期减少66.2%，楼市三四月份的“小阳春”难以再现，依旧处于成交比较低迷的情况。目前除了武汉之外，杭州、广州、南京、厦门、北京、合肥、大连等城市均出台了房地产中介机构有序复工的政策，在满足城市防疫要求的前提下，通过预约与线上流程的方式减少线下集聚，让中介有序复工、恢复经济秩序。上周18城成交总量已经恢复至12月周均水平的51.5%，其中上海恢复程度最高，超过去年12月周均成交量，广州、大连、南京四个城市的成交量已经恢复至去年12月周均水平的70%以上。天津、深圳、合肥、重庆与廊坊成交恢复程度不到30%。图：1-3月重点18城链家二手房实时成交总量周度走势数据来源：贝壳研究院图：上周18城链家成交量相当于去年12月周均比例数据来源：贝壳研究院上周买卖双方入市意愿增强，新增客源量环比增加15.1%，新增房源量环比增加54.4%，新增房客源均已经恢复至去年12月份周均平均水平。新增客源中有67.2%来自线上委托，较去年3月周平均水平的55%，增加了12.2个百分点。图：重点17城[1]链家新增房源与客源总量周度变化数据来源：贝壳研究院[1] 成都新增客源变化受业务变化影响较大，故剔除。图：重点17城链家新增客源线上占比周度走势数据来源：贝壳研究院17城中有7个城市上周新增客源量已经超过去年12月周度平均水平，有9个城市新增房源超过去年12月周度平均水平。其中，大连、广州、济南、上海、青岛、南京6个城市上周新增房客源均超过去年12月平均水平。图：上周17城链家新增房客源总量相当于去年12月周均比例数据来源：贝壳研究院目前新增供需已经恢复至正常水平，业主预期也在逐步恢复，随着各城市房地产中介门店有序复工的推进，预计受疫情影响而延迟的购房与换房需求会有一波集中释放。· END ·来源：贝壳研究院