来自开普勒452b2021-8-20
别墅，向来是一种居住身份的象征，也是突显优越社会地位的特殊载体。随着经济发展和个人财富的增长，别墅正反映出越来越强烈的需求。与此相反的却是，城市人地矛盾日益突出，为节约土地利用，限制低密度的别墅用地供应成为大政策趋势——图片来源于网络↑20多年的限墅路层层升级，没有最严，只有更严！成都也不例外，从土拍便可窥见端倪：一方面，大面积、低容积率的别墅新用地越来越少；另一方面个别宗地已经出现“不得修建别墅”的要求。从源头上卡死了别墅的产出。作为几乎是土地容积率标准与低密人居梦想的“最优解”的叠墅，在各类别墅产品中脱颖而出，很多人坚信，未来叠墅将成为城市高端人群的主流居住方式。市场是最好的证明。近几年来，叠墅产品受到了市场的高度热捧，去化速度快得令人咋舌。然而，叠墅产品也并非完美无缺，在传统叠墅产品中，诸如私密性、中叠“夹心层”等尴尬特征较为明显，如何打破层层桎梏，实现叠墅产品力的提升也是不少开发商正在研究的问题。奥园麓语ONE的出现，开启了一条叠墅的进阶之路，对行业而言具有教科书意义。奥园麓语ONE示范区实景图↑一路向南落子天府新区高光之地对于核心土地、稀缺资源的占有，一直是高端墅居的价值基础，奥园麓语ONE在择址上同样有着严苛的标准。在城市发展界流传着一句话，成都发展首看天府新区，天府新区发展，当看总部商务区。2014年10月，国务院批复同意设立四川天府新区，并明确为国家级新区，而天府总部商务区则位于天府新区核心位置，作为新区的“一号工程”，将建设成为面向世界的中央商务区，其重要性毋庸置疑，区域内众多产业、配套、基建快速兑现，聚焦效应全面释放。纵观中外，那些大众耳熟能详的“中央豪宅区”大都与其所在城市的“中央商务区”紧密相联，它们好似卫星与行星，相互依存，共同壮大。在天府总部商务区聚集了大量金融、商贸、文化、服务及各类现代基础设施之后，新的“中央豪宅区”也随之诞生。中央豪宅区示意图↑奥园·麓语ONE南启天府总部商务区，西靠麓湖，北邻麓山，正位于成都三大封面板块交汇之地的中央豪宅区，一方面占据了得天独厚的世界级生态景观及老派豪宅区配套，另一方面能够享受世界级CBD天府总部商务区的产业价值，实现对生态价值、高端配套和城市资源的多重占有。奥园麓语ONE区域规划效果图↑● 万亩公园配置，奠定绝佳生态基底从生态资源来看，在中央豪宅区的规划中，绿地、河道等场景占据了大量篇幅：西侧是约800亩的麓湖生态区+已建成的600亩红石公园、南面有“18个天府广场大小”的天府中央公园、还有约3800亩的鹿溪河湿地生态公园及天府森林公园、170亩万安体育公园、54亩七里溪麓语公园。毫无疑问，这里是天府新区乃至整个成都公园最为密集、居住生态价值最为突出的板块之一，这也从拿地的那一刻起就奠定了奥园麓语ONE的绝佳生态基底。七里溪麓语公园实景图↑● 城市极核之上，全国首个中央法务区落地而与奥园·麓语ONE相距约600米的中央法务岛更是加速了区域价值的进阶。2021年2月5日，天府中央法务区正式启动运行，这是全国首个高能级法律产业服务聚集区。据公开资料显示，中央法务区是2021年天府新区“头雁工程”，将规划形成“一心一带多点”的空间布局，打造成为立足四川、辐射西部、影响全国、面向世界的一流法律服务高地。天府中央法务区规划示意图↑目前，天府中央法务区综合服务中心已正式揭牌，有成都金融法庭等5个专业法庭入驻运行，成功引进10余个涵盖法律服务核心产业和关联功能的示范项目。此外，法务区的核心中央法务岛，已落地青岛路TOD，省高院、市中院、专门法庭和天府新区检察院等重磅法务机构均已落定。中央法务岛规划示意图↑可以预见的是，随着天府中央法务区内高能级法律配套的日益完善，这里将会逐步形成全国首个高能级法律产业服务聚集区，同时衍生出公证业、律师业、司法鉴定仲裁业等一系列相关产业，作为法务区发展核心的中央法务岛，也将随之吸附高净值律政人士的蜂拥汇聚。作为距离中央法务岛最近的奢宅项目，奥园麓语ONE将最大化地承接中央法务岛带来的发展红利，对菁英圈层的吸引力毋庸置疑。● 三大TOD，为城市发展提速从轨道交通布局来看，奥园麓语ONE所在片区内已布局地铁1、6、18号线，天府大道、梓州大道、沈阳路、武汉路等“四纵三横”的多维立体交通。更重要的是，这里还是目前全成都不可多见的在1KM范围内拥有3TOD项目的区域。昌公堰、青岛路、麓湖东三大TOD项目汇聚，将为区域带来约4000亩的城市综合体以及丰富多维的核芯商圈。 青岛路TOD规划效果图↑ONE系硬核产品力缔 造 豪 宅 新 范 本在严苛的择址标准下，奥园麓语ONE的产品打造更是缔造了豪宅市场的新范本。作为市场公认的豪宅持续发明家，今年开年，奥园ONE系推出全新产品——“独栋化美学墅”，把私密性和空间利用率完美结合，成为成都高端人居的代表作品。之后，奥园·麓语ONE也以首开90%的去化率，领跑成都600万+的豪宅市场，用实力印证了市场的高认可度。奥园麓语ONE示范区效果图↑独栋化美学墅城市叠墅的“终极形态”● 独栋化布局，独立入户体系在建筑排布上，奥园麓语ONE区别于与市面上大多数的一字排布的叠拼产品，采用独特的T字与倒T字栋型拼接，不仅保证了户型全南北朝向、享受更好的景观与视野，庭院与建筑结合也更紧密，极大程度上避免了常规叠拼产品对视、私密性不足的问题。脚注：奥园·麓语ONE布局示意图墅居的本质是享受私密的生活，独享一方天地。奥园麓语ONE参透了这个道理，设计了“三独立体系”，规划独立电梯、独立花园、独立地下空间入户，且创造性地实现 “有天有地有花园”，真正做到叠墅的“独栋化”产品进阶。奥园·麓语ONE入户示意图↑● 创新采光地下空间麓语ONE采用创新式自然采光设计，可以做到预留大面积采光和通风条件，让空间更加通透，也丰富了其功能性，既可以作为朋友聚会的会客厅，也可以打造成小孩子的游乐园、举办主题派对，还可以作为业主爱好的收藏展览区、工作室、影音室等。奥园麓语ONE示范区效果图↑● 全套房设计在室内空间打造上，奥园麓语ONE采用全套房设计，四个房间均有独立洗漱空间，充分匹配家庭每个成员的享受需求，保证每位家人都有自己的私密空间，互不打扰。此外，超大的通透空间提升了业主的视野享受。奥园麓语ONE示范区效果图↑现在，最后一批次面积约200-280㎡的独栋化美学墅也已经推出。双横厅墅级洋房175㎡的空间，200㎡的享受麓语ONE的产品硬核之处，不仅仅在叠墅。与最后一批叠墅同时面市的还有90套建面约175㎡双横厅墅级洋房产品，代表着麓语ONE造墅力的全方位体现——奥园·麓语ONE洋房户型示意图↑此次洋房新品采用2T2户纯板式的建筑形制，全南北布局，达到极致的采光与通风，同时做到客厅、主卧等主要功能空间皆朝南。此外，麓语ONE采用双主卧套房设计，在家庭成员内部实现互不打扰的居住体验，以更为阔绰的尺度满足了三代同堂家庭的居住需求。奥园麓语ONE示范区效果图↑更值得关注的是，麓语ONE还创造性地设计了组合式南北双横厅，拉满空间尺度感，能充分满足家庭聚会的欢乐场域、待客会晤的主人排场等细分功能需求，通过丰富的场景营造，实现墅级享受。加上南北通透双阳台配置，不仅在景观功能上实现360°MAX体验，同时做到两个阳台之间的功能性区隔，一面生活、一面理想，相互独立且功能更纯粹。奥园麓语ONE示范区效果图↑除此之外，奥园麓语ONE还在175㎡的空间内实现了中西双厨、独立双玄关等细节设计，将尺度感与舒适感拉满。这样极致的产品主义，必将再度惊艳豪宅市场！致敬城市“少墅派”独栋化美学墅！最后114席！自从进入“房住不炒”时代，提升产品力取代拼规模的高周转，成为了房企们竞争的主战场。凭借对高端客群的深度研判，不断创新发明产品，奥园ONE系在秉持着“豪宅持续发明家”的美誉打造了麓语ONE，占据城市核心地段且有极致的产品力加持，用独栋化的叠墅开启不一样的居住体验，缔造了豪宅市场的新范本。最后的114套独栋化美学墅已经推出，城市少“墅”派，错过不再！登记时间：2021年8月18日-8月19日（9：00-17:00）（本文为商业评论）—END—图：一只鱼｜网络编辑：一只鱼免责声明：本文仅供参考，不代表运营者对此作出要约或承诺，不作为相关投资、买卖的依据。©本文版权归“房猫找房订阅号”所有
来自开普勒452b2021-4-25
感觉不重要，重要是站在30米高。正文前，先陪猫姐唠唠嗑。在主城住宅地块逐步“低密化”的时候，许多容积率在2.0或以下的项目开始选择“高低配”。而“禁墅令”的存在，让独栋别墅的开发成为历史。近两年时间，低密项目中“王牌产品”叠墅的打造在高端项目中成为常态，高改客群简直挑花了眼(想拥有这种烦恼)。在高改项目的选择中，“大平层＋叠墅“的混合项目占据绝大多数，圈层更为纯粹的纯叠拼项目则为少数。据猫姐不完全统计，如今主城与部分二圈层区域拥有叠墅产品的在售及待售项目多达64个(其余未添加的项目，欢迎大家在留言区补充)，这其中近90%的项目为“高低配”，纯叠墅项目仅6个。（含叠墅项目一览 据不完全统计）相较于高低配，纯叠墅项目更具低密性，后者的容积率多数在1.5左右，例如奥园半岛ONE容积率为1.5、德信麓湖云庄容积率为1.6、三盛麓湖左岸容积率为1.8。当然了，纯叠墅的改善属性及私密性更高，品质也更为均衡。（德信麓湖云庄示范区实景）本文的主角便是位于锦江东侧的纯叠墅项目德信麓湖云庄，容积率仅1.6，将打造主力面积段约180-300㎡叠拼产品。——请横屏查看项目具体位置及配套——项目今日刚取证，推出164套约177-322㎡户型，预售清水价格约24441-29999元/㎡，清水总价约526－966万，精装交付，目前精装价格待定。以最小的主力上叠户型177㎡来说，总价门槛预估约600万。1先说几个项目的优势。一、德信麓湖云庄位于麓湖板块，在2020年天府新区的学区划片中属于天府新区C区，是整个天府新区学区最好的区域，有哈密尔顿麓湖小学、哈密尔顿麓湖小学幼儿园、天府七小、天府七中等优质教育配套；（天府新区C区划片范围）二、项目整体建设在天然红砂岩石之上，全南北朝向，与地面最大高差从7-30米不等，有“一览众山小”的地理优势，也造就了优质的景观视野；（德信麓湖云庄实景）（麓湖云庄西侧红砂岩石壁效果图）三、在拥有视野的前提下，项目周边的景观资源也可圈可点。（德信麓湖云庄西侧锦江实景）项目西邻锦江、北临大幅公园绿地(规划)、南临别墅和泓半山、东临纯叠墅三盛麓湖左岸，东侧距离项目约300米为麓湖。坐北朝南的楼栋布局，使得部分户型向北可看公园，西端部分户型可看锦江。这样的景观搭配，在新房市场中，实属罕见。2麓湖云庄占地约63亩，由南北向的16栋叠拼、1栋统筹住房(统筹住房位于4＃楼，8F，共48户，后文不再赘述)排列组成，绿地率35%。叠拼总户数294户，13＃、17＃楼栋为上下双叠产品，其余均为上中下三叠。社区主入口在北侧，宽约50米，高约10米，十分大气。东侧还设有次入口。（德信麓湖云庄总平图，圈中为预售楼栋）项目楼间距从18-23米不等，与楼高的比例普遍约为1∶1.2。因先天的地势原因，麓湖云庄整体由东向西、由南向北，拾级而上，楼栋间形成梯级落差。南侧，项目与和泓半山高差最大约20米；东侧，与三盛麓湖左岸高差最大约7米；西侧，与成仁路高差最大约30米。项目将户型的主阳台均设计为朝南，并充分利用地块的高差优势，放大了产品的景观视野。（示范区景观视野）上图是站在项目示范区往西南方看向云龙湾大桥的视野，高度对应17＃楼首层。西侧楼栋的西端户可看江景，其中上叠户型视野更佳。（在建的17＃双叠楼栋背面实拍）传承杭派建筑风格，项目对立面的投入较大，运用大面积的玻璃幕墙与棕铜色铝板，空调机箱用金属栏栅遮挡。此外，据工程规划图显示，麓湖云庄的住宅停车位有879个，每户平均车位数接近3。嗯，高改气质扑面而来，开个车展不成问题。3首批次推出164套约177-322㎡户型，分布在1＃、2＃、3＃、5＃、6＃、7＃、16＃、17＃楼栋。上叠主要为约177㎡、211㎡；中叠主要为约227㎡、251㎡；下叠主要为约271㎡、292㎡。户型分布见下图所示。（预售楼栋户型分布）六个主力户型中，下叠与中叠规划有私家花园，以及约5.5米挑高的地下室(计入产权面积)，花园面积不等，平均约30-60㎡，部分端户花园面积更大些；上叠无地下室，规划屋顶花园。在电梯方面，下叠未配置电梯；中叠在首层的私家花园搭乘私家电梯入户；上叠独立入户，与隔壁户共用1T2两侧双开门电梯。介于户型过多且布局相似，本文着重讲主力户型下叠292㎡、中叠251㎡、上叠211㎡户型。上叠约292㎡户型（建面约292㎡户型图）292㎡户型由地下室、1F、2F组成，地下室面积约64㎡，挑高约5.5米，可打造夹层。相比项目较小下叠户型地下室使用天窗采光，292㎡下叠可通过夹层采光，下沉式的庭院将采光面更大化，在夹层部分可规划保姆房等功能空间。通过夹层可直达私家花园，品质感十足。下叠1F，入户独立玄关，设计一处约3㎡的储藏室，客餐厨形成约5.5米面宽、10米进深的LDK中央社交空间，老人房朝南，面向私家庭院。2F为双阳台设计，南侧主阳台面宽约9.3米，与主卧、次卧相连，北侧阳台连接书房，面宽也有约5米。主卧套房面宽约5.5米，设计步入式衣帽间，主卫配置五件套。值得注意的是，上楼后并无过道设计，而是一处约22㎡的开放式空间，这样的布局提升了整个2F的空间尺度感，作为书房、起居室、小孩玩乐区均可。中叠约251㎡户型（建面约251㎡户型图）中叠251㎡户型也是有约5.5米挑高的地下室，面积约35㎡。若搭建夹层后，中叠户型的归家动线是通过地下室－>夹层－>私家花园－>私家电梯－>3F(中叠首层)。3F及4F的空间布局与下叠户型相似，在此不再赘述。上叠约211㎡户型（建面约211㎡户型）对比以上两者，除去少了地下室，以屋顶花园代替私家庭院外，上叠211㎡户型的功能布局基本相似。首层玄关、客餐厅、可开放式厨房、老人房、公卫、双阳台；2F同样是先到达一处约15㎡的开放式空间，再步入主卧或次卧。其余户型见下。请向右滑动看更多户型————总体来说，麓湖云庄的户型设计在品质感上把握的很好，在空间塑造及功能性两者之间，有真正考虑到高改产品的特殊性——不在于房间的多少，而是重在打造尺度感及家庭社交空间的丰富性。这也是目前市面上大多数叠拼户型未顾及之处。目前，样板间还暂未开放，只能从置业顾问处知晓部分精装用材。比如：东芝、威能、兰舍三大件；厨房使用西门子三件套、摩恩等；卫浴使用杜拉维特、汉斯格雅、奥普等；海格智能家居；柏厨柜体；诺贝尔墙砖、地砖；客厅地面云朵拉灰大理石……具体请依照最终呈现。对比前期天府新区推出的叠拼产品，奥园麓语ONE清水交付，约550万起步；卓越晴翠精装交付，约620万起步；中海麓湖公馆精装交付，约420万起步；万科天府公园城清水交付，约340万起步……麓湖云庄的价格优势并不明显。但凭借区位、圈层纯粹、地势等优势，即便全城比选，项目的竞争力依旧强悍，而普通资格大概率无缘177㎡户型。—END—图：小曹｜网络编辑：小曹©本文版权归“房猫找房订阅号”所有
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