来自开普勒452b2021-1-15
如果车是农村的核武器，那房就是丈母娘手中的复活卡，还有一个月，春节即将来临，又到了年度催婚现场，所以，你到底买房了吗？ 经历了网红盘的洗礼，成都楼市重新回归理性，没有了剪刀差，没有了万人摇，大家真枪实弹拼实力，公平竞争（个别盘除外）。 猫哥整理了各区域近期即将取得预售的盘，总共近40余个，从刚需到改善均有，有资格的“刚需”看准捡漏，没资格的“普通”凭实力上车。 成华区一直狠出网红盘，当年的华润悦玺，现在的华润24城9期，未来的SM锦悦，每一个拿出来都可以聊一天。 区域热度最高的，莫过于源滩麒麟荟，78㎡做套三双卫，很有当年蓝光、合能的架势，如果开出价格合理，又是一场顺位之争。 至于网红神盘SM锦悦，之前多次谣传取证，一直无果，据猫哥所知，目前销售中心已经搬至多弗国际中心，没有半点要取证痕迹。所以，接下来的重心，应该放在剩下5个盘中，除了人居、雪松两个攀成钢豪宅项目，其余均为刚改盘，面积段基本在150平以下，如果首付预算在80万左右，成华区可以去追一波。 锦江区，三圣乡，此处省略一万字。 即将预售的两个盘一个位于中环川师板块，一个位于攀成钢板块，面积大总价高，没有什么捡漏的空间，实在想买入该区域，可以考虑二手房，锦江区新房虽然贵，二手学区房还是比较优质的。 —青羊区—青羊区仅玉润金沙一个项目即将预售，面积段108-150㎡，预计推出122套，价格参考地价11900元/㎡。 城西最贵的地就在金沙，之前推出的绿城凤起蘭庭、龙湖青云阙都是豪宅中的顶配，已经全部售罄，可见西贵的购买力十足。金沙还有一个在售项目，中国铁建·西派金沙有少量顺销房源在售，不用摇号，直接购买，有实力的可以上。 年前，天府新区供应量最大，11个楼盘扎堆入市，单价都在30000+元左右，天府新区已经率先进入深改时代。刚需的机会在万科天府公园城、中信城开麓山上院、海伦天麓，单价在16000+元左右，剪刀差超5000元，目前这三个群购房者也是最活跃的。 海伦天麓上批次精装均价14000元/㎡左右，中信城开麓山上院是纯新盘，由于拿地便宜，价格也不会太高，保守估计刚需顺三、四位都有机会。 奉劝各位刚需，除了第一顺位，不要再等南城都汇、长冶南阳御龙府，拥有高新区南社保的打工人从金融城已经排到了天府五街，就算进入复核名单，摇中的概率也极低。 天府一街虽然没有大型公司，但是教育资源丰富，诞生了众多网红豪宅，凯德世纪名邸、万科公园5号，刚需第一顺位。 中洲锦城湖岸就位于天府一街，是标准的学区房，时隔多年再次开盘，产品应该比之前的好很多，“门对门”户型也不会再出现，感兴趣的可以去搜下相关信息。 中建天府公馆、仁美熙和府都属于中和板块，均临红星路南延线，噪音问题不容忽视。此外，中建天府公馆之前因为户型朝向问题，采光受到影响，在选择户型时尽量规避“公寓”户型。 非传统六大主城区，竞争压力会小很多，尤其是龙泉驿区，目前十陵、东安湖、东山板块、阳光城都处于顺销盘状态，看来，大家对东穷的认知不是一个大运会就能扭转的。 郫都、新都区由于5/6地铁开通，刚需外溢，置业热度有所回升，供应量也开始增大，没有刚需资格，又想换品质改善盘的购房者，不妨把眼光聚集到这两个区。 综上，拥有靠前刚需顺位的朋友，重点关注源滩麒麟荟、恒大未来城、恒大滨江左岸、梓潼宫TOD梓潼四季、鑫苑御景台、中建天府公馆、万科天府公园城、中信城开麓山上院、海伦天麓，总价200档，首付60万起。 普通资格去年当了个氛围组，摇了个寂寞，今年一定要一马当先，认准天府新区高端盘，万科、奥园虽然贵，但除了贵，没啥缺点。 2021年第一次整理房源，希望大家勇往直前，争取早日上车！—END—图：1573｜网络编辑：1573©本文版权归“房猫找房订阅号”所有
来自开普勒452b2020-12-21
艰难的2020，终于快结束了。据CREIS中指数据统计，截止11月，已有8家房企进入成都“百亿房企”战队，TOP4从2019年的“保万龙融”更新为“万龙恒保”。其中，仅万科突破了200亿大关，而今年拿地甚少的融创（84.9亿）已跌出百亿名单。(来源：中指数据)在百亿房企中，出现了兴城人居、德商、中海、新希望这四位新面孔。此外，润达丰滨江、旭辉的销售额分别达到99.7亿和91.2亿，与百亿的距离已不远。1-11月的拿地金额排行榜中，TOP3均是国企——兴城人居、成都轨交及建发；拿地规模TOP3为蓝光、成都轨交及禹洲。(来源：中指数据)如今，主城土地稀缺，并且多数有高移交比例或配建要求，加大了房企的拿地难度，许多房企付出了不少“代价”。面对这样的局势，不少房企通过进入二、三圈层的方式进驻成都，譬如拿地双流东升的港龙、拿地龙泉驿柏合街道的爱情地产、拿地新都三河街道的广西建工。但地段不佳或导致的回款周期变长对开发商而言同样是种考验。那么，2020成都迎来了哪些新的房企？又有哪些蛰伏已久的房企再现市场？接下来房猫为大家揭晓（据不完全统计）。北京天恒5月21日，北京天恒以17100元/㎡的楼面价囊获高新南新川一宗约69亩纯住宅地块，容积率2.0。在此之后，北京天恒暂无其他拿地动作。目前，天恒地块已获建筑规划许可证，项目规划了7栋24-26F 高层住宅，以及12栋别墅（详见：想在城南买房的，这个项目要持续关注）。（天恒地块总图规划）一直以来，新川是很多外来房企的首选，楼面地价不菲。2021年，区域的豪宅之争将成为城南主旋律，届时，便是这些外来房企亮出看家本领的时候了。德信5月28日，德信以12.28亿元摘得兴隆湖一宗约42.7亩商住地，楼面价17299元/㎡，溢价80%，另需配建并无偿移交统筹住房比例1%，一举刷新天府新区土拍楼面地价。而后不足半月，这家浙系房企加码天府新区，以15938元/㎡楼面价＋配建并无偿移交统筹住房比例8%，摘得麓湖片区一宗62亩商住地。目前，德信兴隆湖地块已命名湖畔云璟，将于弘阳合作开发；德信麓湖地块命名麓湖云庄。事实上，据德信2019年年报显示，早在2019年，德信在成都就已拥有2宗土地储备，两宗地块均在仁寿，权益占比分别为41.4%、30%，项目名分别为德信金成观澜大院（兴隆湖后花园）、锦绣天成。其中观澜大院已获得多张预售许可证，参考价格10500元/㎡。渝太地产渝太首次公开亮相就让成都破了“2”。今年7月2日，渝太以20700元/㎡成都TOP1的楼面地价拿下新川约42亩纯住地，所幸的是，这宗地无配套要求，相对减小了项目的操盘难度。渝太地产总部位于香港湾仔，此前，其董事长张松桥旗下的中渝置地，曾联合国嘉地产在成都打造了四海逸家、光华逸家、南湖逸家等诸多项目。今年3月，渝太曾斥资3.5亿港币曲线拿下四川圆中润达丰置业发展有限公司80%的股权，从而间接接手该公司位于仁寿视高以底价成交的6宗商住地块。阳光大地6月2日，阳光大地以楼面底价3950元/㎡入驻龙泉驿区洛带，土地面积约36.6亩。这是阳光大地首次拿地成都。但作为一家老牌川派房企，阳光大地已布局四川、贵州、云南、河南、湖南等多个省市。阳光大地的土地储备量不容小觑。截止11月，阳光大地以约135.1亿元、654万㎡夺得四川房企拿地金额和拿地规模榜双冠，其中，拿地规模以一倍有余的差距远超第二名眉山天投集团，实属“黑马”。隆基泰和2020年2月28日，隆基泰和以11000元/㎡的楼面价、溢价率约96%摘得龙泉驿大面街道一宗约31亩纯住地。时隔不到3个月，2020年5月19日，隆基泰和进攻主城，以约57%的溢价率，14500元/㎡的成交楼面价摘得68.8亩纯住宅地块，正式入驻成华区龙潭街道。数天过后，5月26日，它又以9000元/㎡的成交楼面价入驻温江区，该宗地位于光华新城板块，占地约108亩。2016年11月30日，隆基泰和在成都的首个项目铂悦山举行开工典礼。沉寂了近四年时间，隆基泰和今年连续三次溢价拿地，深耕成都的野心展露无疑。（隆基泰和紫樾书香）目前，隆基泰和大面地块已打造为隆基泰和紫樾书香项目，户型建面约100-128㎡，不过首开遇冷，362套房源仅9组有效报名。另外，成华地块已命名隆基泰和紫樾风华，温江项目命名紫樾锦西府。同为“紫樾系”，命运不知几何？华宇9月22日，新川公开出让一宗约32亩住宅地，最终华宇以17000元/㎡楼面价+5%无偿移交成功突围，摘得这宗小幅地。沉寂4年，华宇终于公开拿地。华宇上一次公开拿地还是在2016年6月，当日竞得的约127亩地块已打造为华宇旭辉锦绣花城，去年项目已售罄。（华宇旭辉锦绣花城鸟瞰效果图）其实，合作开发才是华宇最惯用的方式。譬如武侯新城北区的中南华宇君启项目，便是由中南、华宇联合开发。事实上早在2017年，华宇就宣布与旭辉牵手，在包括成都的在内的7个城市开展深度合作。而华宇新川地块，也将与大发联合开发。目前，与华宇有过合作的房企有中南、旭辉、金地、保利、万科、金茂、新希望、雅居乐、首创、招商蛇口等。这也许是当前市场环境下，华宇所认为的最稳健、风险最小的扩张方式。大发这也是一个蛰伏成都市场蛮久的房企。今年3月19日，大发地产与多家大型房企角逐，最终以124.76%的高溢价率、11800元/㎡的楼面成交价拿下新都五龙山一宗63.57亩纯住宅用地。据了解，该楼面价为新都区最高住宅土拍价。目前该地块已打造为大发璞悦珑山项目，11月28日正式亮相，为纯别墅社区。大发地产为一家温州房企，目前深耕长三角，在全国累计运营超80个项目，于2018年在香港上市。与华宇相似，大发也爱广交盟友。今年3月，大发就与领地签订了战略合作协议。而领地今天刚在港交所敲钟挂牌上市，两个上市公司，强强合作，将激发无限可能。据了解，截至目前，意在深耕成渝的大发地产西部区域公司现已布局9子，其中包括5个成都项目，2个重庆项目，绵阳与西宁各有1子，累计储备货值超过100亿。2021，不知大发的川渝之路，是否会如同它名字一般？值得期待。珠海华发＋锦江统建又是一对强强联手。虽然两者早已在2019年7月31日就以19800元/㎡＋2%无偿移交租赁的代价联手拿下锦江林家坡一宗需现房销售的31.5亩纯住地（D11地块，与新希望D10相邻），但他们在锦江掀起的波浪实在太大，不得不再关注一波。就在上周，12月1日，两者再度出击重仓锦江。一宗三圣乡约56亩纯住地被这对强悍选手以19300元/㎡＋23%无偿移交收入囊中。有媒体曾将华发在珠海的地位比作成都的人居。截至2019年底，华发已成功布局包括北上广深在内的全国40余座重点城市，并进军海外市场。目前，华发林家坡地块已获取建筑规划许可证。项目将打造6栋高层（16F-30F）整体北低南高，建筑密度仅10.5%。（林家坡项目总图规划）未来，这两宗高地价项目将面临何种局面？国企强强联手，能否所向披靡？诸多疑问待时间来解答。——————————除了以上房企，我们还注意到石榴、浙江保亿、敏捷这三家房企，他们时不时出现在成都土拍席，潜伏其中伺机而动。不知2021年，这三家房企能否顺利入蓉？值得期待。结语2020，是成都楼市的“突破年”。一是政策之“破”。无房优先对刚需购房者而言，是利好突破，得第一顺位者得“剪刀差”。二是产品之“破”。市场高端楼盘，质与量齐破，诸如德商“天玺”系、万科“灯塔”等项目拔高成都人居定位；首个现房销售楼盘青云阙，打破成都人的购房思维。三是土地之“破”。面向大众首次限未来项目的清水售价；真实地价多个破2，三圣乡、新川格局将变……未来，在崭新的市场氛围下，购房者的房票更加珍贵，房企的产品力将遭受严峻挑战。而伴随“成渝经济带”这一国家意志的再度上升，成都市场竞争愈发白热化，这一杯羹，不再好分。可以预见，2021年，成都将进入“深改年”，届时，房企又将面临何种挑战？我们拭目以待。—END—图：未然｜网络编辑：未然©本文版权归“房猫找房订阅号”所有
来自开普勒452b2020-12-3
今日，锦江两宗起拍价均为16800元/㎡的纯住宅地块走向拍卖席，这是目前成都土拍最高起拍楼面价。（宗地位置示意）宗地一占地约19.91，位于近两年未有住宅地块供应的东湖片区，临近中港CC PARK；宗地二占地约55.96亩，位于三圣乡，紧挨11月26日由锦江国资局以18100元/㎡+23%无偿移交摘得的109亩纯住地。最终，宗地一被56号中港以19300元/㎡+7%无偿移交摘得；宗地二被华发&锦江统建以19300元/㎡+23%无偿移交摘得。今年高地价土地层出不穷。可以预见，明年这些项目的入市单价很大可能突破4万＋，主城住宅3万＋的单价不再稀奇。1明年市场主旋律：豪宅截至目前，明面上的最高成交楼面地价，是今年7月2日渝太以20700元/㎡摘得的新川42亩纯住地。但是，实际成交楼面地价需扣除配建、自持商业等来计算。譬如，11月26日成交的三圣乡109亩纯住地，扣除23%无偿移交比例后，实际楼面价已超23000元/㎡；今日成交的三圣乡地块，扣除23%无偿移交比例及代建绿地和道路，实际楼面价已超25000元/㎡。下图所示，是2020年成都16000元/㎡以上楼面地价的土地汇总（据不完全统计），它们中大多有高移交或高自持比例。（成都部分高地价地块统计）地价决定房价。豪宅争相入市将成为明年的市场主旋律。高单价项目，对房企的操盘能力形成严峻考验，面积段及产品形态的设计，稍不慎就会影响项目去化。2高单价项目并不难卖值得注意的是，高单价与高去化并不是反比关系。以万华在重庆开发的新项目麓悦江城为例。建面约180-260㎡，3万/㎡左右的单价（最高单价约5万＋），取得了首开售罄的成绩。（麓悦江城实景）要知道，在重庆主城，单价2万＋都属于房价第一梯队，麓悦江城所在的位置离解放碑33公里，相当于成都三圈层。远高于重庆主城的单价，远离主城，并不阻碍麓悦江城的高去化实力。追溯到2016年5月28日，蔚蓝卡地亚花园城首开，140-350㎡户型段，均价约10250元/㎡，首开当日去化率达到约83%。（花园城蔚蓝阁B区实景）当时天府新区均价还不到5000元/㎡，项目所处的板块还不叫天府中央商务区，各项配套都还在萌芽期，所以彼时媒体称之为销售奇迹。这样的传奇，最近发生在万科天府锦绣。总价550万－820万，首开290套房源目前仅剩个位数。以上豪宅的“叫好又叫座”，恰好体现了高端市场的两个极端。其一，高单价产品并不会将客户拒之门外；其二，远离主城的豪宅也会赢得青睐。产品力在手，还怕销量？3未来待入市高价项目的精髓目前，许多待入市高价地块已获建筑规划许可。未来，面对这些占据明年豪宅半壁江山的项目，成都高端置业者将如何抉择？是否各具特色？我们先从他们的总图规划中窥探一二。成都建信新川地块（24亩）成交楼面价：19500元/㎡+4%无偿移交（成都建信项目位置）项目由6栋15F/-2F小高层组成，全南北朝向，均为独栋独单元，无公寓户型。（成都建信项目总图规划）楼栋间最大退距约41米，而每栋楼的总高约53.8米，楼栋视野范围较广。2＃、6＃楼的中庭视野最佳，或是未来楼王所在。在新川项目中，常见叠拼＋高层的产品形态，这样“复制粘贴式”的小高层布局，很少见。除7＃楼首层约131㎡的物业用房，其余楼栋首层均全架空（总架空面积约1973㎡），这一特点也是目前豪宅项目所形成的默契。比如金茂府、德商锦江天玺等项目，将首层架空打造成业主泛会所，包含各种主题功能空间。许多“轻奢”项目，如当代璞誉、绿城诚园、中南君启等，也在尝试将架空层会所化。在园林设计方面，项目在北侧中庭设计了下沉庭院，两个大中庭景观将成为项目卖点之一。此外，地铁1号线广都站，在项目北、西两侧均有出入口，妥妥的地铁物业。既想在城南置业，又想配套成熟，那么建信项目是个不错的考虑对象。华发D11地块（31.5亩，要求现房销售）成交楼面价：19800元/㎡+2%无偿移交（华发D11项目位置）项目毗邻新希望D10，所以大家将它叫做“D11地块”。作为反馈，它亲切的向新希望D10比了一个“V”。项目共打造6栋高层，16F-30F，整体北低南高，构建出层层叠高的城市天界限。项目建筑密度仅10.5%，没有公寓户型。首层均架空，架空面积约1188㎡。（华发D11项目总图规划）与D11相似的U型布局，出现在德商新希望锦麟天玺项目上。相较传统的围合布局而言，D11这样布局可以让户型视线向小区外伸展，某些户型的观景面可以更大化，几乎每个户型都有朝南开间。从总图规划可见，项目的绿地率高达35%，景观园林拥有优美的弧形线条，还有屋顶玻璃天窗、玻璃天桥等细节，均透露着未来园林将是项目一大特色。项目与青云阙相同，也为现房销售。据悉，青云阙首开170套，总价643万，目前仅剩几套底跃。成都首个现房销售楼盘已取佳绩，这样的背景下，D11项目更是值得期待了。华宇新川地块（32.2亩）成交楼面价：17000元/㎡+5%无偿移交（华宇项目位置）这又是一个大围合布局项目，由7栋12-17F小高层组成，其中2＃、3＃、4＃楼为独栋独单元。项目共包含10套公寓户型，全部位于东西向的7＃楼二单元（1-10F）。下沉庭院设计也出现在大中庭景观中。（华宇项目总图规划）一直以来，高端客户对新川提不起兴趣，因为这个板块的产品力真的太弱了，价格却是位列成都前茅。可以预见，2021年，这样的局势将会转变，新川将迎来高端住宅全面爆发的一年。高端置业者可以多多关注这个片区。而华宇地块，可以说位于今年新川出让土地地价的低位，暂且不论项目产品力，光论价格，它在城南高端项目普遍3万＋的环境下，会存在一定性价比。金雁金沙地块（17.4亩）成交楼面价：18512元/㎡+自持2%租赁住房项目推广名：锦绣金沙（金雁项目位置）金雁项目很修长，6栋住宅组成两个“反向C”。项目挨着三环，虽然有约60米的景观带作缓解，但不可避免灰尘及噪音问题，所以阳台统一做了封窗处理，公建化的建筑立面设计由此诞生。（金雁项目总图规划）古铜色、米黄色是项目建筑主色调，金属隔栅是建筑细节，铝板与石材的用材是现在豪宅外立面的标配。豪宅都偏爱公建化立面设计，尤其是大面积的玻璃幕墙，顶级豪宅香港天玺、深圳湾壹号，再到成都德商迎晖天玺、新希望D10等。现代化的公建化外立面所带来的视觉冲击，是一般建筑无法比拟的。这也将成为金雁项目的最大亮点之一。融侨茶店子地块（40.4亩）成交楼面价：18000元/㎡+3%无偿移交（融侨项目位置）（融侨项目总图规划）项目规划了8栋22-31F高层，围合式布局，南低北高，均为独栋独单元，建筑密度仅13.47%。不少项目采用高层围合布局会牺牲项目采光，但融侨茶店子项目没有公寓户型，均满足规定的日照要求。北京天恒新川地块（69.2亩）成交楼面价：17100元/㎡（天恒项目位置）（天恒项目总图规划）项目规划了7栋24-26F高层住宅，以及12栋别墅。较佳的楼栋退距尺度，以及高层楼栋的合理布局，使得即便是低楼层户型，也不用担心视线遮挡问题，拥有很好的景观视野。此外，大中庭景观也是其亮点。综合以上几个高端项目，我们观察到，大围合、低建筑密度、公建化立面、大中庭、下沉庭院、零公寓户型、纯南北板楼、大采光面、架空层等关键词。这些关键词或将成为未来高端项目的必需品，一个理想的豪宅会是它们的“最大公约数”。4后疫情时代，豪宅项目的全新思考并不是所有的富人都是“暴发户”，面对住宅这种差异化较大且高额的商品，“价值”会被反复拿捏。小到梯户比、智能家居，大到工艺、建筑立面、园林景观、物业服务、品牌实力等，各要素构成了高端产品的综合竞争力。有时候，也许就是看似不经意的某个细节，不小心触碰到购房者的“G点”，便会吸引他心甘情愿的前来“抢绣球”。比如：金茂府的风雨连廊，锦江天玺的“女王玄关”，麓湖的湖，花园城的新加坡式度假园林，凤起蘭庭的超现代化玻璃幕墙，天府锦绣的劳芬浴缸，新力曦月的无接触入户……（武侯金茂府实景）（麓湖实景）2021年的楼市主调将是高改。同样的总价位，就要看各家的段位了。项目的操盘重心必须过渡到产品本身，打造全方位贴合生活场景的居所。后疫情时代，人们对产品有着全新的认识，更加注重品质感以及居家细节。在深控中的市场氛围下，不缺住房的高端置业者，将会更加理性的用好那张稀缺房票。—END—图：未然｜网络编辑：未然©本文版权归“房猫找房订阅号”所有
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