房猫说市

来自开普勒452b2021-5-13

2021年1月，西安市主城区及各开发区，共计13个项目（单个项目多次公示算一个）进行线上意向登记，线上登记3886套房源，共吸引43638组家庭，平均人房登记比约11.2:1。其一、初改价格盘：御锦城、骊山·德裕天下。均价基本在1.3万/㎡以下，最低均价为骊山·德裕天下，价格为8645.87元/㎡。其二、改善价格盘：融创宸阅和鸣、招商城市主场、华润置地·未来城市、中粮奥体壹号、融创时代奥城 (西安融创奥城）、当代境、摩卡新天地。其三、高端价格盘：红星·天铂、新一代·伟业国际、天地源·兰樾坊、碧桂园·国湖，集中于高新、南二环、沣东新城区域。本月登记市场中，热度最高的项目是华润置地·未来城市DK-5，吸引大量登记，人房登记比为46.46:1，中签率仅为3.11%，成为4月登记市场中最难摇号项目。除此之外，如融创宸阅和鸣、融创时代奥城、中粮奥体壹号等项目也较为抢手，中签率全部低于10%；同时，中粮奥体壹号弃验率最低，其次依次为融创宸阅和鸣、红星·天铂、融创时代奥城。2021年4月，西安市主城区以及各开发区，共计23个项目开盘，共计7929套房源开盘销售，其中共7454套房源进行认购，平均去化率约为94%，对比3月，去化率再上升5个百分点。重点备注：1、以下为开盘即时数据，开盘后销售数据不计在内，因此，仅能作为参考，不能作为投资依据。2、因为统计的时间不同，解筹率高低或有多个版本，因此，大家要参照去看。3、有些项目开盘情况不好，但实际卖得不错，也存在这种案例，因此，不要人云亦云。其一，供应方面：本月房源供应量有微弱上涨，供给集中区域均为城市热门板块，如港务区、浐灞，房价较高的区域如曲江、航天、高新，均无供应或少量供应。其二，认购方面：去化率为100%的项目（表格中标记黄色）包含中粮奥体壹号(港务区)、融创江山宸院（长安）、当代境MOMA（浐灞）、保利熙岸林语（灞桥）、远洋御山水（浐灞）、保利天悦（高新）、融创时代奥城（港务区）、御锦城（浐灞）、红星天铂（东二环）、融创宸阅和鸣（灞桥）、招商城市主场（港务区）、华润未来城市（港务区）。此外，东原印未央（未央湖）、启迪大院儿（曲江）、天地源蘭樾坊（沣东）、蓝光雍锦世家（城西）等项目，去化率在80%及以上。2021年已经过去了三分之一，新房市场供给量虽然有小幅上涨，但是，登记人数上涨明显，摇号盘占比越来越高，去化率也越来越高，各个区域都出现不同程度的缺房现象。其一，港务区扎堆供应。十四运到来之际，港务区兑现速度加快，住宅集体扎堆供应，且逢推必摇，目前，纯新盘中粮奥体壹号、融创时代奥城是港务区的两大红盘。其二，摇号盘占比增高。2021年4月共计13个项目（单个项目多次公示算一个）进行线上意向登记，其中，摇号盘有10个，占比77%，城六区与长安区项目均需要摇号，供需矛盾十分明显。其三，刚需门槛被提高。2021年4月登记项目中，城六区与长安区均价最低项目为御锦城，均价约1.27万/㎡，刚需门槛再一次被提高，在西安房价环比上涨60个月的行情下，以及数十宗万元地即将入市，这个门槛可能即将被提高到1.5万/㎡。4月份，罕见地出现商品房新批备案价零公示，是项目工程进度跟不上，还是房企与政府之间房价的博弈？我们不得而知，在严重供需失衡的当下，不管接下来是“房荒”的到来，还是全面改善的到来，刚需唯有趁早上车。近几年来，西安楼市一直传出房价即将暴跌，二手房挂牌量激增，或将产生相互踩踏，某某楼盘二手房暴跌几十上百万……知名大V喊出“西安房价暴跌，其他城市放开想象”，但这个遥不可及的美梦终于破碎了。在目前这个楼市周期，我们需要认清现实，但不必要恐慌抢购，因为没有一个市场能够一直疯狂，有风起的时候就一定有风停的时候。

房猫说市

来自开普勒452b2021-4-25

西安楼市的四月注定不凡！新房市场，几乎都要摇号，“千人摇”，甚至“万人摇”屡见不鲜，且很多购房者都需六成首付起。土地市场，全面开花，几乎每次都刷新地价，主城楼面价破万已成常态，新区全面迈向万元。登记市场飘红，千人摇、万人摇扎堆4月截止目前，大西安共计10个项目，合计3394套房源进行了线上意向登记，均价最低为12701.15元/㎡，最高20916.02元/㎡。从上面数据可以看出，3月-4月20日，新房登记一片飘红，整个市场处于一个亢奋的状态，其中诞生“万人摇”3个，分别为紫薇·云璟时光、保利·天悦、高科麓湾国际社区，而“千人摇”楼盘有10个，可以说但凡有主城高性价比楼盘，都能迎来千人摇现象。从三四月的登记项目中，有三个看点值得关注：1、港务区新盘，几乎逢推必摇。无论是3月份登记的招商城市主场、中梁奥体壹号、融创时代奥城，还是4月份登记的华润置地·未来城市、融创望江府，几乎每个港务区登记的新盘，都是逢推必摇，且还是“千人摇”。受全运会开幕倒计时影响，且从全西安的房价来看，港务区作为配套兑现能力最快且性价比最高的区域，自然成了购房者们的心头爱。2、万人摇多出在主城区！从3月的“万人摇”楼盘来看，紫薇·云璟时光、保利·天悦两个盘子都在高新，可见购房者对主城高新区还是极为认可的，另外“老网红”高科麓湾国际社区受其价格倒挂及学校加持，也成为了购房者争相抢购的对象。由此不难看出，高新区、带优质名校的倒挂盘在主城市场依然能掀起波澜，更受市场追捧。3、流摇项目多为周边区域楼盘，以及主城部分楼盘在已结束核验的楼盘中，撤销或未通过核验的家庭比例较大，弃验率超过50%的分别是：启迪大院儿、湖滨府以及新城首府。首次开盘的新城首府，206套房源，意向登记293组家庭，核验后仅剩下95组，选择撤销或未通过审核的比例高达67.58%，远大于核验通过数！启迪大院儿、湖滨府分别有76.8%，68.1%登记家庭申请撤销、放弃核验。此外，还有一点值得注意，从案场反馈过来的情况可见，很多项目的登记中，普通家庭远大于刚需家庭，且多数人为二次购房，首付在六成以上，可见大放水之下，更多购房者对买房这件事比较热衷。土拍频频刷新！新区地价迈向万元除了登记市场火爆，三四月的土拍市场也在频频刷新人们的认知。昨天，西咸新区26宗土拍热拍，秦汉新城楼面价达到9993元/㎡，刷新记录！一周前，西咸新区23宗土地成交，摘金约51.92亿！熔断、摇号、高溢价拿地，楼面价刷新，每一个词都刷爆眼球，简直燃炸了！从当前的土拍市场可以看出：1、西咸新区平均地价已破万元，秦汉、泾河地价涨幅达到58%。土拍作为楼市的风向标，对房价格局起着至关重要的作用，从西咸新区各大组团当前的土拍情况来看，楼面价天花板已迈向万元！其中泾河新城较上次土拍溢价18.8%，秦汉新城较上次土拍溢价58%，再一次夯实了板块房价。从目前泾河新城地价和房价对比来看，在售的新房性价比相对较高，毕竟按照8451元/㎡的楼面价，后期新房入市价格可能在2万一平左右。而秦汉新城兰池大道两侧楼盘定位向来较高端，此次土拍楼面价近万元，后期产品预估价格可能在3万左右。2、沣东、沣西，逐渐坐稳西咸地价“头把交椅”，后期或将成改善主战场。2020年，沣东新城+能源金贸区卖地29宗，平均楼面价已达到10418.77元/㎡。随着入驻的房企越来越多，区域内已经形成了成熟的居住板块，地铁1号线二期已经通车，16号线也已经开始动工，也引入了众多企业，区域价值不断升高。房价方面，从去年3月到现在，涨幅达到约23.96%，远远高于西安主城。比如，沣华熙城的小高层在2020年4月的时候，均价约1.9万元/㎡，到现在已经达到约2.1万元/㎡。再看沣西，在2018年最高楼面价才4738元/㎡，但到了今天，沣西最高楼面价就已经达到12615元/㎡，3年时间上涨166%！而从房价来看，沣西新城一年的房价涨幅高达41.92%，排行五大组团之首，典型如紫薇·铂樾府去年均价约1.2万元/㎡，今年3月就达到1.45万元/㎡，涨了2500元/㎡。结语：从登记情况来看，主城高性价比楼盘依然是购房者争相追逐的热土，但从改善置业及产品迭代情况来看，西咸新区无疑走在了前端，这个金三银四，大西安楼市登记火热，土拍溢价，下个季度西安楼市将何去何从，我们拭目以待。