来自开普勒452b2021-4-25
感觉不重要，重要是站在30米高。正文前，先陪猫姐唠唠嗑。在主城住宅地块逐步“低密化”的时候，许多容积率在2.0或以下的项目开始选择“高低配”。而“禁墅令”的存在，让独栋别墅的开发成为历史。近两年时间，低密项目中“王牌产品”叠墅的打造在高端项目中成为常态，高改客群简直挑花了眼(想拥有这种烦恼)。在高改项目的选择中，“大平层＋叠墅“的混合项目占据绝大多数，圈层更为纯粹的纯叠拼项目则为少数。据猫姐不完全统计，如今主城与部分二圈层区域拥有叠墅产品的在售及待售项目多达64个(其余未添加的项目，欢迎大家在留言区补充)，这其中近90%的项目为“高低配”，纯叠墅项目仅6个。（含叠墅项目一览 据不完全统计）相较于高低配，纯叠墅项目更具低密性，后者的容积率多数在1.5左右，例如奥园半岛ONE容积率为1.5、德信麓湖云庄容积率为1.6、三盛麓湖左岸容积率为1.8。当然了，纯叠墅的改善属性及私密性更高，品质也更为均衡。（德信麓湖云庄示范区实景）本文的主角便是位于锦江东侧的纯叠墅项目德信麓湖云庄，容积率仅1.6，将打造主力面积段约180-300㎡叠拼产品。——请横屏查看项目具体位置及配套——项目今日刚取证，推出164套约177-322㎡户型，预售清水价格约24441-29999元/㎡，清水总价约526－966万，精装交付，目前精装价格待定。以最小的主力上叠户型177㎡来说，总价门槛预估约600万。1先说几个项目的优势。一、德信麓湖云庄位于麓湖板块，在2020年天府新区的学区划片中属于天府新区C区，是整个天府新区学区最好的区域，有哈密尔顿麓湖小学、哈密尔顿麓湖小学幼儿园、天府七小、天府七中等优质教育配套；（天府新区C区划片范围）二、项目整体建设在天然红砂岩石之上，全南北朝向，与地面最大高差从7-30米不等，有“一览众山小”的地理优势，也造就了优质的景观视野；（德信麓湖云庄实景）（麓湖云庄西侧红砂岩石壁效果图）三、在拥有视野的前提下，项目周边的景观资源也可圈可点。（德信麓湖云庄西侧锦江实景）项目西邻锦江、北临大幅公园绿地(规划)、南临别墅和泓半山、东临纯叠墅三盛麓湖左岸，东侧距离项目约300米为麓湖。坐北朝南的楼栋布局，使得部分户型向北可看公园，西端部分户型可看锦江。这样的景观搭配，在新房市场中，实属罕见。2麓湖云庄占地约63亩，由南北向的16栋叠拼、1栋统筹住房(统筹住房位于4＃楼，8F，共48户，后文不再赘述)排列组成，绿地率35%。叠拼总户数294户，13＃、17＃楼栋为上下双叠产品，其余均为上中下三叠。社区主入口在北侧，宽约50米，高约10米，十分大气。东侧还设有次入口。（德信麓湖云庄总平图，圈中为预售楼栋）项目楼间距从18-23米不等，与楼高的比例普遍约为1∶1.2。因先天的地势原因，麓湖云庄整体由东向西、由南向北，拾级而上，楼栋间形成梯级落差。南侧，项目与和泓半山高差最大约20米；东侧，与三盛麓湖左岸高差最大约7米；西侧，与成仁路高差最大约30米。项目将户型的主阳台均设计为朝南，并充分利用地块的高差优势，放大了产品的景观视野。（示范区景观视野）上图是站在项目示范区往西南方看向云龙湾大桥的视野，高度对应17＃楼首层。西侧楼栋的西端户可看江景，其中上叠户型视野更佳。（在建的17＃双叠楼栋背面实拍）传承杭派建筑风格，项目对立面的投入较大，运用大面积的玻璃幕墙与棕铜色铝板，空调机箱用金属栏栅遮挡。此外，据工程规划图显示，麓湖云庄的住宅停车位有879个，每户平均车位数接近3。嗯，高改气质扑面而来，开个车展不成问题。3首批次推出164套约177-322㎡户型，分布在1＃、2＃、3＃、5＃、6＃、7＃、16＃、17＃楼栋。上叠主要为约177㎡、211㎡；中叠主要为约227㎡、251㎡；下叠主要为约271㎡、292㎡。户型分布见下图所示。（预售楼栋户型分布）六个主力户型中，下叠与中叠规划有私家花园，以及约5.5米挑高的地下室(计入产权面积)，花园面积不等，平均约30-60㎡，部分端户花园面积更大些；上叠无地下室，规划屋顶花园。在电梯方面，下叠未配置电梯；中叠在首层的私家花园搭乘私家电梯入户；上叠独立入户，与隔壁户共用1T2两侧双开门电梯。介于户型过多且布局相似，本文着重讲主力户型下叠292㎡、中叠251㎡、上叠211㎡户型。上叠约292㎡户型（建面约292㎡户型图）292㎡户型由地下室、1F、2F组成，地下室面积约64㎡，挑高约5.5米，可打造夹层。相比项目较小下叠户型地下室使用天窗采光，292㎡下叠可通过夹层采光，下沉式的庭院将采光面更大化，在夹层部分可规划保姆房等功能空间。通过夹层可直达私家花园，品质感十足。下叠1F，入户独立玄关，设计一处约3㎡的储藏室，客餐厨形成约5.5米面宽、10米进深的LDK中央社交空间，老人房朝南，面向私家庭院。2F为双阳台设计，南侧主阳台面宽约9.3米，与主卧、次卧相连，北侧阳台连接书房，面宽也有约5米。主卧套房面宽约5.5米，设计步入式衣帽间，主卫配置五件套。值得注意的是，上楼后并无过道设计，而是一处约22㎡的开放式空间，这样的布局提升了整个2F的空间尺度感，作为书房、起居室、小孩玩乐区均可。中叠约251㎡户型（建面约251㎡户型图）中叠251㎡户型也是有约5.5米挑高的地下室，面积约35㎡。若搭建夹层后，中叠户型的归家动线是通过地下室－>夹层－>私家花园－>私家电梯－>3F(中叠首层)。3F及4F的空间布局与下叠户型相似，在此不再赘述。上叠约211㎡户型（建面约211㎡户型）对比以上两者，除去少了地下室，以屋顶花园代替私家庭院外，上叠211㎡户型的功能布局基本相似。首层玄关、客餐厅、可开放式厨房、老人房、公卫、双阳台；2F同样是先到达一处约15㎡的开放式空间，再步入主卧或次卧。其余户型见下。请向右滑动看更多户型————总体来说，麓湖云庄的户型设计在品质感上把握的很好，在空间塑造及功能性两者之间，有真正考虑到高改产品的特殊性——不在于房间的多少，而是重在打造尺度感及家庭社交空间的丰富性。这也是目前市面上大多数叠拼户型未顾及之处。目前，样板间还暂未开放，只能从置业顾问处知晓部分精装用材。比如：东芝、威能、兰舍三大件；厨房使用西门子三件套、摩恩等；卫浴使用杜拉维特、汉斯格雅、奥普等；海格智能家居；柏厨柜体；诺贝尔墙砖、地砖；客厅地面云朵拉灰大理石……具体请依照最终呈现。对比前期天府新区推出的叠拼产品，奥园麓语ONE清水交付，约550万起步；卓越晴翠精装交付，约620万起步；中海麓湖公馆精装交付，约420万起步；万科天府公园城清水交付，约340万起步……麓湖云庄的价格优势并不明显。但凭借区位、圈层纯粹、地势等优势，即便全城比选，项目的竞争力依旧强悍，而普通资格大概率无缘177㎡户型。—END—图：小曹｜网络编辑：小曹©本文版权归“房猫找房订阅号”所有
来自开普勒452b2021-1-15
如果车是农村的核武器，那房就是丈母娘手中的复活卡，还有一个月，春节即将来临，又到了年度催婚现场，所以，你到底买房了吗？ 经历了网红盘的洗礼，成都楼市重新回归理性，没有了剪刀差，没有了万人摇，大家真枪实弹拼实力，公平竞争（个别盘除外）。 猫哥整理了各区域近期即将取得预售的盘，总共近40余个，从刚需到改善均有，有资格的“刚需”看准捡漏，没资格的“普通”凭实力上车。 成华区一直狠出网红盘，当年的华润悦玺，现在的华润24城9期，未来的SM锦悦，每一个拿出来都可以聊一天。 区域热度最高的，莫过于源滩麒麟荟，78㎡做套三双卫，很有当年蓝光、合能的架势，如果开出价格合理，又是一场顺位之争。 至于网红神盘SM锦悦，之前多次谣传取证，一直无果，据猫哥所知，目前销售中心已经搬至多弗国际中心，没有半点要取证痕迹。所以，接下来的重心，应该放在剩下5个盘中，除了人居、雪松两个攀成钢豪宅项目，其余均为刚改盘，面积段基本在150平以下，如果首付预算在80万左右，成华区可以去追一波。 锦江区，三圣乡，此处省略一万字。 即将预售的两个盘一个位于中环川师板块，一个位于攀成钢板块，面积大总价高，没有什么捡漏的空间，实在想买入该区域，可以考虑二手房，锦江区新房虽然贵，二手学区房还是比较优质的。 —青羊区—青羊区仅玉润金沙一个项目即将预售，面积段108-150㎡，预计推出122套，价格参考地价11900元/㎡。 城西最贵的地就在金沙，之前推出的绿城凤起蘭庭、龙湖青云阙都是豪宅中的顶配，已经全部售罄，可见西贵的购买力十足。金沙还有一个在售项目，中国铁建·西派金沙有少量顺销房源在售，不用摇号，直接购买，有实力的可以上。 年前，天府新区供应量最大，11个楼盘扎堆入市，单价都在30000+元左右，天府新区已经率先进入深改时代。刚需的机会在万科天府公园城、中信城开麓山上院、海伦天麓，单价在16000+元左右，剪刀差超5000元，目前这三个群购房者也是最活跃的。 海伦天麓上批次精装均价14000元/㎡左右，中信城开麓山上院是纯新盘，由于拿地便宜，价格也不会太高，保守估计刚需顺三、四位都有机会。 奉劝各位刚需，除了第一顺位，不要再等南城都汇、长冶南阳御龙府，拥有高新区南社保的打工人从金融城已经排到了天府五街，就算进入复核名单，摇中的概率也极低。 天府一街虽然没有大型公司，但是教育资源丰富，诞生了众多网红豪宅，凯德世纪名邸、万科公园5号，刚需第一顺位。 中洲锦城湖岸就位于天府一街，是标准的学区房，时隔多年再次开盘，产品应该比之前的好很多，“门对门”户型也不会再出现，感兴趣的可以去搜下相关信息。 中建天府公馆、仁美熙和府都属于中和板块，均临红星路南延线，噪音问题不容忽视。此外，中建天府公馆之前因为户型朝向问题，采光受到影响，在选择户型时尽量规避“公寓”户型。 非传统六大主城区，竞争压力会小很多，尤其是龙泉驿区，目前十陵、东安湖、东山板块、阳光城都处于顺销盘状态，看来，大家对东穷的认知不是一个大运会就能扭转的。 郫都、新都区由于5/6地铁开通，刚需外溢，置业热度有所回升，供应量也开始增大，没有刚需资格，又想换品质改善盘的购房者，不妨把眼光聚集到这两个区。 综上，拥有靠前刚需顺位的朋友，重点关注源滩麒麟荟、恒大未来城、恒大滨江左岸、梓潼宫TOD梓潼四季、鑫苑御景台、中建天府公馆、万科天府公园城、中信城开麓山上院、海伦天麓，总价200档，首付60万起。 普通资格去年当了个氛围组，摇了个寂寞，今年一定要一马当先，认准天府新区高端盘，万科、奥园虽然贵，但除了贵，没啥缺点。 2021年第一次整理房源，希望大家勇往直前，争取早日上车！—END—图：1573｜网络编辑：1573©本文版权归“房猫找房订阅号”所有
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