来自开普勒452b2023-10-20
刺激楼市，成都是认真的！成都“9.26”新政+两成首付政策大招的后劲未消，7宗土地，又将于10月26日走上拍卖席，其中5宗位于“5+2”区域。这次土拍，几乎算是“成独秀”土拍史上又一分水岭。2021-2022年成都成为全国集中供地试点22城之一，双限地走上历史舞台，一年3-4次集中供地，每次供地宗数近半百；2023年优化完善集中供地策略，降地块数量+增拍卖频次，给房企留足地块定位、资金筹措时间，更张弛有度；10月26日这场土拍，不仅将打破“双限”，据业内人士消息称，此次或将是成都最后一次设置土地限价的土拍。◎10.26待拍地块当“清水房价、精装单价”不再设限，主城5宗地的未来房价，也成为市场关注的焦点！天西47.7亩，或3.2W元/㎡摊开地图，我们能看到，天府新区的开发顺序为由北向南及沿天府大道两侧起步，因此天西目前的开发主要集中于益州大道以东。其中，北区的“天西F4”已处于陆续入住阶段。占据“中区大部”的招商时代公园自2020年9月开盘以来多个地块屡开屡磬，目前在售组团为58#天澜境A区。今年6月13日华发以16700元/㎡成交楼面价拿下的143亩纯住地块，清水限价3.4万元/㎡，目前定案“阅天府”已开启预约参观。◎天西47.7亩区位图而此次出让的天西47.7亩纯住地块，起拍楼面价13700元/㎡，土地限价15600元/㎡，地处益州大道与广州路交界的东北象限，北与招商时代公园仅一宗小学地块之隔，东距阅天府仅约400m。地块北面、东面不仅被规划中的幼儿园、小学、中学地块环伺，干道路网交通便捷，距离6号线秦皇寺地铁站步行距离约1.2km，1.5km内还囊括天府招商花园城（年底开业）、人字绿廊低密商业、天府公园、鹿溪河湿地等城市级商业&生态配套。◎天西47.7亩区位图 四川知道自制未来项目售价将参考什么指标呢？正合股份策略服务中心总监刘璨表示：“目前主流开发商的给价准则，第一是看土地熔断抽签价格下，房企能实现利润的售价【参考公式=（熔断地价-3000）*1.5+10000）】；第二针对相对优质地块，会对标区域在售均价的相对高点，也就是区域已印证且可实现的较高售价。”区域土地断供近两年后，阅天府限价已逼近3.7w元/㎡大关（加3000元/㎡精装），这也是天府新区最高限价项目，目前在售的招商时代公园及卓越永利云翠两大项目3W-3.1W元/㎡（含精装）。“这次的天西47.7亩熔断价格仅为15700元/㎡，比阅天府、卓越永利云翠土地抽签熔断价格都低，预估开发商给的价格不会很冒进，叠加临下穿及地块较小等不利因素，3.2万元/㎡应该算合理定价。”国宾91.6亩，或2.6万元/㎡ 据悉，国宾板块共规划了三个TOD（金周路TOD、侯家桥TOD、兴盛TOD），金周路TOD将是进度较快的一个。2020年至今，大国宾板块共成交15宗涉宅地块，其中大部分位于金周路TOD周边，目前除成都轨道集团拿下的4宗TOD地块，以及2023年7、8月拿地的两宗地块之外，其他项目均已入市，区域开发速度可见一斑。◎四川知道自制10.26待拍的国宾约92亩地块，起拍楼面价11800元/㎡，土地最高限价13400元/㎡。位于郫都犀浦与金牛大国宾板块交接区位、金牛区近年来重点打造的国宾高科新城之上，属于金周路TOD一体化设计范围。◎国宾91.6亩区位图项目东临今年8月15日成交的华侨城约57亩，距离金周路地铁站约900m，600m范围内拥有两所小学、两所幼儿园，与成都七中万达教育集团金牛中学直线距离也仅约1.3km，居住氛围逐渐醇熟，地块未来价值可期。◎国宾91.6亩周边地块一览 图源投资云地图目前区域内主力在售项目，交投电建洺悦天宸、龙湖香港置地瑰雲里整盘均价分别23400元/㎡、24500元/㎡；未入市的保利、华侨城地块，最高清水限价已来到26800-28000元/㎡水平。据消息人士透露，区域内目前在售及未来即将入市的项目，125㎡、143㎡同质化竞争激烈，2.5W元/㎡将是客户端能够接受的均价，目前的横盘价格极有向未来传导，因此，国宾91.6亩预估均价2.6W元/㎡左右。我是文档.docx
来自开普勒452b2023-10-20
刺激楼市，成都是认真的！成都“9.26”新政+两成首付政策大招的后劲未消，7宗土地，又将于10月26日走上拍卖席，其中5宗位于“5+2”区域。这次土拍，几乎算是“成独秀”土拍史上又一分水岭。2021-2022年成都成为全国集中供地试点22城之一，双限地走上历史舞台，一年3-4次集中供地，每次供地宗数近半百；2023年优化完善集中供地策略，降地块数量+增拍卖频次，给房企留足地块定位、资金筹措时间，更张弛有度；10月26日这场土拍，不仅将打破“双限”，据业内人士消息称，此次或将是成都最后一次设置土地限价的土拍。◎10.26待拍地块当“清水房价、精装单价”不再设限，主城5宗地的未来房价，也成为市场关注的焦点！#01天西47.7亩，或3.2W元/㎡摊开地图，我们能看到，天府新区的开发顺序为由北向南及沿天府大道两侧起步，因此天西目前的开发主要集中于益州大道以东。其中，北区的“天西F4”已处于陆续入住阶段。占据“中区大部”的招商时代公园自2020年9月开盘以来多个地块屡开屡磬，目前在售组团为58#天澜境A区。今年6月13日华发以16700元/㎡成交楼面价拿下的143亩纯住地块，清水限价3.4万元/㎡，目前定案“阅天府”已开启预约参观。◎天西47.7亩区位图而此次出让的天西47.7亩纯住地块，起拍楼面价13700元/㎡，土地限价15600元/㎡，地处益州大道与广州路交界的东北象限，北与招商时代公园仅一宗小学地块之隔，东距阅天府仅约400m。地块北面、东面不仅被规划中的幼儿园、小学、中学地块环伺，干道路网交通便捷，距离6号线秦皇寺地铁站步行距离约1.2km，1.5km内还囊括天府招商花园城（年底开业）、人字绿廊低密商业、天府公园、鹿溪河湿地等城市级商业&生态配套。◎天西47.7亩区位图 四川知道自制未来项目售价将参考什么指标呢？正合股份策略服务中心总监刘璨表示：“目前主流开发商的给价准则，第一是看土地熔断抽签价格下，房企能实现利润的售价【参考公式=（熔断地价-3000）*1.5+10000）】；第二针对相对优质地块，会对标区域在售均价的相对高点，也就是区域已印证且可实现的较高售价。”区域土地断供近两年后，阅天府限价已逼近3.7w元/㎡大关（加3000元/㎡精装），这也是天府新区最高限价项目，目前在售的招商时代公园及卓越永利云翠两大项目3W-3.1W元/㎡（含精装）。“这次的天西47.7亩熔断价格仅为15700元/㎡，比阅天府、卓越永利云翠土地抽签熔断价格都低，预估开发商给的价格不会很冒进，叠加临下穿及地块较小等不利因素，3.2万元/㎡应该算合理定价。”#02天府前湾36.7亩，或2.7-2.8万元/㎡该地块位于天府前湾西侧，与麓湖公园区仅一条梓州大道之隔，西南侧为保利天府时区，东侧为香山小学、香山中学，东南侧为保利天空之城，起拍楼面价11200元/㎡，土地限价12700元/㎡。◎天府前湾36.7亩区位图 四川知道自制距离已建成的6号线昌公堰地铁站步行距离约550m、青岛路TOD（在建中）直线距离约1km；1.3km内可达红石公园、红石运动公园、七里溪麓语公园、四川省第二人民医院（天府院区）；2km内覆盖天府和悦广场、山姆会员超、麓客岛、伊藤3.0旗舰店（在建中）、麓湖水镇（在建）、天府大悦城（年底开业）等城市级商业目的地。◎四川知道自制作为天新近年来的开发热土，天府前湾既是天新唯一三TOD站点的区域，又是中央法务区所在的重点区域。2020年至今板块内共成交土地15宗，已呈万华、保利、万科、德商、龙湖、中海、天投、奥园、永慧等房企共建之势。◎四川知道自制该板块除麓山国际及万科星耀天府之外，主要产品线还是以首置、初改为主。目前在售项目价格特征为：1.均价区间2.3-2.8万元/㎡；2.2022年至今已入市的3个项目成交房地价差15000元/㎡左右；3.采用一房一价高低配定价模式，正在推售二批次的龙湖天府晴川整盘均价2.8万元/㎡左右......因此，尽管今年6月13日拿地的中海湖光玖里虽已亮相但实际售价暂不可知，但区域定价机制已基本明晰，36.7亩地块无论是综参考地块成交楼面价+板块房地价差，还是参考区域定价高位，明年2.7-2.8万元/㎡（含精装）的均价，应该是可以实现。#03东客站63.5亩，或3.2万元/㎡该地块起拍楼面价15000元/㎡，土地限价17100元/㎡。位于成都东客站西南侧，位于香榭兰庭、人居九林语多各组团以南同属一个片区，属于7号线大观站地铁上盖物业，北邻成都市蓉城小学（芙蓉分校）、锦绣青城斑竹幼儿园及其斑竹分园，东侧川师大附中外国语学院下楼即达。◎东客站约63.5亩区位图及周边地块一览区域2020年至今共出让6宗地块，诞生了建发央玺、中海浣云居、人居九林语、新希望天府锦麟壹品、中建映锦江等现象级高端改善项目。而本次待拍地块，西距建发央玺直线约950m，东南离中建映锦江直线约500m。按照上文机构专业人士的价格预测方法，该区域目前在售项目整盘最高均价32272元/㎡，而若17200元/㎡的土地熔断价留足一定利润，按上文公式计算，项目均价也将达到3.1-3.2万元/㎡左右水平。同时，区域高端氛围、项目地铁上盖、学校环绕等优质要素加持下，项目若辅以高阶产品力，均价或还有拔升空间。#04二八板块46.6亩，或3万元/㎡该地块位于二八板块北端，占地约46.6亩，起拍楼面价14200元/㎡，土地限价16200元/㎡，南侧与成都七中英才学校仅一路之隔。◎二八板块46.6亩区位图临近的在售项目，分别为蜀道瀚文府、首钢璟悦里、华润置地中环天序，均价区间25600-28700元/㎡（含精装）。作为主城仅存不多的拥有成连片土地的主力开发区，二八板块2020年至今共成交12宗地块，目前区域“压箱底”地块主要位于北部、东部。◎二八板块46.6亩周边地块一览 图源投资云地图创下区域均价及去化速度“双料巅峰”的华润置地中环天序，起拍价13500元/㎡、土地熔断价也仅14900元/㎡，能在28720元/㎡的均价下实现屡开屡罄，产品力加持是重要因素。因此，本次出让地块既有名校七中在侧，又有区域高点价格的产品力启示，尽管北侧对望高铁铁轨，但细算之下，16300元/㎡的土地熔断价之下，恐怕整盘均价要达到3W+元/㎡，才能保证至少8%-10%的理想利润区间。#05国宾91.6亩，或2.6万元/㎡ 据悉，国宾板块共规划了三个TOD（金周路TOD、侯家桥TOD、兴盛TOD），金周路TOD将是进度较快的一个。2020年至今，大国宾板块共成交15宗涉宅地块，其中大部分位于金周路TOD周边，目前除成都轨道集团拿下的4宗TOD地块，以及2023年7、8月拿地的两宗地块之外，其他项目均已入市，区域开发速度可见一斑。◎四川知道自制10.26待拍的国宾约92亩地块，起拍楼面价11800元/㎡，土地最高限价13400元/㎡。位于郫都犀浦与金牛大国宾板块交接区位、金牛区近年来重点打造的国宾高科新城之上，属于金周路TOD一体化设计范围。◎国宾91.6亩区位图项目东临今年8月15日成交的华侨城约57亩，距离金周路地铁站约900m，600m范围内拥有两所小学、两所幼儿园，与成都七中万达教育集团金牛中学直线距离也仅约1.3km，居住氛围逐渐醇熟，地块未来价值可期。◎国宾91.6亩周边地块一览 图源投资云地图目前区域内主力在售项目，交投电建洺悦天宸、龙湖香港置地瑰雲里整盘均价分别23400元/㎡、24500元/㎡；未入市的保利、华侨城地块，最高清水限价已来到26800-28000元/㎡水平。据消息人士透露，区域内目前在售及未来即将入市的项目，125㎡、143㎡同质化竞争激烈，2.5W元/㎡将是客户端能够接受的均价，目前的横盘价格极有向未来传导，因此，国宾91.6亩预估均价2.6W元/㎡左右。我是文档.docx
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刺激楼市，成都是认真的！成都“9.26”新政+两成首付政策大招的后劲未消，7宗土地，又将于10月26日走上拍卖席，其中5宗位于“5+2”区域。这次土拍，几乎算是“成独秀”土拍史上又一分水岭。2021-2022年成都成为全国集中供地试点22城之一，双限地走上历史舞台，一年3-4次集中供地，每次供地宗数近半百；2023年优化完善集中供地策略，降地块数量+增拍卖频次，给房企留足地块定位、资金筹措时间，更张弛有度；10月26日这场土拍，不仅将打破“双限”，据业内人士消息称，此次或将是成都最后一次设置土地限价的土拍。◎10.26待拍地块当“清水房价、精装单价”不再设限，主城5宗地的未来房价，也成为市场关注的焦点！#01天西47.7亩，或3.2W元/㎡摊开地图，我们能看到，天府新区的开发顺序为由北向南及沿天府大道两侧起步，因此天西目前的开发主要集中于益州大道以东。其中，北区的“天西F4”已处于陆续入住阶段。占据“中区大部”的招商时代公园自2020年9月开盘以来多个地块屡开屡磬，目前在售组团为58#天澜境A区。今年6月13日华发以16700元/㎡成交楼面价拿下的143亩纯住地块，清水限价3.4万元/㎡，目前定案“阅天府”已开启预约参观。◎天西47.7亩区位图而此次出让的天西47.7亩纯住地块，起拍楼面价13700元/㎡，土地限价15600元/㎡，地处益州大道与广州路交界的东北象限，北与招商时代公园仅一宗小学地块之隔，东距阅天府仅约400m。地块北面、东面不仅被规划中的幼儿园、小学、中学地块环伺，干道路网交通便捷，距离6号线秦皇寺地铁站步行距离约1.2km，1.5km内还囊括天府招商花园城（年底开业）、人字绿廊低密商业、天府公园、鹿溪河湿地等城市级商业&生态配套。◎天西47.7亩区位图 四川知道自制未来项目售价将参考什么指标呢？正合股份策略服务中心总监刘璨表示：“目前主流开发商的给价准则，第一是看土地熔断抽签价格下，房企能实现利润的售价【参考公式=（熔断地价-3000）*1.5+10000）】；第二针对相对优质地块，会对标区域在售均价的相对高点，也就是区域已印证且可实现的较高售价。”区域土地断供近两年后，阅天府限价已逼近3.7w元/㎡大关（加3000元/㎡精装），这也是天府新区最高限价项目，目前在售的招商时代公园及卓越永利云翠两大项目3W-3.1W元/㎡（含精装）。“这次的天西47.7亩熔断价格仅为15700元/㎡，比阅天府、卓越永利云翠土地抽签熔断价格都低，预估开发商给的价格不会很冒进，叠加临下穿及地块较小等不利因素，3.2万元/㎡应该算合理定价。”#02天府前湾36.7亩，或2.7-2.8万元/㎡该地块位于天府前湾西侧，与麓湖公园区仅一条梓州大道之隔，西南侧为保利天府时区，东侧为香山小学、香山中学，东南侧为保利天空之城，起拍楼面价11200元/㎡，土地限价12700元/㎡。◎天府前湾36.7亩区位图 四川知道自制距离已建成的6号线昌公堰地铁站步行距离约550m、青岛路TOD（在建中）直线距离约1km；1.3km内可达红石公园、红石运动公园、七里溪麓语公园、四川省第二人民医院（天府院区）；2km内覆盖天府和悦广场、山姆会员超、麓客岛、伊藤3.0旗舰店（在建中）、麓湖水镇（在建）、天府大悦城（年底开业）等城市级商业目的地。◎四川知道自制作为天新近年来的开发热土，天府前湾既是天新唯一三TOD站点的区域，又是中央法务区所在的重点区域。2020年至今板块内共成交土地15宗，已呈万华、保利、万科、德商、龙湖、中海、天投、奥园、永慧等房企共建之势。◎四川知道自制该板块除麓山国际及万科星耀天府之外，主要产品线还是以首置、初改为主。目前在售项目价格特征为：1.均价区间2.3-2.8万元/㎡；2.2022年至今已入市的3个项目成交房地价差15000元/㎡左右；3.采用一房一价高低配定价模式，正在推售二批次的龙湖天府晴川整盘均价2.8万元/㎡左右......因此，尽管今年6月13日拿地的中海湖光玖里虽已亮相但实际售价暂不可知，但区域定价机制已基本明晰，36.7亩地块无论是综参考地块成交楼面价+板块房地价差，还是参考区域定价高位，明年2.7-2.8万元/㎡（含精装）的均价，应该是可以实现。#03东客站63.5亩，或3.2万元/㎡该地块起拍楼面价15000元/㎡，土地限价17100元/㎡。位于成都东客站西南侧，位于香榭兰庭、人居九林语多各组团以南同属一个片区，属于7号线大观站地铁上盖物业，北邻成都市蓉城小学（芙蓉分校）、锦绣青城斑竹幼儿园及其斑竹分园，东侧川师大附中外国语学院下楼即达。◎东客站约63.5亩区位图及周边地块一览区域2020年至今共出让6宗地块，诞生了建发央玺、中海浣云居、人居九林语、新希望天府锦麟壹品、中建映锦江等现象级高端改善项目。而本次待拍地块，西距建发央玺直线约950m，东南离中建映锦江直线约500m。按照上文机构专业人士的价格预测方法，该区域目前在售项目整盘最高均价32272元/㎡，而若17200元/㎡的土地熔断价留足一定利润，按上文公式计算，项目均价也将达到3.1-3.2万元/㎡左右水平。同时，区域高端氛围、项目地铁上盖、学校环绕等优质要素加持下，项目若辅以高阶产品力，均价或还有拔升空间。#04二八板块46.6亩，或3万元/㎡该地块位于二八板块北端，占地约46.6亩，起拍楼面价14200元/㎡，土地限价16200元/㎡，南侧与成都七中英才学校仅一路之隔。◎二八板块46.6亩区位图临近的在售项目，分别为蜀道瀚文府、首钢璟悦里、华润置地中环天序，均价区间25600-28700元/㎡（含精装）。作为主城仅存不多的拥有成连片土地的主力开发区，二八板块2020年至今共成交12宗地块，目前区域“压箱底”地块主要位于北部、东部。◎二八板块46.6亩周边地块一览 图源投资云地图创下区域均价及去化速度“双料巅峰”的华润置地中环天序，起拍价13500元/㎡、土地熔断价也仅14900元/㎡，能在28720元/㎡的均价下实现屡开屡罄，产品力加持是重要因素。因此，本次出让地块既有名校七中在侧，又有区域高点价格的产品力启示，尽管北侧对望高铁铁轨，但细算之下，16300元/㎡的土地熔断价之下，恐怕整盘均价要达到3W+元/㎡，才能保证至少8%-10%的理想利润区间。#05国宾91.6亩，或2.6万元/㎡ 据悉，国宾板块共规划了三个TOD（金周路TOD、侯家桥TOD、兴盛TOD），金周路TOD将是进度较快的一个。2020年至今，大国宾板块共成交15宗涉宅地块，其中大部分位于金周路TOD周边，目前除成都轨道集团拿下的4宗TOD地块，以及2023年7、8月拿地的两宗地块之外，其他项目均已入市，区域开发速度可见一斑。◎四川知道自制10.26待拍的国宾约92亩地块，起拍楼面价11800元/㎡，土地最高限价13400元/㎡。位于郫都犀浦与金牛大国宾板块交接区位、金牛区近年来重点打造的国宾高科新城之上，属于金周路TOD一体化设计范围。◎国宾91.6亩区位图项目东临今年8月15日成交的华侨城约57亩，距离金周路地铁站约900m，600m范围内拥有两所小学、两所幼儿园，与成都七中万达教育集团金牛中学直线距离也仅约1.3km，居住氛围逐渐醇熟，地块未来价值可期。◎国宾91.6亩周边地块一览 图源投资云地图目前区域内主力在售项目，交投电建洺悦天宸、龙湖香港置地瑰雲里整盘均价分别23400元/㎡、24500元/㎡；未入市的保利、华侨城地块，最高清水限价已来到26800-28000元/㎡水平。据消息人士透露，区域内目前在售及未来即将入市的项目，125㎡、143㎡同质化竞争激烈，2.5W元/㎡将是客户端能够接受的均价，目前的横盘价格极有向未来传导，因此，国宾91.6亩预估均价2.6W元/㎡左右。我是文档.docx
来自开普勒452b2023-8-18
住建部门一表态，楼市的预期就有好转了。7月底，“天花板会议”重磅定调房地产之后，各大部门陆续释放积极信号：从央行喊话存量贷款，到税务局调整住房税费，到住建局喊话释放刺激政策意向，在行业内掀起巨大波澜。能清晰感受到，一夜之间，市场就沸腾起来了。“上周，这个板块我们几家门店的带看量明显增加了，更重要的是现在价格也更难谈了，有不少房东甚至提出了上调价格的需求”，有房产中介表示。另外，最近也越来越多的购房者咨询关于是否有楼市利好政策出台落地等消息，可以感受到人们的置业热情正在回暖。初步判断，接下来的市场大致会分为三个阶段：第一阶段，政策爆发阶段。会议大方向定了，各大部门态度也出来了，接下来就是各大城市因城施策了，这个阶段市场信心和预期将初步扭转。第二阶段，成交起量阶段。预期有初步扭转后，成交就会逐步起量。此前执币观望的投资客大概率会率先采取行动，他们对市场信号是最敏锐的，也经历过周期吃到过红利。第三阶段，价格攀升阶段。等到成交数据开始回暖，很多观望和质疑的购房者也会接着行动，然后成交量会持续回暖，市场挂牌量也会持续减少，这个时候就会逐步进入价格的攀升阶段。从政策落地-市场筑底-价格回升，当下购房者要做的就是，抛弃情绪，认真回归市场，理性判断置业的机会点。为什么要提到回归市场？虽然当下救市的范围和力度都在逐渐到位，但是我们也需要认识到，时代毕竟不同了。从数据来看，房地产的体量从2021年的18万亿直接跌到13万亿，这种缩水的幅度，是此前几轮周期中不曾出现的。所以在本轮房地产的拉升中，购房者必须要回归市场，才能做出更加正确的选择。在城市的选筹中，成都一直都是相对确定的。今年上半年全国房地产开发景气指数一直在低位徘徊，国家统计局数据显示，2023年1-5月，二、三线城市乃至个别一线城市，房价同比、环比不同程度下跌。而在一片沉闷中，成都楼市却逆势上扬，领跑全国70个大中城市。同样来自国家统计局的数据，1-5月份，成都新建商品房价格、二手住宅价格同比分别上涨8.5%、9.1%，远超其他一众城市。此外，2023年上半年，成都新建商品住宅销售价格指数较上年同期上涨8.3%，位居全国18个上涨城市之首；新房成交量达8.1万套。成都楼市的坚挺，则源于成都的城市基本面支撑较好：一方面人口持续高速涌入，置业需求充足。数据显示：2019年成都人口正式跨入2000万俱乐部，成为我国北京、上海、重庆之后第四个人口超过2000万的城市。且近年来成都市人口一直保持净流入状态，据2020第七次人口普查数据，成都市常住人口比10年前增长581.89万，增幅为38.49%。另一方面，相对于成都的城市能级来看，整体房价在全国处于相对较低的水平。据中国房地产协会2023年1月的数据显示：成都房价在全国城市中排名第30名。这样的成都，必将成为未来之星，中西部城市最强的核。02重新认识天府新区落定到成都以后该如何选择呢？本质上来说，主要就看两件事：一个，是「终局的高度」，有想象力，才有长期价值；另一个，是「可见周期内变化的幅度」，这决定了红利是属于你，还是你的下家甚至下下家。如果没有想清这两点，只是盲目跟风，很难把握住周期。基于这两点去审视成都，我们认为，在新一轮上升周期中需要被重新认识的只有天府新区。当新一轮楼市上升周期即将开启的时候，成都各大区域都在变好，但是板块战略、属性迎来大跃升的，可能只有天府新区——7月25日，千呼万唤的《四川天府新区条例》，正式发布！将于2023年10月1日起施行。正是这份《条例》，将最厚的那叠「红包」给了天府新区。首先，首次以立法的形式确定了天府新区成都未来城市新中心定位，打破了一直以来围绕在天府新区的争议。其次，《条例》全文反复强调相关部门应该优先支持天府新区的规划和建设发展需求，也就是说在之后的项目布局、资金安排、要素供给等方面，天府新区都将获得更多的支持和倾斜。第三，《条例》内容还涉及到天府新区交通、教育、医疗等方方面面，如加快推动建设铁路、高速公路、市域快速路等重大交通项目，建设省级教育综合改革试验区，推进公立医院综合改革，构建整合型医疗卫生服务体系......既有城市意志，更有国家战略加持，天府新区的崛起是大势所趋。03用终局思维你才能看懂天府新区的未来为什么要提终局思维？因为天府新区不缺「现在」，重点是「未来」。这里我们可以大胆预测，未来十年，天府新区人居的改善终局就是天西板块。一这是一个既有天赋又有想象力更具备持续开发可能性的人居高地当下，就天府新区直管区热门板块而言，网红麓湖，主打生态大盘，很多豪宅项目也是布局于此，堪称成都改善的天花板级别，目前开发几近饱和。然后是兴隆湖板块。以“产业兴城”为先导，而后“筑巢引凤”推进板块繁荣，拥有生态及产业的双重资源加持，目前环湖区域已经高度兑现，板块发展基本定型，未来不会出现太大的变化。最后就是天府总部商务区。2019年6月，以总部基地项目正式启动为标志，天府总部商务区建设发展全面起势。其定位是总部经济聚集区、全球会展博览城、国际交往新高地、公园城市示范区，目标是打造面向世界的中央商务区、引领西部的经济增长极、未来成都的城市新中心。足见天府总部商务区的潜力与高度。（天府总部商务区区位示意图）而以天府公园为中心，将天府总部商务区分为了天东和天西两部分。其中，天东率先启动，目前建设已成规模，许多地标建筑也已完工，城市天际线基本兑现。而天西的发展相对是滞后的，但是依旧具备长期发展高端居住可能还是天西。这种发展可能，一方面来源于天西的顶层规划：在官方规划中，天西被定位为“人城境业”高度和谐统一的“未来城市新中心”。另一方面来源于天西的开篇高端改善的定调：率先进驻天西的是蔚蓝卡地亚花园城、首开龙湖云著、万科天府锦绣、保利和光屿湖等项目，均为高端改善项目，天西也成为高端人居聚集地。还有一个原因则是天西未来足够宽广的发展空间，从置业的逻辑来讲，未来的想象空间更大于实际兑现，这决定了红利是属于你，还是你的下家甚至下下家。而纵观天西，尚有大片土地待开发，未来想象空间巨大。二在战略上“天西第一大盘”招商时代公园既是核心引擎，更是重要支撑和落笔可以预见的是，未来天西板块南区势必成为天新高端楼市的新热土。从战略地位来讲，招商时代公园可以说是天西未来发展升级的核心引擎。首先，从体量上来看，招商时代公园占地面积约787亩，规模超300万㎡，俨然一座“大城”；（招商时代公园项目意境图）其次，招商时代公园业态丰富且能级高，后市预期强劲。天西不少关键配套，由它参与设计、修建，比如天西最具标示性景观工程——人字绿廊，呈现后将和天东望山廊将共同组成天府新区城市景观中轴；（人字绿廊效果图）396m天际地标，由世界知名设计事务所“全球地标缔造者”——AI建筑公司主创David Malott（大卫）领衔设计，建成后将与中海489一起勾勒出天府新区城市天际线；（“396超塔”项目意境）还有一座180米地标企业公馆，购物中心、候机厅、公园商业街区等。未来，整个招商时代公园将形成一个集复合业态、生态人文、立体交通、智慧城市于一体的核心区。3年时间，让招商时代公园从总部基地的一纸规划变为现在多点发力的巨擘：人字绿廊景观示范区年底亮相；人字绿廊低密度商业街区开建；19号线二期年内通车，衔接双机场；天府招商花园城预计年底开业；396m天际地标有望今年底开工......（人字绿廊低密商业街区意境图）当时代公园的确定性变得越来越明晰，这个网红项目，变得更加具有吸引力。三既占尽「变化幅度」又能看得见「终局高度」招商时代公园的人居价值，迎来发觉期目前，招商时代公园正在销售的是58号地“天澜境”组团。（招商时代公园位置示意图）以当下招商时代公园的确定性来看，58号地“天澜境”组团可以说是难得的既能占尽「变化幅度」，更能看得见「终局高度」的标的。从「变化幅度」来看，招商时代公园58号地“天澜境”组团周边步行范围内，已经拥有了足够优质且足够齐全的生活配套。该组团紧邻主干道益州大道，通过厦门路西段可到天府大道，出行十分方便，距离约350米即是地铁6号线秦皇寺站，公共交通的距离也恰到好处；步行5分钟即可达到约12万㎡的招商花园城购物中心，生活需求一站集齐。（天府招商花园城综合体意境图）从「终局高度」招商时代公园58号地“天澜境”组团南侧一街之隔还规划有一个小学和一个中学的教育用地，将丰富区域内的教育配套；东侧还有大量的商业用地，未来仍有巨大的发展空间；且东侧一宗约143亩住宅用地于今年6月13日上市拍卖，吸引了16家企业参与竞拍，最终被华发竞得，清水限价34000元/㎡，是目前天府新区最高清水限价，这也映证了区域的未来价值；紧挨着华发143亩地块的便是已经签约的多个重磅企业的总部聚集区，其中，环境集团总部已开建。此外，招商时代公园58号地“天澜境”组团更重要的意义在于给了以往囿于面积段过高、预算不足的首改们一次上车的机会。前面提到过，天西板块的住宅产品大多从出生就自带壕改标签。无论是动辄200㎡起的面积段，还是高额的总价门槛，都让不少意向这里的首住首改们望而却步。而这一次招商时代公园在天澜境做了137㎡三房和156㎡四房的户型。也就意味着，在面积和总价可控的条件下，使其成为了板块内少有的400万级楼盘，降低了天西置业门槛，给到更多人机会。写在最后——在当下的时间节点，窗口期越来越短！购房者要做的就是把握好时机，关注更具有长期价值的地方，做成正确的决策。—END—
来自开普勒452b2021-6-18
今日，天府新区+高新区9宗双限地走上拍卖席，9宗地全部成交，最高自持租赁比例59%，创历史新高。（今日9宗出让地块）上午，天府新区可谓火力全开，其中，二、三、四、五号宗地备受开发商青睐，鏖战两小时后，最终永利、天投、人居、德商、龙光笑到最后。值得注意的是，天府新区与高新区土拍呈现两种不同态势，上午5宗地均以高溢价成交，吸金51.53亿，下午高新区除一号宗地外，其余三宗地均以底价成交。1今日上午土拍详情宗地一：天府新区正兴街道10.54亩竞得者：永利成交楼面价：16400元/m²自持租赁住房比例：6%可售商品住房清水最高销售均价：28150元/㎡（TOP1）土地情况：纯住宅，容积率1.99特殊条件：现房+成品房销售，竞得人除配建宗地红线范围内的市政设施用房、规划绿地外，还须代建宗地之外用地面积约9亩、规模不低于12个班的幼儿园（总投资不低于6038元/㎡）。（天府新区10.54亩地块）地块位于中央商务区西板块，也是目前成都集中供地中清水最高限价地。周边新房项目有保利和光屿湖、万科天府锦绣、首开龙湖云著、招商时代公园，均价超3w+，是新兴豪宅板块。中央商务区西板块以教育+生态为主打，周边3450亩天府公园，以及天府七中、天府七小都是项目配套之一，含金量较高。宗地二：天府新区煎茶街道86.55亩竞得者：天投成交楼面价：12600元/m²自持租赁住房比例：37%可售商品住房清水最高销售均价：22550元/㎡土地情况：容积率2.5特殊条件：成品房销售，须代建2宗位于宗地之外的国有建设用地（49亩、47.43亩），修建小学、九年一贯制学校，小学不低于54个班（总投资不低于5841元/㎡），九年一贯制学校设置不低于48个班，其中小学30个班，初中18个班（总投资不低于5841元/㎡）。（天府新区86.55亩地块）宗地三：天府新区59.18亩地块竞得人：人居+德商成交楼面价：12800元/m²自持租赁住房比例：36％可售商品住房清水最高销售均价：22500元/㎡土地性质：住兼商，容积率2.5特殊条件：成品房销售，须代建出让宗地外约61亩国有建设用地，修建九年一贯制学校、市政设施用房，九年一贯制学校设置不低于60个班（其中小学部36个班，中学部24个班，总投资不低于5841元/㎡）。（天府新区59.18亩地块）宗地二和宗地三，均位于兴隆湖西板块，距离地块最近的新房项目，德信弘阳湖畔云璟花园，总价约450万/套起。宗地二和宗地三自持租赁比例较高，且无偿配建较繁琐，一定程度上增加了土地开发成本。所幸，两宗地分别被国企天投、人居+德商拿走，后期呈现水准不用过于担心。两宗地周边尚处于待开发状态，城市界面亟需改善，除了项目自带的配套外，周边兴隆湖、鹿溪河、四川大学华西天府医院等也属于未来区域重要配套。宗地四、五：天府新区63/38亩地块竞得者：龙光成交楼面价：10400元/m²;11700元/m²自持租赁住房比例：45％;36%可售商品住房清水最高销售均价：18550元/㎡;21000元/㎡土地情况：住兼商，容积率2.5特殊条件：四号宗地——须代建宗地之外1宗用地面积约40.32亩的国有建设用地，修建小学、绿地、市政设施用房，小学设置不低于42个班（总投资不低于5841元/㎡）五号宗地——10%的基础自持租赁住房比例（单套建面原则上不超过90㎡）；须代建宗地之外2宗净用地面积分别为11.16亩、25.32亩国有建设用地，11.16亩地块修建修建幼儿园、绿地、市政设施用房，幼儿园设置不低于15个班（总投资不低于6038元/㎡）；25.32亩地块修建小学、市政设施用房，其中小学设置不低于30个班（总投资不低于5841元/㎡）。（天府新区63/38亩地块）四五号宗地属于连襟地块，位于兴隆湖以东板块，相较于二三号宗地，区域配套更成熟，尤其是教育资源，周边2公里范围内，成都天府新区实验幼儿园、天府新区第一小学、天府九中、天府新区三根松学校、天府新区第八幼儿园等环绕。周边楼盘包括龙光天瀛、中铁鹿溪樾府、龙湖天境等。四号宗地报名人数27家，是此次土拍中报名人数最多的，关注度可见一斑。五号宗地同样竞争激烈，报名人数17家，最终两宗地均被龙光以自持租赁45%/36%纷纷斩获。业内预测，接下来两宗地或被打造为龙光天瀛二三期，在如此苛刻的拿地情况下，龙光将如何操盘，才能扭转为盈，值得期待。2今日下午土拍详情宗地一：高新区76亩地块竞得者：鼎际成交楼面价：13500元/m²自持租赁住房比例：59%可售商品住房清水最高销售均价：20200元/㎡土地情况：纯住宅，容积率2.5特殊条件：成品房销售，自带不小于30%计容建面的租赁住房(不低于633套，且单套建面不超过60㎡）（高新区76亩地块）地块位于锦和西二街和锦和路交汇处，与6号线新通大道站直线距离不足800米。项目属于新川核心居住区板块，周边中铁城锦南汇、中建锦澜壹号、融创香璟台、北大资源紫境府、悦蓉东方均在两公里范围内，周边交通便利，除了红星路、天府大道交通主干道直通天府新区，还有双简路，后期将成为双流、高新区、龙泉驿区、东部新区重要枢纽。该宗地报名人数众多，竞争异常激烈，经过近60轮举牌后，由鼎际竞得，这也是高新区今年首个土拍地块。从2017年开始，新川板块身价暴增，真实楼面价已经超过20000元/㎡，区域内目前最高楼面成交价是20700元/㎡，由北京金隅创下，鼎际的成功出圈，为高新区豪宅梯队再添一员猛将。宗地二：高新西区98亩地块竞得者：中骏成交楼面价：5700元/m²自持租赁住房比例：30％可售商品住房清水最高销售均价：13000元/㎡土地情况：住兼商，容积率1.5特殊条件：须在宗地内配建计容总建面30%租赁住房（不低于490套）并配套建设相应比例停车位（30%为起始比例），均须自持；自持租赁住房单套建面不超过60㎡；自持年限为30年，只能用于租赁，单次租赁期限须在1年以上、5年以下，续租期限可低于1年，租赁总期限不得超过10年；租金不得高于成都住房租赁交易服务平台公布的同区域住房市场平均租金水平，按每月或每季度收取，不得提前收取，不得一次性收取3个月以上租金；租赁住房为成品住宅，并配置简单生活家具。（高新西区98亩地块）二号宗地位于高新西区，地块位于康乐大道、静园东路、蜀新大道之间，周围主要为产业园区，城市界面可以想象。由于地块限制苛刻，仅中骏一家报名，最终底价成交。宗地三：高新区40亩地块竞得者：高投成交楼面价：13000元/m²自持租赁住房比例：0%可售商品住房清水最高销售均价：21100元/㎡土地情况：纯住宅，容积率2.5特殊条件：人才公寓（高新区40亩地块）三号宗地位于地铁6号线蒲草塘站附近，虽然属于新川板块，但是距离新川公园较远，离麓山、万安板块仅一站距离。宗地四：高新区23亩地块竞得者： 高投成交楼面价：14500元/m²自持租赁住房比例：0％可售商品住房清水最高销售均价：23000元/㎡土地情况：纯住宅，容积率2特殊条件：人才公寓（高新23亩地块）三、四号宗地皆为人才公寓用地。项目户型范围：60㎡左右为20%、90㎡左右为30%、120㎡左右为30%、其余20%户型由竞得人自行确定，且90㎡以下住房套数占住房总套数比例不低于50%。
来自开普勒452b2021-3-22
3月16日，佳兆业以“12897元/㎡＋41％无偿移交”拿下锦江生态带75.8亩高价地！ 次日，一辆黄色的挖掘机浩浩荡荡驶入这片油菜花地，很明显，佳兆业准备开动了。在房企“三道红线”，银行“两道红线”面前，充沛的现金流和土地储备，往往决定了一家房企的生死存亡。 早一天动工，早一天变现，这就是房地产高频快周转的本质。 有兵贵神速的，也有按兵不动的，比如招商蛇口刚刚在双流西航港拿下的新地块，同样的高价地，对待的态度却截然不同。 拿地回顾 3月2日，双流区西航港街道湖夹滩社区三组，江安社区五组72亩纯宅地走上拍卖。经过多轮激烈竞价，招商蛇口以上限价87390.4万元+竞配建并无偿移交统筹住房面积比例34%竞得，成交楼面价12075元/㎡，溢价率为15%。 同时，竞得者在地块南侧临街位置出资配建单独占地的幼儿园一所，不少于15个班，用地面积7108平方米，单方造价不低于5000元/平方米。 据业内核算，真实楼面价超过18000元/㎡，也是目前该区域楼面价最高的地块，没有之一。距离土拍过去两周多时间，该地块现在情况究竟如何？猫哥已经帮大家实际踩盘。从现场情况来看，目前该地块没有任何整理迹象，大量油菜花、蔬菜处于无人看守状态，也没有发现挖掘机入场。地块周边西航港新街、江安花园两条道路正在施工打围，挖掘机紧锣密鼓进行作业，该道路连接文星镇老街，未来车流量较大。周边还有地面高压线经过，给后期施工增加一定难度。 同时，地块周边被临江丽苑二期、临江丽苑三期、江安花园三个超大型安置房小区包围。正对的唯一商品房小区为景茂·雍水岸，贝壳找房显示，二手房挂牌均价15812元/平米。小区自带一定社区底商、幼儿园、电影院等。距离该地块最近的地铁口为8号线文星镇站，约800米，旁边是江安河，生态环境有保障，唯一的不足是周边城市界面较差，配套相对滞后。看完西航港地块，可能很多人都充满疑惑，地价18000元/㎡，这块地真的值吗？其实，招商最擅长的就是拿偏远地，专挑硬骨头。当年的招商依云上城，位于龙泉西河，因为紧邻龙泉垃圾场，曾经一度不被看好，如今龙泉西河因为东进、大运会，重新回归购房者视线，土地价值一路飙升。无独有偶，2018年，时隔4年之后，招商蛇口终于拿下双流区公兴街道草坪社区8组，占地面积约57亩纯住宅用地，该地块最终呈现招商·愉樾。项目周边宗地东侧紧邻公兴镇，南侧是在建的成都市第七人民医院天府医院（肿瘤医院），成都高新综合保税区双流园区，总体来讲，生活配套较为缺失。这块地既不属于怡心湖，又不属于双流核心区，位置之尴尬，与西航港地块不相上下。招商进入成都以来，从大魔方、中央华城、依云上城到后面的招商愉樾、招商时代公园，作品一直在线，但土地储备量也一度非常紧张。 从2020年开始，招商蛇口在成都开始疯狂拿地。据锐理数据统计，2020年58场热门土拍中，招商蛇口参与土拍17次，拿地共7宗。图源：锐理数据 加上西航港地块和近日拿下的简阳地块，目前招商蛇口在大成都至少有9块宗地，拿地数量和拿地效率都是最高的。不得不说，招商蛇口对“土拍”政策的敏锐度极高。如果接下来成都推行“集中供地”政策，最不慌的应该就是招商蛇口。 这年头，涝的涝死，旱的旱死。—END—图：1573｜网络编辑：1573©本文版权归“房猫找房订阅号”所有
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