暮雪

来自开普勒452b2020-2-24

南宁二套房贷款政策使用公积金贷款的，已使用并结清一次个人住房公积金贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次使用个人住房公积金贷款购买普通自住住房，低首付比例为30%。商业贷款则是，对拥有1套住房且相应商业性个人住房贷款未结清的居民家庭，申请商业贷款时低首付款比例不低于40%。组合贷款方面，除满足纯公积金贷款的政策条件外，还必须同时符合商业性个人住房贷款的政策要求。对拥有1套住房且相应商业性个人住房贷款未结清的居民家庭，申请组合贷款时最低首付款比例不低于40%。南宁市第二套房的贷款利率：纯商业贷款，首付40%，贷60%，利率上浮10%纯公积金贷款，首付30%，贷70%，利率执行基准公积金+商业组合贷款的，首付40%，贷60%，商贷部分上浮10%，公积金部分执行基准3.25%。二套房的判断标准.1、父母名下有住房，以未成年子女名义再购房解析：新政规定，家庭成员包括借款人、配偶及未成年子女，也就是说，未成年子女也被划为家庭范畴，所以以未成年子女名义购房时，会按照二套房政策执行，即需首付40%、利率上浮1.1倍。如果卖掉这套房产再贷款购房的话，可以按执行首套房贷款政策。2、未成年时名下有房产，成年后再贷款购房解析：根据银行现行政策“认贷又认房”，如果不出售现有房产，再贷款购房则属于二套房，将按照二套房的政策执行。而原来认定二套房主要以贷款记录为依据，成年后申请贷款购房时，算入第二套。3、个人名下有全款购买的住房，再贷款购房解析：根据银行现行政策，即使此前没有房贷记录，但银行只要在房屋产权交易系统中能够查到申请人名下有房产，在不卖掉且申请贷款的情况下，将认定为二套房，按照首付30%、利率上调1.1倍的贷款政策执行。（而过去的政策是“认贷不认房”，全款买房后再申请贷款买房不会被算作二套房）4、曾贷款购房，结清出售后再贷款购房解析：目前银行对二套房认定是“认房又认贷”，因此即使将房产出售，家庭名下没有住房，但因为之前有贷款记录，所以之前贷款购买房产出售后，再购买时也会被算作二套房。5、首次购房用商贷，再用公积金贷款购房解析：目前公积金贷款政策比较严格，只要借款人有过贷款记录，不论结清或出售，即便从未使用过公积金贷款，首次使用也会被算作二套房，因此使用公积金贷款再购房，首付比例为30%。6、婚前一方贷款购房，婚后另一方贷款购房解析：可能夫妻婚后户口没有落在一起，但肯定有结婚登记记录，而银行在批贷时除要求借款人提供户口本外，还会要求借款人提供婚姻状况证明，结了婚的夫妻不能提供单身证明，所以另一方再购房时也会被算作第二套房。7、婚后双方共同贷款购房，离异后一方再申请贷款购房解析：目前银行对二套房的认定是“认房又认贷”，只要在央行的征信系统中能够查到当事人的贷款记录，即便离异后房产判给另一方，这一方再贷款购房时也会被认定为二套房，因此“假离婚”并不能规避二套房新政。（以上基于商品房的情况下，商住房不计入住宅套数内）

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以前的十几年中国房地产市场基本上是以投资为主，不管是不是出自居住需求，在买房的时候都会考虑到投资因素，特别是一些有闲钱的家庭，都会把买房当做首选投资渠道。记得网上曾流传一句话：“中国现代人的梦想分两种，穷人的梦想是拥有一套属于自己的房子，富人的梦想是多买几套属于自己的房子。”房子本来只是用来住的,却一直跟财富、投资、资产增值切割不断。在当前限购、限售政策的持续影响下，炒房者和投资者已不能随意炒房，楼市的购房主力也正慢慢发生变化，当房价不再大幅度上涨，投资者的购房热情自然就会下降，从这一点来看，楼市已经从“投资炒作”时代转向成“房住不炒”的时代。这是政府希望看到的，也是房地产市场要回归的本质。从房产市场价格看,南宁相对全国省会还有一定优势数据显示，2019年11月，南宁房价（新建商品住宅销售价格）环比上涨0.3%，同比上涨13.9%，环比涨幅回落1.7个百分点，同比涨幅回落0.2个百分点。二手房交易，今年11月份，南宁二手房房价环比上涨0.2%，同比上涨11.6%，环比涨幅提升0.1个百分点，同比涨幅回落0.5个百分点。根据中国房价行情网检测消息来看，南宁房价排在全国252个城市的第46位，在省会城市中，排在兰州之后，太原之前。从城市发展角度看,南宁城市未来发展依然可期南宁是广西首府，国际一带一路战略的重要门户城市，是泛北部湾经济合作、泛珠三角合作等多区域合作的交汇点。2017年，国务院发布《北部湾城市群发展规划》，将南宁定位为面向东盟的核心城市，支持建成特大城市和边境国际城市，这些定位决定了南宁未来发展远景值得期待。从一个城市的基础设施建设最能看出这座城市的发展蓝图。以地铁为例，2015年1月国务院同意国家发改委批复了《南宁市城市轨道交通建设规划(2015年-2021年)》，批准建设轨道交通2号线东延、3号线一期、4号线一期、5号线一期，总里程长75.1公里。同时，“十三五”期间，南宁还将建设五象火车站和南宁北站，基本形成以南宁为中心的“12310”高铁经济圈。未来五年，南宁将拥有六个高铁站：继续改造完善中的南宁火车站、续建南宁东站、新建南宁北站、南宁西站、南宁五象站、南宁南站（货运），以及改造提升凤岭综合客运枢纽等。随着城市的快速成长，人口的持续流入，南宁房地产市场依然值得让人看好，虽然不会暴涨，但下跌的可能性却极小。在此，房友君认为，南宁房地产，此时入场依然不迟。

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10月23日-10月29日期间，开发商们趁着手热，又有22张预售证入市，共推出房源3653，“银十”收尾迎推盘高峰。其中五象新区，1784套房源拿证，西乡塘区，1139套房源拿证入市。大量的房源入市，“以价换量”冲业绩，完成指标，在资本市场，房企业绩却逆势走强，各大品牌开发商意图明显。就全国的情况看，行业寒冬未过，房企积极自救。三季度以来房企加大推盘促销力度，带动销售业绩明显回暖，加速资金回笼。不过从严调控下，地产市场整体下行趋势仍在。拉升的借债成本和紧张的现金流，使得房企纷纷采取“以价换量”策略，从销售端加速资金回笼。这种现象在今年下半年后表现得更为明显。融创中国、中国恒大、万科、碧桂园、保利地产等头部房企近期都在一些城市推出了降价促销措施，这些房企9月的销售单价环比或同比均有下降。南宁概莫能外，但为啥南宁的表现为何这么扎眼呢?数据失真 南宁也在“以价换量”克尔瑞南宁公司总经理吴宁表示，目前南宁公布统计出来的数据，属于“结构性上涨”。这就像算人均收入，数据里突然塞进了一个“马云”，拉高了平均值一大截。而南宁市场里一个五象新区是特例，拉高了整个南宁市场的平均值。其实，凤岭北、三塘、江南等区块，基本上没有多大的增长。随着“外收”的渐渐绝迹，很多楼盘，反而降了。比如，赠送面积、赠送车位、赠送精装修、减免物业费等。由于这些措施刺激了市场需求，使得成交量大幅增长，于是反过来刺激了价格的回升。凤岭北、青秀山大致区间1.5万-2.0万;东葛片区仅有绿地的1.9万。恒大·悦龙台13500 光明·城市集13000 时光集7800，而一直火爆的嘉和城12000精装，毛坯8000-9000。南宁耀天投资公司总经理钟林峻认为，现在看到的房产局数据、克而瑞数据都是备案数据，都是前期成交的录入系统的体现，其实从今年三四月份开始，南宁就逐渐松绑新盘和新品的备案价格。不少楼盘备案价上涨1000元/平方米以上，更有的楼盘，备案价涨3000元/平方米。由于数据备案的滞后性，到三季度才显现出来。实际的情况是房价近期有些下调，原来拿地都顶着市场价格了，毛坯不会降，但是精装部分做折扣让利，毕竟实际购买房价=毛坯+精装，但是房管局的数据只体现毛坯，精装市场通则都是在默认3000元/平，所以有一定的下调的空间，毕竟开发商实际精装成本就800元/平，良心一点的就1000元/平。为什么“以价换量”成了基调？全国百强企业占了南宁绝大多数份额，地产已经是一个高度集中化的成幂律分布的市场，如果在百强中，你在看，前十的企业占了整个市场的绝大部分份额。看南宁地产，不能不看全国。2019年5月以来，信托、发债等渠道对房地产业的融资支持持续收紧，房企借债利率迅速走高。克而瑞统计数据显示，2019年前9个月，房企新增债券类(不含贷款)融资成本为7.03%，较2018年全年上升0.50个百分点。单9月来看，典型房企融资成本6.47%，环比上升0.76个百分点;若剔除其中碧桂园发行的一笔利率为4.5%的大额债券影响，则9月房企的单月融资成本为6.83%，境外融资成本为7.5%，分别环比上升1.22和0.55个百分点。房企融资成本的差异也逐渐拉开，发债利率波动较大。据统计，今年以来，恒大、阳光城等房企美元融资成本超过10%。宝龙地产、华润置地还采取了配股的方式融资。万科公开发行规模25亿元的住房租赁专项公司债，融资成本仅3.55%，为业内最低;龙湖发行规模8.5亿美元的10年期投资级优先票据，票息3.95%，创近两年民企10年期美元债票息新低。随着境内外融资环境全面收紧，为获取更多资金，各大房企不得不找寻多元化的创新型融资方式的同时，拉升的借债成本和紧张的现金流，使得房企纷纷采取“以价换量”策略，从销售端加速资金回笼。南宁地产营销大战狼烟四起据了解，2019年5月以来，信托、发债等渠道对房地产业的融资支持持续收紧，房企借债利率迅速走高。克而瑞统计数据显示，2019年前9个月，房企新增债券类(不含贷款)融资成本为7.03%，较2018年全年上升0.50个百分点。拉升的借债成本和紧张的现金流，使得房企纷纷采取“以价换量”策略，从销售端加速资金回笼。这种现象在今年下半年后表现得更为明显。融创中国、中国恒大、万科、碧桂园、保利地产等头部房企近期都在一些城市推出了降价促销措施。或受此影响，房企资金窘状有所缓解。统计局数据显示，1-9月份，全国房地产开发企业到位资金13.06万亿元，同比增长7.1%，增速加快0.5个百分点。业内分析，第四季度作为冲刺全年业绩目标的关键期，在销售承压、项目总体去化率下降的背景下，房企还将继续加大营销力度。由此来看，占了南宁市场绝大部分的这些品牌开发商的分公司，也会彻底执行总部的战略部署，地产营销大战硝烟燃起。对于普通购房者来说，在“房子是用来住”的基调之下，接下来的四季度会有更多的选择空间。

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近两个月,全国楼市价格混战的同时,南宁几个楼盘也在大力降价促销。以前的十几年中国房地产市场基本上是以投资为主，不管是不是出自居住需求，在买房的时候都会考虑到投资因素，特别是一些有闲钱的家庭，都会把买房当做首选投资渠道。记得网上曾流传一句话：“中国现代人的梦想分两种，穷人的梦想是拥有一套属于自己的房子，富人的梦想是多买几套属于自己的房子。”房子本来只是用来住的,却一直跟财富、投资、资产增值切割不断。在当前限购、限售政策的持续影响下，炒房者和投资者已不能随意炒房，楼市的购房主力也正慢慢发生变化，当房价不再大幅度上涨，投资者的购房热情自然就会下降，从这一点来看，楼市已经从“投资炒作”时代转向成“房住不炒”的时代。这是政府希望看到的，也是房地产市场要回归的本质。从房产市场价格看,南宁相对全国省会还有一定优势数据显示，2019年11月，南宁房价（新建商品住宅销售价格）环比上涨0.3%，同比上涨13.9%，环比涨幅回落1.7个百分点，同比涨幅回落0.2个百分点。二手房交易，今年11月份，南宁二手房房价环比上涨0.2%，同比上涨11.6%，环比涨幅提升0.1个百分点，同比涨幅回落0.5个百分点。根据中国房价行情网检测消息来看，南宁房价排在全国252个城市的第46位，在省会城市中，排在兰州之后，太原之前。从城市发展角度看,南宁城市未来发展依然可期南宁是广西首府，国际一带一路战略的重要门户城市，是泛北部湾经济合作、泛珠三角合作等多区域合作的交汇点。2017年，国务院发布《北部湾城市群发展规划》，将南宁定位为面向东盟的核心城市，支持建成特大城市和边境国际城市，这些定位决定了南宁未来发展远景值得期待。从一个城市的基础设施建设最能看出这座城市的发展蓝图。以地铁为例，2015年1月国务院同意国家发改委批复了《南宁市城市轨道交通建设规划(2015年-2021年)》，批准建设轨道交通2号线东延、3号线一期、4号线一期、5号线一期，总里程长75.1公里。同时，“十三五”期间，南宁还将建设五象火车站和南宁北站，基本形成以南宁为中心的“12310”高铁经济圈。未来五年，南宁将拥有六个高铁站：继续改造完善中的南宁火车站、续建南宁东站、新建南宁北站、南宁西站、南宁五象站、南宁南站（货运），以及改造提升凤岭综合客运枢纽等。随着城市的快速成长，人口的持续流入，南宁房地产市场依然值得让人看好，虽然不会暴涨，但下跌的可能性却极小。在此，房友君认为，南宁房地产，此时入场依然不迟。