来自开普勒452b2021-7-22
在五城区中，金牛区偏偏隅北门，又不像青羊区、锦江区一样占据城市TOP教育资源，因此整体买入门槛相对比较温和。这一点，在成都陆续公布的二手房参考价格名单体现的淋漓尽致，成都目前公布的各区域的最高二手房指导价由高到低分别为：区域2.5万/㎡+的高端改善盘，多聚集在国宾板块，如德商锦麟天玺、时代天境、融创国宾雅集等，上车门槛近400万，妥妥的主城高端改善，成为金牛区楼市版块的第一梯队。今天，国宾板块内一纯新盘取证，案名“国宾上林栖”。项目一次性推出全部330套住宅房源，主力户型为建面约114-150㎡的高层，清水1.95万元/㎡起。项目对于普通资格的购房者来说，应该是一次不错的入手机会。1、区位与配套项目位于西三环外侧，靠近2号线“金科北路站”，属于国宾板块。项目周边有东原亲亲里、保利学府城、国宾时光汇等已经交付的小区，已经形成了一定的居住氛围，各类配套都较为成熟，也算得上是一个可以即买即住的板块。轨道交通：与地铁2号线金科北路站相距约500米，与地铁2号线金周路站相距约900米；商业配套：东原亲亲里的集中式社区商业能够满足日常购物消费，已经开业的圣沅·红星广场距离地块约1.5公里，项目自带约4.7万方商业综合体；教育配套是一大亮点，项目周边分布了三所学校：金牛区机关二幼金周园区，金泉小学，金牛中学（具体入学信息，以当年教育部门具体政策为准，这里只讨论地缘性教育设施，不作为入学依据）。另外，作为国宾板块核心配套的“天府艺术公园”总占地超3000亩，距离项目仅有一街之隔。天府艺术公园将在大运会之前全面呈现，也将为国宾板块的发展提供赋能。值得注意的是，在新一轮规划中，金牛区将构建“两轴两廊、一核三城”的城市空间新格局，国宾高科新城便是“三城”之一，后期发展潜力也还是比较大的。2、项目概况国宾上林栖由成都市金牛国投产业投资开发。项目总占地面积约49亩，容积率2.8（住宅部分容积率2.5），成交楼面地价9860元/㎡。根据土地出让文件显示：该地块分为两个小地块，地块一面积约37.87亩，是兼容零售商业的住宅用地；地块二面积面积约11.2亩，是商服设施用地。PS：竞得人需自持地块二中不低于计容商业总建面的50%，出让年限内不得整体或分割销售。项目共规划有6栋住宅+3栋商业，呈围合式布局。3、户型分析项目主力户型为114-150㎡的高层户型。114㎡：3室2厅2卫该户型分布在1#，临金牛大道，可能会有噪音影响，不过1#也正对天府艺术公园，无遮挡，视野景观非常不错。约114㎡的3室2厅2卫户型是国宾上林栖最小户型，加上清水交付条件，总价可控，上车门槛比较低，首付预算有限的改善购房者可以重点考虑。大横厅设计，约6.4米的采光面为飘窗设计；虽然采光通风都还不错，但没有阳台来的实用；主卧套房设计，带独立卫浴和衣帽间，亮点之处在于主卧还带了一个近8平米转角观景阳台。126㎡：3室2厅2卫该户型主要分布在2#、3#、4#，临金樽巷，非城市主干道，不过旁边是保利学府城的三栋高层，视野景观相比较一号楼要差一点。约126㎡的3室2厅2卫为竖厅设计，带一个约7.6*1.8米的大阳台，不过，阳台同时也连接该户型的主卧，对主卧的私密性有一定影响。
来自开普勒452b2020-12-3
（融侨项目建筑规划许可证）时隔不到三个半月，金牛区最高楼面价地块建筑规划面市！今日，规划局官网发布一张来自成都融欣锦华置业有限公司的《建筑工程规划许可证》。该地块系今年8月6日，融侨在金牛茶店子板块以18000元/㎡楼面价摘得的40.4亩纯住宅用地。（融侨项目建筑规划）不低的楼面价、清一色板楼结构、围合布局等诸多迹象表明，这或是继国宾锦麟天玺后，茶店子又一高端项目。1总图规划从总图规划来看，项目规划了8栋22-31F纯板式高层，围合式布局，南低北高，均为独栋独单元。（融侨茶店子项目规划总图）8栋住宅均面朝中庭，其中5＃楼的阳台轮廓为L型转角，或是以后项目最大户型所在楼栋。如今市面上多见阵列排布，围合布局形态已经罕见，这种打造手法对工艺水平以及开发进度均有考验。比较好的是，围合布局淡化了“楼王”的概念，每一栋均有其特别价值，可户户朝中庭，并最大化景观资源。此外，围合布局使得项目的整体绿化面积更为集中，业主的生活场景更丰富。仁恒滨河湾便是成都围合布局的项目代表之一。（仁恒滨河湾中庭景观）不过，围合布局也让每一栋的朝向不如排列布局项目那么相似，户型的采光效果也会有所偏差。但惊喜的是，融侨茶店子项目没有公寓户型，均满足规定的日照要求。2规划指标来看项目的各项技术指标。项目为纯住宅，占地约40.4亩，容积率3.0，绿地率30%，总绿地面积约8083㎡，建筑密度仅13.5%。园林方面，整体的围合布局让中庭面积集中，项目中庭南侧打造了下沉式的庭院。中庭西侧规划一处约450㎡全民健身场所。每栋高层住宅首层均有架空部分，共约2107㎡。其中，北侧5＃楼首层架空面积最大，约329㎡。整体建筑色调以米色为主。3周边配套项目位于成都七中八一学校东侧，省人民医院金牛医院南侧。请大家将手机屏幕锁定，并逆时针旋转90度，我们一起来看这个项目的具体位置，以及附近配套情况。位处金牛茶店子成熟片区，区域内的项目配套都比较齐全，周边居住氛围浓厚，教育资源尤其成熟。除项目本身需待建的幼儿园外，南侧毗邻的时代天境也将代建一所幼儿园。格林幼儿园、成都行知小学、七中八一学校等均距离项目500m左右。此外，片区全面改造完成的成都第二十中已面向成都5+2区招生。（成都第二十中实景）项目出行便捷，北侧约300m便是在建的地铁27号线花照壁东街站，地铁七号线茶店子站距离项目约1km。驱车一个油门便可驶至金牛大道、西三环等城市主干道。项目的生态资源也不错，项目向西约300m是金牛公园，再往西200m是按照TOD理念规划建设的新金牛公园。1km范围内，还有龙湖西宸天街、凯德广场等商业配套。（茶店子片区城市界面）城北，正逐步发力，让人们打破对它的偏见。伴随新金牛公园的开园，茶店子TOD等配套的逐步完善，以及高端项目的扎堆亮相，茶店子片区如今破茧重生，城市界面也愈发整洁干净。融侨项目，未来将与时代天境、锦麟天玺、首开龙湖紫宸、龙湖西宸原著等形成主城全新的高端小板块。4结语值得注意的是，目前片区二手房均价约17200元/㎡，远低于茶店子目前新房水平。今年7月，锦麟天玺的开盘，将金牛区的高层总价直接拔高至500万－800万级别，目前该项目160㎡户型已售罄，但200㎡、240㎡大户型产品仍在售。另外一个高端项目，时代天境，9月底取证，400万级别总价，虽户型面积段低于锦麟天玺，但目前同样未售罄。两者单价均在3.2万/㎡左右。这说明，在茶店子片区，高面积段、高总价的产品将经受严峻的市场考验。而融侨地块18000元/㎡的楼面价，除去配建3%的租赁住房，实际楼面价要高于18000元/㎡，操盘难度可见一斑。目前，融侨在成都，仅开发了新都区大丰片区的融侨悦蓉城项目，定位中高端，但开盘成绩不佳。这家二进成都的闽系房企，在茶店子之路又该如何？待时间验证。—END—图：未然｜网络编辑：未然©本文版权归“房猫找房订阅号”所有
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