来自开普勒452b2023-10-20
刺激楼市，成都是认真的！成都“9.26”新政+两成首付政策大招的后劲未消，7宗土地，又将于10月26日走上拍卖席，其中5宗位于“5+2”区域。这次土拍，几乎算是“成独秀”土拍史上又一分水岭。2021-2022年成都成为全国集中供地试点22城之一，双限地走上历史舞台，一年3-4次集中供地，每次供地宗数近半百；2023年优化完善集中供地策略，降地块数量+增拍卖频次，给房企留足地块定位、资金筹措时间，更张弛有度；10月26日这场土拍，不仅将打破“双限”，据业内人士消息称，此次或将是成都最后一次设置土地限价的土拍。◎10.26待拍地块当“清水房价、精装单价”不再设限，主城5宗地的未来房价，也成为市场关注的焦点！#01天西47.7亩，或3.2W元/㎡摊开地图，我们能看到，天府新区的开发顺序为由北向南及沿天府大道两侧起步，因此天西目前的开发主要集中于益州大道以东。其中，北区的“天西F4”已处于陆续入住阶段。占据“中区大部”的招商时代公园自2020年9月开盘以来多个地块屡开屡磬，目前在售组团为58#天澜境A区。今年6月13日华发以16700元/㎡成交楼面价拿下的143亩纯住地块，清水限价3.4万元/㎡，目前定案“阅天府”已开启预约参观。◎天西47.7亩区位图而此次出让的天西47.7亩纯住地块，起拍楼面价13700元/㎡，土地限价15600元/㎡，地处益州大道与广州路交界的东北象限，北与招商时代公园仅一宗小学地块之隔，东距阅天府仅约400m。地块北面、东面不仅被规划中的幼儿园、小学、中学地块环伺，干道路网交通便捷，距离6号线秦皇寺地铁站步行距离约1.2km，1.5km内还囊括天府招商花园城（年底开业）、人字绿廊低密商业、天府公园、鹿溪河湿地等城市级商业&生态配套。◎天西47.7亩区位图 四川知道自制未来项目售价将参考什么指标呢？正合股份策略服务中心总监刘璨表示：“目前主流开发商的给价准则，第一是看土地熔断抽签价格下，房企能实现利润的售价【参考公式=（熔断地价-3000）*1.5+10000）】；第二针对相对优质地块，会对标区域在售均价的相对高点，也就是区域已印证且可实现的较高售价。”区域土地断供近两年后，阅天府限价已逼近3.7w元/㎡大关（加3000元/㎡精装），这也是天府新区最高限价项目，目前在售的招商时代公园及卓越永利云翠两大项目3W-3.1W元/㎡（含精装）。“这次的天西47.7亩熔断价格仅为15700元/㎡，比阅天府、卓越永利云翠土地抽签熔断价格都低，预估开发商给的价格不会很冒进，叠加临下穿及地块较小等不利因素，3.2万元/㎡应该算合理定价。”#02天府前湾36.7亩，或2.7-2.8万元/㎡该地块位于天府前湾西侧，与麓湖公园区仅一条梓州大道之隔，西南侧为保利天府时区，东侧为香山小学、香山中学，东南侧为保利天空之城，起拍楼面价11200元/㎡，土地限价12700元/㎡。◎天府前湾36.7亩区位图 四川知道自制距离已建成的6号线昌公堰地铁站步行距离约550m、青岛路TOD（在建中）直线距离约1km；1.3km内可达红石公园、红石运动公园、七里溪麓语公园、四川省第二人民医院（天府院区）；2km内覆盖天府和悦广场、山姆会员超、麓客岛、伊藤3.0旗舰店（在建中）、麓湖水镇（在建）、天府大悦城（年底开业）等城市级商业目的地。◎四川知道自制作为天新近年来的开发热土，天府前湾既是天新唯一三TOD站点的区域，又是中央法务区所在的重点区域。2020年至今板块内共成交土地15宗，已呈万华、保利、万科、德商、龙湖、中海、天投、奥园、永慧等房企共建之势。◎四川知道自制该板块除麓山国际及万科星耀天府之外，主要产品线还是以首置、初改为主。目前在售项目价格特征为：1.均价区间2.3-2.8万元/㎡；2.2022年至今已入市的3个项目成交房地价差15000元/㎡左右；3.采用一房一价高低配定价模式，正在推售二批次的龙湖天府晴川整盘均价2.8万元/㎡左右......因此，尽管今年6月13日拿地的中海湖光玖里虽已亮相但实际售价暂不可知，但区域定价机制已基本明晰，36.7亩地块无论是综参考地块成交楼面价+板块房地价差，还是参考区域定价高位，明年2.7-2.8万元/㎡（含精装）的均价，应该是可以实现。#03东客站63.5亩，或3.2万元/㎡该地块起拍楼面价15000元/㎡，土地限价17100元/㎡。位于成都东客站西南侧，位于香榭兰庭、人居九林语多各组团以南同属一个片区，属于7号线大观站地铁上盖物业，北邻成都市蓉城小学（芙蓉分校）、锦绣青城斑竹幼儿园及其斑竹分园，东侧川师大附中外国语学院下楼即达。◎东客站约63.5亩区位图及周边地块一览区域2020年至今共出让6宗地块，诞生了建发央玺、中海浣云居、人居九林语、新希望天府锦麟壹品、中建映锦江等现象级高端改善项目。而本次待拍地块，西距建发央玺直线约950m，东南离中建映锦江直线约500m。按照上文机构专业人士的价格预测方法，该区域目前在售项目整盘最高均价32272元/㎡，而若17200元/㎡的土地熔断价留足一定利润，按上文公式计算，项目均价也将达到3.1-3.2万元/㎡左右水平。同时，区域高端氛围、项目地铁上盖、学校环绕等优质要素加持下，项目若辅以高阶产品力，均价或还有拔升空间。#04二八板块46.6亩，或3万元/㎡该地块位于二八板块北端，占地约46.6亩，起拍楼面价14200元/㎡，土地限价16200元/㎡，南侧与成都七中英才学校仅一路之隔。◎二八板块46.6亩区位图临近的在售项目，分别为蜀道瀚文府、首钢璟悦里、华润置地中环天序，均价区间25600-28700元/㎡（含精装）。作为主城仅存不多的拥有成连片土地的主力开发区，二八板块2020年至今共成交12宗地块，目前区域“压箱底”地块主要位于北部、东部。◎二八板块46.6亩周边地块一览 图源投资云地图创下区域均价及去化速度“双料巅峰”的华润置地中环天序，起拍价13500元/㎡、土地熔断价也仅14900元/㎡，能在28720元/㎡的均价下实现屡开屡罄，产品力加持是重要因素。因此，本次出让地块既有名校七中在侧，又有区域高点价格的产品力启示，尽管北侧对望高铁铁轨，但细算之下，16300元/㎡的土地熔断价之下，恐怕整盘均价要达到3W+元/㎡，才能保证至少8%-10%的理想利润区间。#05国宾91.6亩，或2.6万元/㎡ 据悉，国宾板块共规划了三个TOD（金周路TOD、侯家桥TOD、兴盛TOD），金周路TOD将是进度较快的一个。2020年至今，大国宾板块共成交15宗涉宅地块，其中大部分位于金周路TOD周边，目前除成都轨道集团拿下的4宗TOD地块，以及2023年7、8月拿地的两宗地块之外，其他项目均已入市，区域开发速度可见一斑。◎四川知道自制10.26待拍的国宾约92亩地块，起拍楼面价11800元/㎡，土地最高限价13400元/㎡。位于郫都犀浦与金牛大国宾板块交接区位、金牛区近年来重点打造的国宾高科新城之上，属于金周路TOD一体化设计范围。◎国宾91.6亩区位图项目东临今年8月15日成交的华侨城约57亩，距离金周路地铁站约900m，600m范围内拥有两所小学、两所幼儿园，与成都七中万达教育集团金牛中学直线距离也仅约1.3km，居住氛围逐渐醇熟，地块未来价值可期。◎国宾91.6亩周边地块一览 图源投资云地图目前区域内主力在售项目，交投电建洺悦天宸、龙湖香港置地瑰雲里整盘均价分别23400元/㎡、24500元/㎡；未入市的保利、华侨城地块，最高清水限价已来到26800-28000元/㎡水平。据消息人士透露，区域内目前在售及未来即将入市的项目，125㎡、143㎡同质化竞争激烈，2.5W元/㎡将是客户端能够接受的均价，目前的横盘价格极有向未来传导，因此，国宾91.6亩预估均价2.6W元/㎡左右。我是文档.docx
来自开普勒452b2023-10-20
刺激楼市，成都是认真的！成都“9.26”新政+两成首付政策大招的后劲未消，7宗土地，又将于10月26日走上拍卖席，其中5宗位于“5+2”区域。这次土拍，几乎算是“成独秀”土拍史上又一分水岭。2021-2022年成都成为全国集中供地试点22城之一，双限地走上历史舞台，一年3-4次集中供地，每次供地宗数近半百；2023年优化完善集中供地策略，降地块数量+增拍卖频次，给房企留足地块定位、资金筹措时间，更张弛有度；10月26日这场土拍，不仅将打破“双限”，据业内人士消息称，此次或将是成都最后一次设置土地限价的土拍。◎10.26待拍地块当“清水房价、精装单价”不再设限，主城5宗地的未来房价，也成为市场关注的焦点！#01天西47.7亩，或3.2W元/㎡摊开地图，我们能看到，天府新区的开发顺序为由北向南及沿天府大道两侧起步，因此天西目前的开发主要集中于益州大道以东。其中，北区的“天西F4”已处于陆续入住阶段。占据“中区大部”的招商时代公园自2020年9月开盘以来多个地块屡开屡磬，目前在售组团为58#天澜境A区。今年6月13日华发以16700元/㎡成交楼面价拿下的143亩纯住地块，清水限价3.4万元/㎡，目前定案“阅天府”已开启预约参观。◎天西47.7亩区位图而此次出让的天西47.7亩纯住地块，起拍楼面价13700元/㎡，土地限价15600元/㎡，地处益州大道与广州路交界的东北象限，北与招商时代公园仅一宗小学地块之隔，东距阅天府仅约400m。地块北面、东面不仅被规划中的幼儿园、小学、中学地块环伺，干道路网交通便捷，距离6号线秦皇寺地铁站步行距离约1.2km，1.5km内还囊括天府招商花园城（年底开业）、人字绿廊低密商业、天府公园、鹿溪河湿地等城市级商业&生态配套。◎天西47.7亩区位图 四川知道自制未来项目售价将参考什么指标呢？正合股份策略服务中心总监刘璨表示：“目前主流开发商的给价准则，第一是看土地熔断抽签价格下，房企能实现利润的售价【参考公式=（熔断地价-3000）*1.5+10000）】；第二针对相对优质地块，会对标区域在售均价的相对高点，也就是区域已印证且可实现的较高售价。”区域土地断供近两年后，阅天府限价已逼近3.7w元/㎡大关（加3000元/㎡精装），这也是天府新区最高限价项目，目前在售的招商时代公园及卓越永利云翠两大项目3W-3.1W元/㎡（含精装）。“这次的天西47.7亩熔断价格仅为15700元/㎡，比阅天府、卓越永利云翠土地抽签熔断价格都低，预估开发商给的价格不会很冒进，叠加临下穿及地块较小等不利因素，3.2万元/㎡应该算合理定价。”#02天府前湾36.7亩，或2.7-2.8万元/㎡该地块位于天府前湾西侧，与麓湖公园区仅一条梓州大道之隔，西南侧为保利天府时区，东侧为香山小学、香山中学，东南侧为保利天空之城，起拍楼面价11200元/㎡，土地限价12700元/㎡。◎天府前湾36.7亩区位图 四川知道自制距离已建成的6号线昌公堰地铁站步行距离约550m、青岛路TOD（在建中）直线距离约1km；1.3km内可达红石公园、红石运动公园、七里溪麓语公园、四川省第二人民医院（天府院区）；2km内覆盖天府和悦广场、山姆会员超、麓客岛、伊藤3.0旗舰店（在建中）、麓湖水镇（在建）、天府大悦城（年底开业）等城市级商业目的地。◎四川知道自制作为天新近年来的开发热土，天府前湾既是天新唯一三TOD站点的区域，又是中央法务区所在的重点区域。2020年至今板块内共成交土地15宗，已呈万华、保利、万科、德商、龙湖、中海、天投、奥园、永慧等房企共建之势。◎四川知道自制该板块除麓山国际及万科星耀天府之外，主要产品线还是以首置、初改为主。目前在售项目价格特征为：1.均价区间2.3-2.8万元/㎡；2.2022年至今已入市的3个项目成交房地价差15000元/㎡左右；3.采用一房一价高低配定价模式，正在推售二批次的龙湖天府晴川整盘均价2.8万元/㎡左右......因此，尽管今年6月13日拿地的中海湖光玖里虽已亮相但实际售价暂不可知，但区域定价机制已基本明晰，36.7亩地块无论是综参考地块成交楼面价+板块房地价差，还是参考区域定价高位，明年2.7-2.8万元/㎡（含精装）的均价，应该是可以实现。#03东客站63.5亩，或3.2万元/㎡该地块起拍楼面价15000元/㎡，土地限价17100元/㎡。位于成都东客站西南侧，位于香榭兰庭、人居九林语多各组团以南同属一个片区，属于7号线大观站地铁上盖物业，北邻成都市蓉城小学（芙蓉分校）、锦绣青城斑竹幼儿园及其斑竹分园，东侧川师大附中外国语学院下楼即达。◎东客站约63.5亩区位图及周边地块一览区域2020年至今共出让6宗地块，诞生了建发央玺、中海浣云居、人居九林语、新希望天府锦麟壹品、中建映锦江等现象级高端改善项目。而本次待拍地块，西距建发央玺直线约950m，东南离中建映锦江直线约500m。按照上文机构专业人士的价格预测方法，该区域目前在售项目整盘最高均价32272元/㎡，而若17200元/㎡的土地熔断价留足一定利润，按上文公式计算，项目均价也将达到3.1-3.2万元/㎡左右水平。同时，区域高端氛围、项目地铁上盖、学校环绕等优质要素加持下，项目若辅以高阶产品力，均价或还有拔升空间。#04二八板块46.6亩，或3万元/㎡该地块位于二八板块北端，占地约46.6亩，起拍楼面价14200元/㎡，土地限价16200元/㎡，南侧与成都七中英才学校仅一路之隔。◎二八板块46.6亩区位图临近的在售项目，分别为蜀道瀚文府、首钢璟悦里、华润置地中环天序，均价区间25600-28700元/㎡（含精装）。作为主城仅存不多的拥有成连片土地的主力开发区，二八板块2020年至今共成交12宗地块，目前区域“压箱底”地块主要位于北部、东部。◎二八板块46.6亩周边地块一览 图源投资云地图创下区域均价及去化速度“双料巅峰”的华润置地中环天序，起拍价13500元/㎡、土地熔断价也仅14900元/㎡，能在28720元/㎡的均价下实现屡开屡罄，产品力加持是重要因素。因此，本次出让地块既有名校七中在侧，又有区域高点价格的产品力启示，尽管北侧对望高铁铁轨，但细算之下，16300元/㎡的土地熔断价之下，恐怕整盘均价要达到3W+元/㎡，才能保证至少8%-10%的理想利润区间。#05国宾91.6亩，或2.6万元/㎡ 据悉，国宾板块共规划了三个TOD（金周路TOD、侯家桥TOD、兴盛TOD），金周路TOD将是进度较快的一个。2020年至今，大国宾板块共成交15宗涉宅地块，其中大部分位于金周路TOD周边，目前除成都轨道集团拿下的4宗TOD地块，以及2023年7、8月拿地的两宗地块之外，其他项目均已入市，区域开发速度可见一斑。◎四川知道自制10.26待拍的国宾约92亩地块，起拍楼面价11800元/㎡，土地最高限价13400元/㎡。位于郫都犀浦与金牛大国宾板块交接区位、金牛区近年来重点打造的国宾高科新城之上，属于金周路TOD一体化设计范围。◎国宾91.6亩区位图项目东临今年8月15日成交的华侨城约57亩，距离金周路地铁站约900m，600m范围内拥有两所小学、两所幼儿园，与成都七中万达教育集团金牛中学直线距离也仅约1.3km，居住氛围逐渐醇熟，地块未来价值可期。◎国宾91.6亩周边地块一览 图源投资云地图目前区域内主力在售项目，交投电建洺悦天宸、龙湖香港置地瑰雲里整盘均价分别23400元/㎡、24500元/㎡；未入市的保利、华侨城地块，最高清水限价已来到26800-28000元/㎡水平。据消息人士透露，区域内目前在售及未来即将入市的项目，125㎡、143㎡同质化竞争激烈，2.5W元/㎡将是客户端能够接受的均价，目前的横盘价格极有向未来传导，因此，国宾91.6亩预估均价2.6W元/㎡左右。我是文档.docx
来自开普勒452b2021-4-30
距离3.22新政颁布一月有余，这段时间，成都楼市处于不断变化之中。最让业界关注的二手房指导价和集中供地细则迟迟不发，市场处于观望状态。 虽然市场整体有所控制，但冷热不均依然存在。 熔断盘退出房源增多，让苦苦等候的普通资格看到了一丝希望，但也只存在于部分500万及以上顶级豪宅，尤其是最近炙手可热的天府新区，即将迎来最惨烈的竞争时刻！ 而稍有剪刀差的网红楼盘，一出来便被刚需买家带走！传言即将取证的几个神秘楼盘，一个都没动静，刚需就像无头苍蝇，不知道该押哪个区，只能佛系等待。 眼下，就有一个让你彻底翻身的机会。据统计！五一之后，成都将有多个网红盘入市，有资格的购房者，不妨提前锁定恒大这三个盘，从高层到联排都涵盖，价格都是用脚投票出来的，数一数二的老网红。 恒大望江华府火爆指数：☆☆☆☆☆房源：48套联排物业费：5.5元/㎡·月容积率：3.8绿化率：25%面积段：167-179㎡价格：单价预计3万+取证时间：4月底、5月初 三个盘中，最快取证的就是恒大望江华府，从中介和置业顾问口中了解到，该批次房源将于4月底取证。 目前，恒大望江华府主推建筑面积约177㎡的商办跃层，层高9米，可能是市面上你能见到的最奢侈的LOFT。 而接下来取证的48套房源为70年产权联排别墅，由于处于攀成钢核心绝版位置，多年以来一直被雪藏。 参考周边最近取证的人居九林语、建发央玺高层价格，70年产权联排，放在攀成钢，怎么定价都不为过。 项目效果图项目总占地约34000㎡，建筑面积约13万㎡，总户数1212户，集高层住宅、联排别墅、百变空间为一体。 项目总平图 ▶项目亮点◀商业配套：攀成钢集合了成都最豪华的商业阵容，未来呈现后，能与东大街一决高下。目前周边中粮美食街、cosmo、华宇广场已经开业，生活配套已经非常醇熟。未来还有成都ICC、环球汇、乐天百货、泰合财富中心超大体量商业综合体出现，值得期待。 交通配套：毗邻东大路、二环路等城市要道，距离地铁2号线塔子山站仅约50米，多维度畅享极速交通。 教育配套：有成都市机关幼儿园、香港文轩、沙河堡 、成都七中育才等。 购买建议：总价500万起，锦江区社保+锦江区户口刚一资格冲，其他不建议。 恒大天府半岛火爆指数：☆☆☆☆☆房源：1124套楼栋：第七期，75#、76#、81#、82#共4栋物业费：3元/㎡·月容积率：4.33绿化率：30%面积段：91-128㎡价格：精装，预计1.3万-1.5万取证时间：5月待定 猫哥刚刚已经致电恒大天府半岛售楼部，置业顾问给的回复是：取证时间待定。但从上周开始，成都多个购房大群已经有爆料，恒大天府半岛将于近期取证。 恒大天府半岛最近一次取证时间是2020年3月19日，共计推出1170套房源，精装价格11000—13500元/㎡左右，与本批次取证同属于第七期，层高39F/48F，2梯5户、3梯5户。 图源来自网络 如果按每次取证有10%上浮空间计算，本批次取证的房源，价格应该在13000—15000元/㎡之间，同样是精装交付。相比二手房依然有优势。 ▶项目亮点◀项目体量：恒大天府半岛总占地1650亩，分十期开发，第七期131亩，是整个天府新区为数不多的超级大盘，大盘的好处就是各种生活配套和社区软硬设备都俱全，居住非常方便。 教育配套：幼儿园有金苹果幼儿园、斯坦福双语幼儿园、蘑菇幼儿园、四川省直属机关婴儿园半山爱马仕分园，中小学有华阳中学、华阳一小、花样锦江小学、华阳职高、西寺小学、光亚学校、实验外国语学校西区等。 购买建议：恒大天府半岛整体层高太高，居住密度较大，且一楼无架空层，刚需配置打造。第七期，距离1号线地铁广福站1.4公里，自驾通勤成本也相对较高，但是价格摆在那里，依然是天新、高新刚需首选。 恒大未来城火爆指数：☆☆☆☆房源：124套楼栋：四期9栋物业费：3元/㎡·月容积率：2.5绿化率：30%面积段：114-137㎡价格：精装，预计1.25万/㎡左右取证时间：4月底、5月初 恒大未来城即将推出项目四期最后一栋9号楼，置业顾问透露，预计四月底五月初取证，精装均价12500万/㎡左右。上批次取证时间是2020年5月9日，精装价格12500-13000元/㎡。温江区作为二圈层中生态教育资源相对较好的区域，一直是刚需置业热门，近期取证项目仅两个，凤溪院子和宇顺莲花仿，供应处于断层。 本次取证4期，占地约64亩，由7栋22~32F高层住宅、5栋1~2F独立商业和1栋2F的会所组成。▶项目亮点◀ 区位优势：项目所在的位置属于温江光华新城和城南新区交界的地方，往上是珠江新城繁华商业配套，往下是温江大学城美食城，生活配套成熟。 交通配套：恒大未来城是标准的双地铁盘，项目距离地铁4号线涌泉站D出口约800米，距离在建地铁19号线温泉大道站约400米。周边可通过温泉大道和凤翔大道到达主城，自驾非常方便。 购买建议：恒大未来城是温江为数不多的刚改项目，距离项目最近的在售新盘合谊万璟台也将于近期取证，两个项目精装价格相当，位置和品质上，恒大未来城明显更好，对于断供已久的温江区，算是久逢甘霖，势必会吸引一波二圈层刚需购房者关注。—END—图：1573｜网络编辑：1573©本文版权归“房猫找房订阅号”所有
来自开普勒452b2021-3-22
“顺四都有可能没希望！”雪松雅居乐IN天府，这个位于成都东客站板块的项目，近期计划推出368套建面约100－144㎡房源，预计均价约2.5万/㎡（包含约3800元/㎡装修），普通基本没有希望上车。＊请将手机逆时针选择90度，查看项目地理位置及周边配套项目位于东站绿轴公园北侧，西侧毗邻德商迎晖天玺，东侧毗邻国际公立学校渥太华国际中学。片区内，近期取证的项目为人居九林语，推出主力建面约161-226㎡户型，均价约33700元/㎡，总价约550万起，这是继德商迎晖天玺后，东客站又一高改项目。商业占比较大的东客站，住宅供应一直较为稀缺，且多数为改善类项目。下一个项目估计是人居在1月14日以“16000元/㎡楼面价＋15%无偿移交”拿下的总占地约60亩的连襟地块，该项目大概率会面向改善。（人居地块地理位置）对比而言，总价最低预算250万左右、最小户型约100㎡的雪松雅居乐IN天府，也许是入住东客站片区的最低门槛了。1项目简介IN天府的历史要追溯到2019年8月6日。当日，粤系企业雪松控股以6897元/㎡的楼面底价拿下东客站约180亩商住地块。据土地出让要求，竞得人须自持计容商业建筑面积的比例不得低于宗地总计容商业建筑面积的50%，该地块还有产业引进要求，要求引入包括世界500强企业西南总部、国际大宗商品供应链集团西南总部、金融企业西南总部，以及不少于旗下2家的国内A股上市企业和机构入驻等。据悉，雪松控股西南总部将在此落地。在2020年4月，雪松控股引入雅居乐合作打造东客站项目，雪松持股比例为70%。（IN天府股权结构 图源：天眼查）雪松雅居乐IN天府总占地面积约180亩，总建面约60万㎡，包含住宅、商墅、写字楼、酒店、商业街、公寓等业态。项目主要分为三期共5个地块打造。（IN天府总平图）一期包含1、2号地块。1号地块，占地约58亩，容积率2.5，由7栋23－31F高层及80余套商墅组成，其中住宅包含建面约100㎡、120㎡、144㎡户型，层高约3.15米，均为2T4户南北向。2号地块，占地约30亩，容积率2.5，由5栋23－31F高层住宅组成，层高约3.15米，均为南北向2T2户纯板楼，居住纯粹度及品质均较高，户型建面约140㎡、167㎡、187㎡。二期包含3、4号地块。3号地块，占地约31亩，容积率2.5，由3栋25-30F高层住宅、1栋15F办公楼以及一条商业街组成。4号地块，占地约27亩，容积率2.5，由2栋26-27F高层住宅、1栋27F办公楼以及一条商业街组成。其中，住宅部分，包含建面约100㎡、120㎡、144㎡、167㎡户型。三期为5号地块，包括星级酒店、甲级写字楼、高端公寓等业态，还有约8万㎡商业。而该地块约275米的57F超高层地标建筑将入驻雪松控股西南总部。2预售信息本批次预售楼栋：1号地块3、4＃楼，建面约100㎡、120㎡户型，共232套；2号地块2、4＃楼，建面约140㎡户型，共136套。（IN天府1号地块总平图及户型分布）1号地块的7栋住宅均为独栋独单元，最大楼间距约61米，住宅1层均为架空处理，其中公共活动空间约2600㎡。该地块总共752户高层住宅，建面约120㎡及144㎡户型均位于楼栋两端，可实现三面采光。而楼栋中间两户均为建面约100㎡户型。北侧4＃、5＃、6＃楼临迎晖路这条主干道，恐有噪音干扰，不过好在，户型主阳台均面朝南。本批次预售的3＃、4＃楼栋位于1号地块西侧。其中，4＃楼临路，位置较3＃楼差些。建面约100㎡户型，在1号地块中占比最大，设计三室两厅两卫，动静分区，竖厅，有独立玄关，L型厨房台面，双阳台，三开间朝南，属于比较传统的刚需户型。朝南的景观阳台面宽约3.6米，一个次卧尺度较小，进深仅约2.5米，主卧设计L 型衣帽间。总体满足了基本的功能性。此外，该户型均位于楼栋突出部分，通透性会受到影响。建面约120㎡，同为三室两厅两卫布局，与约100㎡布局相似，各功能空间尺寸放大。不过该户型位于楼栋两端，通透性较约100㎡好很多，居住舒适度得到提升。主阳台面宽约6.9米，连接南次卧及客厅。推荐首选3＃楼最东端户型。建面约144㎡户型所处楼栋位置较好，均避开了地块北侧的迎晖路。其中，7＃楼西侧端户型视野较好，可看内庭水景。该户型为四室双厅双卫布局，横厅设计，动静基本分区，四开间朝南，独立玄关，同样适合首改客户。景观阳台面宽约7.1米，H型厨房，三个次卧尺寸相宜，主卫配置浴缸。总体均好性较强。（IN天府2号地块总平图及户型分布）2号地块较为袖珍，仅5栋住宅，呈点状布局，总计312户。架空层分布在1＃、3＃及5＃楼栋1F，其中公共活动空间约1240㎡。本批次预售的2＃、4＃楼位于地块南侧，均为17F。2号地块本批次预售户型均为建面约140㎡。该户型四室两厅两卫布局，L 型厨房，主阳台面宽约7.5米，连接客厅与一次卧。对比1号地块约144㎡户型，约140㎡户型的着重点在主卧，充实了主卧的功能。主卧空间约28㎡，其中主卫配置双台盆＋浴缸，整体舒适度有所提高。北侧次卧房间较小，面宽仅约2.5米，可充当书房或其他功能空间。客餐厅分区处理，玄关尺度放大，将一个次卧布局在单独一侧，可做老人房。对比约144㎡户型，虽然约140㎡户型少了约4㎡，但户型布局却更胜一筹，加之140㎡户型所在楼栋为纯板式，建议差不多的预算下，优先选择约140㎡户型。建面约167㎡户型，四室两厅双卫布局，是约140㎡户型的升级版本，各卧室面积扩大的同时，着力打造户型公区空间，更加匹配改善客户的居家需求。比如厨房部分，设计独立岛台，可做中西双厨。并能实现LDK一体化空间，有效的将居家视线范围扩大，增加户型尺度感。建面约187㎡户型，位于2号地块中间楼王3＃楼，为独栋独单元。该户型尺度感与功能性做的更足，但户型配比较小。约187㎡户型布局四室三卫双厅，为双套房设计，次主卫为暗卫。景观阳台约8米，客厅面宽约6米，餐厅面宽约4.6米，主卧增加储物空间，公卫盥洗分区，玄关仪式感更足。3结语东客站板块，正处“中优”范围，片区内低密的住宅规划使得整体居住品质较好，迎晖天玺、人居九林语等高端住宅也顺势而生，与此同时，片区内的刚需需求却难以得到满足。在主城东三环内，约100㎡户型、总价不到300万已是“稀缺”。从IN天府的整体规划来看，社区偏向改善，居住品质较好，商业配套也比较丰富。此外，项目一号地块的东、西两侧即是渥太华国际K12学校，这也是成都第四所国际公立学校（另外三所为蒙彼利埃小学、霍森斯小学和哈密尔顿麓湖小学），教育品质较高，虽然目前暂未划片，但就读几率很大（以最终划片为准），实属锦上添花。不过，首批次预售或将与普通购房者无缘，据置业顾问口径，顺四都有可能没希望，可见该项目的关注度有多高。目前，周边二手房参考均价普遍不高于2.1万/㎡，对比而言，IN天府预计约2.5万/㎡的均价并无太大优势。但地段配套与户型或才是购房者所追逐的理由。—END—图：小曹｜网络编辑：小曹©本文版权归“房猫找房订阅号”所有
来自开普勒452b2020-12-21
这可能是一个“精装部分需一次性付清”的项目。在与置业顾问交谈过程中，这一点被反复提起。因为一旦实施，首付款至少会增加50万。（人居九林语项目实景）我们首先来算一笔账。据了解，人居九林语预计单价3万/㎡，其中包含的精装预计4200元/㎡。按项目一期最小户型161㎡来举例，首付款 ≈ 清水总价＊30%＋161㎡*4200元/㎡≈193万。不过，项目总价段约480-680万，本身就定位高改，客群多属普通客户，首付款至少7成，多50万对于有能力上车的人而言，也就是一辆56E。好吧，有钱人的生活就是这么朴实无华。1项目概况人居九林语分两期打造，一期望云阁，主要打造洋房、小高层；二期叠云阁，以叠拼别墅为主，另有三栋小高层。两期所在地块的成交楼面价均为12000元/㎡，但望云阁与叠云阁分别有33%、28%的无偿移交租赁住房面积比例，扣除之后，项目的实际楼面价约17000元/㎡。本文将着重介绍项目一期望云阁。人居九林语•望云阁位置：成华区峨眉山路层高：7F/10F/12F/13F/16F(两栋租赁住宅31F/33F)占地面积：40.8亩总栋数：共14栋（包含两栋租赁住宅）户型：161㎡、183㎡、226㎡装修情况：精装梯户比：1T1户绿地率：25%容积率：2.5户数：521户住宅停车位：814周边地铁：7号线大观站交房时间：预计2022年3月取证时间：待定2区位及周边配套从大观地铁B口出来，步行不到5分钟，就到了人居九林语。项目所属成华区，属于泛攀成钢板块。（项目周边情况）这里给人的第一印象，虽不及攀成钢的繁华，但它的城市界面很干净。（项目周边实景）相较于主城其他全新的高端板块，譬如金沙、武侯新城等，这里没有太多中优旧城改造的影子，反而多是干净的街道、有序的城市界面，以及已经成型的交通体系。九林语往北不到700m是德商迎晖天玺，往西约700m是塔子山壹号，以及建发在今年4月以19800元/㎡＋7％无偿移交摘得的131亩纯住地，目前已打造为高端项目建发央玺。目前，片区11月二手房参考均价约3万/㎡。3项目介绍望云阁由5栋7F洋房、1栋13F小高层、2栋10F洋房、3栋12F小高层以及一栋16F小高层组成，均为纯板式结构。（另外还有两栋高层租赁住房，本文不做过多介绍）社区主入口位于西侧峨眉山路。（望云阁总图规划）除东侧5＃楼，其余为全南北，呈列阵式排布。南北列阵式布局的好处在于，户型的日照、采光、通风效果较好。此外，园林景观散状分布，可以形成不同的景观主题，观景动线更丰富。据项目建筑规划，望云阁规划531户，除洋房13＃楼第二层东侧约183㎡户型为公寓户型外，其余户型均满足日照要求。（望云阁总平及户型分布）望云阁最大户型约226㎡，全部分布在12＃楼，也就是该组团的楼王所在。12＃楼建筑总高约50.7米，与3＃楼退距约43米，与9＃楼退距约43.6米，接近1:1的比例，采光及景观视野均佳。社区园林方面，规划了几处风雨连廊，即便是雨天，业主也可下楼溜达。这种设计在成都很多豪宅均有体现，比如金茂府、万科天府锦绣等。此外，望云阁还规划了约2567㎡的架空层公共活动空间。4户型介绍望云阁三个主力户型均为四室设计，除东侧5＃楼为东西向（非正），其余户型均为南北向（非正）。建面约161㎡户型着重讲占比多的C1／约161㎡户型。四室两厅两卫，传统的竖厅布局，南北向户型做到了四开间朝南。设计双入户玄关，南北双阳台，其中景观阳台面宽约7.3米，连接次卧及客厅；生活阳台面宽约4.7米。约7㎡的厨房，L型台面设计，预留了双开门冰箱位置。在卧室区，不同于长条形的走廊设计，在主卧入口处，布局了一处方形空间，空间感及私密性更佳。主卧套房，面宽约3.9米，L型衣帽间，主卫规划卫浴五件套，三个次卧的面宽均大于3米。建面约183㎡户型约183㎡户型，均为南北向，双玄关，横厅布局，四室两厅三卫设计，入户玄关为照壁设计，颇具仪式感。两个套房的位置布局是本户型最有意思的地方。与传统的双套房设计相反，主卧套房设计在入户左侧，次套房位于入户向右最里面。这样的布局其实比较合理，主卧套房留给事务繁重的主人，早出晚归都不会影响家人休息。次套房则最为安静，留给老人。建面约226㎡户型约226㎡户型是望云阁的楼王户型，设计四室两厅三卫，位于小区中间栋12＃楼。该户型的亮点在于它的端厅设计及约14米的转角阳台，270度的观景面，最大化景观视野。客餐厅为LDK厅设计，使用面积约60㎡，这也是现在改善户型主流的生活交流区打造手法。此外，U型厨房设计也为户型加分不少。5购买建议1⃣️ 望云阁定价不低，再加上或会实施的“精装部分全款支付”政策，客群定位直指高改，首付预算起码需200万。2⃣️ 三个主力户型，没有太多可挑剔的点，除了东西朝向的5＃楼不做首选，其余楼栋户型均可考虑，但要避开13＃楼第二层东侧的183平公寓户型。3⃣️ 望云阁所处的泛攀成钢板块，将是未来主城又一高端板块，各项配套均不错，若是项目后期划分到渥太华国际学校，那就更甚了，这是一个包含幼儿园、小学、初中的国际化公立学校，目前，仅迎晖天玺被划分至该学校。4⃣️ 2021年，将是高端全面爆发的一年，在此前的稿件中曾提到过，高改项目或将到达4万＋的水平（2021年成都高端占半壁江山｜地价2万＋，高改的狂欢？），所以对于高改购房者而言，单价三万左右的项目均可多考虑。—END—图：未然｜网络编辑：未然©本文版权归“房猫找房订阅号”所有
来自开普勒452b2020-11-2
不知不觉的，还有两个月今年就要结束了，年底的楼市向来都是一年当中最热闹的，今年也不例外。据我们的粗略统计，即将到来的11月，成都楼市预计将有22个楼盘超7000套房源入市，"含金量"或将超过金九银十。其中有三点值得关注：一是全新项目扎堆进场，22个项目当中就有12个是新项目；二是供应大户天府新区依旧给力，9个项目有计划“上货”，其中不乏市场关注度较高的如万科天府公园城、麓湖生态城长滩、中海观园等项目；三是主城区的供应，本月，五城区目前最大的“供货商”成华区将有4个项目推新，其中三个全新项目，无论是在地理位置、产品面积、产品表现方面都颇有看点。以下就是我们给大家整理的11月预供应的项目信息，赶快mark起来！成华区人居九林语（全新项目）购房资格：11区、天府新区、高新南产品类型：叠拼、洋房、小高层产品面积：135-298㎡套型：小高层套四梯户比：1梯2户、2梯2户推新套数：258套装修状况：精装预计价格：待定预计交房时间：2021年12月项目地址：成都成华区峨眉山路488号九林语营销中心首钢璟辰里（全新项目）购房资格：11区、天府新区、高新南产品类型：高层、洋房产品面积：119-175㎡套型：套三、套四梯户比：1梯2户（洋房）、2梯4户（高层）推新套数：291套装修状况：精装预计交房时间：待定预计价格：待定项目地址：四川省成都市成华区八里庄路81-21号首钢璟辰里中环TOD·十里风和（全新项目）购房资格：11区、天府新区、高新南产品类型：小高层、高层产品面积：90-135㎡套型：套三、套四梯户比：2梯4户推新套数：572套装修状况：清水预计交房时间：2021年底预计价格：待定项目地址：成都成华区地铁4/7号线槐树店站（售楼部地址：双店西三巷与双店路交汇处）朗诗上林熙华府购房资格：11区、天府新区、高新南产品类型：高层产品面积：116-138㎡套型：套三、套四梯户比：2梯3户推新套数：298套装修状况：精装预计价格：待定（上批次预售时间：2019年11月4日，价格：精装均价16900元/㎡）预计交房时间：2023年5月项目地址：成都成华区府青路三段12号青羊区五矿西棠购房资格：11区、天府新区、高新南产品类型：小高层产品面积：143-178㎡套型：套四梯户比：2梯2户推新套数：154套装修状况：精装预计交房时间：待定预计价格：待定（上批次预售时间：2020年9月18日，价格：精装26000元/㎡起）项目地址：成都青羊区光华北六路与光华西二路交叉口北150米金牛区保利时代购房资格：11区、天府新区、高新南产品类型：高层产品面积：147-190㎡套型：套四梯户比：2梯3户推新套数：597套装修状况：精装预计交房时间：待定预计价格：待定（上批次预售时间：2020年7月14日，价格：精装均价22660元/㎡）项目地址：成都金牛区西北桥东街高新区陆肖TOD·麓鸣九天（全新项目）购房资格：高新南产品类型：小高层产品面积：169-238㎡梯户比：2梯2户套型：170㎡四房、203㎡四房、238㎡四房推新套数：356套装修状况：精装/清水预计价格：待定项目地址：成都高新区吉龙路699号中洲锦城湖岸2期购房资格：高新南产品类型：小高层产品面积：160-180㎡套型：套四梯户比：1梯2户推新套数：182套装修状况：清水预计交房时间：2022年6月30日预计价格：待定（上批次预售时间：2020年7月9日，价格：清水26000元/㎡起）项目地址：成都高新区天府一街616号天府新区中信城开麓山上院（全新项目）购房资格：五城区、天府新区、高新南、高新西产品类型：高层产品面积：95-139㎡套型：套三、套四梯户比：2梯4户、2梯6户推新套数：待定装修状况：精装预计价格：待定项目地址：成都天府新区丹石南二路455号中铁·悦鹿府（全新项目）购房资格：五城区、天府新区、高新南、高新西产品类型：小高层、高层产品面积：118-165㎡套型：套三、套四梯户比：1梯2户、2梯2户、2梯4户推新套数：672套装修状况：精装预计交房时间：2023年预计价格：待定项目地址：成都天府新区三岔堰横街192号麓山壹号（全新项目）购房资格：五城区、天府新区、高新南、高新西产品类型：小高层产品面积：143-168㎡套型：套三梯户比：1梯1户推新套数：236套装修状况：精装预计交房时间：2023年8月预计价格：待定项目地址：成都天府新区麓山天府三中旁佳兆业麓山壹号售楼部卓越晴翠（全新项目）购房资格：五城区、天府新区、高新南、高新西产品类型：小高层、叠拼产品面积：165-300㎡套型：套四梯户比：小高层2梯2户推新套数：154套装修状况：精装预计交房时间：2022年底预计价格：待定项目地址：成都市天府新区红石公园旁麓湖生态城·长滩购房资格：五城区、天府新区、高新南、高新西产品类型：高层产品面积：141-347㎡ 套型：套三双卫-套五五卫梯户比：2梯2户、2梯3户推新套数：437套装修状况：精装价格：待定预计交房时间：2024年上半年项目地址：麓湖生态城艺展中心麓湖生态城万科•天府公园城购房资格：五城区、天府新区、高新南、高新西产品类型：高层，叠拼产品面积：高层108～126㎡，叠拼165～280㎡套型：高层套三套四，叠拼套四梯户比：高层2梯4户，叠拼上中下三叠推新套数：高层约470套，叠拼约200套预计价格：待定（上批次预售时间：2020年9月9日，高层价格：1.7-2.3万元/㎡）项目地址：天府新区天府中心沈阳路东段中海观园购房资格：五城区、天府新区、高新南、高新西产品类型：叠拼产品面积：185-200㎡套型：套四、套五梯户比：1梯2户推新套数：100套装修状况：精装预计交房时间：2021年8月预计价格：待定项目地址：成都天府新区武汉路东段海伦天麓购房资格：五城区、天府新区、高新南、高新西产品类型：高层产品面积：92-121㎡套型：套三、套四梯户比：2梯5户推新套数：155套装修状况：精装价格：待定（上批次取证时间：2020年1月13日，价格：多层洋房12944-15784元/㎡）项目地址：成都天府新区海昌东路南沿线合能铂悦华庭购房资格：五城区、天府新区、高新南、高新西产品类型：多层、小高层产品面积：120-254㎡套型：套三、套四梯户比：1梯2户推新套数：173套装修状况：精装预计交房时间：2023年4月预计价格：待定（上批次预售时间：2020年4月1日，价格：精装13686-16475元/㎡）项目地址：成都天府新区沈阳路东段双流区天府领地城（全新项目）购房资格：11区产品类型：小高层、高层产品面积：96-123㎡套型：套三、套四梯户比：1梯2户、2梯4户推新套数：304套装修状况：精装预计交房时间：2022年10月预计价格：待定项目地址：成都双流区天府国际生物城新都区珑山樾（全新项目）购房资格：11区产品类型：高层产品面积：91-133㎡套型：套三、套四梯户比：2梯4户、2梯5户推新套数：414套装修状况：清水预计交房时间：2023年4月预计价格：待定项目地址：成都市新都区龙桥紫金路68号朗诗曜龙湾（全新项目）购房资格：11区产品类型：高层产品面积：67-95㎡套型：套二、套三梯户比：2梯4户、2梯6户推新套数：366套装修状况：清水预计价格：待定项目地址：成都新都区杏田路与105省道交叉口南150米朗诗未来著购房资格：11区产品类型：高层产品面积：95-128㎡套型：套三、套四梯户比：2梯4户、2梯5户推新套数：401套装修状况：精装预计价格：待定项目地址：成都新都区大成路南段502号郫都区中建锦绣天地（全新项目）购房资格：11区产品类型：小高层产品面积：91-138㎡套型：套三、套四推新套数：372套装修状况：精装预计交房时间：待定预计价格：待定项目地址：成都郫都区望丛东路139号--摘录：吴思竹--
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