房猫说市

来自开普勒452b2021-7-5

据成都地铁官网公布，成都市于2021年4月完成了新一轮城市轨道交通线网规划优化工作。信息显示，远期线网规划由36条线路组成，总长约1666公里，其中城市轨道交通29条、1389公里，市域铁路7条、277公里。（成都线网最新规划）半年前，成都规划与自然资源局曾发布《成都城市轨道交通线网规划优化方案公示》，彼时，远期轨道线网由55条线路组成，总长约2382公里，包括城市轨道36条，市域铁路19条。（本次规划中消失的线路）对比来看，成都远期规划的城市轨道少了7条，市域铁路骤减12条，总里程缩减了约716公里。1消失的7条地铁线路本次规划中消失的地铁线路包括地铁14线、21线、28线、32号线，以及东部新区的D4、D5、D6线。（消失的14号线 图源水印）其中，地铁14号线起于双流区东升片区，经彭镇、黄水，在黄甲附近沿牧华路一直向东，止于麓山大道与成自泸高速交接处附近。连接双流东升城区、西航港片区和天府新区。（消失的21号线 图源水印）21号线，起于双流区九江北站，止于天府新区麓山大道附近。依次经过双流蛟龙港、海滨城、牧马山、黄甲北、公兴、天府新区万安等片区。（消失的28号线 图源水印）28号线，线路主线起于羊马街道鹤兴路与凌翔街交汇处附近，支线起于地铁黄石站，止于地铁植物园站，最终到达新都区的植物园站。自西向东依次经过温江区、青羊区、郫都区、金牛区、新都区。这条北门难得的横向线路，从西至东，原计划与11条地铁线路交汇，利好羊马、团结、大丰、熊猫基地等区域的居民。如今，可谓是一朝冰消瓦解，而与地铁终于沾边的崇州羊马，再次陷入苦境。（消失的32号线 图源水印）32号线，起于锦江区三圣花乡地铁站，止于金牛区韦家碾地铁站，自南向北依次经过锦江区、龙泉驿区、成华区、金牛区。这是一条介于7号环线与9号环线之间的东至北方线路，本就穿插在地铁线网比较密集的区域，这条线路的取消应该不会带来太多哀怨。2青白江仅剩一条市域铁路在此次公示的规划中，最惨的实属青白江。原计划通往青白江区的4条市域铁路S1、S10、S12及S15线，仅保留了S1，其余全被砍掉。此外，青白江至金堂的S1延长线也消失了。（青白江消失的市域铁路）其中，最可惜的无非是跨越大半个成都的S15，该线路连接了龙泉驿、科学城等片区，可连接6条横向地铁线路。本就没有地铁的青白江，这下连铁路都仅剩一条了，连猫姐都深深感受到了绝望，青白江居民怕是要哭晕。规划显示，仅剩的S1，与之相连的线路包含地铁3、5、23、27号线，以及市域铁路S11，S11起于火车北站与地铁18号线三期(规划)相连，到达德阳市。3龙泉驿走向“翻身”之路在二圈层范围内，拥有线路较多的区域中，双流的地位已然前茅，后继者中，属龙泉驿区的呼声最高。在现有地铁2、4号线的基础上，龙泉驿区的线路规划中还包含有地铁11、12、17、20、22、13、30号线。其中，13与30号线在建，地铁4号线三期初步规划东延至洛带。轨道站点较为集中在大面、十陵、西河片区。（龙泉地铁规划 图源水印）此外，还规划有S4、S13两条市域铁路。其中，S13与地铁13号线相连，直通天府国际机场。S4，起于17号线东风汽车城站，连接金堂淮州新城。（市域铁路S13线规划线路 图源水印）（地铁13号线规划线路）（地铁13号线规划线路 图源水印）在龙泉驿的这9条线路中，意义最大的莫过于可通往城南的地铁20、22、30号线。（地铁30号线规划线路 图源水印）（地铁30号线一期在建线路）地铁30号线串联双流、成都中心城和龙泉驿等地区，线路主要沿大件路、府城大道、南三环、陵川路、洪景南路地下敷设，呈西南－东北走向。在高新区，该线路途径金融城北、市一医院等站点，利好城南上班族。（地铁20号线规划线路 图源水印）地铁20号线，起于双流区大松林以北附近，止于龙泉驿区龙平路地铁站。线路自西向东依次经过生物城西、黄甲、公兴、华府板块、天府五街、中和、四川师大、成都东站、东安湖板块等，同样是一条重要的客流密集型线路。（地铁22号线规划线路 图源水印）地铁22号线，一条环绕四环绕城外，由东一路往金融城迈进，将连接龙泉驿区、高新南区、双流区三大主城区域。此前，龙泉的上班族前往高新，需要换乘多个站，有的还需公交＋地铁＋自行车“三条龙服务”，待以上这三条线路顺利开通，将大大缩减他们的通勤时间。与此同时，1号线的地铁线路人流压力也会得到缓解。猫姐预测，届时，这三条地铁线路周边辐射范围内的租金及二手房或将上涨，龙泉驿区在二圈层的地位也将全面提升。4远郊，几乎无一幸免市域铁路的削减中，三圈层占绝大多数。原计划通往邛崃、蒲江、都江堰、大邑、彭州等的市域铁路全部消失。详细包括：蒲江S6，起于新津地铁10号线终站；邛崃S7，起于天府新站，与地铁5、10、18、19、20、26、29号线、S5等有交集，途经兴隆湖、双流、新津等。大邑S8，起于双流地铁20号线尾巴，途径双流、新津。都江堰S9，起于郫都区地铁19号线金星站。S11分支成都金牛－彭州线；崇州S19，起于温江地铁17号线明光站；此外，起于麓山大道与成自泸高速交接处附近到达东部新区的S14、简阳往资阳方向S17、新津至黄龙溪的S18、起于5号线通往眉山方向的S16均在本次新规划中取消。目前，规划的市域铁路仅剩7条——S1，串联新都、青白江、金堂的横向线路；S2东部新区空港新城－金堂淮州新城线；S3资阳线；S4线，起于17号线东风汽车城站，连接淮州新城止于金堂高板站；S5线，起于籍田街道方向通往眉山方向；S11成德线；以及S13东部新城线。5结语2019年8月，国家发改委官网正式公布了《成都市城市轨道交通第四期建设规划（2019-2024年）》的批复，涉及8号线二期、10号线三期、13号线一期、17号线二期、18号线三期、19号线二期、27号线一期、30号线一期共8个项目。目前，这些线路已在紧锣密鼓的建设中。我们可以从未来地铁线路的铺设中，看到一个区域大抵的发展趋势。城南路网密集，金融城、天府中央商务区、兴隆湖已是大势所趋。麓山片区在现有的路网上增设了地铁15、29号线，前往新川科技园、软件园等片区将更加方便，通达性更强。此外，拥有国家意志的东部新区，作为成渝经济圈中不可忽略的一环，同样将成为未来成都的重点发展板块。即便减少了5条线路，但区域内也还有7条线路穿插。天府国际机场的开通，也将为区域引流。再来看二圈层，郫都区仅4条线路相较“贫瘠”，温江区、新都区的通达性几乎不相上下。而一直走在前面的双流，东升、华府、怡心湖板块均是线路较为密集区域，这些板块内的住宅目前也更偏改善。虽然，地铁已经逐渐成为不可缺乏的楼盘配套，但购房者也不能一味的追求地铁物业，还要观察周边教育、商业、生态等资源的优劣，以及开发商的综合素质。切记，木桶效应同样适用于房地产市场，我们都要谨防那颗“老鼠屎”。—END—图：未然｜网络编辑：未然免责声明：本文仅供参考，不代表运营者对此作出要约或承诺，不作为相关投资、买卖的依据，一切以政府部门最终审定的图纸及销售合同为准。©本文版权归“房猫找房订阅号”所有

房猫说市

来自开普勒452b2021-6-18

今日，天府新区+高新区9宗双限地走上拍卖席，9宗地全部成交，最高自持租赁比例59%，创历史新高。（今日9宗出让地块）上午，天府新区可谓火力全开，其中，二、三、四、五号宗地备受开发商青睐，鏖战两小时后，最终永利、天投、人居、德商、龙光笑到最后。值得注意的是，天府新区与高新区土拍呈现两种不同态势，上午5宗地均以高溢价成交，吸金51.53亿，下午高新区除一号宗地外，其余三宗地均以底价成交。1今日上午土拍详情宗地一：天府新区正兴街道10.54亩竞得者：永利成交楼面价：16400元/m²自持租赁住房比例：6%可售商品住房清水最高销售均价：28150元/㎡（TOP1）土地情况：纯住宅，容积率1.99特殊条件：现房+成品房销售，竞得人除配建宗地红线范围内的市政设施用房、规划绿地外，还须代建宗地之外用地面积约9亩、规模不低于12个班的幼儿园（总投资不低于6038元/㎡）。（天府新区10.54亩地块）地块位于中央商务区西板块，也是目前成都集中供地中清水最高限价地。周边新房项目有保利和光屿湖、万科天府锦绣、首开龙湖云著、招商时代公园，均价超3w+，是新兴豪宅板块。中央商务区西板块以教育+生态为主打，周边3450亩天府公园，以及天府七中、天府七小都是项目配套之一，含金量较高。宗地二：天府新区煎茶街道86.55亩竞得者：天投成交楼面价：12600元/m²自持租赁住房比例：37%可售商品住房清水最高销售均价：22550元/㎡土地情况：容积率2.5特殊条件：成品房销售，须代建2宗位于宗地之外的国有建设用地（49亩、47.43亩），修建小学、九年一贯制学校，小学不低于54个班（总投资不低于5841元/㎡），九年一贯制学校设置不低于48个班，其中小学30个班，初中18个班（总投资不低于5841元/㎡）。（天府新区86.55亩地块）宗地三：天府新区59.18亩地块竞得人：人居+德商成交楼面价：12800元/m²自持租赁住房比例：36％可售商品住房清水最高销售均价：22500元/㎡土地性质：住兼商，容积率2.5特殊条件：成品房销售，须代建出让宗地外约61亩国有建设用地，修建九年一贯制学校、市政设施用房，九年一贯制学校设置不低于60个班（其中小学部36个班，中学部24个班，总投资不低于5841元/㎡）。（天府新区59.18亩地块）宗地二和宗地三，均位于兴隆湖西板块，距离地块最近的新房项目，德信弘阳湖畔云璟花园，总价约450万/套起。宗地二和宗地三自持租赁比例较高，且无偿配建较繁琐，一定程度上增加了土地开发成本。所幸，两宗地分别被国企天投、人居+德商拿走，后期呈现水准不用过于担心。两宗地周边尚处于待开发状态，城市界面亟需改善，除了项目自带的配套外，周边兴隆湖、鹿溪河、四川大学华西天府医院等也属于未来区域重要配套。宗地四、五：天府新区63/38亩地块竞得者：龙光成交楼面价：10400元/m²;11700元/m²自持租赁住房比例：45％;36%可售商品住房清水最高销售均价：18550元/㎡;21000元/㎡土地情况：住兼商，容积率2.5特殊条件：四号宗地——须代建宗地之外1宗用地面积约40.32亩的国有建设用地，修建小学、绿地、市政设施用房，小学设置不低于42个班（总投资不低于5841元/㎡）五号宗地——10%的基础自持租赁住房比例（单套建面原则上不超过90㎡）；须代建宗地之外2宗净用地面积分别为11.16亩、25.32亩国有建设用地，11.16亩地块修建修建幼儿园、绿地、市政设施用房，幼儿园设置不低于15个班（总投资不低于6038元/㎡）；25.32亩地块修建小学、市政设施用房，其中小学设置不低于30个班（总投资不低于5841元/㎡）。（天府新区63/38亩地块）四五号宗地属于连襟地块，位于兴隆湖以东板块，相较于二三号宗地，区域配套更成熟，尤其是教育资源，周边2公里范围内，成都天府新区实验幼儿园、天府新区第一小学、天府九中、天府新区三根松学校、天府新区第八幼儿园等环绕。周边楼盘包括龙光天瀛、中铁鹿溪樾府、龙湖天境等。四号宗地报名人数27家，是此次土拍中报名人数最多的，关注度可见一斑。五号宗地同样竞争激烈，报名人数17家，最终两宗地均被龙光以自持租赁45%/36%纷纷斩获。业内预测，接下来两宗地或被打造为龙光天瀛二三期，在如此苛刻的拿地情况下，龙光将如何操盘，才能扭转为盈，值得期待。2今日下午土拍详情宗地一：高新区76亩地块竞得者：鼎际成交楼面价：13500元/m²自持租赁住房比例：59%可售商品住房清水最高销售均价：20200元/㎡土地情况：纯住宅，容积率2.5特殊条件：成品房销售，自带不小于30%计容建面的租赁住房(不低于633套，且单套建面不超过60㎡）（高新区76亩地块）地块位于锦和西二街和锦和路交汇处，与6号线新通大道站直线距离不足800米。项目属于新川核心居住区板块，周边中铁城锦南汇、中建锦澜壹号、融创香璟台、北大资源紫境府、悦蓉东方均在两公里范围内，周边交通便利，除了红星路、天府大道交通主干道直通天府新区，还有双简路，后期将成为双流、高新区、龙泉驿区、东部新区重要枢纽。该宗地报名人数众多，竞争异常激烈，经过近60轮举牌后，由鼎际竞得，这也是高新区今年首个土拍地块。从2017年开始，新川板块身价暴增，真实楼面价已经超过20000元/㎡，区域内目前最高楼面成交价是20700元/㎡，由北京金隅创下，鼎际的成功出圈，为高新区豪宅梯队再添一员猛将。宗地二：高新西区98亩地块竞得者：中骏成交楼面价：5700元/m²自持租赁住房比例：30％可售商品住房清水最高销售均价：13000元/㎡土地情况：住兼商，容积率1.5特殊条件：须在宗地内配建计容总建面30%租赁住房（不低于490套）并配套建设相应比例停车位（30%为起始比例），均须自持；自持租赁住房单套建面不超过60㎡；自持年限为30年，只能用于租赁，单次租赁期限须在1年以上、5年以下，续租期限可低于1年，租赁总期限不得超过10年；租金不得高于成都住房租赁交易服务平台公布的同区域住房市场平均租金水平，按每月或每季度收取，不得提前收取，不得一次性收取3个月以上租金；租赁住房为成品住宅，并配置简单生活家具。（高新西区98亩地块）二号宗地位于高新西区，地块位于康乐大道、静园东路、蜀新大道之间，周围主要为产业园区，城市界面可以想象。由于地块限制苛刻，仅中骏一家报名，最终底价成交。宗地三：高新区40亩地块竞得者：高投成交楼面价：13000元/m²自持租赁住房比例：0%可售商品住房清水最高销售均价：21100元/㎡土地情况：纯住宅，容积率2.5特殊条件：人才公寓（高新区40亩地块）三号宗地位于地铁6号线蒲草塘站附近，虽然属于新川板块，但是距离新川公园较远，离麓山、万安板块仅一站距离。宗地四：高新区23亩地块竞得者： 高投成交楼面价：14500元/m²自持租赁住房比例：0％可售商品住房清水最高销售均价：23000元/㎡土地情况：纯住宅，容积率2特殊条件：人才公寓（高新23亩地块）三、四号宗地皆为人才公寓用地。项目户型范围：60㎡左右为20%、90㎡左右为30%、120㎡左右为30%、其余20%户型由竞得人自行确定，且90㎡以下住房套数占住房总套数比例不低于50%。

房猫说市

来自开普勒452b2021-6-18

近日，兴隆湖天投独角兽岛地块第一、二批次详细规划浮出水面。其中，来自项目二批次的183600㎡住宅供应，关注度无疑最高。追随至去年8月6日，天投以近26亿的总价拿下独角兽岛内约456亩商住用地。（天投地块位置示意）彼时，关于地块内住宅的销售对象，就众说纷纭。在土地出让建设要求中，也未有明确表示。但是，可以肯定的是，如果这个住宅可以对外销售，它的光环将不亚于神盘麓湖。占位兴隆湖，立足于强有力的国家意志，高大上的产业集群，强悍的高端人群吸附力，稀缺的生态资源，以及，还有个世界级的顶尖设计团队ZHA扎哈……猫姐已经夸不过来了。（独角兽岛效果图 图源网络）天投拿下的这456亩地块位于独角兽核心区域，从规划图可见，这块地将分为六个批次打造，住宅部分位于项目二批次。（天投独角兽岛地块一-六批次分布示意）二批次住宅组团，由4栋7-16F椭圆柱形空心建筑、1所幼儿园组成，住宅整体南低北高。四栋住宅楼栋，共分布35个单元。（独角兽住宅组团总图规划）（独角兽岛效果图 图源网络）住宅组团东南两侧临鹿溪河，东望鹿溪湿地公园，西眺兴隆湖。稀缺的自然景观，将是它最大优势之一。在独角兽岛的效果图中，大片的玻璃幕墙构成了住宅建筑的特征之一。居住其中，就犹如生长在风景中，建筑的界限感将被消除。向内，是被建筑包裹的内院，站在内院中心，是360度的景观环绕；向外，被模糊掉的建筑边界，让每个户型得到最大限度的连续视野，目所能及的景观不限于兴隆湖、鹿溪河、鹿溪湿地公园、组团自有的园林景观等。（独角兽住宅组团总图规划）此外，规划图中，花瓣状的阳台轮廓、首层架空层等细节的设计，无不彰显独角兽的独特性。（独角兽岛景观效果图 图源网络）在我国，鲜有这样的建筑形态，古时有“神话般的山区建筑”南靖土楼，当代有重庆武隆·懒坝美术馆。（南靖土楼 图源网络）（武隆·懒坝美术馆 图源网络）待独角兽住宅组团亮相，以“公园城市”为理念所打造的居住生活，将有全新解析。与住宅组团一同规划的还有一批次组团，该组团将打造商业、办公集群，楼层从3－14F不等，最高的建筑为北侧14F兼容商业及办公的楼宇，高约62米，详见下图。（天投独角兽项目一批次规图）此外，在天投独角兽项目所公布的招标文件中，分别披露了三批次总建筑面积约21.2万㎡，主要业态为单元式办公及配套社区用房、农贸市场等，最大建筑高度约70米；四批次总建筑面积约30.1万㎡，主要业态为商业及办公建筑；五批次总建筑面积约9.4万㎡，主要业态为办公、商业；六批次总建筑面积约28.15万㎡，主要业态为写字楼、酒店、商业，最大高度250米。（天投项目建设要求）天投独角兽项目，作为重大产业用地，建设要求严苛。包括但不限于：须在宗地内建设计容建面不少于94万平米的高成长性企业聚集及孵化培育基地，项目须涵盖创新科技企业孵化空间、企业总部集群、相关配套服务设施等产业业态；须引进独角兽及准独角兽企业不少于10家，重点引进培育数字经济（人工智能、集成电路、5G通信、数字视听、软件研发、网络安全等）领域的独角兽（准独角兽）等高成长性企业及鲲鹏产业链骨干企业等行业知名企业；项目总投资不低于150亿元；项目开展智慧交通、智慧能源、智慧安防等专项智慧园区应用场景建设不低于3项，并引入不少于1家国际高端酒店等。此外，天投还须自持计容商业总建筑面积比例不低于60%，自持计容商业物业在宗地出让年限内不得整体或分割销售、转让。独角兽岛的前世今生总投资约165个小目标的独角兽岛，总占地面积约1006亩，四周环湖，西临兴隆湖，东临鹿溪河湿地，生态环境优越。整个项目预计于2022年全面建成。2017年12月，成都天府新区启动了“独角兽岛”整体规划设计方案国际征集，正式面向全球招标，最终敲定了独角兽岛规划方案由扎哈·哈迪德事务所(ZHA)中标，景观设计为安博戴水道事务所。独角兽岛的整个规划采取了睡莲的概念，形态上犹如一朵朵绽放的莲花，建筑物以“集群”的形式建造，以一系列交互式的“圆形细胞体”体现“聚集”，让企业在独角兽上“有机地生长”，象征着独角兽岛设立的初衷：有机聚合最好的人才和企业。岛的中心是广场和地铁站，并能响应综合建筑的多种功能，建筑间都在骑行或步行可达的距离。其设计概念前卫、创新、多变、灵活，在绿色能源、地下交通组织、智慧城市、复合功能构造等领域均体现出国际顶级规划设计水准。目前，独角兽起步区已整体呈现。（独角兽起步区 图源：天府发布）整个独角兽岛将分为三期打造。一期工程主要建设功能起步及配套区，包含新经济产业展示区、独角兽（准独角兽）企业总部基地首期、产城融合示范区首期等；二期工程主要建设功能拓展及配套区，包含独角兽（准独角兽）企业总部基地二期、科技创新中心、产城融合示范区二期等；三期工程主要建设功能完善及提升区，包含瞪羚企业集聚区、孵化办公及联合办公中心、高端酒店、文体娱乐体验中心、产城融合示范区三期等。目前，独角兽岛已有全球排名前三的人工智能企业商汤科技中心入驻，此外，如创新医疗企业医联、极米这样的中国独角兽100强企业也接连入驻。在最新发布的成都轨道未来规划中，独角兽的岛心位置规划地铁16号线独角兽站。（兴隆湖轨道交通规划 图源水印）产业与配套先行的兴隆湖，早大有城市宜居之相。独角兽，则是一个浓缩版的兴隆湖，是另一个迷你城市，产业、资源、配套等均不在话下。待2022年独角兽整体呈现，兴隆湖的区域价值，会再上N层楼。而独角兽岛上的四栋住宅，无论是否能对外销售，它都将在地产界留下一段佳话。

房猫说市

来自开普勒452b2021-5-28

昨日，山河峯荟“在路上”的消息是传的沸沸扬扬。起因是5月25日晚间，山河峯荟售楼部门前立起了“复核/摇号名单公示”桁架，后又将关键字遮挡。（图源网络）目前，该桁架疑似已被“抛弃”在售楼部附近。（图源网络）昨日，猫姐去往售楼部了解，被告知住宅部分无物料，时间未知，置业顾问也暂时不会接待住宅客户。目前，许多媒体的相关稿件也已删除。总之，诸多迹象表明，关于山河峯荟的真实状况，是扑朔迷离，不得而知了。不过，管它取不取，最终，还是要落到选房这一环节。八期如何规划？户型布局如何？在几千套房源中如何挑选？后文干货奉上。山河玖璋选房建议八期目前暂名为山河玖璋，由16栋22F高层住宅、西侧约3.8万㎡的新街里第二街商业街组成，东侧为约60米宽的公园绿地，整体呈南-北向。（山河峯荟八期规划图）八期玖璋占地约142亩，容积率4.23，其中住宅面积约361182㎡。住宅主入口位于南侧和成东街。本期房源数量约3600套，整体密度较高，居住舒适度大打折扣。其中，采光不足的住宅公寓就有约485套，占比近13％，面积约46814㎡。仅北侧2＃楼与南侧1＃、16＃楼无住宅公寓。建筑间，楼间距在约14－83米之间，越往中心位置，楼间距越开阔。而北侧2＃的南向户型、南侧12＃楼的北向户型，有近150米的中庭视野。位于中庭的6＃、7＃、11＃、13＃楼位置较佳，与南北楼栋间距在约31-38米之间，大部分户型可看中庭。（平面图及户型分布 以最终公示为主）（八期户型示意 具体以最终公示为主）综合规划布局及户型视野，在避开采光不足的住宅公寓的前提下，建议70㎡户型首选6＃、7＃楼栋，南朝向且拥有不错的中庭视野，主阳台及主卧均朝南，在组团中心位置，较安静；其余户型多少有弊端，1＃、3＃楼栋越靠2＃近的越好些，其次12＃楼，南向可看边庭。靠近商业的户型建议选中高楼层，可避免部分噪音。（70㎡选房建议）90－110㎡户型，首选12＃楼靠北向房，中庭视野最佳且几乎无遮挡，也相对安静些；其次，6＃、7＃楼靠中间单元，或11＃、13＃北向房楼；再次，16＃楼东侧两单元、15＃楼西侧两单元(规划图中41、42、43、44＃），或者4＃、8＃靠内北向房，北向可看小边庭，对视程度相对较低。（90-110㎡选房建议）以上两类户型，项目最东侧单元均作为最后选择，临主干道益州大道，虽有绿地缓冲，噪音及灰尘难免。而140-180㎡户型，除2＃楼临路，6＃、7＃、11＃、13＃均可作为首选。“南城都汇”前世今生这个超级大盘的诞生，要追溯至2004年10月29日。李嘉诚旗下的和记黄埔地产(成都)公司以213514万元的总价拿下城南1036亩住宅用地，计算楼面价1030元/㎡。这便是后来分八期开发的南城都汇项目。2007-2016年期间，南城都汇1-6期依次取证开盘，共计16503套房源，目前已售罄，最后批次清水单价约1.2－1.6万元/㎡。而后四年，南城都汇几乎销声匿迹。它的转折点出现在2020年7月23日晚间。当晚，长江实业集团有限公司发布公告，公司的间接全资附属公司HLV及Chinex与买方RZ3262019Limited就出售事项订立修订收购协议。（图源网络）根据收购协议，Carton及HME名下发展项目即南城都汇，以约71亿元人民币打包出售给禹洲集团控股有限公司与成都瑞卓置业有限公司，双方各占股50%。彼时，赚的盆满钵溢的李嘉诚，终于全身而退。据公开数据显示，原南城都汇共设有23253个单元(包括住宅及商铺)，1-6期已出售16503个单元，目前剩余待售单元共6750个。（图源网络）据了解，7、8期住宅共约5750套。如今，16年半过去了，南城都汇更名为山河峯荟，仅剩的两期住宅，已让购房者望眼欲穿。（八期玖璋地理位置及周边配套）背靠城南发展的红利，片区的各项配套已成体系，地铁1号线/5号线/30号线一期(在建)三条地铁线汇聚，周边还有锦城小学、七中初中学校锦城校区、二十一世纪幼儿园、市一医院、新街里、中航城市广场、仁和新城(高新店)等丰富配套。目前，南城都汇二手房参考均价约28765元/㎡，其四期汇尚园已突破3万元/㎡。（南城都汇二手房情况 图源贝壳）对比上批次约1.2-1.6万元/㎡的清水单价，以及成熟的生活圈，高新南顺一资格实难不动心。参照此前中建天府公馆的复核名单，最后一位通过复核的顺一购房者连续缴纳社保31个月。那么，想要入围南城都汇的购房者，照此水平加油吧！—END—图：未然｜网络编辑：未然©本文版权归“房猫找房订阅号”所有

房猫说市

来自开普勒452b2021-5-28

昨天上午，四川省人民政府新闻办公室召开新闻发布会，公布四川省第七次全国人口普查主要数据情况。数据显示，成都市的常住人口首次突破2000万大关，成为继重庆、上海、北京之后，我国第四个人口超两千万的城市。任泽平说，房地产周期：短期看金融、中期看土地、长期看人口。人口是一个城市最宝贵的财富，是城市存在的意义，也是城市发展的动力。上个十年，成都迎来建设一个西部金融中心的历史使命，高新区金融城便应运而生。十年后，金融城双子塔已成为成都新的城市名片，高新区人口增速也在十年间引领全城（双子峰大厦）（成都各区人口增速排名统计）十年间，成都先后成立了天府新区、东部新区两大新区，将简阳市纳入成都的东进战略新版图，成为除首都北京外第二个拥有六环线的城市。十年间，成都地铁线路的建设从无到有，2010年9月27日开通的首条地铁线路一号线与2020年9月27日首条快速机场线完美呼应，地铁线路里程跃升至国内第四，实现了成都地铁在十年前吹过的牛。（2009年6月20日成都地铁规划）强大的地铁网络打通了成都周边区域的通勤，十年间，发展出了怡心湖、锦江生态带、新川、大面、二仙桥等众多优质的近郊板块，其中近郊区域中实力最强劲的双流区也实现了全市人口增量之最。（成都各区人口增量排名）（怡心湖规划图）古人云：舜耕历山，历山之人皆让畔；渔雷泽，雷泽上人皆让居；陶河滨，河滨器皆不苦窳。一年而所居成聚，二年成邑，三年成都。意思是：大舜在历山耕种，历山的人都让他在河畔耕种；在雷泽捕鱼，雷泽的人都让他居住；在河滨制陶，在那里的陶器没有不好的。一年后他所居住的地方就聚集起来，两年后成了一个小镇，三年后就成了一个都市。这个典故是成都的名称由来，也为我们诉说了一座城市繁荣兴盛的内在逻辑，人口的聚集预示着这座城市有着无穷无尽的发展潜力。下一个十年，让我们期待成都再一次的大放异彩！（成都十年人口对比表）—END—图：一头酸奶牛｜网络编辑：一头酸奶牛©本文版权归“房猫找房订阅号”所有

房猫说市

来自开普勒452b2021-5-20

每月房价发布，涨了，未必要很在意；跌了，可关注缘由。5月17日，国家统计局例行发布70个大中城市4月份住宅价格销售指数，西安的房价继续在涨：新房环比上涨0.6%，二手房环比上涨0.8%。1、新建住宅：4月份价格环比上涨0.6%，同比上涨8%。其中：90㎡以下住宅环比上涨0.3%，同比上涨9.4%；90-144㎡住宅环比上涨0.7%，同比上涨8.0%；144㎡以上住宅，环比上涨0.4%，同比上涨7.5%。2、二手住宅：4月份价格环比上涨0.8%，同比上涨6.6%。其中：90㎡以下户型环比上涨0.6%，同比上涨5.9%；90-144㎡户型环比上涨1.2%，同比上涨7.0%；144㎡以上户型环比上涨0.5%，同比上涨6.8%。4月份的价格指数显示，西安新房和二手房的环比上涨幅度较之前有所扩大，各个面积段都出现上涨。从全国70个大中城市的4月房价指数看，西安新房和二手房的涨，不是一枝独秀。在“普涨”之下看，不算突兀。4月份，各线城市新房价格环比涨幅略有扩大，二手住宅环比涨幅变动不大；同比涨幅延续扩大态势，二手住宅同比涨幅有升有降。期间，西安的新房市场出现“供不应求”态势：中心城区的新房源，热度都持续上升。适合刚需置业的盘，几乎都摇号，千人摇、万人摇频出；高端盘无论摇不摇号，去化率都较之前上升。西咸新区适合刚需置业的新房，也留不住，性价比高的推出即清、性价比一般的去化率也在提高，秦汉、泾河、空港等区域，成交和房价更为活跃。房价“普涨”，成交升温，不是有钱人太多，而是货币超发等因素使然。

房猫说市

来自开普勒452b2021-5-20

PART1-万人摇号，紧抓稀缺进入2021年，西安市场“供应不足”表现的越来越明显，西安“万人摇”连续6场，一次次打破人们的认知。为什么说是打破认知？因为，连续6场“万人摇”，房价从1.1万/㎡跨越到2.1万/㎡，位置从二环旁过渡到南横线旁，几乎是越卖越贵、越卖越远。于是，市场就出现了一种声音，有房必摇，摇中必买。其实，这是一种错误想法，在泥沙俱下的时代里，我们必须要保持一分冷静，并不是所有的摇号盘都值得购买，无论投资或是自住，都必须锁定“价值”。什么是“价值”？一定要相对稀缺，例如，配套资源好、房价出现价差、高性价比品牌房、未来预期高，诸如此类，都是价值所在。在“万人摇”的大背景之下，我们究竟如何选择？限购市场之外，“北跨”第一步，劲爆红盘就摆在面前——奥园誉峯！ PART2-互成掎角，两大驱动大西安“北跨”，就是要跨过大西安的“城中河”渭河，跨过渭河以北谋发展，高陵便是大西安副中心之一！2017年，官方提出大西安“十字方针”，明确“北跨、南控、西进（现在改为“西融”）、东拓、中优”的战略布局，一种大势已经形成，作为西安产业聚集重镇之一，高陵被强光聚焦。目前，高陵聚集现代装备制造企业 200 余家，如吉利汽车、长庆集团、陕汽集团等数十家知名企业，不仅决定了区域未来发展高度，也将带来大量人才聚集，同时也是环西安主城周边，唯一万元以内房价洼地！立足大西安的“东北角”，浐灞泾渭四河交汇之处，高陵与浐灞未央湖、国际港务区三大板块荟聚，隔河相望，构成掎角之势。因此，这两个板块也成为助力高陵发展的“隐形驱动”：其一，价格指导，驱动市场：目前，浐灞未央湖板块，最高楼面地价1.6万/㎡，最高房价3万+，除零星刚需房源供应之外，品牌房企起步便在1.6万/㎡之上。其二，配套加持，驱动繁华：目前，港务区奥体中心的影响力已经辐射到周边区县，大量的场馆、商业、办公、名校、公园、桥梁诞生，刺激周边板块形成向心力。最关键的一点是，这三个板块被地铁交织在一起，未来，高陵主城区板块，经地铁10号线，直抵奥体中心-双寨站（地铁3号线与14号线交汇），享受购物中心、超高层，除此之外，还能够一步直抵未央湖、大学城板块。▲高陵地铁交通示意图

房猫说市

来自开普勒452b2021-5-20

最近，全国第七次人口普查结果。与2010年第六次人口普查的13.4亿人相比，这十年，全国增加了7206万人，增长率5.38%，继续保持低速增长势态。7200万增长人口中，重庆贡献了约320万，总体增长率为10.6%，平均增长率为3.6%。“短期看金融，中期看土地，长期看人口”，年均30万+人口增长，对于重庆楼市真的是一个大利好吗？（近十年重庆人口净增长约320万）01每年32万净增人口持续利好重庆楼市毋庸置疑，人口和房子是供需关系，只有人口持续流入的城市，房地产市场才会持续向上发展，不会横盘甚至阴跌。人口净增320万，每年净增32万人口，对重庆楼市意味着什么？近5年，重庆住宅的年均销售面积，在5000-5400万㎡，到底有多少被新增人口买走呢？（近5年重庆楼市住宅销售面积）或许有较真的人说，新增人口，有很大一部分是新生儿，他们总不会直接买房吧。事实上，重庆市卫生委官方数据，近5年重庆新生人口在30-35万/年，而死亡人口在20-25万/年。换句话说，每年从外地流入重庆的人口在20-25万人，粗算一下，即使只有一半的人买房，即是12万套/年，按重庆销售最多的户型面积90㎡算，即是每年1080万㎡住宅，也就是约1/5的住宅被外地入渝的新增人口买走。（近年重庆常住人口持续增涨。数据来源中商产业研究院）而这个数字，只会多，不会少！且不提重庆自贸区、保税港、长江上游经济中心这些过往的国家级定位，在今年3月，发布的《十四个五年规划和2035年远景目标纲要》中，15项重大事项直接提及重庆，包括重要经济中心、成渝城市群、成渝世界级机场群、长江国际黄金旅游带……这也意味着，未来5-15年，各个行业还会有大量的人才流入重庆，他们的到来将持续利好重庆楼市。（基于渝新欧的跨境电商，也是重庆未来的重头戏之一）02公租房托底低总价刚需产品利好有限长远看来，重庆经济将带动房地产市场持续利好，但是并不是每一种产品都有足够的利好空间。比如说，小面积、低总价、低门槛的刚需产品，是近10年重庆楼市销售的主力产品，不仅因为刚需人群多，更因为入手门槛低，成为众多“初级”投资者的首选。在大家看来，这类产品，未来也会因为低总价、低门槛，易于被新客户群体接盘。或许在其他新一线城市，这样配置资产毫无问题，收益空间也不错。但是，重庆有个特别的存在，公租房！从2011年重庆首批公租房接房入住至今，重庆已分配了54万套公租房，过去3年，每年向市场供应约2.5万套公租房。大量租金便宜、地段方便的公租房，让刚需客群有了不买房的另一种生活。（重庆公租房小区的环境也很不错）按照以往规律，重庆每年都会有4次公租房摇号配租，而今年3月30日，是2021年的第一次摇号。共有106912名申请人，而房源仅有9709套，能够获得公租房的整体概率仅有9.08%，差不多就是11个申请人当中只有1个人能够摇号成功。即使成功率不到10%，每次还是有大量的申请人，宁愿等公租房摇号，也不愿意花钱买房。不仅仅是因为公租房便宜，而且公租房的配套也越来越好，小区环境、周边的商业、轻轨都越来越齐全。而这也意味着，即便门槛低、总价低，未来流入重庆的购房者也不一定选择接手刚需产品，公租房比他们更实惠。（今年3月 部分公租房申请情况）03想投资先找到“接盘客群”未来大量的高新人才入渝是趋势未来重庆经济发展，是真好，带动楼市利好，也是真好，既然低总价、低门槛的刚需产品，可能会砸在手里，那么重庆楼市的哪种产品才适合家庭资产配置呢？不管是房地产，还是其他行业，都讲究个“客户导向”，说得直白点就是，分析未来哪些客户是购买我们手上“二手房”的主力，通过深挖他们的需求，找到他们愿意接盘的产品！未来，“接盘侠”主力军，肯定是重庆产业发展引入的高新人才！不管是两江新区，这个中国内陆第一个国家级开发新区，还是科学城，这个国家科技部支持打造的国家（西部）创新中心，电子科技、人工智能、医药生物等一系列高新产业，都是按百亿甚至千亿的产业集群进行打造。（科学城将是重庆未来发展的重要引擎）而这些千亿产业，需要的人才，只能用“数以万计”来形容，重庆本土的高校，根本满足不了庞大的产业需求。所以近年来，不管是两江新区，还是才刚刚起步的科学城，都在人才引入上下了“狠手”——从上百万的安家补助金到上千万的创新实验经费补助，吸引力十足。这些不断的利好、人才支持吸引的高新人才，正源源不断的从全国各地来到重庆，生根扎营。（重庆产业吸引力十足的人才引进政策）

房猫说市

来自开普勒452b2021-5-20

昨天，国家统计局发布2021年4月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。数据显示，70个城市中，有62个城市新建商品住房价格上涨，而重庆以1.4%的一手房涨幅、1.3%的二手房涨幅成为4月份全国房价上涨最多的城市。（重庆楼市领衔4月销售）01新盘即开即罄，二手惜售涨价不止是4月，5月的重庆楼市，还在继续火爆。5月15日，大学城曾家，龙湖学宸名著的洋房开盘，建面1.4-2.0万/㎡的单价，对于板块内来说，并不算便宜，但开盘即售罄。事实上，上周重庆4个开盘的项目，全部100%售罄！（龙湖学宸名著开盘即售罄）近2个月以来，重庆主城新增商品房一直持续供不应求、供应市场低位，再加上4月集中土拍的影响，给很多购房者带来了一定的恐慌情绪，他们不仅频繁看房，还为买不到房而焦虑。没有“抢”到江北嘴鲁能巴蜀旁的公园里，购房者何老师觉得，自己“亏了1个亿”，“建面1.6万/㎡的价格，连中央公园都买不到了，何况这还是大江北嘴，旁边还有鲁能巴蜀，说不定还有可能转成公立学校。”（数据来源：铭腾机构）“恐慌”的不仅仅是购房者，还有卖房者。早就计划要在上半年卖房、置换一套洋房的陈老师，纠结再三决定先把房子“下架”，虽然这套位于牛角沱的老房子，虽然比年初挂牌的价格涨了10万，甚至有人愿意开出全款的条件，“我就是怕卖亏了，哪怕再多卖个3、5万也是好的。”贝壳数据显示，5月以来，重庆二手房的挂牌量直线下降，不仅是成交上涨，还有一部分客户“惜售”，观望价格。02不要慌重庆楼市将稳步回到正常虽然新盘供应仍不高、二手房挂牌量还在下跌，但是S姐还是想给各位购房者说一句，买房，可以稳一稳。为什么？首先，政策及利率的调控。4月重庆这一波房价上涨，成为全国集中土拍以来，被中央第一个“点名”房价的城市，而来自银行的小道消息，在购房利率方面，几大行都开始收紧，特别是对于二套及以上、未还清贷款的新增购房。（对于二套房及以上，利率大幅上涨）其次，新增供应即将入市。2020年主城土地供应1398万㎡，同比上涨38%，成交1298万㎡，同比上涨47%，成交土地可开发体量2097万方，同比上升高达49.7%。特别是年末更是一个土拍高峰，12月单月成交可建规模521万㎡，为全年峰值。按照房地产开发周期约4-6个月计划，去年4季度大规模的土拍项目，将在5、6月集中入市，所以购房者无需担心无房可买。（四季度的土拍项目，将在5、6月开始集中入市）再次，热度受集中土拍激化，将慢慢回落。其实重庆楼市这一波热情，是被集中土拍推动的。今年1、2月，重庆房价的涨幅不过0.4%和0.5%，而到了4月，1.4%的涨幅可谓是“质的飞跃”，不过2、3个月时间，为啥会有这么大的差别。无疑，集中土拍，拍出去的40宗地里边，25宗地价破万，其中22宗溢价率超过了50%！面包不可能低于面粉价出售吧？面粉价的突然大涨，给了买卖双方对面包预期售价的信心!然而事实上，虽然全国都在说重庆房价低，建面均价1.1万/㎡，但是这是拉通了38个区县的平均价格，事实上主城区价格并不算低，再被奉节、云阳、忠县这些5、6、7千的房价平均一下，也就只有1.1万/㎡。整体来说，重庆的经济、人均收入在那摆着的，主城价格迅速大幅攀升的可能并不大，未来3个月会逐步回落的。（数据来源：重庆楼市）03刚需稳住在能力范围内实现最优配置虽然说，不仅是从政策、从供应等方面来看，重庆楼市将逐步恢复正常，但对于刚需购房者来说，该买还得买，不过别着急，稳住心态在能力范围内实现最优配置。为什么该买还得买，重庆经济发展、国家政策的倾斜，决定了房价不会有大幅回落，只会稳步正常发展，而现在主城市面上还是有很多性价比不错的产品，值得刚需购房者挑选。// 板块：如果是选购新房，单价建面在1-1.5万/㎡的项目，主要集中在蔡家、大渡口、巴南、茶园、大学城等板块，建议在这些板块附近工作的购房者考虑。如果想在主城核心的江北、渝北、渝中入手，则建议面积在90㎡以下、房龄在10年左右的二手房，如大坪、红旗河沟、新牌坊等核心区域的次中心地段，生活配套齐全，总价可控。（新牌坊附近二手房）// 轨道二手房：对于刚需购房者来说，轨道房意味着通勤的方便程度大大增加，再加上重庆轨道发达，2、3、5、6号线众多站点，都有大量的好房子值得去看看。而S姐特别推荐换乘站点:红旗河沟（3、6号线）;冉家坝（5、环线）;四公里（3、环线）。以冉家坝为例，不仅是双轻轨站点，而且旁边还有爱融荟商业和水晶郦城商业区，生活十分方便，而且建面单价均在1.2-1.5万/㎡左右。// 学区房：如果是奔着结婚买房，提前做好学区打算是最好的布局，毕竟孩子说来就来了。新房的话，还是建议西永、大学城，毕竟这里的教育资源是又多又好；二手房的话，可选择的就多了，不过从性价比来说，建议按区重点小学来看，毕竟像巴蜀、人民、人和街这些市重点小学，旁边的老破小也不便宜。没有经验的准家长们，可以根据下图中的学校找找对应的学区房。（各小学市级骨干老师的数量 代表了一定的水平）04改善稳一稳除了产品本身还要看资源什么叫改善？《说文解字》说：“善，吉也，引申为吉祥、美好”。一说到改善住宅，市面上用得最多的标签是：“大”，大面积、大开间、大空间，但作为进阶的居住产品，改善住宅不仅是小区、户型、建筑立面的改善，更是对资源的一种占有。S姐归纳了一下，改善型生活的资源，无非就是江、湖、山、水、园、林、城七种。对于重庆来说，江景、公园、城市核心是购房者接受度最高的。// 江重庆主城的江景虽然丰富，但是也分三六九等，江北嘴、弹子石可看两江交汇的二手房，明显优于其他。以江北嘴为例，虽然单价从2-3万/㎡不等，但是景观资源不可复制。（江北嘴核心项目单价站上3万/㎡）// 园重庆公园景观房，最有名的莫过于中央公园，毕竟这是目前最热门的板块之一。目前中央公园一线项目所剩不多，只有公园大道、香港置地·衿湖翠林、金辉中央銘著等寥寥几个，单价都在2万/㎡上下，且买且珍惜吧。// 城城，主要是城市综合配套。说得直白点就是核心商圈的核心地段。从主城的传统核心商圈来看：二手房则有更多的选择，江北嘴寰宇天下、紫御江山；弹子石的长嘉汇、九龙坡万象城的华润二十四城、观音桥的龙湖唐宁ONE。（万象城背后的华润二十四城，也是一个宝藏项目）照母山商圈的光环商业已经开业，约克郡洋房、别墅都是不错的选择；礼嘉商圈规划商业是60万㎡，天街只占不到20万方，在龙塘湖和白云湖公园之间，还有较大体量商业待动工，所以礼嘉商圈的昱湖壹号也是可以入手并长期持有的。（礼嘉商圈，还只是刚起步）绝大多数我们对重庆未来的发展，都持乐观态度，长远看来，房价肯定是稳涨的，但是这个一个长周期，并不是这么1、2个月就迅速追赶上一线城市。买，肯定是要买的，但是可以别那么急，看到别人买，自己不买就是亏？最要紧的自己要有清晰的认识和判断，毕竟对于刚需来说，稳一点，或许可以节约十万、二十万，对于改善来说，稳一点，可以地段更好、产品更好、前景更好。

房猫说市

来自开普勒452b2021-5-13

很多粉丝要求我写一篇分析土拍的文章，但是我不能写啊，原谅我吧，土地和新房之间的关系，我历史文章写了很多了，大家可以查看历史文章，怎么查，我们在很多文章后面都写了的，抖音直播我们也分析了。但是我这里还是要呼吁大家冷静，因为我就是个衰人屌丝，这点毋容置疑，某树昨天还在嘲笑我，让我卖掉股票，和他一起买璧山投资，但是我从来不追热点，买房和买股票，我都喜欢买冷门，天天被损友植物系大V嘲笑。其实我的逻辑很简单，因为我穷，没有植物大V起家就是几百万资金，他在金源不夜城月入几万的时候，我工资才900元一个月，只能宁可错过，也不做错，被套一次，我就不一定能抗住，所以在房价的一个区间，例如4000-15000这个涨幅区间，我一般是5000-6000买入，9000-10000卖出，结果很悲剧，对于刚需住宅而言，任何时候卖，都是错的，因为后面回调后，你都很难买回来。这也是某树天天嘲笑我的梗，5000一平买的房子，10000一平卖掉，最后涨到15000一平。你要让我4000的价格买，15000的价格卖，直接把我揍一顿算了，有这本事，我不早把某树给锤爆了啊。我也就是帮大家分析数据，踩踩盘，避坑这类文章，我这人比较