房猫说市

来自开普勒452b2020-12-31

2020年即将收官，毫无悬念，又是史上最难的一年。 于购房者而言，成都限购持续加码，银行贷款利率上浮，购房成本无形增加。于房企而言，中央颁布三道红线，对现金流、资本实力提出更高要求。回顾一下，今年成都楼市究竟发生了哪些大事？ 房猫找房对2020年成都楼市进行复盘，总结出了楼市十大关键词。 关键词一：直播卖房2020年，有一个关键词不得不提，那就是“直播卖房”。今年上半年，为了防控疫情，各地售楼处、中介门店相继关停，无数的房产经纪人、置业顾问停工待业，各地房企也因此面临工程停滞、现金回流难的困境。 比起凶猛的疫情，各家房企销售任务更残酷。在一季度资金压力下，成都各大房企纷纷推出直播卖房自救活动，一场全民直播大赛悄然兴起。 虽然这股直播热，只持续了两个月，效果也不尽如人意，但让我们深刻明白，房子终究不是快消品，更不适合网上售卖。就算换李佳琪、薇娅，效果也不一定能保证。关键词二：撤县设区今年，成都新增两个行政区域，新津区和东部新区。 与之前郫都、青白江不同的是，这两个区的成立，刚好契合了东进、南拓战略，在房地产开发速度上，明显更迅猛。 新津区作为成都首个通地铁的三圈层，未来将承担起城南刚需外溢的居住需求，同时，在生态环境上，传统牧马山板块已经崛起，土地价值将迎来新一轮飞跃。 而东部新区城市战略意义更重，国家大力发展成渝经济第四极，向东的历史意义明显高于向南，以至于今年东部新区的风头甚至盖过了天府新区，尤其是大运会的到来，更加确立了城市向东主题。 关键词三：房贷利率房贷利率，与每个购房者息息相关。今年初，全国多家银行集体发布通知，要求在8月25日起，将分批对符合条件且尚未办理定价基准转换的个人商用房贷款转换为参考LPR的浮动利率。意味着，如果不主动申请转换为固定利率，银行将会自动转换为LPR浮动利率，而2021年以后买房LPR模式将会成为所有人唯一选择。 到底固定利率好还是LPR好，目前尚无定论，但可以确定的是，目前整体房贷利率都在上浮，尤其是成都，位于全国之首，多家银行最高上浮25%。每月多还几百，短期影响生活质量，长期影响持有成本。 关键词四： 二手房满五年9月，为扼制恶意炒房，规范市场交易，成都颁布15条楼市新政，其中，二手房交易满五年免征增值税成为热门话题。 从原先两年调整为五年，对中介来说无疑是晴天霹雳，影响的不只是二手房交易，间接也增加了购房者买房成本（增值税5.3）。虽然增值税的征收方是房东，但是最终这部分成本也会被房东考虑到房价当中去。 据统计，今年9月份大成都二手房成交套数约4000套，去年9月成交约10000套，同比下降60%，当然也有一部分疫情原因。 新房市场就要好很多，从近期网红盘报名人数就能看出，大部分人还是有“新房”情结的。关键词五：无房优先无房优先就是一枚为刚需购房者准备的彩蛋。 早在11月中旬，中建天府公馆、远大中央公园两个项目在其宣传海报上，首次出现“无房家庭优先”的字眼，所有人都知道会有大事发生，但是没有想到它来得这么快，来得那么猛。 近30个网红新盘在两周内连续取证，包括川发天府上城、光华壹号、华润24城9期等超级剪刀差神盘，看的购房者眼花缭乱，用一个字来形容当时的心情——“痒”。从目前摇号结果来看，刚需第一顺位到第四顺位都有机会进入复核名单，只有个别楼盘，需要第一顺位才能买到，普通购房者基本无缘进入决赛，这个政策很好的限制了投机倒把的炒房行为，只是误伤了一批刚改换房者和因户籍与社保不一致而排在第三第四顺位无房户。 关键词六：双限地今年高地价土地层出不穷，朋友圈多次被土拍刷屏，为防止土拍过热、地价涨幅出现过快势头，成都土拍再出新招“双限地”。 其实，早在成都市出台的“房产新政15条”细则中已经提到：建立房价地价联动机制，有效调控土地价格，引导市场主体理性拿地。“限地价”+“限房价”的出台，正是对于细则的回应。 据房猫统计，2020年成都土拍共计11宗土地设置双限标准，万科、保利、新城控股、德商、电建地产等均有土地进账。 “双限”模式一经开启，对开发商来说难上加难，不过“双限地”限制的是“最高清水均价”，并没有限制成品房的价格，还是给开发商留了一线生机，所以，如果想有利润空间，必须在精装标准、车位、商业上“狠做功夫”。关键词七：联合操盘联合开发年年有，今年特别多，碧桂园、融创、金科、龙湖、大发、华宇、融信都有项目涉及，楼盘案名越来越长，越来越难记。 一方面，严苛的拿地政策和高地价，让中小房企拿地越来越难，不得不抱大腿；另一方面，中央发布三道红线，品牌房企为了缓解资金压力，增加土地储备，开始寻找破局之路。双方各取所长，最终达到双赢目的。 不过，从升值空间还是后期物业服务来看，单独操盘的项目或更有优势。关键词八：三道红线三道红线一直是摆在房企面前的三座大山，即红线一：剔除预收款的资产负债率不得大于70%，红线二：净负债率不得大于100%，红线三：现金短债比不得小于1倍。目前对三道红线具体如何落地、落地的影响等并无预期。整体来看，企业拿地表现还未明显受到影响。对于市场来说，大家更多还是担忧未来的变化，但短期来说，它对市场带来的影响可能没那么大。当下来说，部分企业的融资成本低于6%，另外也有企业融资成本超过13%。所以不论是企业或者其他的资金情况来说，大部分企业为了应对未来可能的市场变化，现在还是在井喷性的融资。关键词九：TOD模式对于成都人，今年听过最多的英语，可能就是TOD了。 TOD其实不是一个单词而是一个词组的缩写它的全拼是transit-oriented development，简单来说，就是借鉴日本的特色城市地铁商业发展模式。 今年，成都轨道集团发布首张TOD地图，正式曝光首批16个TOD项目区域分布及项目特点，此后，TOD项目的消息就一直不绝于耳，大家对它的关注不亚于地铁开通。 目前，成都有两个TOD住宅项目取得预售，分别是陆肖TOD、双凤桥TOD，均价超出两万每平，另外梓潼宫TOD、中环TOD也即将预售。四个明星项目都是由轨道交通独立操盘，另外部分TOD项目采取联合开发模式。 关键词十： 深改时代买房如果有等级之分，那刚需就是青铜，深改就是王者。 深改这个词在今年才开始流行，没有一个准确的定义，但至少是500万起。 今年，成都多个板块拍出高价地，以锦江三圣乡、高新新川板块为首，真实成交楼面价均超过两万每平，奠定了明年成都主城区房价30000元+的基调。 一方面说明经历了上十年的刚需大开发，成都的改善、豪宅需求有所释放，购买力增强；另一方面也说明日益增长的高端居住需求也在增加。 在豪宅林立的2021年，随着网红盘的消失，明年刚需或寸步难行，而高端住宅市场的竞争会更加激烈，市场回归买方市场将成为主旋律。—END—图：1573｜网络编辑：1573©本文版权归“房猫找房订阅号”所有

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一套来自凯德世纪名邸的法拍房，在12月14日以约1.45万/㎡的单价开始竞拍。在经历了118次竞争后，该房源最终于今日上午（12月15日）以约4万/㎡的单价成交。（法拍房详细信息及俯瞰户型图 来源:阿里拍卖）数据显示，本次拍卖有131人报名，共有2642人设置提醒，围观次数达到了68137次。巧的是，就在12月13日，凯德世纪名邸东庭取证，推出106-193㎡户型，清水均价约2.3万/㎡。今日成交的法拍房也同为清水房，约112㎡套四，起拍价163.1666万，最终拍卖成交价451.6666万，溢价达到了约176.8%！也就是说，按现在的预售价来算，同样的户型，今日成交的法拍房总价多出了近200万。而目前，凯德世纪名邸的二手房参考均价约3万/㎡，同样远低于今日法拍房的成交单价。参与竞拍的人，真是不差钱呀！1这几年，普通群众对法拍房的关注度开始变高。主要有两个原因。一是限购诞生出两大群体，无房无房票的刚需，有房但已用完房票的改善；二是大部分法拍房起拍价低于市场价，一般是市场价的七折。（部分即将拍卖房源 来源:阿里拍卖）不过，与今日成交的凯德世纪名邸这样相似的地段较好的房源，大多是溢价成交，关注度及报名人数都高于一般法拍房。此外，别墅这种较为稀缺的产品，也是同样的情况。譬如一套来自天府新区蔚蓝卡地亚花园城的572.51㎡独栋别墅，在2018年12月在阿里公开拍卖，起拍价约963万。最后经过190次竞拍，成交价达到了约1400万，溢价率高达45%，单价约2.45万/㎡。（蔚蓝卡地亚花园城法拍房成交情况 来源:阿里拍卖）在贝壳二手房官网，蔚蓝卡地亚花园城目前仅有一栋别墅出手，单价与此前成交的法拍房价格相差不大。（蔚蓝卡地亚花园城二手房 来源:贝壳）法拍市场对于购房者来说，虽是可以寻找“捡漏”机会，但大部分成交的好房源，其实和市场价无异，甚至远高于市场价。此外，法拍房也并不是完全可靠。2首先，我们要明白什么是法拍房。一般情况下，有如下四种情况的房产会成为“法拍房”。1、商业贷款产生。购房人向银行贷款购房，不能如期如数偿还贷款时，银行向法院提出民事诉讼，要求贷款人就被抵押贷款拍卖变现来偿还贷款的。2、民间借贷产生。比如：甲借乙的钱，约定以自有房产抵押给乙，到期不能还款，根据《担保法》的规定，乙不能直接取得抵押房产，也只能向法院申请甲还款，并出示抵押或借款协议，要求法院在执行阶段拍卖甲的房产来还款。3、司法没收产生。比如：刑事案件中有判决没收犯罪嫌疑人个人全部财产，如该财产涉及不动产，该不动产依法可进行拍卖，变现后的钱款收归国库。4、无主财产。顾名思义，就是无人认领的房产。但现实中这种类型的法拍房很少，多为类似凶宅这种不太吉利的房源。——————值得注意的是，前世今生相当复杂的法拍房是存在一定风险的，需要竞买人保持足够的耐心与细心，这也是直以来法拍房的市场份额只有那么一丢丢的原因。3为了规避风险，在购买法拍房前，大家必须要了解以下几种情况。1、房产的过户税费。房产过户税费可能因房屋用途（住宅或非住宅等）、买卖双方身份（个人或企业）、房屋面积和买方拥有房产数量、房屋交易年限、当地房产政策等存在较大差异，请务必提前确认税费金额及承担方。除税收外，房产还可能存在欠缴的物业、水电气暖等费用，需竞买人自行了解由谁来承担，逐一核实确认。在拍卖时，法院会明确告知竞买人，物业费、水电费、税费、欠费全由买方出。为了避免暗藏的天价过户个税等费用，需要提前调查清楚，列出明细，再来进行房价综合分析。2、房产贷款问题。原则上，法拍房是不允许贷款的，参加竞拍后，一旦成交，竞买人一般需要在很短的时间内一次性交齐全部款项。不过，目前部分法院支持在竞拍前提前申请商业贷款。3、房屋租赁问题如果租赁在前、抵押在后的，拍卖成交后，原租赁合同继续有效。但有些恶意逃废债务的，会把租赁合同签的很长，甚至10年、20年。如果拍卖了这种附带租赁合同的房屋，买下了之后由于承租人的存在，自身还是没法搬进去住。更有甚者，有的一开始说没有租赁，等你拍卖后，突然又冒出了租赁合同或者突然有人在里面居住而不肯腾退，那就非常麻烦了。4法拍房，在房产市场中，仍占据着很小的份额，但也不妨成为很多没有房票的购房者的关注对象。地段好质量佳的房源，在法拍这个小市场中，仍是抢手货。限购当下，人们为了一个好房子，所能付出的代价是不可预计的。这其中，很多人对于法拍房的特殊性与复杂性，已经不care。那么，你会选择法拍房吗？有过竞拍的经历吗？你如何看待法拍房？欢迎大家留言讨论。—END—图：未然｜网络编辑：未然©本文版权归“房猫找房订阅号”所有

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万万没想到，神盘麓湖竟然成为上车天府新区的最低门槛！昨日（12月13日），麓湖生态城取证，今日开始登记。很多人面对它约2.8万/㎡的均价，约315-1120万的总价，望而却步，及时刹车。但机智的人类在查看麓湖公示的一房一价时，发现了这样一个公开秘密。本批次推出的最小户型实际约56㎡，清水总价约59万，精装价格包含5110元/㎡与5624元/㎡，首付仅约30万！此外，还有66㎡、99㎡等的小户型产品。以上户型与本批次其他大户型产品一样（130㎡-340㎡），同样是70年产权，同样可读哈密尔顿，只是部分户型无法达到光照要求，为公寓型住宅。已知的是，麓湖本批次的小户型产品来自A6组团的1、5号楼。（麓湖开盘公告）对于本批次推出的小户型，项目置业顾问表示：“资料还在制作中，预计一周后出来，到时会定向发给报名客户。”也就是说，只有最终报名客户才能得到这些小户型的详细信息。目前，在网上暂无法找到这些小户型的户型图，最多的信息只能从一房一价查看。（麓湖一房一价）事实上，早在2019年6月初，规划局就曾公示过麓湖生态城A6组团的建筑规划许可证。（麓湖A6组团建筑规划许可）在总图规划中显示A6组团住宅建面占比为49%，商业及办公比例占比51%，容积率3.5，绿地率15%。本批次C20组团长滩在麓湖生态城的位置以及户型如下。（长滩位置示意）近段时间，诸如川发天府上城、华熙528、万达一号、凯德世纪名邸等许多“网红盘”相继取证，不失为2020年底最大的惊喜，对于拥有“无房优先”第一顺位的购房者而言，机会多多。就在刚刚，青羊区光华壹号取证，推出建面约100㎡-169㎡户型，清水单价约12750-27540元/㎡；成华区华润二十四城（玖熹府）取证，推出建面约124㎡-149㎡户型，清水均价约13604元/㎡。（近期取证楼盘）在此，小编只想说，看到合适的就上车吧，主城5+2区留给刚需的机会真的不多了！—END—图：未然｜网络编辑：未然©本文版权归“房猫找房订阅号”所有

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艰难的2020，终于快结束了。据CREIS中指数据统计，截止11月，已有8家房企进入成都“百亿房企”战队，TOP4从2019年的“保万龙融”更新为“万龙恒保”。其中，仅万科突破了200亿大关，而今年拿地甚少的融创（84.9亿）已跌出百亿名单。(来源：中指数据)在百亿房企中，出现了兴城人居、德商、中海、新希望这四位新面孔。此外，润达丰滨江、旭辉的销售额分别达到99.7亿和91.2亿，与百亿的距离已不远。1-11月的拿地金额排行榜中，TOP3均是国企——兴城人居、成都轨交及建发；拿地规模TOP3为蓝光、成都轨交及禹洲。(来源：中指数据)如今，主城土地稀缺，并且多数有高移交比例或配建要求，加大了房企的拿地难度，许多房企付出了不少“代价”。面对这样的局势，不少房企通过进入二、三圈层的方式进驻成都，譬如拿地双流东升的港龙、拿地龙泉驿柏合街道的爱情地产、拿地新都三河街道的广西建工。但地段不佳或导致的回款周期变长对开发商而言同样是种考验。那么，2020成都迎来了哪些新的房企？又有哪些蛰伏已久的房企再现市场？接下来房猫为大家揭晓（据不完全统计）。北京天恒5月21日，北京天恒以17100元/㎡的楼面价囊获高新南新川一宗约69亩纯住宅地块，容积率2.0。在此之后，北京天恒暂无其他拿地动作。目前，天恒地块已获建筑规划许可证，项目规划了7栋24-26F 高层住宅，以及12栋别墅（详见：想在城南买房的，这个项目要持续关注）。（天恒地块总图规划）一直以来，新川是很多外来房企的首选，楼面地价不菲。2021年，区域的豪宅之争将成为城南主旋律，届时，便是这些外来房企亮出看家本领的时候了。德信5月28日，德信以12.28亿元摘得兴隆湖一宗约42.7亩商住地，楼面价17299元/㎡，溢价80%，另需配建并无偿移交统筹住房比例1%，一举刷新天府新区土拍楼面地价。而后不足半月，这家浙系房企加码天府新区，以15938元/㎡楼面价＋配建并无偿移交统筹住房比例8%，摘得麓湖片区一宗62亩商住地。目前，德信兴隆湖地块已命名湖畔云璟，将于弘阳合作开发；德信麓湖地块命名麓湖云庄。事实上，据德信2019年年报显示，早在2019年，德信在成都就已拥有2宗土地储备，两宗地块均在仁寿，权益占比分别为41.4%、30%，项目名分别为德信金成观澜大院（兴隆湖后花园）、锦绣天成。其中观澜大院已获得多张预售许可证，参考价格10500元/㎡。渝太地产渝太首次公开亮相就让成都破了“2”。今年7月2日，渝太以20700元/㎡成都TOP1的楼面地价拿下新川约42亩纯住地，所幸的是，这宗地无配套要求，相对减小了项目的操盘难度。渝太地产总部位于香港湾仔，此前，其董事长张松桥旗下的中渝置地，曾联合国嘉地产在成都打造了四海逸家、光华逸家、南湖逸家等诸多项目。今年3月，渝太曾斥资3.5亿港币曲线拿下四川圆中润达丰置业发展有限公司80%的股权，从而间接接手该公司位于仁寿视高以底价成交的6宗商住地块。阳光大地6月2日，阳光大地以楼面底价3950元/㎡入驻龙泉驿区洛带，土地面积约36.6亩。这是阳光大地首次拿地成都。但作为一家老牌川派房企，阳光大地已布局四川、贵州、云南、河南、湖南等多个省市。阳光大地的土地储备量不容小觑。截止11月，阳光大地以约135.1亿元、654万㎡夺得四川房企拿地金额和拿地规模榜双冠，其中，拿地规模以一倍有余的差距远超第二名眉山天投集团，实属“黑马”。隆基泰和2020年2月28日，隆基泰和以11000元/㎡的楼面价、溢价率约96%摘得龙泉驿大面街道一宗约31亩纯住地。时隔不到3个月，2020年5月19日，隆基泰和进攻主城，以约57%的溢价率，14500元/㎡的成交楼面价摘得68.8亩纯住宅地块，正式入驻成华区龙潭街道。数天过后，5月26日，它又以9000元/㎡的成交楼面价入驻温江区，该宗地位于光华新城板块，占地约108亩。2016年11月30日，隆基泰和在成都的首个项目铂悦山举行开工典礼。沉寂了近四年时间，隆基泰和今年连续三次溢价拿地，深耕成都的野心展露无疑。（隆基泰和紫樾书香）目前，隆基泰和大面地块已打造为隆基泰和紫樾书香项目，户型建面约100-128㎡，不过首开遇冷，362套房源仅9组有效报名。另外，成华地块已命名隆基泰和紫樾风华，温江项目命名紫樾锦西府。同为“紫樾系”，命运不知几何？华宇9月22日，新川公开出让一宗约32亩住宅地，最终华宇以17000元/㎡楼面价+5%无偿移交成功突围，摘得这宗小幅地。沉寂4年，华宇终于公开拿地。华宇上一次公开拿地还是在2016年6月，当日竞得的约127亩地块已打造为华宇旭辉锦绣花城，去年项目已售罄。（华宇旭辉锦绣花城鸟瞰效果图）其实，合作开发才是华宇最惯用的方式。譬如武侯新城北区的中南华宇君启项目，便是由中南、华宇联合开发。事实上早在2017年，华宇就宣布与旭辉牵手，在包括成都的在内的7个城市开展深度合作。而华宇新川地块，也将与大发联合开发。目前，与华宇有过合作的房企有中南、旭辉、金地、保利、万科、金茂、新希望、雅居乐、首创、招商蛇口等。这也许是当前市场环境下，华宇所认为的最稳健、风险最小的扩张方式。大发这也是一个蛰伏成都市场蛮久的房企。今年3月19日，大发地产与多家大型房企角逐，最终以124.76%的高溢价率、11800元/㎡的楼面成交价拿下新都五龙山一宗63.57亩纯住宅用地。据了解，该楼面价为新都区最高住宅土拍价。目前该地块已打造为大发璞悦珑山项目，11月28日正式亮相，为纯别墅社区。大发地产为一家温州房企，目前深耕长三角，在全国累计运营超80个项目，于2018年在香港上市。与华宇相似，大发也爱广交盟友。今年3月，大发就与领地签订了战略合作协议。而领地今天刚在港交所敲钟挂牌上市，两个上市公司，强强合作，将激发无限可能。据了解，截至目前，意在深耕成渝的大发地产西部区域公司现已布局9子，其中包括5个成都项目，2个重庆项目，绵阳与西宁各有1子，累计储备货值超过100亿。2021，不知大发的川渝之路，是否会如同它名字一般？值得期待。珠海华发＋锦江统建又是一对强强联手。虽然两者早已在2019年7月31日就以19800元/㎡＋2%无偿移交租赁的代价联手拿下锦江林家坡一宗需现房销售的31.5亩纯住地（D11地块，与新希望D10相邻），但他们在锦江掀起的波浪实在太大，不得不再关注一波。就在上周，12月1日，两者再度出击重仓锦江。一宗三圣乡约56亩纯住地被这对强悍选手以19300元/㎡＋23%无偿移交收入囊中。有媒体曾将华发在珠海的地位比作成都的人居。截至2019年底，华发已成功布局包括北上广深在内的全国40余座重点城市，并进军海外市场。目前，华发林家坡地块已获取建筑规划许可证。项目将打造6栋高层（16F-30F）整体北低南高，建筑密度仅10.5%。（林家坡项目总图规划）未来，这两宗高地价项目将面临何种局面？国企强强联手，能否所向披靡？诸多疑问待时间来解答。——————————除了以上房企，我们还注意到石榴、浙江保亿、敏捷这三家房企，他们时不时出现在成都土拍席，潜伏其中伺机而动。不知2021年，这三家房企能否顺利入蓉？值得期待。结语2020，是成都楼市的“突破年”。一是政策之“破”。无房优先对刚需购房者而言，是利好突破，得第一顺位者得“剪刀差”。二是产品之“破”。市场高端楼盘，质与量齐破，诸如德商“天玺”系、万科“灯塔”等项目拔高成都人居定位；首个现房销售楼盘青云阙，打破成都人的购房思维。三是土地之“破”。面向大众首次限未来项目的清水售价；真实地价多个破2，三圣乡、新川格局将变……未来，在崭新的市场氛围下，购房者的房票更加珍贵，房企的产品力将遭受严峻挑战。而伴随“成渝经济带”这一国家意志的再度上升，成都市场竞争愈发白热化，这一杯羹，不再好分。可以预见，2021年，成都将进入“深改年”，届时，房企又将面临何种挑战？我们拭目以待。—END—图：未然｜网络编辑：未然©本文版权归“房猫找房订阅号”所有

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总价约336万－457万的金地39峯卖完了。这是一个只有8亩的青羊袖珍盘，全小区仅一栋楼。（金地39峯位置示意）从拿地到清盘，金地39峯仅用了不到一年的时间，中间还经历了漫长的新冠疫情。项目发展历程时间轴2019年12月10日，经过30多轮的举牌竞拍，最终金地以16200元/㎡的楼面地价成功摘得项目所在的青羊区灯笼街107号地块。2020年5月7日，金地39峯获取建筑工程规划许可证。2020年11月初，项目示范区亮相。11月15日，亮相仅半月，金地39峯取证，一批次推出124套全部房源，户型建面约120㎡-153㎡，单价约29400元/㎡。12月2日项目开盘，12月4日摇号结束。（金地39峯项目实景）当我们光看项目“外表”，哪一项单拎出来都不大能看出“高去化率”的面相。地块袖珍，城市界面老旧，位于三条道路交汇处（万和路、灯笼街、王家塘），单价接近3万/㎡，总价不菲，2T4户，朝向还是东西（非正）……但偏偏，这些看似的“劣势”全集中在了金地39峯，它反而就是长期位列青羊楼盘热门榜，去化率一不小心就100%。1强悍的“青二区”难道，走狗屎运了吗？NO！它生而就是“天选之子”。金地39峯所在的灯笼街，可是大名鼎鼎的“青二区”。在2020年最新青羊区小学划片中，项目所在的灯笼街被划分到了成都东城根街小学，这个小学的直读是树德（东马棚）、树德（东区）、石室联合（陕西街）、蜀华中学。（东城根街小学2020最新划片及直读中学）其中，树德与石室联合是“三小联中”中的两所，另一所是锦江区的七中育才。从往年的情况来看，这三所学校的重点班学生都有极高的概率被四七九3校7区录取。在与置业顾问交谈过程中，小编了解到金地39峯的购房者，确实很大部分来源于追求学区的家长们（其实小编就知晓一位为了学区而来的购房者，但因她的小孩入学时间要早于金地39峯的交房时间，就放弃了）。虽然未交房的楼盘不能宣传自己学区房的概念，但金地39峯就读成都东城根街小学的概率相当大，它的高去化力，就如顺水推舟。一直以来，“青二区”和“锦二区”就是成都优秀教育资源所在。（“青二区”、“锦二区”2020年入读中学）不仅所在的小学好，小升初划片也是直读“三小联中”，所以这两个区内的房价一直居高不下，这里的二手房也成为了许多家长眼中的香饽饽。2不要小看“老破小”小编找了一对社区环境以及周边城市配套相差不大的“老破小”做比较——布后街8号院和天涯石南街1号院。（两者位置示意）（两者学区划分）两个社区对应的小学分别为和平街小学和天涯石小学，后者的教育水平及对应中学均优于前者。对比两者的二手房均价，教育资源较好的天涯石南街1号院二手房均价约29500元/㎡，布后街8号院二手房均价约17200元/㎡，差价明显。实际上，布后街8号院的建成时间在2007年，天涯石南街1号的建成时间在1995年，两者有近12年的时间差，与地铁的距离也是前者短于后者。但有优秀教育资源加持，天涯石南街1号院近两年的二手房价格一直居高不下。（天涯石南街1号院二手房价格走势）并且，在9月14日成都出台二手房新政——增值税征免年限2年调整到5年后，天涯石南街1号院的二手房价格直线上涨，从约21700元/㎡上涨至25700元/㎡，再至如今约29500元/㎡。3再好的片区，价差也明显再以近几年的新盘为例。如城南较知名的中海九号公馆，它位于万象南路199号，对口小学是成都“五朵金花”之一的泡桐树小学。泡小的直读中学是七中（锦城校区）、七中（天环校区），以及石室天府中学（交子校区），均是成都优等学府。（泡小2020最新划片及直读初中）中海九号公馆2016年最后批次售价约13500元/㎡，目前11月二手房参考均价约43860元/㎡，而它所在的金融城片区，目前同月二手房均价仅约31700元/㎡，超出了同区域约40%的水平。近一年来，九号公馆的二手房成交价格也一直处于上等水平。（近一年九号公馆二手房成交价格走势）（金融城二手房价格） 而其他划片至泡小的小区，诸如西派国际、中海城南一号、中海城南华府、天府世家等，二手房均价均高于金融城平均水平。4 总有人愿意买单学区房，是楼市中永远绕不开的话题。早在2017年，知名经济学家高善文博士就曾研究过关于“教育资源影响城市房价” 的现象。高博士通过大量的数据佐证了这样的观点：教育资源好的城市，其教育财政投入高，会引来较多的人口流入，导致了这些城市小学在校生人数的大幅增长，其房价上涨幅度最大。文章里面有这么一个数据对比，让小编记忆深刻——深圳、厦门、北京这些城市小学在校生人数的增速高达7%，这些地区房价出现了非常猛烈的上涨；西宁、呼和浩特、昆明等城市，小学在校生人数增速是负增长或接近零增长，这些城市的房价涨幅非常有限。往小了说，在同一个区域的二手房，教育资源好一点的学区总是要比那些差一点的学区房价贵。金地39峯“开盘即售罄”的现象，也恰好说明了，不管市场所处淡季or旺季，房价涨or跌，拥有好的教育资源就是一张“金字招牌”，即便是老破小，即便除了教育资源外没有太大竞争力，也有人愿意为之买单。—END—图：未然｜网络编辑：未然©本文版权归“房猫找房订阅号”所有

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这可能是一个“精装部分需一次性付清”的项目。在与置业顾问交谈过程中，这一点被反复提起。因为一旦实施，首付款至少会增加50万。（人居九林语项目实景）我们首先来算一笔账。据了解，人居九林语预计单价3万/㎡，其中包含的精装预计4200元/㎡。按项目一期最小户型161㎡来举例，首付款 ≈ 清水总价＊30%＋161㎡*4200元/㎡≈193万。不过，项目总价段约480-680万，本身就定位高改，客群多属普通客户，首付款至少7成，多50万对于有能力上车的人而言，也就是一辆56E。好吧，有钱人的生活就是这么朴实无华。1项目概况人居九林语分两期打造，一期望云阁，主要打造洋房、小高层；二期叠云阁，以叠拼别墅为主，另有三栋小高层。两期所在地块的成交楼面价均为12000元/㎡，但望云阁与叠云阁分别有33%、28%的无偿移交租赁住房面积比例，扣除之后，项目的实际楼面价约17000元/㎡。本文将着重介绍项目一期望云阁。人居九林语•望云阁位置：成华区峨眉山路层高：7F/10F/12F/13F/16F(两栋租赁住宅31F/33F)占地面积：40.8亩总栋数：共14栋（包含两栋租赁住宅）户型：161㎡、183㎡、226㎡装修情况：精装梯户比：1T1户绿地率：25%容积率：2.5户数：521户住宅停车位：814周边地铁：7号线大观站交房时间：预计2022年3月取证时间：待定2区位及周边配套从大观地铁B口出来，步行不到5分钟，就到了人居九林语。项目所属成华区，属于泛攀成钢板块。（项目周边情况）这里给人的第一印象，虽不及攀成钢的繁华，但它的城市界面很干净。（项目周边实景）相较于主城其他全新的高端板块，譬如金沙、武侯新城等，这里没有太多中优旧城改造的影子，反而多是干净的街道、有序的城市界面，以及已经成型的交通体系。九林语往北不到700m是德商迎晖天玺，往西约700m是塔子山壹号，以及建发在今年4月以19800元/㎡＋7％无偿移交摘得的131亩纯住地，目前已打造为高端项目建发央玺。目前，片区11月二手房参考均价约3万/㎡。3项目介绍望云阁由5栋7F洋房、1栋13F小高层、2栋10F洋房、3栋12F小高层以及一栋16F小高层组成，均为纯板式结构。（另外还有两栋高层租赁住房，本文不做过多介绍）社区主入口位于西侧峨眉山路。（望云阁总图规划）除东侧5＃楼，其余为全南北，呈列阵式排布。南北列阵式布局的好处在于，户型的日照、采光、通风效果较好。此外，园林景观散状分布，可以形成不同的景观主题，观景动线更丰富。据项目建筑规划，望云阁规划531户，除洋房13＃楼第二层东侧约183㎡户型为公寓户型外，其余户型均满足日照要求。（望云阁总平及户型分布）望云阁最大户型约226㎡，全部分布在12＃楼，也就是该组团的楼王所在。12＃楼建筑总高约50.7米，与3＃楼退距约43米，与9＃楼退距约43.6米，接近1:1的比例，采光及景观视野均佳。社区园林方面，规划了几处风雨连廊，即便是雨天，业主也可下楼溜达。这种设计在成都很多豪宅均有体现，比如金茂府、万科天府锦绣等。此外，望云阁还规划了约2567㎡的架空层公共活动空间。4户型介绍望云阁三个主力户型均为四室设计，除东侧5＃楼为东西向（非正），其余户型均为南北向（非正）。建面约161㎡户型着重讲占比多的C1／约161㎡户型。四室两厅两卫，传统的竖厅布局，南北向户型做到了四开间朝南。设计双入户玄关，南北双阳台，其中景观阳台面宽约7.3米，连接次卧及客厅；生活阳台面宽约4.7米。约7㎡的厨房，L型台面设计，预留了双开门冰箱位置。在卧室区，不同于长条形的走廊设计，在主卧入口处，布局了一处方形空间，空间感及私密性更佳。主卧套房，面宽约3.9米，L型衣帽间，主卫规划卫浴五件套，三个次卧的面宽均大于3米。建面约183㎡户型约183㎡户型，均为南北向，双玄关，横厅布局，四室两厅三卫设计，入户玄关为照壁设计，颇具仪式感。两个套房的位置布局是本户型最有意思的地方。与传统的双套房设计相反，主卧套房设计在入户左侧，次套房位于入户向右最里面。这样的布局其实比较合理，主卧套房留给事务繁重的主人，早出晚归都不会影响家人休息。次套房则最为安静，留给老人。建面约226㎡户型约226㎡户型是望云阁的楼王户型，设计四室两厅三卫，位于小区中间栋12＃楼。该户型的亮点在于它的端厅设计及约14米的转角阳台，270度的观景面，最大化景观视野。客餐厅为LDK厅设计，使用面积约60㎡，这也是现在改善户型主流的生活交流区打造手法。此外，U型厨房设计也为户型加分不少。5购买建议1⃣️ 望云阁定价不低，再加上或会实施的“精装部分全款支付”政策，客群定位直指高改，首付预算起码需200万。2⃣️ 三个主力户型，没有太多可挑剔的点，除了东西朝向的5＃楼不做首选，其余楼栋户型均可考虑，但要避开13＃楼第二层东侧的183平公寓户型。3⃣️ 望云阁所处的泛攀成钢板块，将是未来主城又一高端板块，各项配套均不错，若是项目后期划分到渥太华国际学校，那就更甚了，这是一个包含幼儿园、小学、初中的国际化公立学校，目前，仅迎晖天玺被划分至该学校。4⃣️ 2021年，将是高端全面爆发的一年，在此前的稿件中曾提到过，高改项目或将到达4万＋的水平（2021年成都高端占半壁江山｜地价2万＋，高改的狂欢？），所以对于高改购房者而言，单价三万左右的项目均可多考虑。—END—图：未然｜网络编辑：未然©本文版权归“房猫找房订阅号”所有

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首付60万起，最小户型约91㎡，主城中环，清水，TOD，光是这几个title，就够人兴奋好一会儿了。本篇介绍对象是由轨道交通开发的中环TOD•十里风和。（中环TOD•十里风和项目实景）预计11月底或12月初会取证，首批次一次性推售全部高层产品，总共572套，建面约91-135㎡，清水交付，单价预计2万/㎡左右。（赶时间的，可直接看末尾户型介绍及购房建议）1区位及配套首先，请大家将手机屏幕锁定，并逆时针旋转90度，我们一起来看这个项目的具体位置，以及2km范围内的配套情况。中环TOD•十里风和，位于中环与成洛大道交汇处西北方向，南侧就是鲁能城，向西不到500米便是沙河，北侧为约40亩的槐树店公园。驱车往西约2km，可至万象城一期（万象城二期将于12月6日开业）；往北约2km是刚开业不久的龙湖滨江天街。学校、商业、交通、生态等资源配套均丰富。（项目北侧的槐树店公园）项目归属TOD项目，当然和地铁有着千丝万缕的关系。除了后期将在三期设立接驳商业的槐树店地铁出口外，十里风和还有一个独特的IP——车辆段上盖项目，意思是居住小区地下为地铁的夜间停车场。（车辆段上盖概念示意）（项目沙盘，抬高部分示意）基于这样的设计理念，小区整体抬高了约4.5m，洋房部分的室内停车场位于地上一层，地下两层便是地铁7号线的专属停车位。高层部分，地下则是正常的机动车停车场。不知后期是否会有轨道噪音？置业顾问的答复是已经通过了测试认证，不用太担心。对此，房猫保持中立，具体情况还是要待后期交付，业主的实际反馈来定夺。2楼盘简介项目分A、B、C三期打造。（项目平面图）A、B区为住宅部分，两区通过一架空中廊桥互通，总占地约121亩，为纯洋房(6＋1、9+1F)和高层(27-32F)产品，容积率仅1.86；C区占地约10亩，为商业物业(26F)，包含商业(2-3F)、办公(4-18F)、酒店(19-26F)。据项目置业顾问透露，洋房户型为建面约140-190㎡，部分复式，同样为清水，不过暂时没有推售计划。（项目建筑规划）项目物业为轨道交通与万科合作的，叫轨道万科物业，物业费3.8元/㎡/月。本批次推售的产品位于B区，共推出5栋高层产品，2T4户，为独栋独单元，层高约3米，公摊大概21%左右，交房时间预计2022年。（高层户型分布）西侧的3＃楼为东西向，包括建面约91㎡、119㎡户型。东西向楼栋，会导致部分户型采光受到影响，该楼栋3-14F部分，共有12户公寓户型。其余南侧4栋楼均为南北向，包含建面约91㎡、107㎡、108㎡、118㎡、116㎡、119㎡、133㎡、135㎡户型。由于项目整体抬高4.5m的特殊性，高层地上一层为社区底商，地上二层为入户大堂，所以高层的居住楼层实际是从第三层开始。也就是说，即便临路，最低楼层户型离马路的垂直距离有约7.5米，可减轻部分噪音干扰。景观方面，住宅整体绿地面积约2.2万㎡，比较大面积的集中绿地有四处。其中，高层2＃楼西侧的绿地面积最大，约2328㎡。此外，高层架空部分约1656㎡。3户型高层户型有一个共同特性，均为竖厅设计。面朝马路的朝南107㎡、108㎡、118㎡户型，项目会统一封闭景观阳台，本章节着重介绍建面约91㎡（三室两厅一卫）、107㎡（三室两厅两卫）、119㎡（三室两厅两卫）、135㎡（四室两厅两卫）这四个具有代表性的户型。建面约91㎡户型（建面约91㎡户型图）判断一个刚需户型是否优秀，首要考量其功能性。市面上，仅设计一个卫生间的三房，已经很少见了，这一般属于极致刚需户型，以往常见于80㎡左右的紧凑三房。如今明智点的90㎡户型都会勉强给凑个两卫，一卫多少会不方便。这个91㎡的户型，若可以牺牲掉玄关、走廊的面积，还是能做到两卫的，再者，它还没有景观阳台（飘窗替代），仅一个约1.8m*1.7m的生活阳台。总的来说，91㎡是一个功能性欠佳的刚需户型，稍显鸡肋。91㎡户型分布在2＃、3＃两栋楼，其中2＃楼栋三开间朝南。3＃楼西晒就比较严重了。该户型建议优先选择南侧2＃楼栋。建面约107㎡户型（建面约107㎡户型图）本批次107㎡户型是91㎡的功能升级版，增加了一个主卫，增加景观阳台（统一封闭），各卧室尺度都有所放大，三开间朝南。与108㎡户型雷同。118㎡户型则是107㎡户型的放大版，为避免大家搞混，相似的户型就不放户型图了。建面约119㎡户型（建面约119㎡户型图）建面约119㎡户型同样分布在2＃、3＃两栋楼，均面朝小区。该户型和116㎡户型雷同。119㎡户型，三室两厅两卫，竖厅，双阳台，动静分区，三开间面朝小区，卧室均有飘窗。主卧面宽约3.6米，可设计L型衣帽间，主卫3.5米的进深，可配置卫浴四件套。另外两个卧室面宽均约3米。客餐厅面宽约4米。该户型最大的弊端是厨房较小，使用面积不到6㎡，这也是整个项目高层户型的通病。对厨房有需求的，后期可将阳台整体包进厨房，可将使用面积增加至10㎡。同时，餐厅与厨房之间不是剪力墙，可拆除做推拉门或西厨导台，将笨重的竖厅摇身一变成LDK厅，增加家庭交流互动空间。建面约135㎡户型（建面约135㎡户型图）135㎡是高层最大的户型，位于20＃楼北侧，四房双厅双卫设计，与133㎡户型基本相同。户型布局没有太多惊喜，与119㎡户型的布局比较相似，增加了一个卧室，同时卫生间的位置放在了北侧。两个次卧达到了约3.3米的开间，最小的次卧开间也达到约3米，该户型几乎照搬了119㎡户型的主卧布局。由于清水交付，高层没有样板间展示。十里风和高层户型比较趋于平淡，清一色的竖厅设计，清一色不到6㎡的小厨房，户型几乎是围绕着放大卧室区、改变卫生间位置、增加一个房间等来进行衍变。总的来说，适合刚需及刚改人群。4购房建议1⃣️. 考虑三房的购房者，建议首要考虑2＃楼东侧119㎡户型、19＃楼西侧116㎡户型，首付大概80万左右。91㎡户型功能性较差，建议最后选择，但首付会少20万左右，各取所需吧。2⃣️. 四房户型，只有两个选择，不过133㎡、135㎡本质上没有什么区别，均朝北，面向小区，首付大概89万左右。3⃣️. 面朝成洛大道这条主干道的118、107、108㎡户型，虽是朝南，且统一封闭阳台，但不可避免会受到噪音干扰，以及临路的灰尘问题。4⃣️. 十里风和约2万/㎡的清水单价，总价180-270万，很友好。据置业顾问透露，意向客户已经超千组了。此外，隔壁鲁能城二手房均价已经在2.5万/㎡左右了，除去精装部分，两者还是有一定剪刀差。项目所在的万年场片区二手房均价约18000元/㎡。5⃣️. 对本批次产品不是很中意的购房者，可等后期约140-190㎡的洋房产品，但具体要等多久，就不得而知了，目前已知的是清水价格不会低于2万/㎡。更多项目信息，请戳⬇️—END—图：未然｜网络编辑：未然©本文版权归“房猫找房订阅号”所有

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（融侨项目建筑规划许可证）时隔不到三个半月，金牛区最高楼面价地块建筑规划面市！今日，规划局官网发布一张来自成都融欣锦华置业有限公司的《建筑工程规划许可证》。该地块系今年8月6日，融侨在金牛茶店子板块以18000元/㎡楼面价摘得的40.4亩纯住宅用地。（融侨项目建筑规划）不低的楼面价、清一色板楼结构、围合布局等诸多迹象表明，这或是继国宾锦麟天玺后，茶店子又一高端项目。1总图规划从总图规划来看，项目规划了8栋22-31F纯板式高层，围合式布局，南低北高，均为独栋独单元。（融侨茶店子项目规划总图）8栋住宅均面朝中庭，其中5＃楼的阳台轮廓为L型转角，或是以后项目最大户型所在楼栋。如今市面上多见阵列排布，围合布局形态已经罕见，这种打造手法对工艺水平以及开发进度均有考验。比较好的是，围合布局淡化了“楼王”的概念，每一栋均有其特别价值，可户户朝中庭，并最大化景观资源。此外，围合布局使得项目的整体绿化面积更为集中，业主的生活场景更丰富。仁恒滨河湾便是成都围合布局的项目代表之一。（仁恒滨河湾中庭景观）不过，围合布局也让每一栋的朝向不如排列布局项目那么相似，户型的采光效果也会有所偏差。但惊喜的是，融侨茶店子项目没有公寓户型，均满足规定的日照要求。2规划指标来看项目的各项技术指标。项目为纯住宅，占地约40.4亩，容积率3.0，绿地率30%，总绿地面积约8083㎡，建筑密度仅13.5%。园林方面，整体的围合布局让中庭面积集中，项目中庭南侧打造了下沉式的庭院。中庭西侧规划一处约450㎡全民健身场所。每栋高层住宅首层均有架空部分，共约2107㎡。其中，北侧5＃楼首层架空面积最大，约329㎡。整体建筑色调以米色为主。3周边配套项目位于成都七中八一学校东侧，省人民医院金牛医院南侧。请大家将手机屏幕锁定，并逆时针旋转90度，我们一起来看这个项目的具体位置，以及附近配套情况。位处金牛茶店子成熟片区，区域内的项目配套都比较齐全，周边居住氛围浓厚，教育资源尤其成熟。除项目本身需待建的幼儿园外，南侧毗邻的时代天境也将代建一所幼儿园。格林幼儿园、成都行知小学、七中八一学校等均距离项目500m左右。此外，片区全面改造完成的成都第二十中已面向成都5+2区招生。（成都第二十中实景）项目出行便捷，北侧约300m便是在建的地铁27号线花照壁东街站，地铁七号线茶店子站距离项目约1km。驱车一个油门便可驶至金牛大道、西三环等城市主干道。项目的生态资源也不错，项目向西约300m是金牛公园，再往西200m是按照TOD理念规划建设的新金牛公园。1km范围内，还有龙湖西宸天街、凯德广场等商业配套。（茶店子片区城市界面）城北，正逐步发力，让人们打破对它的偏见。伴随新金牛公园的开园，茶店子TOD等配套的逐步完善，以及高端项目的扎堆亮相，茶店子片区如今破茧重生，城市界面也愈发整洁干净。融侨项目，未来将与时代天境、锦麟天玺、首开龙湖紫宸、龙湖西宸原著等形成主城全新的高端小板块。4结语值得注意的是，目前片区二手房均价约17200元/㎡，远低于茶店子目前新房水平。今年7月，锦麟天玺的开盘，将金牛区的高层总价直接拔高至500万－800万级别，目前该项目160㎡户型已售罄，但200㎡、240㎡大户型产品仍在售。另外一个高端项目，时代天境，9月底取证，400万级别总价，虽户型面积段低于锦麟天玺，但目前同样未售罄。两者单价均在3.2万/㎡左右。这说明，在茶店子片区，高面积段、高总价的产品将经受严峻的市场考验。而融侨地块18000元/㎡的楼面价，除去配建3%的租赁住房，实际楼面价要高于18000元/㎡，操盘难度可见一斑。目前，融侨在成都，仅开发了新都区大丰片区的融侨悦蓉城项目，定位中高端，但开盘成绩不佳。这家二进成都的闽系房企，在茶店子之路又该如何？待时间验证。—END—图：未然｜网络编辑：未然©本文版权归“房猫找房订阅号”所有

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来自开普勒452b2020-12-3

11月24日，“无房优先”摇号政策正式出炉，对刚需极度友好。“剪刀差”楼盘对刚需敞开大门，普通购房者踏破铁鞋也休想进这扇门，哭晕在摇号路上。不过，有不少网友转而表示，“我缺的难道是资格吗？”事实上，高面积段、高总价，才是真正阻挡刚需购房者上车的那道枷锁。（吉信行2020成都房产半年报）据吉信行统计，从2016年开始，主城90㎡以下的小户型占比逐年下降，从48%到29%，再到2020上半年，90㎡以下的刚需产品占比仅11%，130㎡－150㎡产品成为市场主力。不可否认的是，主城90㎡以下、200万总价以下的产品已经成为小众。但刚需作为房产市场永久的主题，它不会消失，只是需要我们大海捞针。目前，小户型产品外溢至二、三圈层，但伴随轨道交通的逐步建设，通勤时间被大大减少，距离将不会成为刚需买房路上的绊脚石。在主城区与二圈层区域，房猫统计了13个拥有90㎡左右面积段的热门项目，大部分预计未来一到两月获取预售，刚需们看过来！成华区奥园新希望锦官芳华位置：位于熊猫大道，北富森东北侧项目基本信息：占地约191亩，容积率2.4，绿地率30％户型建面：约99㎡-126㎡预售信息：预计12月初，高层2T4户产品单价：预计2万/㎡左右轨道交通：距离3号线熊猫大道站约1km物业：新希望建面约99㎡户型中环TOD•十里风和位置：双店巷南段，槐树店公园南侧项目基本信息：主城TOD项目，占地约131亩，容积率1.98户型建面：高层约91-135㎡，洋房待定预售信息：首批次5栋高层，共572套，2T4户单价：预计2万/㎡左右，清水轨道交通：距离地铁7号线槐树店站约600m（后期商业部分将增添出口）物业：轨道万科物业，物业费3.8元/㎡/月建面约91㎡户型源滩－麒麟荟位置：华林一路与东华三路交叉口，圣灯公园西侧300m左右项目基本信息：总占地约63亩，容积率4.5户型建面：约78~134m²推售信息：预计3栋住宅，共522套房源，2T6户单价：预计2万/㎡左右轨道交通：距离地铁8号线十里店（在建，预计2020年底通车）约500米物业：世高，2.7元/㎡/月建面约78㎡户型建面约90㎡户型锦江区华熙528位置：雨树巷88号，成都七中育才学校(银杏校区)北侧项目基本信息：容积率4.18（玺都）户型建面：玺都组团，约97㎡-128㎡推售信息：1号楼、2号楼，300套，3梯5户单价：预计1.8-1.9万/㎡左右，清水轨道交通：距离地铁2号线洪河站约900m、地铁13号线幸福梅林站（在建）约500m物业：华熙鑫安，2.8元/㎡/月 建面约97㎡户型天府新区中信城开麓山上院位置：万安镇万寿寺路，白麓幼儿园北侧项目基本信息：占地约126亩，容积率3.0，产品类型包含高层及洋房，纯新盘户型建面：95㎡-139㎡单价：预计1.8万/㎡左右，精装，2T4户、2T6户推售信息：预计推6栋共670套轨道交通：距离地铁6号线麓山大道站（预计2020年底开通）约800m物业：龙湖，高层2.98元/㎡/月建面约95㎡户型海伦天麓位置：万安路，成都市实验外国语学校(西区)北侧，三利麓山城西侧项目基本信息：占地约70亩，容积率2.78，高层2T5户户型建面：建面约92㎡－121㎡单价：上批次参考价格，1.3-1.6万/㎡左右，精装轨道交通：距离地铁6号线万安站（预计2020年底开通）约900m物业：海伦堡，2.60元/㎡·月 建面约92㎡户型首钢蓉璟台位置：沈阳路西段，天府第四中学对面，万科保利翡翠和悦南侧（售楼部位于鑫苑·鑫都汇南区）项目基本信息：占地约45亩，容积率2.5户型建面：约91.84㎡－122.62㎡单价：预计1.83-2万/㎡左右，精装推售信息：目前正在复核阶段，推出最后50套产品轨道交通：距离距离5号线与19号线（在建）换乘站怡心湖站约1km物业：龙湖，3.00元/㎡·月 建面约90㎡户型双流区天府领地城位置：位于双流区凤凰路，万汇小学南侧，毛家湾森林公园西南侧项目基本信息：总占地约407亩，其中住宅约291亩，商业约116亩，容积率2.0户型建面：96-123㎡单价：待定预售信息：即将推出672套精装产品轨道交通：暂无物业：领悦建面约99㎡户型北辰鹿鸣院位置：双流三江公园旁项目基本信息：项目占地约120亩，由11栋小高层（10-14F）、10栋洋房（7-9F）围合式布局，共计1384户，容积率2.0户型建面：99㎡-124㎡单价：预计1.6万/㎡左右，清水预售信息：二批次少量111㎡户型在售，三批次预计明年三月份轨道交通：距离地铁5号线警官学院约2km物业：金地，3.30元/㎡·月 建面约99㎡户型龙泉驿区邦泰宽语位置：十陵东三环三段东侧，来龙中学(新建)西侧项目基本信息：占地约81亩，容积率1.99，总户数912户户型建面：95-245㎡单价：预计2万/㎡左右预售信息：待定轨道交通：距离地铁4号线来龙站约2km物业：邦泰，3.4元/㎡·月 建面约95㎡（2T4）融创春风十里位置：洛带古城南侧项目基本信息：总占地约330亩，容积率4.29，项目规划建设1218户户型建面：77-137㎡单价：预计1.1万/㎡左右，清水预售信息：预计推出6＃地块，3、4、5栋共412套产品，南北向轨道交通：暂无物业：融创，2.70元/㎡·月 新都区珑山樾位置：新都区龙桥镇紫金路68号，银河动力公司西侧项目基本信息：占地约157亩，容积率约3.0，自身配套幼儿园及商业街户型建面：91-133㎡ 单价：预计7000元/㎡左右，清水预售信息：预计推两栋共414套户型轨道交通：暂无物业：洁华，2.06元/㎡·月 —END—图：未然｜网络编辑：未然©本文版权归“房猫找房订阅号”所有

房猫说市

来自开普勒452b2020-12-3

今日，锦江两宗起拍价均为16800元/㎡的纯住宅地块走向拍卖席，这是目前成都土拍最高起拍楼面价。（宗地位置示意）宗地一占地约19.91，位于近两年未有住宅地块供应的东湖片区，临近中港CC PARK；宗地二占地约55.96亩，位于三圣乡，紧挨11月26日由锦江国资局以18100元/㎡+23%无偿移交摘得的109亩纯住地。最终，宗地一被56号中港以19300元/㎡+7%无偿移交摘得；宗地二被华发&锦江统建以19300元/㎡+23%无偿移交摘得。今年高地价土地层出不穷。可以预见，明年这些项目的入市单价很大可能突破4万＋，主城住宅3万＋的单价不再稀奇。1明年市场主旋律：豪宅截至目前，明面上的最高成交楼面地价，是今年7月2日渝太以20700元/㎡摘得的新川42亩纯住地。但是，实际成交楼面地价需扣除配建、自持商业等来计算。譬如，11月26日成交的三圣乡109亩纯住地，扣除23%无偿移交比例后，实际楼面价已超23000元/㎡；今日成交的三圣乡地块，扣除23%无偿移交比例及代建绿地和道路，实际楼面价已超25000元/㎡。下图所示，是2020年成都16000元/㎡以上楼面地价的土地汇总（据不完全统计），它们中大多有高移交或高自持比例。（成都部分高地价地块统计）地价决定房价。豪宅争相入市将成为明年的市场主旋律。高单价项目，对房企的操盘能力形成严峻考验，面积段及产品形态的设计，稍不慎就会影响项目去化。2高单价项目并不难卖值得注意的是，高单价与高去化并不是反比关系。以万华在重庆开发的新项目麓悦江城为例。建面约180-260㎡，3万/㎡左右的单价（最高单价约5万＋），取得了首开售罄的成绩。（麓悦江城实景）要知道，在重庆主城，单价2万＋都属于房价第一梯队，麓悦江城所在的位置离解放碑33公里，相当于成都三圈层。远高于重庆主城的单价，远离主城，并不阻碍麓悦江城的高去化实力。追溯到2016年5月28日，蔚蓝卡地亚花园城首开，140-350㎡户型段，均价约10250元/㎡，首开当日去化率达到约83%。（花园城蔚蓝阁B区实景）当时天府新区均价还不到5000元/㎡，项目所处的板块还不叫天府中央商务区，各项配套都还在萌芽期，所以彼时媒体称之为销售奇迹。这样的传奇，最近发生在万科天府锦绣。总价550万－820万，首开290套房源目前仅剩个位数。以上豪宅的“叫好又叫座”，恰好体现了高端市场的两个极端。其一，高单价产品并不会将客户拒之门外；其二，远离主城的豪宅也会赢得青睐。产品力在手，还怕销量？3未来待入市高价项目的精髓目前，许多待入市高价地块已获建筑规划许可。未来，面对这些占据明年豪宅半壁江山的项目，成都高端置业者将如何抉择？是否各具特色？我们先从他们的总图规划中窥探一二。成都建信新川地块（24亩）成交楼面价：19500元/㎡+4%无偿移交（成都建信项目位置）项目由6栋15F/-2F小高层组成，全南北朝向，均为独栋独单元，无公寓户型。（成都建信项目总图规划）楼栋间最大退距约41米，而每栋楼的总高约53.8米，楼栋视野范围较广。2＃、6＃楼的中庭视野最佳，或是未来楼王所在。在新川项目中，常见叠拼＋高层的产品形态，这样“复制粘贴式”的小高层布局，很少见。除7＃楼首层约131㎡的物业用房，其余楼栋首层均全架空（总架空面积约1973㎡），这一特点也是目前豪宅项目所形成的默契。比如金茂府、德商锦江天玺等项目，将首层架空打造成业主泛会所，包含各种主题功能空间。许多“轻奢”项目，如当代璞誉、绿城诚园、中南君启等，也在尝试将架空层会所化。在园林设计方面，项目在北侧中庭设计了下沉庭院，两个大中庭景观将成为项目卖点之一。此外，地铁1号线广都站，在项目北、西两侧均有出入口，妥妥的地铁物业。既想在城南置业，又想配套成熟，那么建信项目是个不错的考虑对象。华发D11地块（31.5亩，要求现房销售）成交楼面价：19800元/㎡+2%无偿移交（华发D11项目位置）项目毗邻新希望D10，所以大家将它叫做“D11地块”。作为反馈，它亲切的向新希望D10比了一个“V”。项目共打造6栋高层，16F-30F，整体北低南高，构建出层层叠高的城市天界限。项目建筑密度仅10.5%，没有公寓户型。首层均架空，架空面积约1188㎡。（华发D11项目总图规划）与D11相似的U型布局，出现在德商新希望锦麟天玺项目上。相较传统的围合布局而言，D11这样布局可以让户型视线向小区外伸展，某些户型的观景面可以更大化，几乎每个户型都有朝南开间。从总图规划可见，项目的绿地率高达35%，景观园林拥有优美的弧形线条，还有屋顶玻璃天窗、玻璃天桥等细节，均透露着未来园林将是项目一大特色。项目与青云阙相同，也为现房销售。据悉，青云阙首开170套，总价643万，目前仅剩几套底跃。成都首个现房销售楼盘已取佳绩，这样的背景下，D11项目更是值得期待了。华宇新川地块（32.2亩）成交楼面价：17000元/㎡+5%无偿移交（华宇项目位置）这又是一个大围合布局项目，由7栋12-17F小高层组成，其中2＃、3＃、4＃楼为独栋独单元。项目共包含10套公寓户型，全部位于东西向的7＃楼二单元（1-10F）。下沉庭院设计也出现在大中庭景观中。（华宇项目总图规划）一直以来，高端客户对新川提不起兴趣，因为这个板块的产品力真的太弱了，价格却是位列成都前茅。可以预见，2021年，这样的局势将会转变，新川将迎来高端住宅全面爆发的一年。高端置业者可以多多关注这个片区。而华宇地块，可以说位于今年新川出让土地地价的低位，暂且不论项目产品力，光论价格，它在城南高端项目普遍3万＋的环境下，会存在一定性价比。金雁金沙地块（17.4亩）成交楼面价：18512元/㎡+自持2%租赁住房项目推广名：锦绣金沙（金雁项目位置）金雁项目很修长，6栋住宅组成两个“反向C”。项目挨着三环，虽然有约60米的景观带作缓解，但不可避免灰尘及噪音问题，所以阳台统一做了封窗处理，公建化的建筑立面设计由此诞生。（金雁项目总图规划）古铜色、米黄色是项目建筑主色调，金属隔栅是建筑细节，铝板与石材的用材是现在豪宅外立面的标配。豪宅都偏爱公建化立面设计，尤其是大面积的玻璃幕墙，顶级豪宅香港天玺、深圳湾壹号，再到成都德商迎晖天玺、新希望D10等。现代化的公建化外立面所带来的视觉冲击，是一般建筑无法比拟的。这也将成为金雁项目的最大亮点之一。融侨茶店子地块（40.4亩）成交楼面价：18000元/㎡+3%无偿移交（融侨项目位置）（融侨项目总图规划）项目规划了8栋22-31F高层，围合式布局，南低北高，均为独栋独单元，建筑密度仅13.47%。不少项目采用高层围合布局会牺牲项目采光，但融侨茶店子项目没有公寓户型，均满足规定的日照要求。北京天恒新川地块（69.2亩）成交楼面价：17100元/㎡（天恒项目位置）（天恒项目总图规划）项目规划了7栋24-26F高层住宅，以及12栋别墅。较佳的楼栋退距尺度，以及高层楼栋的合理布局，使得即便是低楼层户型，也不用担心视线遮挡问题，拥有很好的景观视野。此外，大中庭景观也是其亮点。综合以上几个高端项目，我们观察到，大围合、低建筑密度、公建化立面、大中庭、下沉庭院、零公寓户型、纯南北板楼、大采光面、架空层等关键词。这些关键词或将成为未来高端项目的必需品，一个理想的豪宅会是它们的“最大公约数”。4后疫情时代，豪宅项目的全新思考并不是所有的富人都是“暴发户”，面对住宅这种差异化较大且高额的商品，“价值”会被反复拿捏。小到梯户比、智能家居，大到工艺、建筑立面、园林景观、物业服务、品牌实力等，各要素构成了高端产品的综合竞争力。有时候，也许就是看似不经意的某个细节，不小心触碰到购房者的“G点”，便会吸引他心甘情愿的前来“抢绣球”。比如：金茂府的风雨连廊，锦江天玺的“女王玄关”，麓湖的湖，花园城的新加坡式度假园林，凤起蘭庭的超现代化玻璃幕墙，天府锦绣的劳芬浴缸，新力曦月的无接触入户……（武侯金茂府实景）（麓湖实景）2021年的楼市主调将是高改。同样的总价位，就要看各家的段位了。项目的操盘重心必须过渡到产品本身，打造全方位贴合生活场景的居所。后疫情时代，人们对产品有着全新的认识，更加注重品质感以及居家细节。在深控中的市场氛围下，不缺住房的高端置业者，将会更加理性的用好那张稀缺房票。—END—图：未然｜网络编辑：未然©本文版权归“房猫找房订阅号”所有