房猫说市

来自开普勒452b2020-11-16

近日，据传单价4万/㎡，贵阳最贵豪宅——贵阳铁建城样板间开放，可以在阳台游泳的楼王412㎡户型吸睛无数。▲贵阳铁建城412㎡样板间－泳池麻雀虽小五脏俱全，该泳池可谓是集美观与功能于一身。泳池尺度约7m*3m，恒温智能、自带无边际游泳冲浪、富氧SPA水疗、恒温锁热……功能丰富。▲贵阳铁建城412㎡户型图贵阳铁建城与2018年底在云南亮相的昆明西派国樾系出同门中铁建。昆明西派国樾360㎡户型同样也在阳台配置了泳池，但打造方式不同。贵阳铁建城是其2.0版本，做成了内嵌式的，更美观，更加考验工艺水平，也增加了不少施工成本。▲昆明西派国樾360㎡样板间十年前，平均房价还处在7000元/㎡的成都，由合景泰富打造的誉峰以3万/㎡的单价惊诧全城。同样是“一户一泳池”，但不同于开篇提及的两个项目，誉峰的泳池是在室内。▲誉峰245㎡户型－35㎡室内泳池随着人们居住理念的改变，房企操盘思维逐步转变，户型更加着重于公区空间的设计，构建不同的生活场景。譬如，强调家人之间的交流互动LDK（Kitchen with Dining and Living）起居餐室厨房；愈发丰富的洄游动线；采光面可大至270度的户型等。▲万科天府锦绣256㎡户型-LDK厅▲武侯金茂府195㎡户型洄游动线▲锦江天玺202㎡户型可270度采光而作为户型中不可或缺的阳台，由起初满足单一的储物、晾晒功能，逐渐演变至可与室内空间、室外风景形成互动的空间，并承载着重要的建筑美学功能。此外，《成都市城市规划管理技术规定（2017）》取消了对阳台进深不应大于1.8m的限制，为房企打造风格各异的阳台提供了技术前提。不难发现，市面上拥有大面宽阳台的产品越来越多了，其中不乏超过1.8m的大进深阳台。本文，房猫将着重介绍近期新品中，具有代表性的阳台。1大进深阳台一直在市场保持低调，但也不妨碍自己成为高新区“网红盘”的万科公园5号，它的阳台大进深、大面宽是其产品一大亮点。▲万科公园5号215㎡户型图其中215㎡套四户型，景观阳台与生活阳台相连，连接主卧、客餐厅、厨房，阳台最长面宽达到约14.8m，最大进深约2.4m，最小约1.5m。这是万科公园5号本批次房猫最喜欢的户型。仔细看它的户型动线设计，有惊喜。其一，为保证景观阳台的美观，与生活阳台中间设计有一道栏栅，生活阳台的门设计在用餐区，通过生活阳台，直达LDK厅，突破了“生活阳台直连厨房”的传统设计。其二，玄关左侧，还有一处小阳台，连接了书房与次卧套房，又形成一条洄游线路。玄关向右，LDK厅是家庭重要的社交空间；玄关向左，书房可作为家庭的又一社交空间。这便是可遇不可求的“人间烟火味儿”呀！▲万科公园5号阳台一角此外，该户型还有一处特色。阳台的一角可填充泥土，供业主自由发挥。这让房猫看到了最近频上热搜的“第四代建筑”的影子。简单来说，就是将森林融入居住空间，户户拥有空中庭院。前阵子新都区的七一城市森林花园，以及眉山刚亮相不久的通威·城市森林花园项目，均属于大成都目前“第四代建筑”的代表。以通威·城市森林花园为例。该项目由通威地产携手清华大学建筑设计研究院强强联手。每户赠送50-115㎡不等的庭院阳台，精装交付，不可封闭，后期由业主自己打理，也可交由物业维护。▲通威·城市森林花园149㎡户型图▲通威·城市森林花园庭院效果图不过，这种类型的庭院，极其考验后期管理能力，成本以及养管难度大。若是遇到极端天气，物业能否提供给业主一套可靠的解决方案是一大难点。你看现在高新区世纪城的天鹅湖花园，就晓得有好难了。▲天鹅湖花园阳台实景维护得好，才能成为森林。不然，一个不留神，就成藻泽地了。2异形阳台因建筑立面设计超前，麓湖的楼宇随便放在成都哪儿，都是地标。几何形体麒麟荟、水中漪涟云龙阁、空中水晶天玑幻影、湖心取景框长滩，不胜枚举。▲麓湖云龙阁实景▲麓湖天玑幻影效果图▲麓湖长滩效果图基于奇特的立面造型，异形阳台成为了麓湖的常客。例如麓湖的新组团长滩350㎡户型的“尖尖角”阳台，最大进深达约2.5m，面宽约17m，连接了主卧、老人房及客餐厅，形成了极佳的洄游动线。▲麓湖长滩350㎡户型图为保证外立面的美观，麓湖在签合同时就和业主提前约定，不可封闭阳台。这种做法，还出现在蔚蓝卡地亚花园城、德商迎晖天玺等项目。不过，异形阳台有时会对室内软装布局造成极大的挑战。长滩350㎡户型除非量身定制，阳台角落几乎无法摆放物件，对空间有一定的浪费。▲西派金沙256㎡户型图最近刚开盘的西派金沙，其256㎡户型的“牛角”阳台，同样颇具造型感。阳台最大进深约3.3m，最长面宽约11.2m，连接客餐厅及次套房。▲西派金沙建筑立面效果图虽然阳台只位于一侧，但是“牛角端”的设计，使得整个阳台实现270度的观景体验。目前，外立面效果已呈现，大面积玻璃幕墙的公建化处理手法，兼具现代感及品质感。▲西派浣花245㎡户型图西派金沙256㎡户型几乎复刻了西派浣花245㎡户型，但进深尺寸更佳，即便在阳台安排一个阳光餐吧，对空间也不会构成明显影响。3转角阳台今年，端厅产品成为一股新流，其中多数拥有转角阳台。端厅产品的特色是，入户后首先到达卧室区域，客餐厅家庭社交区域则位于入户流线的最后。此前，这类产品有个更直观的名字——飞机舱户型，三面采光，270°观景面，有着飞机驾驶舱般的观景体验。▲建发中央湾区208㎡户型图▲锦江天玺202㎡户型图建发中央湾区208㎡户型就是典型的飞机舱产品。拥有“女王玄关”的德商锦江天玺202㎡户型，就是飞机舱户型升级后的端厅产品，着重突出玄关的仪式感、美观感，更加注重卧室的私密性。该户型中央社交区位于入户流线的尾端，L型景观阳台总长约17m。LDK厅拥有270度的观景面，整个横厅面宽约8.3m，由开发商统一封窗后，三面均是公建化的落地玻璃，视野极佳。▲凤起蘭庭230㎡户型图上周刚开盘的绿城•凤起蘭庭本批次推出的230㎡户型，也是端厅，约20.5m的超长转角阳台，刚好与长方形的LDK厅凑成完美的俄罗斯方块。阳台两个半来回就是100m，每天早上起来跑它十多个来回，神清气爽，元气满满。照壁玄关的设计，将中国文化中的婉约气质演绎的淋漓尽致，卧室空间私密性也更高。此外，凤起蘭庭将阳台的进深控制在1.8m，对套内实得面积友好，但在功能方面，就没有大进深阳台那么丰富了。平时可以在阳台上坐坐、看看风景、跑跑步，圆一桌麻将就有点不现实了。4写在最后对于大多数人，家是工作以外待的最久的地方。社区内部与外部环境，虽能增加房产的价值，但对于居住者而言，住的舒服才是首要（当然，投资者不在讨论范围）。房企，作为土地入市后的第一位所有者，拥有开天辟地的先天优势，同时，有着足够的能力与丰富的社会资源，最终找到适合这片土地的打造方案。而面对粗制滥造，不是所有的购房者都有推倒重来的本钱与精力。请因地制宜，尊重主城所剩不多的土地资源。一颗好的“良心”，人们愿意为之买单，这比所有的营销都管用。—END—图：未然｜网络编辑：未然©本文版权归“房猫找房订阅号”所有

房猫说市

来自开普勒452b2020-11-16

本文为商业广告2020接近尾声，天府新区又有大动作。随着怡心湖蓄水工程启动，锦江生态带宜居功能进入价值兑现期，区域首个旗舰商业综合体“中海天府环宇坊”也即将迎来开业。经过近两年的酝酿，中海天府环宇坊即将代表天府新区高端宜居版图新一轮商业关注重点。中海天府环宇坊到底长啥样？区域消费力如何？激活商业的下一个关键词是什么？带着这三个问题我们进行探究。后疫时代，实体商业“稳步复苏”，全国各大城市的商业也正在摩拳擦掌地准备粉墨登场。作为天府新区首开商业旗舰封面，中海天府环宇坊一直被予以厚望。天府环宇坊意境图据悉，中海天府环宇坊外立面建筑将全部调整完毕，项目内场公共区域的装修已完成，可以进行使用，已有部分入驻商家入场进行店铺装修。装修意境图此外，从内部口径了解到，此次天府环宇坊招商效果远超预期，除了传统的星巴克、麦当劳、大米先生、大蓉和、守柴炉烤鸭等餐饮商家，同时还有耐克、阿迪、华为、小米、太平洋影城等世界知名品牌，部分品牌为区域首进。超高的入住率和良好的商业氛围，势必为开业筹备全面加速，期待尽快与城南的消费者见面！ 如果将“鹭洲里”作为参照，可以发现与“中海天府环宇坊”诸多相似之处。2013年，锦城湖完成蓄水，彼时的大源板块才刚刚起步，四年之后，鹭洲里迎来开业，当天创下100万客流。无独有偶，2020年，怡心湖蓄水工程启动，“中海天府环宇坊”迎来开业，都是契合了一个新兴板块的崛起。建发鹭洲里：图源来自网络在业态上，中海天府环宇坊更注重沉浸式消费场景营造，目前已经引入高端瑜伽轻生活馆、Craft网红餐酒吧等，同时，项目可容纳大约150家店的精品社区MALL，能够满足周边社区居民的商务洽谈、购物、休闲、娱乐24小时全时消费需求。图源来自网络 未来，中海天府环宇坊将与中海水街，形成客流互通、业态互补，形成品牌共赢的叠加效应。中海水街意境图1人口密度天府环宇坊购物中心附近3公里范围内已有德商御府天骄、中海锦江城、鑫苑鑫都汇、万科翡翠公园等高入住醇熟社区，预计整个区域2020年底常住人口将达20万以上。短短几年时间，锦江生态带生态、活力、配套日均完善，堪称整个天府新区“领熟地”，消费力自然也强于普通住区。天府环宇坊意境图2校园红利图源来自天府新城那些事卫星地图显示，天府环宇坊周边“商圈+学校+住区”全齐了，四所硬核学校——天府三小、天府第四中学、天府新区华阳小学、天府新区第十小学（在建）环绕，数万校园师生带来的“校园经济红利”愈发可观。3商办活力近年来，直播带货、视频运营、在线教育、家庭工作室已经成为00后一代关键词，并催生出个体创业新模式！其中，天府新区在拥抱新兴产业中展现出强大的包容力，令不少北上广深人才趋之若鹜，纷纷落户于此！天府环宇坊意境图中海天府环宇坊依托甲级写字楼中海财富中心、中海创客大厦两大商办项目，未来可容纳10000人办公，约902户创客小户，整个区域的消费潜力巨大。庞大的外来流入人口，不仅为区域增添消费活力，也催生周边商办公寓异军突起，成交量逆市翻盘。在最新成都商办成交量统计中，天府新区商办产品成交遥遥领先，一方面受制于严苛的购房资格，另一方面，天府新区土地越来越热，新房成本水涨船高，尤其是锦江生态带周边区域。2020年（截止目前），仅首开拿下一宗土地，算上20%无偿移交成本，实际楼面成交价格突破18000元/㎡，新增房源遭遇“零供应”，反推商办市场的火热。 而与中海天府环宇坊一街之隔的中海创客大厦刚好抢到了这一轮风口，主推面积30-50㎡，价格也才一万出头，仅为住宅地价的一半，首付门槛和风险都较低，适合外来人才创业、居住过渡。中海创客大厦户型图以最小面积约30㎡为例，后期可改造成直播工作室、手工作坊、瑜伽馆等，业态灵活多变，首付17万起，还10年月供1877元，既能注册公司，又不占用购房资格，对于当下首付预算有限的刚需购房者，不失为一种双向选择。免责声明：本文系房猫找房原创作品，文中所示数据及观点仅代表平台个人，部分图源来自网络，如有侵权，请联系我们修改或删除。

房猫说市

来自开普勒452b2020-11-16

听过这样一句话“宁买城东一张床，不买城北一间房”，可见城东置业热度非常之高，这种扭曲的置业观念，也只有成都购房者才懂。从十陵到东安湖，再到东部新区，但凡沾一点东进的边，都逃不过真香定律。随着大运场馆的建成，青龙湖湿地公园规划落地，蓝光、佳兆业、华润、华侨城等品牌房企纷纷进驻，这些利好的不断兑现让十陵板块、东安湖一跃成为城东改善聚集地，新房均价超过20000+元/㎡，完美将刚需拒之门外。而昔日的大面、西河板块，几乎无新房供应，在售项目只有新希望锦麟府和隆基泰和紫樾书香，均价也在20000元/㎡左右。就连龙泉山那头——简阳，房价也突破了15000元/㎡，就是这么不讲理！其实，城东还有一个板块一直被低估了，那就是柏合镇-东山板块。2017年5月8日，海航集团宣布将在龙泉驿柏合镇建设“海航-龙泉驿综合开发项目”，拟用地规模约4000亩，计划估算总投资约220亿元。消息一经发布，立即引起业界和政府高度重视，从此开启了柏合镇垦荒之路。▲图源来自网络为推进海航龙泉驿区重大项目落地，柏合镇工农村启动3000亩土地“双自愿”搬迁工作，挖掘机如火如荼作业，日以继夜，争分夺秒。▲图源来自网络另一方面，在断供7年之后，两年时间（2018-2019），区域累计供应6宗近450亩用地，吸引领地、卓越、城投、金科纷纷入驻，其中，城投连续拿下3宗196亩连襟土地，打造首个“定价安置房”，按照配建定价房并定向销售征地拆迁货币化安置户。宗地位置成交时间占地面积成交楼面价所在项目龙泉街办华信大道以南、金杏路以东2018.3.2252亩9400元/㎡领地溪山蘭台龙泉驿区柏合镇佳美路以东、东航路以南2018.5.1756亩7950元/㎡卓越樾山府（首进成都）龙泉驿区柏合镇合纵路以南、合秀街路以北2018.11.2175亩5300元/㎡城投锦澜悦山（定价安置房）龙泉驿区柏合镇黄角树路以北、柏学北路以西2018.12.1252亩5150元/㎡城投锦澜悦山（定价安置房）龙泉驿区柏合镇黄角树路以北、柏学北路以西2018.12.2868亩5800元/㎡城投锦澜悦山（定价安置房）龙泉驿区柏合镇龙华路以东、车城东三路以北2019.12.30147亩6900元/㎡金科中梁美院（联合开发）3年时间过去，关于海航龙泉项目的规划仍是一个谜，只留下龙泉驿领导留言，然而，区域新房供应却成为主力军。 ▲图源来自网络下面就为大家安利两个龙泉山脚下的好房。金科中梁美院，项目总占地147亩，为金科地产和中梁地产联袂打造的世界第三座美院，项目占地147亩，毗邻约810亩东风渠汽车主题公园，产品涵盖高层、别墅、洋房。梯户比：2梯6户层高:22-26F物业公司：金科物业主力户型：91-108㎡带精装均价：15000元/㎡精装标准：2750元/㎡首付12万起，支持分期▲城投锦澜悦山城投锦澜悦山，总占地197亩，目前在售一期，总占地120亩，共19栋，有13栋高层和6栋洋房，1321户。梯户比：2梯3户，2梯4户物业公司：龙湖物业主力户型：102-143㎡带精装均价：14500元/㎡精装标准：2530元/㎡▲金科中梁美院两个项目直线距离仅1.5公里，原则上共享资源配套。周边生态、教育资源配套丰富，医疗、商业配套相对欠缺，仅有社区配套超市。城投更靠近成都龙泉职业技术学校，成都航空职业技术学院，龙泉中学、龙泉四小、四川大学附属实验小学东山小学等，是标准的学区房。此外，小区园林以6大主题打造，最大楼间距516米。金科楼下就是东风渠、芦溪河，以及东风渠汽车主题公园、五环绿化公园，生态环境领先城投。▲图源来自网络户型vs金科中梁美院98㎡套三双卫城投锦澜悦山102㎡套三双卫金科98平户型和城投102平户型都是竖厅布局设计，紧凑型套三双卫，双卧室采光，城投阳台面积比金科更大，其他无差。最小那个房间后期可改大，只保留一个卫生间，户型更大。总结：1、两个项目都是直接认购，不需要摇号，首付在40万起，可首付分期，完全适合刚需入手。2、柏合镇位于成龙大道与五环交界，未来还有13号地铁二期沿线规划中（东山国际站），交通有待改善。3、城投锦澜悦山园林主题打造和楼间距都是改善级别，但后期有安置房规划，如果想居住更纯粹，建议选金科。4、周边楼盘绿林书院、寰宇君汇城、龙腾东麓城、三盛都会城二手房挂牌均价11000元/㎡左右，均未满五年，不存在剪刀差。—END—

房猫说市

来自开普勒452b2020-11-10

▲新川概念手绘新川，2020太火了。从3月新川调规增加约600亩住宅地，到直接将新川送上热搜的6000余古墓；5月，西南院与AECOM联合设计的新川科技园5G智慧城方案发布；再到7月新川32亩纯住地被港企渝太以20700元/㎡的成都目前最高楼面价摘得……新川，热度不减。此外，作为高新区目前唯一可连片开发片区，新川今年的卖地速度较往常而言，相当于踩了个地板油，渝太、天恒、华宇、人居、龙湖、建信等均在今年上车。房猫近来注意到，北京天恒（国企）于5月21日，以17100元/㎡楼面价囊获的约69亩纯住宅地块，在10月23日已获取建筑规划许可证，项目小高层＋别墅的规划布局，看点颇多。▲北京天恒项目位置1住宅与别墅混搭，户型视野佳天恒项目北侧对过为高新南区人才公寓项目高投新悦府，地块总占地约69亩，为纯住宅项目，容积率2.0。从总图规划来看，项目规划了7栋24-26F小高层住宅，以及12栋别墅。典型的拉高拍底手法，以追求货值最大化。▲北京天恒规划总图及楼栋布局其中，北侧1＃、2＃、3＃、8＃、9＃楼均为全南北纯板式；南侧15＃、16＃楼则为T字楼栋。除8＃楼有两个单元，其余小高层板楼均为独栋独单元，这种楼栋的好处在于，每个户型可满足270度采光，取光面较多，通透性也会更佳。北侧五栋小高层住宅，均有较好的南向景观视野，1＃、2＃、3＃楼与南侧的别墅楼栋退距最小约34m，最大约54m。即便是低楼层户型，也不用担心视线遮挡问题。在总图规划中，也未见提及该项目有不满足日照、采光等规定的“公寓”类型住宅。▲8＃、9＃楼南北景观规划8＃、9＃楼则拥有最佳的景观视野。两者与南侧住宅楼栋退距均为约74m，与楼栋的高度比几乎达到了1:1。总图规划显示，8＃、9＃楼北侧空地规划为公园绿地。南侧直面阔尺中庭，北面直面公园，两栋楼的视野简直无敌，或是以后项目的楼王所在。别墅物业，均为地下1F、地上4F，总高约15m，或打造联排叠拼、合院产品。楼栋退距均约19m，与楼栋高度比大于1，保证了较好的私密性。社区在西东两侧均设有出入口，且实现了人车分流，北侧则单独规划了一个人行出入口。2规划中庭，小高层均有架空层整个小区的总绿地面积约21亩，占据了项目占地的30%。从总图上看，主要集中在两侧的小区入口。其中，东侧小区入口处的中庭景观尺度颇佳，房猫初略计算了一下，大约有6300㎡。▲天恒项目技术指标在小区配套设施方面，3＃楼南侧规划有约420㎡的室外全民健身场所。每栋小高层住宅首层均有架空部分，共计约2011㎡，其中包括约827㎡的公共活动空间、798㎡的非机动车库，以及约385㎡的全民健身活动场地。建议后期将非机动车库移至地下，会更显项目的高端调性。此外，非机动车放置架空层，有时还会影响业主出行，甚至会有一定的安全隐患。 ▲天恒北京项目－天悦壹号而在社区整体营造方面，天恒在各地产项目中，着力将大健康产品设计、大健康科技、大健康智能、大健康医疗等服务内容，融入到社区服务体系中，为具有生命力社区生态圈和智能健康社区提供支撑，这种模式也是近来高端社区生活营造的一个大方向。3公园及学校环绕，配套优越在交通方面，平时驱车出行，项目附近的规划道路基本形成，北侧新程大道可至梓州大道，但该路通往梓州大道的桥还未通，暂时无法直达。西侧为蒲东路。▲天恒地块位置周边交通情况若依靠交通工具出行，天恒项目北侧人行出口距离在建6号线蒲草塘站约600米（预计今年年底通车）；与地铁1号线五根松站直线距离约1km。此外，根据总图显示，项目北侧道路新程大道，还规划有地铁14号线，不过该线路属于远期规划。▲天恒地块位置周边配套项目南侧为规划的六组团三幼、六组团二小，以及邻里中心7号，即社区综合体，满足日常购买需求。▲新川科技园配套分布依托新川科技园的小街区规划——片区将打造均布全园的学校、社区综合体、医疗及其他配套，构建15分钟生活圈，区域内的项目配套都比较齐全，只是兑现还需要一段时间。4结语长久以来，新川在市场的发声一直不多，但在今年，它的“表现欲”尤为强烈。目前，区域最高成交楼面价20700元/㎡，也是当下成都楼面价唯一破2的区域。但是，纵然各项指标堪称TOP，产品却成了新川的痛点。新川缺乏一个具备极强产品力的房企，做一个能强打的高端项目，让市场直观感受到区域剑指金融城的实力。看到北京天恒项目的总图规划，房猫看到了希望。一个项目是否是好产品，有的时候从总图就可以窥得一二。无论是楼栋布局、较佳的楼栋退距尺度、可圈可点的景观视野，还是新川这个“金汤匙”，抑或国企品牌背书，天恒项目无疑是值得期待的，它也很有可能成为带领区域成功转型高端板块的领航者。未来，房猫将持续关注项目进展。对于该项目有什么疑问，大家也可以先在留言区留言，房猫将逐一作答。—END—图：未然｜网络编辑：未然

房猫说市

来自开普勒452b2020-11-10

▲保利和光屿湖截止目前，保利和光屿湖正在预售登记中，含装修价2.8万元/㎡，细心的购房者可能已经发现，该项目装修申报价只有0.79元/㎡。总价400万起，不到8毛钱的装修，惊不惊喜，意不意外，难道是传说中的“叙利亚风格”？有内味了！！！淡定，情况是这样的，此次保利和光屿湖推出的面积为153-190㎡，房源为6.3m局部挑高跃层产品，房管局批的精装价格是1756元/㎡，实际交房时带基础装修，但最终开发商把这部分作为优惠让利，清水价格其实就是最终实际的成交价格。所以，0.79元的这个精装价格不作参考。问题来了，为什么保利TOP系产品不以豪装交付？猜想一：购买跃层、别墅类住宅，一般多为城市上层阶级，在装修需求上有独到的见解，个性化需求较强，对于设计风格、空间打造各有不同，所以一般都是清水交付。即便豪装交付，很多人还是会选择敲掉重新装修，有钱人的生活就是这么朴实无华。猜想二：成都新房最高均价指导价35000元/㎡，这是谁也迈不过的红线。保利和光屿湖这批次6.3m的跃层房源，如果还是以大平层精装标准打造，不利于溢价，毕竟隔壁万科灯塔项目小高层价格都卖到32000元/㎡。猜想三：2017年10月，成都颁布新政《关于进一步加快推进成都市成品住宅发展的实施意见》明确表示，为了防止二次装修污染，2020年成都新房只能以“成品房”出售。为了达到成品房出售的规定，保利和光屿湖对外报装修价格1756元/㎡，实际相当于买了个简单基装，后期还是只能作为投资出租。在成都，像保利和光屿湖这样的“成品房”项目还有很多，例如位于新川板块的金隅金成府，预售价格同样接近3万元/㎡，装修申报价却仅有1440元/㎡，都是典型的“扮猪吃老虎”系列。保利和金隅两个项目，一个位于中央商务区，一个位于新川，都是今年比较大热的版块。保利和光屿湖于2017年拿地，占地170亩，成交楼面均价9600元/㎡，无偿配建公立小学、人才公寓移交政府。▲保利和光屿湖地块金隅金成府总占地173亩，分为东府（82亩）和西府（91亩），东府以小高层、洋房打造，楼面成交价13000元/㎡，无偿移交面积19%，为目前在售地块。 西府以高端低密别墅、叠拼打造，楼面成交价12600元/㎡+41%无偿移交租赁，该地块拿地更早，真实成交楼面价超过25000元/㎡。▲金隅金成府东府地块从体量上看，保利和金隅旗鼓相当，都属于城市级大盘，我们从价格、户型、配套进行对比，帮助大家更好的认识豪宅。保利和光屿湖，在售153-158㎡挑高跃层，单价约29400-30000元/㎡，总价450万-470万左右。以最小面积153㎡计算，赠送面积35㎡左右，实得面积188㎡，实得单价2.39元/㎡左右。金隅金成府目前仅剩少量123㎡小高层在售，总价350万左右，以及最后一套165㎡挑高跃层，赠送面积高达55㎡，总价520万左右。置业顾问透露，预计今年12月份将开出下批次房源，面积段123-145㎡。同样以金隅金成府在售最大面积165㎡计算，赠送面积55㎡左右，实得面积220㎡，实得单价2.36万元/㎡左右。不难看出，两个项目跃层产品实得单价基本相同，平局。保利和光屿湖奇数层153平方米户型，电梯2T3户，层高30层，6.3米挑高可以隔出来多一个主卧，户型独创三阳台设计，将细分景观、生活、入户进行功能分区，最大客厅阳台约10平米，在采光面和视野上都有一定保证。▲保利和光屿湖153㎡户型图金隅金成府145㎡，1T2户，层高7-10楼洋房，从户型设计来看，除了主卧大小不同，两套户型几乎无差别，严重怀疑出自同一个设计师之手。金隅在梯户比和层高上更纯粹、低密，虽然户型面积更小，但是同样四房双卫，从居住舒适性来看，金隅更胜一筹。▲金隅金成府145㎡户型图李嘉诚还是谁说过，无论投资还是自住，买房就是买未来。新川科技园、中央商务区到底谁更有潜力谁也说不好，可以肯定的是，在3万元当道的今天，这两个版块均长期看涨。事实上，新川版块从2017年开始，“真实楼面成交价”就已经突破两万大关，而成都目前最高楼面成交价20700元/㎡，也是出自新川版块。金隅金成府刚好位于高新区新川版块核心区，整个区域由四川省与新加坡合力打造，以新加坡的“花园城市”为蓝本，项目距离在建地铁6号线观东站直线距离仅300余米，1公里就是成都首个TOD项目陆肖站，周围中学、小学、幼儿园全学龄优质教育资源环伺。保利和光屿湖所处的中央商务区，天府公园西版块，也是汇聚万千宠爱于一身，区域交通、教育、医疗配套都是顶配，项目周边地铁1、6、18、19号线均有辐射，现已经建设有天府七小、天府七中等优质名校。保利和光屿湖最大的卖点就是临湖跃层，项目自建的2.4万方光屿湖，周边麓湖生态城湖区，以及3450亩天府中央公园，光窗外的风景都价值一个亿。不吹不黑，冲着中央商务区未来的城市界面，这一局站保利和光屿湖。结语：1、成品房时代，未来会有更多“简装豪宅”出现，“迫不得已”装一下，还不如卖清水。2、金隅是准现房，预计明年年底交房，保利是收官之作，卖一套少一套，两个项目各有所长，根据自己购房资格、预算、需求上车，都不亏。3、2020年成都深改大军里，涌现出不少3w+高价盘，尤其是天府新区、高新区、锦江区，总价更高，意味着风险更大，远离高杠杆，坚持“房住不炒”。—END—图：1573｜网络编辑：1573

房猫说市

来自开普勒452b2020-11-10

11月1日，万科天府锦绣开盘选房，去化率相当可观。据置业顾问口径，截止11月5日，本批次最小户型172㎡已全部售罄；198㎡仅剩2套2F房源；最大的户型256㎡也只剩10套左右，分布在2F-8F。▲万科天府锦绣选房现场32200元/㎡的均价，总价550万起步，在这样的“天花板”下，天府锦绣依旧收获颇丰，不得不服“灯塔”的实力，当然还有成都人民的给力。成都800万级别的高端项目不多，这个价位，置业者几乎是全城选房，在这样的情况下，房猫在想，灯塔到底哪里打动了高端置业者的钱包？1极少人的福利：最高优惠约80万万科成都官微发布的数据显示，290套房源，最终公正摇号人数为490人。▲万科天府锦绣本批次户型分布在首开当日，全款10%的优惠力度的确很吸引人，但基于不菲的总价，大多数客户都是选择按揭付款，不过也能收获一个点的优惠。房猫用自己最爱的嫩竹子在地上画圈圈：如果入手一套256㎡户型，总价大概800万，如果优惠10%，OMG，那可是整整80万呀，足以抵一个刚需首付了，而且，这得买多少斤竹子。但据房猫所知，目前剩余房源已不能享受优惠，都是按原价购房。分分钟，就错失80万。当然了，对于再改客户，优惠肯定不会是首要原因。2约95.86%去化率，灯塔凭什么？95.86%，并不是我们此前所认知的豪宅去化率。当然，离灯塔不远处的神盘麓湖并不在房猫的思考范围内。灯塔为何可以突破常规？首先，应该有来自营销端的风暴。在市场上，当“TOP级”、“高端产品系”、“塔尖”等营销字眼满天飞的时候，duang的一声，一座“灯塔”出现了。房猫只晓得辽宁省有个灯塔市，地产界嘛，在咨询了百老师后，只收获了某地产营销公司。▲万科天府锦绣园区实景灯塔，未来很长一段时间，将是独属万科的title（万科在贵阳也有一座"灯塔"，叫做观湖，今年5月刚发布）。万科天府锦绣，作为万科中西部区域的首个灯塔级项目，自带热搜体质。有消息称，四川本土企业刘老板都曾亲自前来一探究竟。其次，产品是真的能打，尤其是装标。▲万科天府锦绣256㎡国王玄关▲万科天府锦绣256㎡主卫4199元/㎡的装标，天府锦绣上了好几个硬菜。市场上至少3000元/㎡起步的德国旭格系统门窗；厨房的烟机灶具及冰箱为意大利斯麦格（SMEG）；中西厨柜体用了德国柏丽（家装造价约1-3万/㎡不等）……这几乎是现阶段入市豪宅中的顶配了。▲万科天府锦绣256㎡户型图事实上，天府锦绣此前的精装预期为满格价6299元/㎡，最终因诸多原因定价4199元/㎡，但是天府锦绣没有选择降配。许多有冲刺豪宅希望的项目，就可能就在这一刹间的取舍之中，面临消亡。▲万科天府锦绣256㎡样板间可能会有人说锦绣9600元/㎡的楼面价，卖3.2万有点高了。在这里，房猫帮大家算个账。按照当时的配建要求，这块地上要配建1175套人才住房，还需返还相同数量的机动车位。此外，还要承建约3万㎡社区配套用房（含幼儿园）。综合算下来，天府锦绣的实际楼面价其实超过了1.8万/㎡。所以，你还会说它贵吗？反而对比周边售价不相上下，但地价却远不及锦绣的项目，是不是还看出了一点性价比？▲万科天府锦绣 锦绣戏台▲万科天府锦绣风雨连廊▲万科天府锦绣建筑外立面此外，社区生活营造也是亮点颇多，比如融入巴蜀文化的锦绣戏台，以及风雨连廊。现代感十足的建筑，外立面运用大面积玻璃幕墙，充当假墙以美化机箱位的香槟金格栅。以上，都可以看出灯塔的用心。再者，当然还有所处的天府新区总部商务区这个热火朝天的片区，此前已经被各大媒体争相表扬，房猫在这里就不赘述了。光是提到天府新区的C位，就其义自现了。房猫就用以下几张图来展示下周边情况（将手机横屏查看）。▲万科天府锦绣周边项目情况当然，天府锦绣并不是完美的。例如256㎡户型楼栋临近马路，不免会有噪音干扰，此外，256㎡不佳的阳台尺度，后期还会被封闭，对比多数同类户型拥有大景观阳台，显得有些格格不入。但这并不妨碍天府锦绣的市场战斗力。3点亮自己，照亮他人在传统意义上，灯塔是位于海岸、港口或河道，用以指引船只方向的建筑物。房猫认为，当时取名“灯塔”的时候，万科是有自己的独特思考的。不只是想要成为高端产品系的代表名词，它也表达了万科的“野心”。首先，要将天府锦绣打造为中西部地区万科的明星作品，兼具品质及口碑，还将成为未来很长一段时间，业内争相效仿的标杆作品。这不就是“点亮自己，照亮他人”的灯塔吗？万科天府锦绣用数据证明，它做到了。此外，它还提醒了市场，高总价并不会将客户拒之门外。豪宅市场，拥有不俗产品力才有话语权。房猫期待在天府锦绣的灯塔效应下，成都能出现下一座“灯塔”、下下座“灯塔”……让越来越多爱享受的天府之都人民们，真的“享受”一把！—END—图：未然｜网络编辑：未然©本文版权归“房猫找房订阅号”所有