房猫说市

来自开普勒452b2021-5-8

4月，龙湖昱湖一号(点击查看)与渝太润达丰悦蓉东方相继取证，可算是拉开了新川改善之争的序幕。这里分布着天恒(点击查看)、华宇&大发(点击查看)、人居、中旅(点击查看)、建信(点击查看)等众多改善项目，土地楼面价从16600-20700元/㎡不等，并且多数有无偿移交比例，未来预售价多数会站在第一梯队。（新川项目分布）不过，在新川一众“高价”项目中，猫姐发现了一个刚需可关注的楼盘——保利和光逸境，为保利高端系列“和光系”。（保利和光逸境售楼部实景）该项目所在地块原属高投，后经保利参股共同打造(保利占股51%)，原土地成交楼面价仅8100元/㎡，地价优势明显。项目预计会在6月取证，首推其叠拼户型，预估约2.5万/㎡左右的清水的价格，门槛不到500万，在整个新川板块，实属“真香系列”。＊请横屏查看项目地理位置及周边配套＊保利和光逸境位于华宇&大发地块东侧、人才公寓高投.新悦府东北侧，周边配套齐全，并大部分在700m范围内，包括六组团一幼、六组团一小、新川二中、地铁6号线、新川之心公园、邻里中心等。新川的规划模仿了新加坡“城市像素”理念，以尺度宜人、多功能融合小街区为核心特色，打造城市功能高度融合的小街区，构建“15min步行生活圈”。有湖区，有高端产业，有丰富的公建配套，有均匀分配的公园绿地，未来的新川会是城南较为宜居的板块之一。这也是片区项目的一大优势所在。1项目介绍保利和光逸境总占地约57亩，容积率2.5，由2栋8-9F洋房、15栋叠拼、3栋公寓排列布局组成，呈正南-北朝向，建筑密度30%，绿地率25%。（项目总平图）住宅部分，洋房预计仅34套，1T2户，建面约131㎡，精装交付，普通资格大概率无缘；叠拼约222套，包含建面约183㎡－210㎡户型，清水交付，为1T2户，无私家电梯。两栋洋房，12＃楼位置稍佳；15＃楼北侧有14＃公寓楼栋遮挡，两者楼间距约16.5米，北向视野或有所影响，项目唯二的两户日照不足的住宅公寓便位于该楼栋的1F。不过，洋房户型的主阳台面朝叠拼组团，7F以上户型的南向视野较佳。叠拼组团，楼栋间楼间距在23－28米不等，楼高比大于1.2:1，中规中矩。北侧3＃、21＃楼临公寓楼且楼间距较小，或有压迫感。保利和光逸境为片区内少有的商住项目，且公寓楼栋会有底商，居住纯粹度会打些折扣，不过三栋公寓与住宅组团之间有门禁相隔，相互不影响；洋房则与叠拼相连，共享小区绿化。2户型介绍洋房只有一个户型，建面约131㎡，打造四室两厅两卫，为横厅设计，正南北朝向，动静没有特别分区。（建面约131㎡户型）入户独立玄关，客餐厅开间约7.2米，主阳台朝南，无生活阳台，公卫盥洗分区。三个次卧中，一个次卧开间仅约2.7米，可打造书房。主卧开间约3.6米，带H型步入式衣帽间。总的来说，131㎡户型适合对功能性要求较高的刚需购房群体。叠拼户型中，下叠约210㎡户型带花园，有地下室赠送，但具体面积还暂未知(具体情况以项目最终呈现为准)。（下叠建面约210㎡户型）下叠一层布局入户玄关、客餐厅、厨房、公卫及一个老人房，客餐厅面积约50㎡，开间8米。二层三室设计，有一处面宽约3.5米阳台，主卧配置独立衣帽间。上了楼梯之后为走廊设计，空间感稍欠佳。目前项目已开放叠拼样板间，主色调以白色和红色为主。（下叠样板间实景）不过，交付为清水，样板间实景图仅作参考。中、上叠户型与下叠差别不大，只是尺寸及部分布局改动，在此不多赘述。（上叠建面约186㎡户型）（中叠建面约183㎡户型）“高低配”盛行的当下市场，不乏叠拼供应，保利和光逸境虽然户型设计不过出彩，但其核心优势在于其不到500万的总价门槛，以及高新南新川这一区位优势。而项目的洋房产品，实为“抢手货”，精装交付，面积适中，总价段预计在350万左右，仅30余套的供应，普通资格多半归为“看客”。

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来自开普勒452b2021-3-22

上周，位于高新大源的合景泰富瑧林169套房源取得预售，总价450万起，不出所料，报名人数触发熔断，进入刚需优先摇号。 不难看出，高新区从来不缺少高端买家，只缺好的产品。错过合景泰富瑧林，接下来，高新区还有一个盘，值得深改客户关注，那就是龙湖昱湖一号。 想要真正了解这个项目，就必须从它的拿地开始说起。 去年，新川板块再次放地，仅有29.55亩，而且商业占比高达50%，还要求重点引进5G与人工智能、大数据与网络安全、网络视听等新经济领域产业；且竞得方必须自持商业部分的50%，同时将公司的工商、税收关系迁入高新区。 如此苛刻的条件，导致最终报名竞拍的开发商不多，最后被龙湖地产以11000元/平米的底价竞得。 这块地最终呈现，商业占比50%，容积率2.5，绿化率仅15%。当所有人都以为龙湖会在此打造一座龙湖天街时，龙湖昱湖一号最终还是选择了最快捷的方式——商墅。 目前，龙湖昱湖一号主推40年产权的湖心合院，建面约200㎡，只有35套，由于不限购，优缺点都很明显，这里就不过多赘述。 重点说下3月底即将推出的206㎡大平层，狠货一般都放在最后。 龙湖昱湖一号面积段：206㎡装修：精装房源：115套楼栋：1、2号楼层高：33层价格：预计30000+元/㎡取证时间：2021年3月底 通常情况下，户型越少，居住越高端，圈层越纯粹，这一点在很多一线城市豪宅上都得到了印证。龙湖昱湖一号整个小区仅有1、2号楼两栋住宅，户型全部为206㎡，总共115套房源。 一个小区，只卖一种高层户型，之前的龙湖世纪峰景、龙湖九里晴川上都没实现，足以看出龙湖昱湖一号的豪横。 项目所处位置是新川创新科技园核心5G智慧先导区，这和龙湖地块接下来要引进的产业息息相关。未来区域将成为继金融城CBD、大源软件园之后，下一个高科技产业孵化园。 龙湖昱湖一号距离新川之心公园湖区仅隔一条马路，目测50米左右。推窗就能见湖的豪宅本来就不多，尤其在高新区，银泰中心华悦府、成都文儒德可以算，但也是只部分楼栋可见。两栋大平层阳台正对湖区，每一户都能享受不一样的湖区视野，楼层越高价格越贵。效果图 目前新川之心公园一期已经呈现，整个湖域面积约300亩，跟天府新区秦皇湖水域面积相当。站在桥上，可以看见除了龙湖售楼部，周边两栋写字楼赫然矗立，分别是玖锦科技、AI创新中心大楼。 再看下户型，206㎡四室两厅三卫，双套房+步入式衣帽间，LDK户型布局，既能兼顾家庭三代同堂的功能需求，又能保证主人对于私密空间的占有，符合大部分客群的审美。 优点：弧形阳台是一大亮点，成都进入深改时代，以玻璃和铝扣板为主材的外立面开始更多应用于豪宅项目，不仅能在造型上做出高级感，也为后期物业升值提供保障。同时，主卧看湖，与阳台互不干扰，视野极佳。 不足：户型朝向偏北，采光会受到一定影响。而厨房直接连接阳台，缺少生活阳台，如果厨房增加一个转角阳台，屋内采光会好很多。 其实也是鸡蛋里挑骨头，整个户型给人一个最大的感受与震撼是，几乎每个户型都拓展着大平层的慷慨，这对于深改客户而言，真是新川高地价下的一种幸运！ 回到核心问题，龙湖昱湖一号206㎡大平层卖给谁？ 合景泰富瑧林的熔断，已经论证了市场的实力，而龙湖的品牌影响力早就完成了溢价。 关键就看户型的稀缺性：一看小区内该户型是不是供不应求。这里有两层意思，一个是受欢迎的户型，二是供应量少的户型，比如低总价的名校学区房或者小区中的楼王单位等，这是一种稀缺。 龙湖昱湖一号双楼王位置毋庸置疑，户型在整个区域独一无二，拥有了稀缺性户型，就拥有了较高的定价权。项目最大的弱点就是学区资源，这也是新川与金融城、锦城湖的地位之差。 600万起买新川湖景大平层，对很多人都是奢望，如果你只是普通刚需，也可以考虑龙湖昱湖一号隔壁的高投·新悦府人才公寓，面积段61-198㎡，精装25000元/㎡，上批次整体去化率80%。据悉，下一批次房源即将面向市场，仅限全日制本科学历及以上购买。—END—图：1573｜网络编辑：1573©本文版权归“房猫找房订阅号”所有