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来自开普勒452b2022-9-19

19.09.2022本文字数：2683，阅读时长大约5分钟导读：南京、苏州、济南、昆明、福州等。作者 | 第一财经 亓宁最近，一种二手房交易的新模式——“带押过户”在多个城市推出，被视为活跃楼市的重要调整。从已经官宣的几个城市来看，南京、苏州、济南、昆明等均已有成功案例。相比此前还清按揭才可解押、过户，“带押过户”可以大大节约时间和金钱成本（主要是原房主），同时提升二手房交易安全性，业内人士纷纷叫好。不过据记者从上述几个城市的银行工作人员处了解到，目前除各地不动产登记中心与部分银行合作推进的案例外，大范围的政策执行尚未全面落地，尤其中小银行多数未接到相关通知。有苏州当地房地产从业人士表示，据其了解，待部分银行与相关部门的系统对接工作准备充分后会正式执行。事实上，自《民法典》施行后，“带押过户”逐渐具备法律条件，不少业内人士预测，接下来还会有更多城市跟进推出。在按揭贷款持续低迷的背景下，各银行作为抵押权人也有意愿配合执行，提振地产需求市场的效果值得期待。“带抵押过户”意味着什么9月16日晚间，南京市不动产登记中心官方微信号“南京不动产”发布消息称，南京市全面推行二手房“带押过户”的模式。南京并不是第一个推出“带押过户”的城市。据记者不完全了解，8月以来至少有昆明、苏州、济南、福州等城市支持或有限度支持这一模式，并已有相应成功案例。所谓“带押过户”，即存在抵押的房产要上市交易的，无需先行还贷或垫付，即可实现抵押变更、转移登记及新抵押设立（下称“三项业务”）。在此之前，国内二手房交易普遍要求卖方（原房主）先解押才能办理过户手续，而解押则意味着需要还清按揭贷款。在还清既有房贷过程中，卖方往往需要花费大量时间筹集资金、到银行办理提前还款等，交易流程复杂，而如果卖方寻求社会“过桥资金”还会加大风险。随着去年《民法典》的施行，“带押过户”已经具备放开的法律条件。根据原《物权法》相关规定，财产（房屋）抵押后的产权过户需要抵押人与抵押权人协商一致，后者同意则需要抵押人先还*河蟹*务，未经抵押权人同意的不得转让（受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外）；《民法典》则明确，抵押期间抵押人可以转让抵押财产且抵押权不受影响，但应当及时通知抵押权人。以南京为例，该市不动产登记中心表示，该市在《民法典》施行后深化落实“带押过户”的要求，在业务流程、技术支撑、工作指导等方面进行优化和细化；福州市不动产登记和交易中心也表示，该市早在2021年4月就先行先试开展“带押过户”业务。从已经官宣放开的几个城市来看，“带押过户”在流程上大大简化，三项业务普遍可以“一次申请，全部搞定”，百姓只需“进一个窗口，提交一套材料”。卖方交易成本大大降低，而买方也可一次性完成房子过户、重新抵押并获得新的住房按揭贷款。这一模式真正实现了原抵押注销登记和新抵押登记的“无缝连接”，有效防范交易风险，既“锁定”真正的买方，又防止“一房多卖”，也确保了银行抵押权的落实。中关村互联网金融研究院首席研究员董希淼表示，过去即使卖方顺利筹集资金还清按揭，也依然存在不能过户的可能，现在这种风险大大降低。热点二线城市逐渐落地从落地情况来看，多地已有成功的“带押过户”案例。以南京为例，该市不动产登记机构已通过与建设银行、南京银行等50多家银行合作，完成了158套房屋“带押过户”的登记工作，交易价值超过5亿元。就在9月17日，福州市不动产登记中心也宣布，通过不动产登记和交易中心与建设银行、工商银行的协同合作，该市于9月15日上午完成了首批政银合作“带押过户”项目；苏州张家港则在9月初在建设银行苏州分行成功办理全市首笔存量房“带抵押过户”登记和按揭贷款业务。更早之前的8月，济南不动产登记中心表示，目前该市“带押过户”已在建行、工行、北京银行等多家银行试点成功，将在全市二手房市场全面推行。不过据记者了解，目前苏州、青岛、南京等地“带押过户”并未全面实施，尤其不少中小银行工作人员表示当前尚未接到新的政策通知，二手房过户依然需要先还清贷款。有苏州当地房地产从业人士对记者表示，据其了解，因为涉及系统对接等问题，目前多数银行与相关部门仍在为此准备当中，全面落地可能还需要一定时间。记者注意到，目前推出“带押过户”政策的城市普遍配套了账户监管要求，以保证资金安全。以济南为例，该市推出的“带押过户”新流程中引入了公证“提存账户”环节，即在交易未完成之前，所有资金均由该账户监管，确保资金安全，一旦交易发生风险或交易双方出现意外情况，交易失败，资金原路返还，避免发生资金纠纷。“‘预告登记’后的提前放款，为交易双方带来了‘活水’，但这‘活水’能否顺利流入卖方贷款银行的账户，特别是跨行交易，除了职能部门的审批、登记，资金的交付也都要做到全程封闭运行。”济南不动产登记中心表示。效果如何，对银行有何利弊增加交易便利性、降低成本和风险，归根到底是为了促进刚需群体购房需求，激发房地产市场活力。董希淼表示：“带押过户”对于提升买卖双方的交易意愿、提高市场活跃度有很大作用。”他认为，“带押过户”与过去的“转按揭”有相似之处，不过不同的是，“转按揭”依然要解除质押后进行，“带押过户”相比之下更为便捷且监管安全。所谓转按揭，主要是指借款人出售作为抵押物的房屋，经贷款银行同意，由房屋的购买人继续偿还出售人未到期的贷款，不过依然需要解除抵押后进行，包括同行转按揭和跨行转按揭两种情况。目前来看，多数“带押过户”主要以在同一银行续贷为主。有市场观点指出，虽然“带押过户”对提振楼市有利好作用，但对其他银行来说可能缩小了通过二手房交易实现的信用扩张空间。对此董希淼不以为然。他分析，因为作为抵押权人的银行需要配合房管部门完成“带押过户”，而当前银行流动性充足，并不缺少贷款额度，因此这一模式最直接的影响是提升贷款需求，利好明显。“原来无非是还一笔然后再贷一笔，这个没有什么大的影响。”董希淼举例称，当前的“带押过户”与企业贷款中的无还本续贷有点类似，即续贷效率更高、成本更低。从今年前8个月的房地产成交和居民中长期贷款数据来看，当前楼市需求依然低迷。不少市场人士认为，作为高收益、低风险的优质资产，当前银行房贷业务压力较大，因此参与配合的意愿较强。后续预计还会有更多城市跟进“带押过户”模式，加上部分城市全面落地，相应效果值得期待。事实上，目前除热点二线城市外，深圳也在9月初完成了首例“公证提存+免赎楼带押过户”的二手房交易，不过该案例属于查封房产，成为首个执行这一模式的一线城市。有分析指出，免去赎楼环节可以减少赎楼资金利息、担保费等赎楼费用，按目前市场一般赎楼费用测算，可以将交易成本直接降低三分之一，这对被查封房产（赎楼的费用更高）降低的比例无疑更大。

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来自开普勒452b2022-5-31

今年以来，全国多座城市出台楼市松绑政策，部分城市房地产市场出现回暖迹象。不过，一些不良房产中介暗箱操作行为屡禁不止，二手房中介费居高不下，影响市场交易秩序，需引起各方高度重视。以北京为例，某头部房产中介收费标准长期维持在总房价的2.7%左右，购买一套价格千万元左右的房子，仅中介费就达到30万元左右。客观来讲，房产中介为买卖双方提供诸如房源信息、协助看房、合同签订、过户办理等项目服务，同时能通过专业知识帮助买卖双方规避风险，在交易过程中的确能发挥一定作用，但其获得的高额佣金和其创造的价值并不完全相符。市场经济中，价格由价值决定，也会受到供需关系等因素影响，这本无可厚非。但必须看到，房产中介之所以能够堂而皇之收取高额中介费，其中一个重要原因在于对房源形成事实垄断。也就是说，高额中介费的产生，主要是由于中介机构故意制造交易双方信息不对称，凭借其垄断地位定出不合理价格。具体来看，优质房源是房产中介竞相争夺的稀缺资源，一些中介往往对卖房者提出独家代理售房要求，房源一旦被某中介拿下，便打上“独家房源”“VIP服务”等标签，成为牵制购房者的筹码。虽然多地推出调控举措，对这种行为进行规范，但目前不少中介仍在暗箱操作。因此，与服务费价格相比，房源才是房产中介真正的核心竞争力，中介获得了更多优质房源，也就夺得了佣金定价权，中介费“一口价”乱象的出现便不足为奇。需要警惕的是，在现实中，房产中介往往扮演浑水摸鱼的角色。在房价上涨时，他们一般会捂房惜售，把优质房源信息隐藏起来，等到价格涨到一定程度再推出。为了促成交易，中介甚至以虚假楼市成交报告作为幌子，歪曲调控政策精神，刻意制造恐慌情绪，对房地产市场造成了恶劣影响。当前，对房产中介的规范化常态化治理已经迫在眉睫。要想从根本上遏制二手房中介交易乱象，必须从深层次治理房产中介垄断房源等行为。比如，杭州曾推出二手房交易监管服务平台，购房者在注册后，即可直接和房东取得联系，自行看房，洽商房价。现实中，也有相互信任度高的买卖双方不通过中介直接交易。短期看，虽然全面取消房产中介并不现实，但各地可在此经验基础上继续探索，形成良性的市场化竞争机制，倒逼恶性竞争退出市场。总之，要实现房地产市场的良性循环和健康发展，有关部门除了对房产中介保持高压监管态势，还应进一步简化房屋交易流程、降低交易门槛；而作为二手房交易中不可或缺的一环，房产中介应在优化服务内容和提高服务质量上下功夫，力争实现经济效益和社会效益协同发展。来源/经济日报（作者郭存举），原标题《房产中介费为何居高不下》监制/张益勇审核/王玥编辑/田杨

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日前，成都市住建局、市经信局、市市场监管局、市应急管理局、市人防办、市消防救援支队6部门联合印发了《成都市电动汽车充电设施建设技术规定（2022版）》（以下简称《技术规定》）。该技术规定自印发之日起实施。原成都市城乡建设委员会2018年11月21日印发的《成都市电动汽车充电基础设施建设及运行维护技术要求（试行）》同时废止。修订后《技术规定》主要有以下亮点细化充电设施配建比例明确直接建设和预留条件《技术规定》明确成都市新建住宅建筑、办公建筑、商业建筑公共停车场及其他建筑的充电设施直接建设和预留条件比例↓↓↓住宅建筑：直接建设比例为20%，预留条件比例80%；办公建筑、商业建筑、公共停车场：直接建设比例分别为25%、20%、20%，预留条件按设计比例执行。进一步细化直接建设和预留条件工程做法↓↓↓直接建设：应将充电桩安装到车位，以满足直接充电需求；预留条件：应将变压器、干线电缆、配电柜等供配电设施安装到位，将管线和桥架等供电设施敷设到车位，并预留电表箱、充电设备安装位置，以满足直接装表接电需要。住宅建筑原则上设置慢充设备居民自用充电设备额定功率不大于7kW按照《技术规定》电动汽车充电设施设置宜按照远近期结合、快慢充结合的原则↓↓↓住宅建筑：原则设置慢充设备，居民自用充电设备额定功率不大于7kW；公共建筑：快慢充设备结合，可根据需求设置专用或公用充电设备。电动汽车充电系统宜具备分时错峰充电功能，推广使用智能充电桩，实行智能有序充电，充电系统根据电网峰谷平尖的特性和车辆充电的需求，执行不同的充电策略，实现电动汽车分时错峰充电。优化调整充电设施电力负荷要求，按照既预留远期发展需求，又不造成浪费的总体原则，根据充电设施技术发展状况和长期需求预估，参照国家行业相关设计规范，结合实际运行数据，优化调整充电设施供配电系统负荷计算公式及系数取值，在保证供电安全的前提下，从设计源头满足新建小区电动汽车充电需求。衔接国家、行业最新标准保障充电设施建设使用安全《技术规定》引用国家、行业最新标准要求，完善充电设施电气安装、设施防护、消防、人防等相关内容，明确基本要求，最大程度保障充电设施建设使用安全。修订后《技术规定》与国家、行业最新要求、标准衔接，并充分考虑成都本土实际，能够有效指导成都市现阶段充电设施建设，相关部门还将定期对《技术规定》执行情况进行分析评估，根据充电技术发展情况和实际需求变化情况，适时进行更新修订。下一步成都市住建局将加强宣贯培训，进一步建立健全新建建筑配建充电设施建设管理工作机制，落实各方主体责任，形成闭环监管，推动《技术规定》落地落实，确保充电设施与新建建筑同步设计、同步施工、同步验收、同步投用，实现充电桩“安得起、用得好”的目标。

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这两年，国家房地产调控、银行三道红线、新冠疫情反复影响，加之个别开发商业务分散、步伐太快，成都新盘延期交付、精装降标、公区缩水等问题频发，购房者买房如同抽盲盒，交房之前根本是两眼一抹黑。那么如果新房陷入停工，延期交付，购房者应该 如何应对？NO. 1｜成都多楼盘延期交房 绿地新里城四期业主在成都绿地总部大楼旁这两年，成都很多楼盘都陷入停工、降标、延时交房的困境，其中不乏一些网红盘，比如绿地新里程、佳年华广场等。2018年6月，彼时成都摇号新政刚施行半年，绿地新里城四期也在这时开盘，开盘单价1万4，妥妥的网红盘。当时，参与摇号的家庭高达3892组，而最终的幸运儿仅有301户，概率不到8%。合同约定交房时间是2020年9月，但是项目2019年就明显陷入阶段性停工状态，从2020年9月开始，开发商先后向业主发布4次《顺延交付告知函》，交房时间一拖再拖，近的一次延期通知则是今年2月份发的，通知高层部分将再延至2022年6月30日前交房。按照《商品房买卖合同》和《成冠肺防指196号》文件规定。绿地给四期业主承诺的是自2021年1月1日起至3月31日，按购房款的日万分之一计算，2021年4月1日之

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市委、市政府印发《成都建设践行新发展理念的公园城市示范区行动计划（2021—2025年）》，并发出通知，要求各地、各部门认真抓好贯彻落实。《成都建设践行新发展理念的公园城市示范区行动计划（2021—2025年）》主要内容如下。❖建设践行新发展理念的公园城市示范区，是以习近平同志为核心的党中央赋予成都的重大政治任务和时代使命，是党中央、国务院关于成渝地区双城经济圈建设重大决策部署的重要内容，对探索山水人城和谐相融新实践、超大特大城市转型发展新路径具有重要意义。为深入贯彻《国务院关于同意成都建设践行新发展理念的公园城市示范区的批复》精神，全面落实国家发展改革委、自然资源部、住房和城乡建设部联合印发的《成都建设践行新发展理念的公园城市示范区总体方案》和《中共四川省委、四川省人民政府关于支持成都建设践行新发展理念的公园城市示范区的意见》部署要求，以新发展理念为“魂”、以公园城市为“形”，全面推进公园城市示范区建设，建设创新、开放、绿色、宜居、共享、智慧、善治、安全城市，打造山水人城和谐相融的公园城市，提升现代化国际都市功能能级，发挥极核主干作用，为加快形成带动全国高质量发展的重要增长极和新的动

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首套房贷款利率最低4.45%本月20日，央行公布最新一期LPR，5年期的利率下降了15个基点，从4.6%降至4.45%，1年期的利率保持3.7%不变，这是在2019年8月LPR捆绑房贷利率后出现的最大一次降幅，也是央行年内第二次下调5年期以上LPR数据，今年1月，该利率数据下调0.05个基点至4.6%。小锦近期多方走访我市各商业银行个贷中心，可以明确的是：在贷款人各项资料比较优质的情况下，刚需最低能做到4.45%。我市某商业银行个贷中心明确回复，刚需首套房最低不会低于基准利率，也就是4.45%这个标准。小锦在走访其余多家银行之后，得到的回复基本一致：我市大部分商业银行的刚需首套房贷款利率仍在4.45%到4.9%之间，“除了贷款申请人的个人资质，还要看是否有贷款记录，是新盘还是二手房，二手房具体情况等综合因素来定”，我市某商业银行客户经理表示。而对于二套房贷款客户，银行个贷中心表示，基本在LPR+60bp，即5.05%左右，“但在实际操作中，还要看贷款申请人是否有贷款记录或结清记录等因素来定，一些资质一般的二套房贷客户，也有批5.2%，甚至5.6%的。结合LPR下调之前，成都房贷利率也没有实现LPR下调20个基点，即4.4%的最低限，当时小锦多方走访下来成都首套房贷最低4.6%。所以在LPR下调之后，首套房贷利率能拿到4.45%，甚至4.6%都很不错。

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“提前还了80万房贷，利息少了111万，这不比理财赚钱？”红星资本局注意到，最近，不少人都在小红书、微博、抖音等社交平台上，分享自己提前还房贷的经历。购房时利率高、还款压力大、缺乏投资标的，是年轻人选择提前还贷的关键词。央行此前公布的4月份金融数据，一定程度上也佐证了这样的趋势。4月，住房贷款减少605亿元，同比少增4022亿元。此前的2月份金融数据也显示，个人住房按揭贷款占比较大的中长期贷款减少459亿元。对于个人来说，提前还房贷到底划不划算？5月24日，兴业银行首席经济学家鲁政委在接受红星资本局采访时认为，如果有一笔闲置资金，是否提前还房贷，还要看你能不能拿这笔资金赚到比房贷利息更多的钱，如果不能，提前还贷也是可以的。“还了80万房贷，利息少了111万”这届年轻人热衷提前还房贷5月初，在比较了买房、买车还是买基金后，王丽最终决定——提前还房贷。2019年，王丽买了第二套房子，当时，北京的二套房商业贷款利率普遍在5.9%以上。王丽也不例外，她以6.2%的贷款利率从中信银行贷了186万元，期限25年，月供11700余元。还款36个月后，王丽发现，这期间月供大部分都是还的利息，本金一共只还了10万元。看着每月8407元的房贷利息，再看着满屏“飘绿”的基金，王丽心想理财赚的钱跟房贷利息比简直“杯水车薪”，她立马打开银行APP，点下了“提前还贷预约”。提前还贷后，王丽的房贷利息减少了110万元。“太香了”，她在社交账号上分享着这份喜悦，“提前还了80万房贷，利息少了111万，这不比理财赚钱？”王丽随后又预约了再还20万元。“计划明年还完，恢复自由身”，她对红星资本局说。同在北京的岳露，最近也提前还了50万元的房贷。岳露的房贷一共220万元，商贷利息5.88%，月供12000元。在2022年春节前，岳露就有了提前还房贷的想法。她告诉红星资本局，她的基金“去年赔得一塌糊涂”，辛苦攒钱一年，最后在基金上亏了30%，与其投进基金不停亏钱，还不如早点还了房贷节省利息。“太划算了”，岳露对红星资本局感叹。她还计划着，今年底发了年终奖，就把剩下的商贷都还上。有着同样想法的，还有来自杭州的陈芳。今年是她买房的第二年，月供1万元让陈芳颇感压力，“日子过得紧巴巴的”，陈芳对红星资本局说到。5月5日，陈芳拿着向父母借来的60万元和自己攒下的20万元，去中国农业银行还了部分贷款。拿到提前还款凭证的那一刻，陈芳感觉“后背都挺直了一些”。陈芳选择提前还房贷80万选择提前还房贷的年轻人不止这些。红星资本局注意到，在小红书、微博、抖音等社交平台上，不少人都在分享自己提前还房贷的经历。“要不要提前还房贷”也成了热议话题。5月13日，央行公布了4月份金融数据，其中住房贷款减少605亿元，同比少增4022亿元。2月份金融数据同样显示，个人住房按揭贷款占比较大的中长期贷款减少459亿元。据方正证券研报方正证券研报指出，这是2007年有统计以来仅有的两次负增长，说明居民按揭贷款的偿还量高于新增按揭贷款量。提前还房贷成理财新方式利率高、压力大、缺乏投资标的是主因对于以往“房贷年限越长越好”、“房贷能贷多少就贷多少”的普遍说法，这届年轻人并不“买账”。他们普遍认为“还了就是赚了”，提前还房贷似乎成了一种新的“理财方式”。在选择提前还贷前，王丽先去银行咨询目前的存款利率，看了一圈后她发现，只有一家小的股份制银行存款利率最高，为“5年4%”。王丽算了一笔账，手头的80万元存在银行5年，能有16万元的利息，其实不如这5年所支付的房贷利息。王丽对红星资本局说到，市面上的理财产品，年化率能超过房贷利率的，少之又少。方正证券研报中也提到，4月末多家银行下调存款利率。以四大国有银行为例，将3年定期存款利率由3.25%下调至3.15%，3年期大额存单利率从3.25%下调至3.15%。作为存款替代产品的货基收益率和理财收益率也逐步下行。7天余额宝年化收益率从年初的2%，逐步下探至当前的1.7%。5月6日，人民银行发布数据显示，今年3月份新发放个人住房贷款利率为5.42%，远超银行3年定期存款利率和银行低风险理财产品的利率。当红星资本局问到，是否有考虑未来数年的通货膨胀时，王丽表示，相比未来几十年的通胀，自己更关心当下这笔钱如何收益最大化。如今的现状是，很难找到好的投资标的。除了找不到更好的投资标的，购房的时候房贷利率较高，是这届年轻人提前还房贷的主要原因。红星资本局注意到，选择提前还房贷的王丽三人，均是在2019年后买的房，房贷利率均在5%以上，踩中了房贷利率的高点。而今年，国内房贷利率又出现了回落的趋势。5月15日，央行发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，明确首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点。据媒体报道，本周已有多个城市相继启动了首套房4.4%的最低利率，其中不乏一些热门城市，如青岛、重庆、天津、苏州、广州、深圳等。此外，“压力大”也是这届年轻人提前还贷的关键词之一。生活在某新一线城市的杨月最近也考虑提前还房贷，她告诉红星资本局，今年收入下降，加上孩子即将出生，每月的高额房贷成了生活负担。与家人商量后，杨月打算将手上的一笔闲钱拿去提前还贷，选择年限不变，缩短月供的方式，以减轻日常压力。银行人士：不希望客户提前还贷提前还贷到底划算吗？最近几个月，浦发银行深圳某支行的员工刘琦明显感觉到，提前还房贷的客户多了起来。不少来咨询提前还贷的客户对刘琦说，闲钱没有地方投资了。刘琦告诉红星资本局，部分银行会规定一年内或几年内提前还房贷有罚息。但罚息的金额并不高，一般为几个月的利息，很难阻挡客户提前还贷的想法。红星资本局注意到，不同银行对罚息的规定并不相同。但也有一个共同点是，“一般而言，银行是不希望客户提前还款的”，在广发银行上海某支行从事管理会计工作的陈瑞表示，陈瑞解释称，对于银行来说，提前还款，如果没办法再以合适的利率及时贷出去，后续的营收就会下降，会出现利率的再投资风险。但是，如果客户本身出现较大违约风险，或者整体系统性风险很高，为避免资产大幅减值，会希望客户提前还清。对于银行来说，提前还房贷并不划算，在行业里被称作“存贷双降”。但对于个人来说，提前还房贷到底划不划算？5月24日，红星资本局采访了兴业银行首席经济学家鲁政委，他表示，如果有一笔闲置资金，是否提前还房贷，还要看你能不能拿这笔资金赚到比房贷利息更多的钱，如果不能，提前还贷也是可以的。方正证券研报认为，只考虑理财收益率与房贷利率价差扩大就提前还款，并不是一笔划算的买卖。还需要从还款时间年限、还款方式、已还款期数等多要素共同评估。举个例子方正证券举例称：假设一些居民在2018年10月购买了房子，需还100万元商业贷，贷款年限30年，房贷利率为5.7%。居民面临两种选择。方案一：将现金用于一次性还清房贷；方案二：购买理财产品。那么哪种选择能带来个人效益最大化？方案一：提前还房贷。通过房贷计算器算得最后一次性还款（剩余26年）94.94万元，节省86.14万元的利息。平均每年节约利息3.31万元。方案二：购买理财产品。以94.94万元用于理财（3%~4%），一年的收益能达为2.85万~3.8万元。方正证券指出，当理财收益率为3.5%时，这与5.7%的房贷利率提前还款节省的收益基本打平。中国银行首席经济学家曹远征告诉红星资本局，提前还贷的现象并不是一个大众普遍行为。原本房贷就是因为个人手上没有那么多钱，所以向银行借贷逐月还款，减轻资金压力。并不是所有人都在负债的同时，又去投资理财产品。曹远征进一步表示，如果这样的行为过多，会对金融跨期安排带来很多问题。红星资本局关注上市公司的一切新闻欢迎报料，私信小编！各种商务合作请勿扰

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来自开普勒452b2022-4-19

老旧小区改造，涉及千家万户的生活环境与品质，也是提升居民幸福感最直接的方式之一，“自家小区如何改造”也一直是市民热议的话题之一。根据计划，2022年，成都将完成老旧院落改造601个、涉及居民7.2万户。目前进展如何？怎么改？改成啥样？4月8日，红星新闻记者到成都市住建局更新处打探了一番。“高龄小区”变身“示范小区”“老旧小区的改造是由内到外的改造。它并不是单纯地将老旧小区的过往一笔抹掉，彻底翻新。”成都市住建局更新处相关负责人告诉记者，改造是以小区本身和小区居民为出发点，深度挖掘小区历史遗留的问题和重点难点问题，在尽可能保留原有居民社会网络结构、市井文化和空间神韵的同时，将过去那些陈旧的、不便的设备设施进行更换和整改。去年，成都打造老旧小区改造的示范小区，最终评选出了8个获奖小区，包括3个“成都市最佳小区改造奖”、5个“最佳老旧小区改造单项奖”。以获得最佳小区改造奖的锦江区马家沟1号五福苑小区为例。该小区建于上世纪90年代，现有居民约1490人，其中60岁以上老人占了近20%。改造以前，小区水管老化、屋顶渗水、墙面脱落等问题严重，碰到恶劣天气时还会出现内涝，出行难、停车难、买菜难的“三难”问题，让居民苦不堪言。纳入成都市老旧小区改造提升工程后，五福苑对雨季内涝、外墙漏水、停车困难等13项问题进行专项整治。此后，不仅五福苑的外立面得到了改造提升，雨污管网、燃气管网、安防设施、停车位等都改造一新。获“成都市最佳小区改造奖”之一的五福苑小区改造过程中，原本的1个破旧停车棚被改造成了5个共享空间：知福堂、味福堂、品福堂、乐福堂和聚福堂，分别对应党员活动室、老年助餐室、儿童活动室、老年舞蹈室、天府名茶园等，真正凸显了小区名字“五福苑”的传统和内涵。五福苑整体风貌改造前五福苑整体风貌改造后再比如，玉林街道玉林北路社区和苑片区获得了“最佳老旧小区改造单项奖”的最佳公共服务奖。这也是一座上世纪90年代的“高龄小区”。除了建筑外立面、楼道、综合管线、环卫设施、停车设施、智慧安防、文体设施等的提升建设之外，在居民共同参与下，还根据小区自身特色定制植物搭配，让小区景观得以全新塑造，闲置空间也被打造成了小区的“后花园”。成都市住建局更新处相关负责人说，所有的示范小区都有着同样的特点——不仅仅是硬件的更新，更是让居民共同参与，让邻里间情感重塑，让片区的特色永续传承。改哪里？怎么改？居民说了算！居民参与，群众做主——这是老旧小区改造的一个重要原则。位于双水碾街道花径路社区花径路76号的金桂园就是一个典型的例子。金桂园建于2003年，共3栋170户，被纳入2021年老旧小区改造计划。改造前，双水碾街道于2020年开展对该小区的民意摸底调查工作，通过问卷调查等形式征集居民改造意愿及改造需求，小区居民签署《老旧小区改造同意书》率达到100%，随后实施改造。改造后，小区增设了监控设备，进行了绿化建设，新增健身器材，打造了小区花园……小区焕然一新。改造后的金桂园但更值得一提的是焕然一新的过程。据成都市住建局更新处相关负责人介绍，由于老旧小区居民老龄化严重、低保户居多，且群众对改造工作理解不足，归集维修资金一直是工作难点。改造过程中，街道社区组织金桂园小区居民召开了多次居民坝坝会，广泛征集小区居民意见。会上议定，以小区年底分红的自有收益来补足困难人员需缴纳维修资金部分，也就是物业管理费结余、外来车辆停车费收益等。除了表达意见建议，当然也要参与监管。金桂园的小区居民们还在施工现场成立“红色嬢嬢团”，监管施工质量。“也就是说，改不改、改哪里、怎么改，都由群众说了算。”该负责人表示，这样一来，不仅改造后的小区满足了居民需求，也增添了居民的主人翁意识和责任意识。风险隐患排查是今年改造的一个方向数据显示去年，成都共完成老旧小区改造313个、惠及居民3.4万户，治理排水管网、雨污分流等病害点位465个，加装电梯1200台，并因地制宜推进适老化、无障碍、停车等改造提升，打造环境更优美、功能更完善、生活更方便的幸福家园。今年，成都的改造计划几乎翻了倍，提出2022年将完成老旧院落改造601个、涉及居民7.2万户。那么，今年要怎么改？“不仅数量更多，在功能品质上也会进一步提升。”成都市住建局更新处相关负责人介绍，今年，成都将把对燃气、供电、排水（雨污分流）、消防等的全面排查整治纳入老旧小区改造，全面排查整治燃气、内涝、房屋结构等风险隐患，力争2022年底全面消除安全隐患。另一方面，还会完善小区内“一老一小”、电梯、停车等功能配套，加快增设充电桩，统筹推进院落改造、片区资源整合和资产赋能，同步提升养老、托育、医养等公共服务能力，实现社区及院落运营可持续。“我们还会在每个区（市）县打造1个老旧小区改造示范项目。”该负责人表示，将强化示范项目引领，积极发挥标杆和示范作用。记者了解到，目前，成都各区（市）县已陆续公布2022年老旧小区改造项目及计划。例如，成华区2022将重点实施3个老旧小区连片改造项目：水碾河老旧小区连片改造、电子科大东院老旧小区连片改造、中环路宏苑欣苑锦苑民苑连片改造。青羊区将启动对148个老旧小区和4个片区的改造，片区改造包括少城方池街—包家巷片区、府南清溪片区、草堂送仙桥片区、西御河上翔街片区。成都商报-红星新闻记者 王垚

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▲ （视觉中国/图）全文共3319字，阅读大约需要9分钟选择延期还款的客户大致为两类，一类是当期延期，最晚可延长28天；一类是调整账单计划。如原本6个月内每月还款3000元，现在可以选择每个月还款1000元。“相当于多了一笔信用卡分期的手续费。”王刚举例，比如贷款三十年，相当于在三十年的基础上，加了半年利息。法拍房通常比商品房的价格要低不少，第一次拍卖起始价大概只有正常价格的百分之七八十，二拍和三拍的价格更低，最后甚至可能是市价的一半。本文首发于南方周末 未经授权 不得转载文｜南方周末记者 梅岭责任编辑｜冯叶2022年4月7日晚间，新华社发文《因疫情不能按时还房贷怎么办？五大行回应》，其中指出，对受疫情影响的个人住房贷款客户，工、农、中、建、交五大行可提供包括延后还款时间、延长贷款期限和调整账单计划等在内的服务支持。此话题一度登上微博热搜，阅读量破亿。“我第二天就问了（银行）。”1994年出生的天津女孩陈晨对南方周末记者说。她的房贷由天津一家农业银行发放，但她的客服经理回复：“目前我们还没收到通知。” 2017年，陈晨购买了位于天津市静海区的一套住房，总价128万，其中贷款68万，每月还贷4000元。这个数字，对于当时正与朋友合伙成立旅行社、从事跨境导游的陈晨而言，没有一点压力。2020年，新冠肺炎疫情突如其来。很快，一单已经签了合同并预定了机票的200人跨境游项目被迫取消。陈晨措手不及，亏了19万元。自此，她与同样从事旅*河蟹*业的男友进入收入极不稳定的状态。房贷成为陈晨每月固定且最大的经济支出。她找过其他工作甚至摆过地摊。考公务员压力太大，“静不下心来学习”。男友则以跑滴滴为生，满足两人日常开销。陈晨说，128万购入的房子目前已跌至70万元，“我想过卖掉，但没人买，问都没人问”。目前，58万元的房贷之外，她还有超过25万的负债。她仍在坚持还房贷，但“已经快崩溃了”。她刚向朋友借了3000元用于花呗还款。4月11日，河北燕郊的业主王刚也向建行的客服经理询问是否可以延期还贷，并得到了肯定的答复。作为燕郊业主，他不愿多谈燕郊房价。燕郊隶属于河北省廊坊市三河市，因距离北京较近，被誉为“环京第一城”。这个地区的房价在过去几年经历了大起大落。“我有在燕郊的朋友断供了，因为手上房子太多。”王刚告诉南方周末记者，但他的朋友中，暂时还没有人成功申请延期还贷。1先还利息究竟应该如何申请延期还贷？南方周末记者致电工、农、中、建、交五大行和中国邮政储蓄银行及民生银行的客服部和客服经理。中国工商银行向南方周末记者表示，对于受疫情影响的个人贷款客户，该行会给予个人贷款延期还款服务支持。延期还款期间，客户不列入违约客户名单。中国邮政储蓄银行和中国工商银行客服表示，可以延期还贷的人群包括感染新冠肺炎住院治疗或隔离人员、疫情防控需要隔离观察人员、参与疫情防控的工作人员和受到疫情影响暂时失去收入来源的人员。如何申请房贷延期呢？多家银行提出的基本流程是，个人商业贷款因疫情原因受到影响的客户，在向贷款行申请、提供材料后，经过银行核实，可以给予一定的还款宽限期。但宽限期的时间标准有所不同，并且需要结合个人情况和当地疫情情况，与贷款经办网点沟通后决定。根据王刚向银行了解的情况，银行需要的材料包括疫情导致收入降低的证明，比如被封控在家，需要街道开证明；如果因疫情失业，则需要工作单位开证明。一位工行内部人士对南方周末记者说，一般申请者需要单位开具辞职证明，做生意的申请者则需要注销营业执照等。对于延期时长，目前各大银行没有统一标准。王刚询问了建行燕郊分行，得到的答案是可以申请房贷延期，时长为3—6个月。中国邮政储蓄银行和工商银行的首次房贷延期最长也是6个月。“如果半年后经济情况还不能好转，还可以再申请延长贷款年限。”一位中国工商银行内部人士对南方周末记者说。一位建设银行客服向南方周末记者表示，选择延期还款的客户大致为两类，一类是当期延期，最晚可延长28天，缓解这一时段的压力；另一类是调整账单计划，如原本6个月内每月还款3000元，现在可以选择每个月还款1000元，剩下的部分本金和利息，在6个月结束后转入新的贷款计划中。多家银行均表示，在宽限期内不计逾期记录，不收罚息，不纳入违约客户名单。那么，宽限期内会免息吗？交通银行特别提示，客户务必要和贷款行明确后续每月宽限期的到期日，并在到日期前及时还款。宽限期内不免息，交行会按照实际宽限期天数计收利息。“不会免息，而是只还利息，（宽限期）6个月的本金将平摊至未还款中。”上述工行内部人士透露。“相当于多了一笔信用卡分期的手续费。”王刚举例，比如贷款三十年，相当于在三十年的基础上，加了半年利息。易居研究院智库中心研究总监严跃进向南方周末记者介绍，根据银行不同网点的情况，月供暂缓包括暂缓一个月，第二个月补上；也可以暂缓半年，期间可以不偿还月供或仅偿还利息。如果暂缓半年房贷，需要重新调整贷款合同，或加大后续还贷压力。2暂缓不易2020年新冠肺炎疫情暴发以来，银行已陆续推出延期还贷政策。2020年1月26日，银保监会发布《关于加强银行业保险业金融服务配合做好新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作的通知》。2020年1月31日，人民银行、财政部、银保监会、证监会、外汇局等五部门联合印发《关于进一步强化金融支持防控新型冠状病毒感染肺炎疫情的通知》。《通知》中明确要求银行，对受疫情影响暂时失去收入来源的人群，要在信贷政策上予以适当倾斜，灵活调整住房按揭、信用卡等个人信贷还款安排，合理延后还款期限。建设银行披露的数据显示，新冠肺炎疫情发生以来，截至2022年3月末，在全国范围内，建行累计为约100万户、超过4300亿元的房贷提供了延后还款服务；在疫情形势较为严峻的吉林，建行年内已为超过1150户的客户办理延后还款服务。目前，上海地区延后还款的需求暂不明显，申请延期还房贷的客户多集中在受疫情影响显著的服务、餐饮、住宿等行业。一位经常与银行打交道的房产律师对南方周末记者表示，对于一般的暂缓申请，银行同意的可能性不大，除非属于受疫情影响比较严重的情况。“我不能想这些事，一想就睡不着。”陈晨大学就读的是金融系，她没有寄希望于银行能给半年断供期，但她也担心未来撑不住会断供。3断供损失更大“疫情影响下，这几年关于房产断供的咨询增加了很多。”北京金诉律师事务所创始人王玉臣对南方周末记者说，有的业主断供后被起诉，执行法拍后，房款都还不够还贷。王玉臣表示，如果断供，又没和银行沟通好，首先，征信肯定会受影响，而且还可能导致被银行起诉。届时，不仅可能要提前偿还本息，还要支付高额的违约金。如果法院将房产拍卖后不足以冲抵银行债务，还要继续还钱。甚至还可能会被列为失信被执行人。“如果实在是百般无奈，只有断供，一定要积极沟通。”王玉臣说，千万不要闷着头不接银行和法院的电话，像鸵鸟一样把头埋在沙子里。一旦有断供的风险，立刻要积极主动联系银行，比如和日常沟通的客户经理联系，尝试达成一个暂缓的方案。他强调，一定要尽量避免被法拍。法拍房通常比商品房的价格要低不少，第一次拍卖起始价大概只有正常价格的百分之七八十，二拍和三拍价格更低，最后甚至可能是市价的一半。对于购房人而言，一旦被法拍，损失会更大。有燕郊业主在微博上分享了自己的断供经历。230万买燕郊某小区，贷款130万，断供被诉拍卖了101万元，亏了首付和税费、中介费以及已经还款的10万，共150万元。现在房没了，还欠银行26万。2022年2月，国家金融与发展实验室发布《2021年度中国杠杆率报告》，近两年，银行起诉房贷违约断供的案件大幅增加，法拍房数量从2019年的50万套增长至2021年的超160万套。该报告指出，中国居民部门杠杆率是各部门中攀升最快的，从2000 年不到5%增长至当前的62.2%，已超过了德国水平，与日本较为接近。尽管总体上中国居民部门债务风险可控，但考虑到居民部门内部分化严重，相应的居民杠杆率风险也在加大。（应受访者要求，陈晨、王刚为化名）