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来自开普勒452b2021-4-25

01今天重庆楼市又上热搜了。上热搜的原因是据说重庆的二手房库存量已经突破了20万套，妥妥的全国第一。图源网络在重庆二手房库存上热搜的同时，重庆部分中介上调二手房中介费的新闻也被央视爆光。图源网络从今年春节之后开始，重庆部分中介公司（以贝壳系为主，包括链家、德佑、恩居、21世纪不动产等）就将二手房中介费从原有的2%（卖家免费、买家2个点）上调为3%（卖家1个点、买家2个点）。这两条新闻之间据说是有因果关系。根据央视新闻中重庆贝壳市场负责人的说法，正是因为重庆的二手房库存已达到20万套，所以重庆的二手房市场已经变成了买方市场，所以才需要向卖方加收1个点的中介费来平衡市场供需关系。图源网络但在我看来，这样的说法未免有些牵强。02首先，重庆的二手房真的是“买方市场”吗？打开贝壳或者链家的APP，点击“二手房”，系统显示的二手房挂牌量是164463套，其中还有不少是周边区县的房源。真正在主城的二手房挂牌量只有15万多套，只有20万套的75折。当然，并非所有的二手房源都会挂在贝壳或链家，所以总量20万套，也勉强可信。但近期重庆二手房市场的回暖的迹象却是非常明显的。比如价格。今年以来，重庆二手房的挂牌价格呈明显上升的趋势。不要说挂牌价上涨不叫涨价，只有成交价涨价才算涨价。如果降价都卖不掉，怎么会有那么多神经病业主还会挂牌价越挂越高？事实上，就算是成交价，也是在不断上涨的。而带看成交的成功率也有明显提升。今年以来，每成交一套二手房需要带看的次数明显下降。这样看起来，重庆的二手房市场正处在不断回暖的过程中，并没有挂牌量数据显示的那么糟，更没有到需要加收中介费来平衡市场的地步。03既然市场并没有那么糟，那么上调中介费的理由似乎就不那么站得住脚了。事实上，这次贝壳系上调中介费的城市除了重庆之外，还有郑州。而贝壳系在上海、广州、深圳、成都等城市的中介费也一直都是按3%收取。很显然，这些城市的二手房市场并不是所谓的“买方市场”。并且，在多收卖家1%的中介费的同时，买家的中介费并没有减少。所以平衡市场供需是假，多赚中介费是真。这样看起来，这次贝壳在重庆上调二手房中介费更像是一次企业内部战略的调整，市场环境并不是决定性因素，至少不是全部因素。重庆的20万套二手房挂牌量，顶多是给贝壳的战略调整创造了一定的外部条件而已。04这种调整的结果其实是显而易见的。那就是进一步增加购房者的买房成本！这多出来的1个点的中介费明明是向卖家收的，为什么会增加买方的成本？经济学中有个概念叫“消费者剩余”。 是指消费者消费一定数量的某种商品愿意支付的最高价格与这些商品的实际市场价格之间的差额。只有当消费者剩余为正时，交易才能达成。比如一双鞋，我愿意为它付出的成本是110元，而商家只卖100元，这个时候消费者剩余是10元，交易就能够达成。这10元的消费者剩余是可以由买卖双方共同瓜分的。如果商家只卖100元，那10元的消费者剩余就全部归我；如果商家涨价5元，我仍然会买，这个时候商家和我一人分得5元；如果商家涨价10元，也许我还是会买，这个时候消费者剩余全部归了商家。在二手房交易中，同样存在消费者剩余。中介费上调，不管向谁收取，实际上都是瓜分了本应属于买卖双方的消费者剩余而已。图源网络重庆人卖房历来都只谈“净收”。向卖家多收1%的中介费，就相当于让卖家再降价1%。如果你认为重庆的二手房卖家会乖乖就范，那就太天真了。哪怕市场上有20万套的挂牌量也没用。因为二手房与开发商手中的新房有着本质属性上的区别，二手房并不是“必卖品”。不管市场好坏，不管开发商有多想赚取高溢价，开发商手中的房子始终都是要卖掉的。最多在市场好的时候捂几次盘，涨几次价，但终归是必卖的。在市场不好的时候，二手房挂牌量可能激增；但一旦市场由冷转热，或者某个区域突然出现重大利好，二手房业主极有可能坐地起价，甚至直接把房源撤下不卖了。比如最近我在关注约克郡汀兰的二手房，今年以来，有不少卖家都上调了价格，还有一些业主干脆给中介说暂时不卖了。原因是光环购物公园马上就要开业了，他们想等开业之后再看看。光环购物公园（图源重庆购物狂）卖家卖房都只关心能净收多少，买家买房也只关心拿出去的总成本是多少。至于中介费名义上是向谁收，根本不重要。就算卖家真的想降价，直接让利给买家难道不香吗？何必让中介再多瓜分1%的消费者剩余？05虽然中介费上调了，不过重庆贝壳方面表示，即便如此，买方的购房成本也可能不会提高。因为在以前的收费模式下，按揭贷款的购房人需要支付1.5％的贷款服务费，如今取消了。总价的1%和贷款金额的1.5%，算下来基本相当。所以的实际的中介费并没有增加。以后在二手房交易中，贝壳系会倾向于只收固定点数的中介费，而不再加收其它额外的服务费用。这样看起来，这次上调中介费就更像是一次企业内部的战略调整，而与市场好坏关系并不太大。但要知道，重庆除了贝壳系，还有许许多多的非贝壳系的中介。而二手房也很少有独家房源。所以有多少购房者愿意接受这3%的中介费呢？你愿意吗？

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来自开普勒452b2021-4-25

前两年，在楼市调控的影响之下，很多项目被贴上了精装房的标签。对于购房者而言，不管愿不愿意，他们俨然成为了成都楼市走进精装时代的首批试用者。如今，这批精装房楼盘也陆续进入交房大考。去掉效果图、样板间的美颜滤镜之后，开发商交出了怎样的“答卷”呢？房猫找房系列稿件【验房】为你一一展示。【验房】第一期：阳光城半山悦二期（半山艾马仕）（项目实景图）验房楼盘：阳光城半山悦二期交房时间：2021年3月底验房时间：2021年4月初户型建面：120-160㎡高层精装标准：约3400元/㎡洋房精装标准：约3600元/㎡阳光城半山悦位于麓山大道381号(麓山大道入口处左侧)，麓山大道与梓州大道交汇处，处于成都天府新区直管区核心门户位置，总占地面积约174亩。一期由160余套别墅物业组成；二期为5栋洋房（6-8F）+4栋高层（17-33F）。（二期总平图）今天推出的是阳光城半山悦二期园林景观+建筑品质评测内容。园林景观虽然疫情影响了工程进度，但还是在合同约定时间准时完工交房，这是大房企的品牌优势，值得肯定。依托浅丘地貌，半山悦将地面水平线抬高约10米。▲东门行人主入口▲东门行人主入口扶梯▲东门行人主入口电梯东大门为行人主入口，设置了电梯和扶梯进入，与其他同类型相比较为人性化，只是扶梯较为狭窄。▲停车场入口和行人次入口行人次入口未完全实现人车分流。▲中庭园林景观▲羽毛球场、休憩区▲儿童活动场所▲塑胶跑道整体景观设计比较主流，水景、乔木、灌木、花卉、草坪等配置齐全。由于现在还是春天，景观效果还未完全呈现，夏天感觉应该会更好一些。地面上石砖铺地，并辅以一定的花纹拼接，步道内侧，是沿中庭一圈的塑胶跑道，步道两旁为灌木草地、景观小品、儿童活动场所、运动场所、休息区等。总体来看，高绿化率，低容积率，公园式社区景观，还是让人眼前一亮的。建筑品质因为产品分高层和洋房两种类型，呈现也有一定的差异。主要来说一下高层部分。外立面采用米白色真石漆搭配深灰色涂料进行装饰，局部辅以线条勾勒和框线造型，整体看起来很洋气，符合现代审美。目前，阳台未进行统一封窗。▲入户大堂及入户门厅单元入户大堂，采用前后空间格局设计，前面大堂、后面电梯厅，两者有一段过渡空间。入户大堂面积比较小，做了一个小型的休息区，有软装座椅、装饰画等，顶部做了格栅吊顶美化，装有水晶吊灯，排水管进行美化包裹。电梯采用金属装饰板增高，电梯控制面板为竖向金属装饰板。各楼层灯光为感应式开关，比较人性化，不过步行梯楼道处理有点儿忽视了。（向右滑动）以下为洋房部分实景图↓↓↓（向右滑动）室内精装本期，房猫随同网众验房师查验的，是阳光城半山悦二期9栋（高层）一套面积约122㎡的房屋。该房屋为套三双卫户型，竖厅结构，精装交付（精装标准3400元/㎡）。房屋所在楼栋为2梯5户格局。值得一说的是，业主购置此房时，是在2018年年底，购置单价也仅约1.25万元/㎡（含装修）。整体来看，中央空调、新风系统两大件齐全，中央空调为国内品牌海信，新风系统品牌为兰舍；厨卫都是采用欧派、西门子、摩恩、欧普、科勒等知名品牌，整体品质看起来还不错，也有一些人性化的设计，例如厨房的龙头采用了摩恩抽拉龙头，使用起来更加方便。▲厨房此外，客厅、卧室顶面和背景墙有造型设计，整体现代简约风，全屋墙面铺贴墙纸，相较于一般的乳胶漆品质会更好一些；在走廊过道上，设计了人体感应小夜灯，家人起夜时，方便安全。卧室地面铺木地板，卫生间，做了干湿三分离。▲卫生间▲室内精装该套房屋验房过程中，新风系统打不开，需要后期开发商进行调试，其他没有大的质量问题，主要是细节上的小瑕疵比较多，例如：客厅插板有松动、墙纸损伤、勾缝收缝、地板边缘不平、刮痕、污渍等等，装修过程中注意即可。（向右滑动）写在最后——阳光城半山悦二期，尤其是高层部分，在细节上的瑕疵很多，但不影响整体质量，公共区域和小区绿化也很不错。参考出售价格来看，也是水平之上了。我们后续将继续推出【验房】系列稿件，或许就有你买的项目，敬请期待。感谢中国第三方验房平台——网众验房对本栏目的支持。如果您有任何关于验房方面的问题或需求，可添加房猫找房微信进群了解。—END—图：一只鱼｜网络编辑：一只鱼©本文版权归“房猫找房订阅号”所有

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来自开普勒452b2021-4-25

感觉不重要，重要是站在30米高。正文前，先陪猫姐唠唠嗑。在主城住宅地块逐步“低密化”的时候，许多容积率在2.0或以下的项目开始选择“高低配”。而“禁墅令”的存在，让独栋别墅的开发成为历史。近两年时间，低密项目中“王牌产品”叠墅的打造在高端项目中成为常态，高改客群简直挑花了眼(想拥有这种烦恼)。在高改项目的选择中，“大平层＋叠墅“的混合项目占据绝大多数，圈层更为纯粹的纯叠拼项目则为少数。据猫姐不完全统计，如今主城与部分二圈层区域拥有叠墅产品的在售及待售项目多达64个(其余未添加的项目，欢迎大家在留言区补充)，这其中近90%的项目为“高低配”，纯叠墅项目仅6个。（含叠墅项目一览 据不完全统计）相较于高低配，纯叠墅项目更具低密性，后者的容积率多数在1.5左右，例如奥园半岛ONE容积率为1.5、德信麓湖云庄容积率为1.6、三盛麓湖左岸容积率为1.8。当然了，纯叠墅的改善属性及私密性更高，品质也更为均衡。（德信麓湖云庄示范区实景）本文的主角便是位于锦江东侧的纯叠墅项目德信麓湖云庄，容积率仅1.6，将打造主力面积段约180-300㎡叠拼产品。——请横屏查看项目具体位置及配套——项目今日刚取证，推出164套约177-322㎡户型，预售清水价格约24441-29999元/㎡，清水总价约526－966万，精装交付，目前精装价格待定。以最小的主力上叠户型177㎡来说，总价门槛预估约600万。1先说几个项目的优势。一、德信麓湖云庄位于麓湖板块，在2020年天府新区的学区划片中属于天府新区C区，是整个天府新区学区最好的区域，有哈密尔顿麓湖小学、哈密尔顿麓湖小学幼儿园、天府七小、天府七中等优质教育配套；（天府新区C区划片范围）二、项目整体建设在天然红砂岩石之上，全南北朝向，与地面最大高差从7-30米不等，有“一览众山小”的地理优势，也造就了优质的景观视野；（德信麓湖云庄实景）（麓湖云庄西侧红砂岩石壁效果图）三、在拥有视野的前提下，项目周边的景观资源也可圈可点。（德信麓湖云庄西侧锦江实景）项目西邻锦江、北临大幅公园绿地(规划)、南临别墅和泓半山、东临纯叠墅三盛麓湖左岸，东侧距离项目约300米为麓湖。坐北朝南的楼栋布局，使得部分户型向北可看公园，西端部分户型可看锦江。这样的景观搭配，在新房市场中，实属罕见。2麓湖云庄占地约63亩，由南北向的16栋叠拼、1栋统筹住房(统筹住房位于4＃楼，8F，共48户，后文不再赘述)排列组成，绿地率35%。叠拼总户数294户，13＃、17＃楼栋为上下双叠产品，其余均为上中下三叠。社区主入口在北侧，宽约50米，高约10米，十分大气。东侧还设有次入口。（德信麓湖云庄总平图，圈中为预售楼栋）项目楼间距从18-23米不等，与楼高的比例普遍约为1∶1.2。因先天的地势原因，麓湖云庄整体由东向西、由南向北，拾级而上，楼栋间形成梯级落差。南侧，项目与和泓半山高差最大约20米；东侧，与三盛麓湖左岸高差最大约7米；西侧，与成仁路高差最大约30米。项目将户型的主阳台均设计为朝南，并充分利用地块的高差优势，放大了产品的景观视野。（示范区景观视野）上图是站在项目示范区往西南方看向云龙湾大桥的视野，高度对应17＃楼首层。西侧楼栋的西端户可看江景，其中上叠户型视野更佳。（在建的17＃双叠楼栋背面实拍）传承杭派建筑风格，项目对立面的投入较大，运用大面积的玻璃幕墙与棕铜色铝板，空调机箱用金属栏栅遮挡。此外，据工程规划图显示，麓湖云庄的住宅停车位有879个，每户平均车位数接近3。嗯，高改气质扑面而来，开个车展不成问题。3首批次推出164套约177-322㎡户型，分布在1＃、2＃、3＃、5＃、6＃、7＃、16＃、17＃楼栋。上叠主要为约177㎡、211㎡；中叠主要为约227㎡、251㎡；下叠主要为约271㎡、292㎡。户型分布见下图所示。（预售楼栋户型分布）六个主力户型中，下叠与中叠规划有私家花园，以及约5.5米挑高的地下室(计入产权面积)，花园面积不等，平均约30-60㎡，部分端户花园面积更大些；上叠无地下室，规划屋顶花园。在电梯方面，下叠未配置电梯；中叠在首层的私家花园搭乘私家电梯入户；上叠独立入户，与隔壁户共用1T2两侧双开门电梯。介于户型过多且布局相似，本文着重讲主力户型下叠292㎡、中叠251㎡、上叠211㎡户型。上叠约292㎡户型（建面约292㎡户型图）292㎡户型由地下室、1F、2F组成，地下室面积约64㎡，挑高约5.5米，可打造夹层。相比项目较小下叠户型地下室使用天窗采光，292㎡下叠可通过夹层采光，下沉式的庭院将采光面更大化，在夹层部分可规划保姆房等功能空间。通过夹层可直达私家花园，品质感十足。下叠1F，入户独立玄关，设计一处约3㎡的储藏室，客餐厨形成约5.5米面宽、10米进深的LDK中央社交空间，老人房朝南，面向私家庭院。2F为双阳台设计，南侧主阳台面宽约9.3米，与主卧、次卧相连，北侧阳台连接书房，面宽也有约5米。主卧套房面宽约5.5米，设计步入式衣帽间，主卫配置五件套。值得注意的是，上楼后并无过道设计，而是一处约22㎡的开放式空间，这样的布局提升了整个2F的空间尺度感，作为书房、起居室、小孩玩乐区均可。中叠约251㎡户型（建面约251㎡户型图）中叠251㎡户型也是有约5.5米挑高的地下室，面积约35㎡。若搭建夹层后，中叠户型的归家动线是通过地下室－>夹层－>私家花园－>私家电梯－>3F(中叠首层)。3F及4F的空间布局与下叠户型相似，在此不再赘述。上叠约211㎡户型（建面约211㎡户型）对比以上两者，除去少了地下室，以屋顶花园代替私家庭院外，上叠211㎡户型的功能布局基本相似。首层玄关、客餐厅、可开放式厨房、老人房、公卫、双阳台；2F同样是先到达一处约15㎡的开放式空间，再步入主卧或次卧。其余户型见下。请向右滑动看更多户型————总体来说，麓湖云庄的户型设计在品质感上把握的很好，在空间塑造及功能性两者之间，有真正考虑到高改产品的特殊性——不在于房间的多少，而是重在打造尺度感及家庭社交空间的丰富性。这也是目前市面上大多数叠拼户型未顾及之处。目前，样板间还暂未开放，只能从置业顾问处知晓部分精装用材。比如：东芝、威能、兰舍三大件；厨房使用西门子三件套、摩恩等；卫浴使用杜拉维特、汉斯格雅、奥普等；海格智能家居；柏厨柜体；诺贝尔墙砖、地砖；客厅地面云朵拉灰大理石……具体请依照最终呈现。对比前期天府新区推出的叠拼产品，奥园麓语ONE清水交付，约550万起步；卓越晴翠精装交付，约620万起步；中海麓湖公馆精装交付，约420万起步；万科天府公园城清水交付，约340万起步……麓湖云庄的价格优势并不明显。但凭借区位、圈层纯粹、地势等优势，即便全城比选，项目的竞争力依旧强悍，而普通资格大概率无缘177㎡户型。—END—图：小曹｜网络编辑：小曹©本文版权归“房猫找房订阅号”所有

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来自开普勒452b2021-4-14

说到大西安价格洼地，你会想到哪里？不限购区域应该算首选。很多人说新区是刚需最后的避风港，但是以最近的风向来看，这个问题似乎值得讨论。1从今年开始，不止西安主城区的高价地冒头频繁，不限购新区地价也迅速攀升。年初能源金贸区1.6万/㎡刷新不限购新区地价记录。进入二季度后的首次土拍也让很多吃瓜群众大吃一惊。1、大西安首宗摇号土地诞生，沣西楼面价突破1.2万+。2、泾河新城楼面价突破7000元/㎡。去年沣西首宗万元地引来市场一片惊呼，时间刚过半年，华润摇号摘得115亩住宅用地，楼面价突破1.2万+。泾河也是如此，2020年9月份，南飞鸿4082元/㎡的楼面价已经刷新区域地价天花板。而本周二（4月6日）土拍，泾河新城2宗住宅用地土拍，其中最低楼面价7084元/㎡。短短半年时间，不限购新区2000-3000元/㎡的地价涨幅实在惊人。2不止地价，西安市不限购区的房价也是持续走高。数据来源：前瞻顾问月报整体来看，非限购区域内除了周至外，均呈现不同幅度的上涨。观察近1年房价走势，西咸新区的成交均价已经上涨了1500元/㎡，到了2月，价格已经突破14000元/㎡。就西咸这个均价来说，说是与港务区房价肩并肩都不过分。再来看其它板块。高陵区去年2月均价6389元/㎡，到了今年2月均价上涨2526元/㎡，达到了8915元/㎡。鄠邑区今年2月8376元/㎡，而去年同期为6095元/㎡。周至房价相对比较平稳，保持在5000元/㎡左右。蓝田县近几月因为供货影响，房价波动明显，但是区域内房价相比去年已经上涨上千元。整体涨幅可能感受不算直观，咱们聚焦大家熟悉的西咸新区来具体说一下。数据来源：前瞻顾问月报沣东新城的最新均价已经超过了1万7/㎡，区域内2万/㎡左右的项目不在少数。沣西新城板块的价格也是逐渐攀升，去年下半年开始整个板块内房源稀缺。泾河新城也已经突破了万元大关，而秦汉、空港两大新城均价都早早过了1.2万/㎡，直逼1.3万+/㎡。3正值“金三银四”，各区域楼盘也开始加推，但是房价格局已经大变样。能源金贸区的奥园璞樾ONE，上批次加推时间为去年9月，均价为1.8-2.1万/㎡，目前在售均价为2.3万/㎡。同区域莱安万莱逸宸同样如此，去年10月份首开，现在均价已经2.2万/㎡，距离开盘涨幅已经近5000元/㎡。不止沣东热门板块涨幅惊人，其它新城也是如此。位于沣西新城的科为城熙府，去年11月首开均价约1.55万/㎡，而目前均价1.8万/㎡。泾河新城也不例外，金辉城高层产品均价10000-10500元/㎡，仅年后均价上涨近1300元/㎡。绿地智创金融城，去年6月30日首开，成交价9300-11300元/㎡，而下批次即将加推的均价预计1.35万/㎡。另外区域内雅居乐北城雅郡、黄冈学府城、金地乐华翰林意境均价也都出现了不同幅度的上调。空港新城去年暂时停售的绿地国宝21城，近期也即将推售，预计成交价12500元/㎡，相比之前价格也有上涨。福星惠誉美术城·云玺去年5月1.05万/㎡，而目前在售的房源，已经达到1.3万元/㎡，涨势疯狂。秦汉新城中梁壹号院目前均价1.2万/㎡,而半年前均价10800元/㎡。整体来看，除了有些项目因长时间未推货，新推房源出现上涨外，还有像类似奥园璞樾ONE产品更新出现房价上涨。不过，价格实实在在上涨的不在少数。4不管是从地价还是房价来看，我们都能有一个很直观的感受，新区的价格洼地正在逐渐缩小、消失。这世间，果然没有永远的价格洼地。不过为什么曾经购房者“爱答不理”的新区，如今竟逐渐有了“高攀不起”的苗头？咱们先从政策端说起，近几年西安调控不断升级，非限购新区迎来“福利期”。购房资格不断压缩，迫使很多想要扎根主城的置业者被挤压到了周边区域。另外，最近的两次“深夜新政”后，不限购区域的新房价格都迎来了猛涨。再来说说土地端，主城土地供应有限，新拍土地大都集中于新区地带。非限购板块楼面价频频创新高，一路走高的地价，也让很多购房者对于未来预期看好。最后说说人口因素。政策挤压，限购升级，购买力大量涌入非限购区域。不用落户，无需社保，有钱就能买，很对外地置业者胃口，仅泾河新城，陕北、甘肃、宁夏的投资客都占很大一部分购房群体。终究，价格洼地不会永远存在，只有短暂的、相对的洼地。日益消失的房价洼地，未来天花板究竟在哪，仍然是谜。

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来自开普勒452b2021-4-14

刚刚过去的一季度，西安楼市经历了4次万人摇，拍出8宗万元地……楼市的火爆，最终引发更严的330新政。购房资格，成为第一道“门槛”。同时，西安主城区房价迈向2万+时代、西咸新区即将突破1.5万。房价，成为第二道“门槛”。对于真正想买房的人来说，两道门槛之下，哪里才是突破口？1近期，西安楼市情报梳理了西安+西咸+咸阳300多个楼盘价格发现，大西安楼市格局快速迭代，房价梯队形成了明显的区分：大西安板块均价示意图（仅供参考）第一梯队（均价2W+）高新、曲江、沣东，位于西安房价第一梯队，同时几乎也是西安万元地最集中的区域，目前新房均价已经突破2万/㎡，而随着未来高价地块入市、老盘逐步清盘，区域房价可能会继续攀升。第二梯队：（均价1.5W-2W）城南、城东、城西、城北、长安、航天、浐灞、经开、沣西、秦汉位于西安房价第二梯队，是新房主要的分布板块，受到刚需和刚改的重点关注。第三梯队：（均价1W-1.5W）第三梯队主要集中在城内、高陵区、港务区、灞河新区，随着3.30政策的出台，不限购区也迎来了更多购房者，咸阳市区、空港和泾河这些曾经的“洼地”板块，住宅均价也进入了1W+的时代。第四梯队：（均价万元以内）而均价低于万元的梯队中，目前仅仅剩下鄠邑、富阎三板块（富平、阎良、三原），对于经济不宽裕的刚需以及投资客来说，这些地方成为重点关注的区域。从价格角度来说，三原的均价最低，都是当地小开发商的楼盘，集中在5000元/平方米左右。如何衡量这四个梯队里，区域的发展潜力、楼盘的未来价值，非常考验购房者的眼光和智慧。置业投资必须有发展的目光，随着西安都市圈的确立，作为西安的北大门，三原的优势凸显无疑。这里交通日益完善、产业发展迅速，而房价只有西安的三分之一，未来的潜力充满期待。

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来自开普勒452b2021-4-14

4月集中供地：规模最大的两宗地当属大渡口H分区（2号线建桥站），据了解兜底单位是龙湖；两宗地合并指标：占地643亩，计容约85.6万方，商业约16.7万方，商业占比约20%；起拍总价约44.4亿，楼面价5196元/㎡；规模之大，总价之高，商业之多非大企业不可，一般企业根本没法参与；商业自持：商业计容约10.8万方，需自持40年，自持商业占整体比例约12.6%；自持占商业比值65%；自持商业需2025年10月1日前开业；另需销售部分商业体量约5.9万方；其他配建：2个9班幼儿园合计5400㎡，按照装配式建筑要求实施。龙湖为何选择在这个时间点进驻大渡口？首先我们肯定要，客观承认龙湖具有超强的品牌号召力和经营能力；但从城市基本面来看，大渡口的投资价值无法与其他区相提并论；我们看到近两年在大渡口的房地产领域的大笔投资整体并不乐观的，并没有太多正面参考；这一点是否也代表只有大渡口才有这种大规模拿地机会或者大渡口这种条件拿地概率更大；龙湖过去的发展逻辑，是紧跟城市发展步伐的，重仓北区和西区，这里的西区更多是西永、大学城；而本来高新区科学城的发展红利，也跟大渡口关系不大；那龙湖为何改变过去成功的投资逻辑？是企业变了还是时代变了，或者说时代变了倒逼企业转变；按照这样的勾地条件，应该有其他企业能参与，但假如放在其他区，会引来更多竞争吗？其他区的优势更多，比如沙坪坝的学区、九龙坡的经济与人口、两江新区的综合优势等；龙湖的困境：当前主要体现在规模和土储，参考铭腾年报、月报统计的土储数据发现；龙湖在存量结构以及去存周期来看，与其他头部房企相比处于相对劣势，而从保有规模和市场份额角度来说，龙湖压力山大；土地市场：龙湖过去的优势和投资打法已经没有优势了，加之龙湖土地储备不足和对规模的追求；而规模方面金科和融创不断下沉区县，参考大重庆的业绩排名，金科和融创领先优势明显；假如龙湖顺利摘得大渡口该宗地，按照过去两年的新增储备来看，基本可以确定新增土储入围今年TOP3，甚至可以顺利夺得头筹。 龙湖如何摆脱这种局面，除了“天街”龙湖还有什么牌能够打？大渡口万达广场经营并不算好，加之九宫庙商圈有传统优势和较大体量规模；大渡口是否还需要这样规模的商业体？人口、消费力等是否足够支撑？而北区、九龙坡等地的中高端商业是否会吸纳更多大渡口区域的消费外溢； 成本问题如何考虑：大量商业占比和自持，对资金占用要求严苛；带PC的建安成本按照3300计算，商业自持部分按照地价和建安反补均摊，按照这个逻辑测算，则对应真实地价为大概在6400左右；按照住宅建面清水1.5w计算叠加可售商业车位，预计全盘货值大概120亿，这个逻辑地货比是2.7；考虑资金投入和占用的话，还有利润吗？ 在不考虑商业占比与自持的背景下，楼面价5196静态来看也没有太大优势；从现金流的角度来看：大渡口最为爆量的项目以低价刚需盘，金地自在城和荣盛城等为代表，而龙湖并不会选择在低端去爆量；那么龙湖住宅的逻辑是什么？龙湖通常不会选择低端市场，那么就优先考虑中高端市场，大渡口当前的市场表现是缺乏高端支撑的；或者说高端很难做，如中国铁建西派宸樾；龙湖具备拔高的能力但是也会受限于大渡口基本面的支撑，而中端市场积累了大量的竞争；假如龙湖考虑参考一江之隔的春江天镜成为板块的标杆项目，叫好又叫座，那么区域、价值、资源、包括市场条件等是否有支撑； 商业价值怎么考虑：龙湖的商业体从地块摆放来看，与万达广场正对，大渡口的基本面并不足以支撑中高端商业；因此龙湖商业与万达无法形成差异，必将有直面竞争与分流，那这就让本不富裕的商业基础更加难堪；换句话说为了拿到这么大的地块，拿这样的商业是否值得，这笔账该怎么算？ 有效货值：商业与车位的货值怎么考虑，假设不考虑自持商业的货值；5.9万方商业按照临街底商或者街区商业能否消化完？是否需要考虑商业塔楼（公寓或者写字楼等）？68万方住宅按照6千个车位推算，那么可售商业和车位保守预计货值约17亿（商业按照单价2万，车位按照成本价9万/个推算）；那这个有多少算作有效货值；还有就是商业车位去化周期的考虑； 最后将商业与住宅合并来看，商业能否成功并不重要；商业的逻辑在于拿地需要并且通过商业打造提升整体价值；而住宅规模达68万方，从近三年供地规律来看，基本可以定义为主城新第一大盘；这样的规模本身具备复杂性，再考虑市场的复杂性，住宅是有潜力；假设考虑住宅4-5年的销售周期，是否支撑全盘的投入，这笔账该怎么算； 从指标及用地条件来看，该宗地为商业勾地，即龙湖天街拿地；重庆公开市场是非常透明的，价高者得，这样拼的是资金实力，龙湖不再具备特有的优势，因此我们看到过去两年龙湖在一手市场拿地并不太理想；以个人对龙湖的了解来说，天街几乎是龙湖唯一能打的底牌了；假如按照天街勾地的逻辑来说，跟万达广场、吾悦广场等逻辑是一样的，但是商业过剩或者经营困难的局面怎么考虑？总之政策、市场或者趋势已经这样了，逼你把最后的底牌翻出来；那么项目就不再只是单个项目了，而是解决企业发展问题的真实演绎；至于谈论单项目能否成功，意义不大；因为就算不成功，又还能怎么办呢？

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来自开普勒452b2021-4-14

自今年2月底“两集中”新政以来，土地市场进入“暗流期”，表面风平浪静，实际暗流涌动；静的地方在于土地正式公告、交易停滞长达超过40天；动的地方在于政府、土储以及房企有大量工作，包括土地梳理、资料准备、市场研判等；根据土地预公告资料，首批次44宗地即将正式公告（预计4月7日），按照这个逻辑推演；1、时间：拍卖时间暂定4月27日-4月30日之间，同一天完成44宗拍卖难度很大，因此通过2-3天来拍卖相对可行；2、兜底：按照常规逻辑推演，44宗地都找到了兜底方，这样能够确保不流拍，不影响政府计划以及市场信心；3、股开：过去供地坚持投后不能股开，这样合作就必须投前谈拢，经过集中供地所对应的资源博弈，是否能够放开投后，值得期待；关于土地从供应土地来看，我们还是能够看出一些规律或者特征；第一、坚持，在指标控方面，依然坚持不平衡、限容、限高等；包括配建、装配式等问题；第二、价格，整体来看还是市场定价法，即参考近期成交价，并未大幅折损地价；当然也会有一些价格分化，但静态来看，房地价空间依然不大；第三、去产业化，参考2020年全年商住土地成交数据；以土主板块为代表的多宗产业勾地让人印象深刻，在4月批次地块对产业引进力度整体偏弱；假如以房地产开发经营为视角，产业本来就不应该与房地产开发关联甚至绑定；市场化企业开发看重的是现金流或者是利润率，与产业的经营逻辑不同；而产业必然要大量资金投入并需要通过一定周期与孵化的；其次涉及领域不同，术业有专攻，本质上房地产企业，要么没有产业，要么产业难兑现；过去房企拿地有些靠信息不对称或者产业愿景拿地，但如今在重庆市场已经越发困难，政府见多识广；假若你的产业不能提升区域价值，带动经济与就业，要想拿到地是很难的；换句话说想产业勾地不拿地真家伙或者投入是很难拿地的；例如复地勾西站地块，商业占比高达43%同时需要引进老字号以及部分商业自持；融创+传化勾土主地块，自持20%以上商业并要求打造现代物流基地，其余产业地块直接与产值挂钩等；那么现在问题关键就是产业在实际应用的价值与意义；我理解的产业本质还是通过投入带动产生的经济价值和就业问题，从城市发展角度来说，适当填充产业有助于完善板块的功能属性；那么产业为何必须与房地产开发绑定呢？这是资源平衡的问题，从供方来说逻辑是合理的；但是从买方来说是个问题，房企打造产业在重庆范围成功难度极大，基本也没有成功案例；但是让供方纯投钱招商引资也是极大难度，毕竟财政并不宽裕；从企业竞争来说，重庆不缺房地产开发商，而缺产业运营商，因此城市更需要真正的运营商或者经营商，而不是单纯的开发商或者打着某种名义的开发商；有一个可能可行的办法，产业补贴，宅地高价，确定反哺比例，这个前提就在于资源调动和分配问题，当然这样的做法肯定也有难度；从企业拿地来看，本质上就是个算账的问题，企业最终会寻找一个最佳的算账逻辑和方案。关于市场1、先发优势：4月份首批次集中供地的优势有几点：第一、从开发与周转角度来说，大概率今年能够开盘入市并回笼一定资金；第二、最快感受市场变动，4月土拍表现良好或者二季度市场上行，那么必将影响二批次7月供地价格；第三、从常理来看，上半年是企业投资的窗口期，资金相对充裕；2、狼多肉少：假定重庆市场有100家房企，很显然首批次44宗地是不够分配的；当然一方面有部分房企不着急拿地，另外一方面基于对规模的追求，不可能只拿一块地；但总的来说肯定是供不应求的；3、价值分化：44宗地从地价来看肯定存在极大分化，价格背后对应的是价值，对位到企业投资的预期判断；不同企业的投资偏好与产品策略即同质也分化，但是重庆是较为透明的市场，而且大多数企业深耕多年，肯定存在一定规律；比如核心区或者热点区，价值风口，供需良好，企业偏好并敢于给予高预期，必然造成大量企业参拍导致竞争激烈；如大杨石、科学城等地，在一季度个别土拍中已经有所反应；而二环或者外环周边，地段相对较差，例如龙兴、西彭等地，参与企业相对偏少，底价摘牌或者低溢价获取概率大；4、市场对标：土地信息是公开的，地价和指标，配建等信息是确定的，对大企业来说，成本是刚性的，包括建安、两费以及财务费用；相对不确定的就是价值评估以及价格预期，因此价格存在不确定性，价格问题取决于两点，产品策略以及价格对标参考；就同板块而言，你参考区域什么段位就决定了你的举牌上限，按照过往的拿地举牌来看，举牌梯队分化明显；对比板块静态价格上限为基准线，基本只有持平或者超越才有可能拿地；5、产品策略：在公开市场所有条件都相同的情况下，动态组合来看产品与价格；这个时候就看产品策略以及价格预期了，市场主流体现的就是精装溢价、业态溢价以及产品力溢价；6、关注差异：企业拿地就是一门生意投资，要算账考虑赚钱，至于说怎么算账，如何赚钱是存在差异的；第一、有些企业关注安全边际，这种策略偏向核心地块，核心地块价值彰显，安全边际高，但是竞争激烈，获取难度较大；第二、有些企业关注地货比或者利润率，这样策略偏向房地价空间较大的区域，以内环以外新区居多；但是新区的问题在于潜在供应极大，二级市场竞争激烈，价格被透资增长乏力；第三、有些企业偏好快周转，这样需要良好的施工与报建条件，这样的企业多偏好内环以外新区，但问题在于竞争与利润问题；第四、有些企业偏好投资回报率，包括资金占有率以及自有资金回报率，即静态价格实现以及利润看起来并不乐观；但只要有资金杠杆或者其余财投，那么自有资金的收益依然可观；总之不同企业投资逻辑对应了相应的市场判断及产品策略，最终都需要通过项目经营来真实演绎；在重庆集中供地的玩法，大家都是第一次，都准备了这么久，我最关注的是能够给市场及企业带来怎样的变化！

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来自开普勒452b2021-4-14

今天的主角，就是一个将社区关系处理的很好的项目，主力户型约132-153㎡，总价差不到50万。此外，这个社区仅约260户(不包含租赁住房)。260户是一个什么概念呢？就是业主们加一起都没法装满一个微信群。并且，项目均做纯板式小高层，改善气质很明显，给人一种“小家碧玉”的感觉。这便是西三环外金沙的一个全新项目——玉润金沙。（玉润金沙示范区实景）撇开项目本身，在顶格价遍地飞的改善市场，单凭玉润金沙预计约3万/㎡的单价(包含装修)，就足以让很多人动心。而片区内优秀的教育及生态资源，可谓是为项目提升了不少竞争力。1区域介绍作为主城发展时间线较长的区域，青羊的教育及生态资源，其余区域难以望其项背，长久以来，青羊拔尖的教育水平就一直在NO.1的位置。而玉润金沙所在的外金沙板块，虽说教育不如“青二区”那般出类拔萃，但也可碾压不少区域。其中，就项目北侧约100米左右的成都市花园(国际)小学(清波校区)来说，本部原名为实验小学成都花园分校，后改名为成都市花园(国际)小学，秉承了实小的深厚底蕴，又发展了自己的特长，其师资资源强大，一直保持着良好的口碑。清波校区17年开学，学校对口楼盘中，蓝光雍锦园与华润金悦湾挂牌均价都近3万/㎡，生源较好。目前还未有明确直读中学，但大概率与项目南侧金沙小学清波分校一样直读成都市树德实验中学(清波校区)(以官方划片为准)，清波校区是树德一校两区办学的其中之一，血统纯正。此外，五幼、六幼等幼儿园均距离项目不远。外金沙的第二个优势便是生态资源。玉润金沙项目北侧便是清源公园。（清源公园实景）距离项目约1km范围内，还有苏坡公园、百仁公园(规划)、金沙滨河公园等。其中，约1700亩的百仁公园因涉及金牛区和青羊区，属于跨区工程，导致进展缓慢，近期有消息称，公园内的“钉子户”已经拆迁完毕，大众期盼已久的百仁公园或许真的在路上了。目前，在轨道交通方面，项目主要倚赖1km以外的4号线与9号线换乘站成都西站，在建的地铁27号线一期蜀鑫路站，预计将于2024年底建成通车，距离项目约600米。（玉润金沙周边实景）（玉润金沙项目施工实景）此外，就居住环境而言，周边海亮樾金沙、金沙海棠、保利·金香槟、华润金悦湾、雍锦园等社区均较成熟，并且建成时间都不是很长，片区内城市界面整体比较干净。项目虽位于清波路及蜀鑫支路交叉处，但好在，车流量不是很高。距离东侧的三环路大概约700米，影响不大。2项目简介玉润金沙项目占地约35亩，容积率2.0，该项目所在地块是由成都兴城建于2019年12月4日以“11900元/㎡＋20%无偿移交租赁住房比例”摘得。项目由7栋10-16F纯板式小高层、1栋17F租赁住房组成，整体围而不合。其中，租赁住房规划有单独的人行出入口，但尚不知后期是否会与住宅部分连通(租赁住房在建成后会移交与政府进行管理，所以后文不再提及)。（玉润金沙总平图及户型分布）7栋小高层南低北高，楼栋间退距尺度优秀，最大约53米，最小约45米。除西侧5＃楼为东-西向，其余楼栋均为南-北向(非正)，其中南-北向(非正)户型阳台均朝南。2＃、8＃楼位置最佳，南北内庭视野宽阔，均为15F、2T2户设计，为本项目楼王户型153㎡所在，这里还将诞生约263㎡底跃户型，仅约4户。4、3＃楼全部分布150㎡，是唯二的1T2户楼栋，于是得房率也稍高于其余户型。此外，还有少量108㎡首层带花园户型(花园面积以最终结果为主)位于5＃楼。虽说5＃楼不为南北向，但阳台面朝中庭，有将近百米的内庭视野。在景观面前，朝向什么的都不是问题。项目南北两侧，总共规划两处单独的人行出入口，车行出口则规划于西侧蜀鑫支路及项目东南角，保证了人车分流，而非机动车位则全部安排在了地下，提升了社区的整体居住品质。（玉润金沙项目沙盘）33亩土地上，玉润金沙的建筑密度不到19%，有约12亩的绿化面积，绿化率达到了35%。260户业主，人均绿地面积有约31㎡。加上租赁住房的业主共有359户，人均绿地面积有约22㎡。2020年“西控”区域人均公园绿地面积的目标是16.4㎡。而同样的绿化率，落地到总户数不同的项目，业主的体验也是不一样的。3预售情况项目主力户型共有5种，分别为132、134、139、150、153㎡，除132、134㎡为三室设计，其余均打造四室户型。所有户型的阳台进深均约1.8米。项目预计近期将推出3＃、5＃、7＃楼，房源约122套，包括建面约132、134、139、150㎡户型。（玉润金沙户型分布）得益于低楼层设计，玉润金沙户型的公摊约17%-20%，整体得房率较高。（建面约132㎡户型）（建面约134㎡户型）132㎡与134㎡户型均为三室两厅两卫，竖厅设计，动静均没有明显的分区。大三房的设计，整体有较好的尺度感。以134㎡为例，三叶草户型，双入户玄关，H型厨房，双阳台。客餐厅开间约4米，进深约9.5米，主卧一侧三开间朝中庭，主卧设计L型衣帽间。约3.3米长的入户玄关有专门设计一处凹形储藏空间，保证功能性的同时还坚固了玄关的尺度感。（建面约139㎡户型）139㎡户型，设计四室两厅两卫，户型方正，动静分区，做到了四开间朝南。客餐厅面宽约6.9米，进深约4.8米。厨房设计实用性较强的L型台面，有单独放双开门冰箱的空间。后期，业主可在此小做改动，打造一处独立岛台，实现中西双厨。主卧设计单独衣帽间，三个次卧中，有一个面宽约2.4米，但进深有约3米，打造书房及小卧室均可。（建面约150㎡户型）（建面约153㎡户型）150㎡、153㎡与139㎡的设计差别不大，只是尺寸及部分功能区的布局改动。但同样的四室设计，150㎡的得房率要稍高于153㎡户型，因为前者为1T2户，后者为2T2户。于是，150㎡户型的整体尺度感高于153㎡，最明显的便是客餐厅开间与进深，150㎡均要大约30cm。两者在出电梯后均有独立的入户玄关设计，其中152㎡的独立入户玄关约8㎡。（132㎡样板间实拍）（153㎡样板间实拍）精装方面，还是实打实的上了不少好东西。入户配置子母门、三星指纹锁，卫浴品牌围绕汉斯格雅、杜拉维特等品牌，厨房配置烟机灶具三角套及西门子洗碗机、弗兰卡水槽，此外，三大件使用日立、威能等品牌。4结语近年来，伴随青羊区住宅地块的“告急”，城西的地价是越拍越高。金雁锦绣金沙地块，成交楼面价18512元/㎡，并自持2%租赁住房；西派金沙地块，成交楼面价16700元/㎡；新力曦悦地块，成交楼面价16200元/㎡；德商地块，成交楼面价16900元/㎡，无偿移交2%；毗邻西派金沙的合信地块，成交楼面价18400元/㎡……而以上地块，除金雁锦绣金沙所在的内金沙板块外，其余大多数于青羊新城。（青羊新城、外金沙范围示意）从2017年伊始，绿城城投•凤起蘭庭、中铁建西派金沙、新力曦悦、龙湖西府琅悦、五矿西棠、首创禧瑞光华、远洋朗基香汇等项目在此落地，均剑指高端，预售价格也是居高不下。（青羊新城部分项目预售价格情况）未来，毗邻三环的外金沙供应将“走下坡”，青羊新城的土地供应将集中在外光华片区。而对于那些对城西怀有独特情怀的人，外金沙再往外或许就不再是他们的考虑范围了。玉润金沙，预计3万/㎡左右的单价，居住氛围还不错，周边配套也比较齐全，贷款新政或许对其大户型产品有所影响，但长久来看，平等的社区关系、高性价比、得房率等优势或让其走出“独立行情”。—END—图：小曹｜网络编辑：小曹©本文版权归“房猫找房订阅号”所有

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来自开普勒452b2021-4-14

目前，高端改善型产品已经成为市场主流。去年，成都市共推出203宗涉宅用地，供应平均楼面价5505元/㎡，较去年上涨20.35%；成都的万元地数量也增加至48宗，最高名义楼面地价再次刷新——渝太地产以20700元/㎡的楼面地价竞得高新区新川宅地，成为成都名义上的最高楼面地价。此外，据中成房业统计：从2016年到2020年，成都100㎡以上产品成交占比由43%上涨到83%，90㎡以下的小户型占比从48%下降到6.2%。（图据中成房业）对许多刚需购房者来说，现在要买一个小面积、低门槛的房子相当困难。那么，预算不高但只想买新房的刚需朋友，在市场上还有哪些选择呢？房猫今天给大家做个盘点，聊聊目前成都市场上为数不多的刚需盘（总价约在150万以内）。1首先来看一下5+2主城区。从最近一个月的取证来看，5+2主城区新入市房源大多在400万以上，200-300万的房子都不多，且熔断概率极大。高新区对于刚需购房者而言，高新区应该是最难买入的。首先，高新区新房房源最少，且主打改善，房价整体偏高。二手房房价在全成都也是数一数二的；其次，高新区的竞争压力非常大，性价比高的楼盘基本被刚需顺位靠前的包揽。目前，高新区能称之为刚需的仅有长冶南阳御龙府。长冶南阳御龙府四川省成都市双流区高新区应龙北一路96号长冶南阳御龙府，位于高新区应龙北一路96号，最近的地铁站点为6号线陆肖站、1号线天府五街站，但均在一公里以外。现在还剩最后1栋楼，约224套房源，主力户型为建面约99㎡、117㎡的套三双卫，清水交付，预计均价约1.1万/㎡，总价预算在108-130万左右（详情请见：“天选之子”们，请继续等南阳御龙府！）。据置业顾问表示：目前暂无开盘计划。锦江区作为发展较早的老牌主城区，锦江区的优势是普遍有较好的学区资源，商业、交通等配套都较为优质。但区域供地较少，新建楼盘不多，并且价格较高，总体上车门槛较高。刚需最为关注的是ICC天峻。成都·ICC天峻四川省成都市锦江区东大路地铁D、E出口ICC天峻位于锦江区东大路328号，楼下百米范围内就是2号线和8号线的东大路站。项目目前已经是现房状态，推新套数1132套，建面约51-126㎡，上批次取证在2016年，清水均价13200元/㎡。值得注意的是，项目15的容积率，5梯16户，100㎡以下的户型不通气，对于住家刚需而言需要慎重考虑。据置业顾问表示：目前暂无开盘计划。成华区成华区的户籍购房者，算得上是成都主城区最幸运的了。该区域可以算是目前主城区内新盘供应最多、规模最大的一个区了，且大部分楼盘都有小户型供应，而价格相较于动辄3万＋的青羊、锦江、武侯等区而言也要温柔的多。SM锦悦（详情请见：等SM锦悦，请三思！）隆鑫印象东方（详情请见：成都东客站片区刚需现房，建面83平起）青羊区青羊区总体供应极少，且多为高端改善型项目，对刚需来说非常不友好。纵览青羊区，唯一可期待适合刚需上车的楼盘仅有光华壹号下批次高层房源了。光华壹号花园营销中心四川省成都市青羊区光华北一路与光华东一路交叉口东南方向20米光华壹号位于青羊区光华大道一段南侧，树德中学（光华校区）东侧，属于万家湾板块，最近的地铁站点为4号线的中坝站和13号线（在建）的万家湾站，均在一公里范围内。去年12月光华壹号取证，推出了200多套高层房源，均价1.3万，主力户型为100-110平米的套三；此外还推出了约100套洋房户型130-169平米跃层，均价2.5万。房源均是清水交付。目前高层产品已经售完，还有部分洋房在顺销中，总价350万起。据置业顾问表示：下批次高层目前暂无开盘计划。总的来说，在成都“5+2城区”，改善当道，刚需夹缝求生，首付30多万的房源相当稀少，且大部分楼盘目前都并没有要开的意思。相比较而言，二圈层可能对刚需更加友好一点。2目前来看，二圈层也逐渐趋于改善，不少项目都在打造洋房产品，户型也大多都在110㎡以上。不过总体而言，刚需可选择的空间还是比较多的。双流区双流刚需盘中，中铁骑士府邸住宅售罄，目前备受关注的就是川网国际花园二期，预计将推出589套建面74-175㎡的房源，均价约11000元/㎡。但该项目从2016年取证以后，就一直没有动静，此前加的一个置业顾问都已经离职了。至于空港陆号上批次房源于去年12月推出，下批次房源暂无消息。川网国际花园四川省成都市双流区白衣上街空港陆号四川省成都市双流区黄河北路7号附近此外，双流还有部分刚需项目正在顺销中：东韵花园去年4月取证，清水13300-16150元/㎡，建面73-143㎡，主要就是飞机噪音比较劝退；明城购物中心去年7月取证，清水13830-14620元/㎡，建面40-138㎡；经典玲珑庭去年11月取证，清水13092起，建面89-115㎡。龙泉驿区新盘主要是左岸名都，后期将推出192套建面98-125㎡的清水房源，预计单价一万左右，目前暂无开盘计划。左岸名都营销中心四川省成都市龙泉驿区西江大道555号其他顺销“刚需盘”主要就是：慧生时代广场，清水均价11000元/㎡，建面83-89㎡，预计2022年12月交房；城投锦澜悦山，精装13264元/㎡起，建面102-143㎡。郫都区郫都区的刚需盘主要为老盘新推，且不少项目都尚处于顺销状态：楼盘名面积（㎡）装修总价 （万）富元君庭97-132清水70+瑞和上院82-123清水65+中建锦绣天地91-138——115万+西郡府邸94-135清水90+龙腾御锦城87-108精装90+温江区上周，位于温江区骑士大道与友贤路交汇处的金科集美星宸刚刚取证，建面93-100㎡，精装交付，高层95万元起，洋房115万元起，目前正在名单复核中。金科集美星宸四川省成都市温江区骑士大道与友贤路交汇处此外，还有部分项目顺销中：书香华府，建面98-142㎡，精装交付，总价95万起；置信国色天乡鹭湖宫17区，建面118-161㎡，清水总价104万起；吾家花苑，建面87-96㎡，精装总价80万起。新都区‍新都区的价格整体来讲是比较便宜的，小户型房源也比较多，有地铁，离主城位置也比较近，值得刚需重点关注。目前区域内即将预售和顺销的刚需盘都比较多。即将预售——顺销中——楼盘名面积（㎡）装修总价 （万）奥园棠玥府71-109清水85+奥园玖俪湾93+——120+香城云庭72-99清水85+领地悦府92-140清水95+锦绣园108-148清水80+九境堂112-164清水130+桂湖名城91-117精装110+朗诗未来著95-128精装130+3目前，就150万左右这个价位段，主城区数量极为稀少，且开盘时间遥遥无期，即便是开了，也基本上是各区顺位一的菜。而二圈层，小户型低总价楼盘，相对而言要多一些，虽然个别楼盘也暂无开盘计划，但是有不少小户型低总价的楼盘都在顺销中，可以留意一下。最后，大家还晓得有哪些总价低，性价比高的楼盘，都可以在评论区留言，房猫去帮你们踩！—END—图：一只鱼｜网络编辑：一只鱼©本文版权归“房猫找房订阅号”所有

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来自开普勒452b2021-3-30

刚刚，房猫已从工商、建行、中信、兴业、民生等行处确认，成都目前已在严查首付款来源，购房首付款必须为来自本人、配偶、直系亲属的家庭自有资金，否则不予放贷。部分开发商也已接到通知。主要内容如下：1、提审前，借款人家庭需提供首付款来源近半年流水；可以是活期存款，也可以是理财余额、保险余额、支付宝余额、股票余额等。如果是首付款有父母出资，也需要严查父母的近半年的银行流水，以证明这是直系亲属的自有资产或者合理收入。2、对半年前已持有80%首付资金的可直接认定具备资质，对于部分首付款为近半年内转入的，需核实为合理收入所得。3、对于经核实首付来源为借贷垫资过桥、他人借名贷款的严禁准入。4、提交放款合规环节，需再次核实借款人家庭征信，如有新增消费类贷款或信用卡分期业务的，需提前结清后方可发放。据了解，目前银行主要从5方面进一步严查首付款来源。具体包括：借款人需提供首付款来源近半年流水对于半年前已持有80%首付资金的可直接认定具备资质，对于部分首付款为近半年内转入的，需核实为合理收入所得对于直系亲属转入的，需提供直系亲属近半年流水若亲属半年前已持有可直接认定；若断续存入的，需核实为合理收入所得。（四大行首付款来源查询细则 图源网络）有置业顾问透露，某购房者因近期其男友转了部分钱款支持她买房，其贷款过程困难重重，平安、民生、中信在知晓该购房者的流水情况后均不受理其贷款业务。（微信聊天截图）早在3月21日，“322新政”出台前一天，就有购房者反应其90万的首付中有十来万为借款都无法贷款，为避免定金损失及购房违约金，该购房者只好放弃购房。近段时间以来，北京、上海、广东、杭州等地金融监管部门集体出击，严查涉房资金来源，加强个人信贷管理，并明确提出严防消费贷、经营贷等违规流入楼市。目前，包括昆明、广州、中山等多座城市已开始严查首付款来源，进一步加强楼市秩序。3月22日，成都正式发布楼市新政，包括将3倍熔断的网红热盘的限售时间从3年变成5年、将法拍房纳入限购范围、建立二手住房成交参考价格发布机制等内容。并认房认贷——名下在本市无住房但有已结清住房贷款记录的，或名下在本市拥有1套住房但无住房贷款记录的，或名下在本市拥有1套住房但住房贷款已结清的，购买普通住房的最低首付比例为40%，购买非普通住房的最低首付比例为50%。种种调控势在将“房住不炒”这一理念贯彻落实。此番首付款的严查政策，也是楼市调控的一大动作，尽可能的扼制不良购房行为。在这里也提醒各位购房者，申请贷款之前，请务必了解各银行对于购房“首付款”的严查措施，以免遭受不必要的损失。