房猫说市

来自开普勒452b2021-4-30

在房产圈，土拍价就是星星之火，不仅能在前途未卜、暗黑不明的区域发展中点亮前路，更能在板块内形成燎原之势。4月12日万科在泾河以10.615亿元摘地，楼面价5464元/㎡，算是彻底“点燃”了泾河板块。其实在万科之前，已经有不少拓荒者先生一点，比如恒大、绿地、南飞鸿、正荣、卓越等等企业，已经在板块内深耕细作，不少项目也拔地而起，万科的入驻也仅仅是在火上浇了一滴油。这对于已经入驻的开发商是件好事，“轿子”准备好久了，终于等来了抬轿的“轿夫”。当天土拍消息一出，圈内人各种摇唇鼓舌、助威呐喊，笔者总是慢半拍抢不热点，只是与4月19日的土拍综合写了一篇《西安楼市“4.19土拍”狂想：当肥沃的关中平原用来“种楼”》，算是对泾河、秦汉等等新城热火朝天的土拍发表一点自己的看法，也被一些圈内人吐槽不懂行。其实，对于笔者来讲“懂不懂行”真不重要，只是不想穿凿附会、人云亦云，仅仅是站在个人的角度上对西安楼市发表一点自己观点，供大家参考！至于专业数据信息各个大V们分享的已经足够多了。于是在主城区房源紧缺，购买力旺盛，泾河板块不限购，价格又相对低，配套各个新区都差不多的情况下，泾河板块犹如干柴遇着烈火，就烧起来了！西安楼市的火爆，本身就来自于投资过热！于是，又有一句很有煽动性的话在购房中间流传，曰：买主城区就是自住，买泾河新城是投资，就是买未来！这句话可谓正中下怀，在经济下行压力巨大的当下，很多人想的就是拿什么抵御通货膨胀！于是，到处跑盘、看盘的购房者开始络绎不绝，反正行不行看看又不要钱，于是就有了售楼部排队看房的景象……目前泾河新城板块的均价已经到达了13000元/㎡档左右，目前，在贝壳新房平台上，板块内黄冈学府城（14500元/㎡）、滨江翡翠城（15000元/㎡）金辉世界城（10500元/㎡），价格直追西安浐灞、港务板块，势头迅猛。可是，板块内目前能拿出来说的恐怕也仅有一个2020年9月开学泾河新城第一中学、崇文塔、乐华城、伏茶小镇……当然也有利好！官方消息说2021年，泾河新城要大干一场，有61个重点项目要开工。在3月21日中星量子科技产业园项目奠基；3月30日丝路国际水务科创园奠基；4月7日西安交通大学附属泾河医院开工建设……不过，新区配套落地的问题一直让购房者“如鲠在喉”，这些利好其实并不能打消购房者疑虑！毕竟港务、浐灞、沣东、沣西这几个发展了已经十几年的新区直至目前仍旧难尽人意，泾河新城的配套落地又将会需要多少年？这个恐怕谁也说不好！所以站在自住的角度看，泾河新城板块内教育、交通、生活、商业配套都严重不足，买这个板块如果没有破釜沉舟的勇气，估计很难下这个决心。如果站在投资的角度，泾河新城不限购，至少在价格上也能有些优势，不过未来“无人接盘”的问题仍然存在，不管怎么看投资泾河新城都将是一场持久战。就像前面说那句，买泾河新城就是买未来，那未来有多远？是否可期？就是一场豪赌，买定离手最好！

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来自开普勒452b2021-4-14

说到大西安价格洼地，你会想到哪里？不限购区域应该算首选。很多人说新区是刚需最后的避风港，但是以最近的风向来看，这个问题似乎值得讨论。1从今年开始，不止西安主城区的高价地冒头频繁，不限购新区地价也迅速攀升。年初能源金贸区1.6万/㎡刷新不限购新区地价记录。进入二季度后的首次土拍也让很多吃瓜群众大吃一惊。1、大西安首宗摇号土地诞生，沣西楼面价突破1.2万+。2、泾河新城楼面价突破7000元/㎡。去年沣西首宗万元地引来市场一片惊呼，时间刚过半年，华润摇号摘得115亩住宅用地，楼面价突破1.2万+。泾河也是如此，2020年9月份，南飞鸿4082元/㎡的楼面价已经刷新区域地价天花板。而本周二（4月6日）土拍，泾河新城2宗住宅用地土拍，其中最低楼面价7084元/㎡。短短半年时间，不限购新区2000-3000元/㎡的地价涨幅实在惊人。2不止地价，西安市不限购区的房价也是持续走高。数据来源：前瞻顾问月报整体来看，非限购区域内除了周至外，均呈现不同幅度的上涨。观察近1年房价走势，西咸新区的成交均价已经上涨了1500元/㎡，到了2月，价格已经突破14000元/㎡。就西咸这个均价来说，说是与港务区房价肩并肩都不过分。再来看其它板块。高陵区去年2月均价6389元/㎡，到了今年2月均价上涨2526元/㎡，达到了8915元/㎡。鄠邑区今年2月8376元/㎡，而去年同期为6095元/㎡。周至房价相对比较平稳，保持在5000元/㎡左右。蓝田县近几月因为供货影响，房价波动明显，但是区域内房价相比去年已经上涨上千元。整体涨幅可能感受不算直观，咱们聚焦大家熟悉的西咸新区来具体说一下。数据来源：前瞻顾问月报沣东新城的最新均价已经超过了1万7/㎡，区域内2万/㎡左右的项目不在少数。沣西新城板块的价格也是逐渐攀升，去年下半年开始整个板块内房源稀缺。泾河新城也已经突破了万元大关，而秦汉、空港两大新城均价都早早过了1.2万/㎡，直逼1.3万+/㎡。3正值“金三银四”，各区域楼盘也开始加推，但是房价格局已经大变样。能源金贸区的奥园璞樾ONE，上批次加推时间为去年9月，均价为1.8-2.1万/㎡，目前在售均价为2.3万/㎡。同区域莱安万莱逸宸同样如此，去年10月份首开，现在均价已经2.2万/㎡，距离开盘涨幅已经近5000元/㎡。不止沣东热门板块涨幅惊人，其它新城也是如此。位于沣西新城的科为城熙府，去年11月首开均价约1.55万/㎡，而目前均价1.8万/㎡。泾河新城也不例外，金辉城高层产品均价10000-10500元/㎡，仅年后均价上涨近1300元/㎡。绿地智创金融城，去年6月30日首开，成交价9300-11300元/㎡，而下批次即将加推的均价预计1.35万/㎡。另外区域内雅居乐北城雅郡、黄冈学府城、金地乐华翰林意境均价也都出现了不同幅度的上调。空港新城去年暂时停售的绿地国宝21城，近期也即将推售，预计成交价12500元/㎡，相比之前价格也有上涨。福星惠誉美术城·云玺去年5月1.05万/㎡，而目前在售的房源，已经达到1.3万元/㎡，涨势疯狂。秦汉新城中梁壹号院目前均价1.2万/㎡,而半年前均价10800元/㎡。整体来看，除了有些项目因长时间未推货，新推房源出现上涨外，还有像类似奥园璞樾ONE产品更新出现房价上涨。不过，价格实实在在上涨的不在少数。4不管是从地价还是房价来看，我们都能有一个很直观的感受，新区的价格洼地正在逐渐缩小、消失。这世间，果然没有永远的价格洼地。不过为什么曾经购房者“爱答不理”的新区，如今竟逐渐有了“高攀不起”的苗头？咱们先从政策端说起，近几年西安调控不断升级，非限购新区迎来“福利期”。购房资格不断压缩，迫使很多想要扎根主城的置业者被挤压到了周边区域。另外，最近的两次“深夜新政”后，不限购区域的新房价格都迎来了猛涨。再来说说土地端，主城土地供应有限，新拍土地大都集中于新区地带。非限购板块楼面价频频创新高，一路走高的地价，也让很多购房者对于未来预期看好。最后说说人口因素。政策挤压，限购升级，购买力大量涌入非限购区域。不用落户，无需社保，有钱就能买，很对外地置业者胃口，仅泾河新城，陕北、甘肃、宁夏的投资客都占很大一部分购房群体。终究，价格洼地不会永远存在，只有短暂的、相对的洼地。日益消失的房价洼地，未来天花板究竟在哪，仍然是谜。