来自开普勒452b2021-4-14
今天的主角，就是一个将社区关系处理的很好的项目，主力户型约132-153㎡，总价差不到50万。此外，这个社区仅约260户(不包含租赁住房)。260户是一个什么概念呢？就是业主们加一起都没法装满一个微信群。并且，项目均做纯板式小高层，改善气质很明显，给人一种“小家碧玉”的感觉。这便是西三环外金沙的一个全新项目——玉润金沙。（玉润金沙示范区实景）撇开项目本身，在顶格价遍地飞的改善市场，单凭玉润金沙预计约3万/㎡的单价(包含装修)，就足以让很多人动心。而片区内优秀的教育及生态资源，可谓是为项目提升了不少竞争力。1区域介绍作为主城发展时间线较长的区域，青羊的教育及生态资源，其余区域难以望其项背，长久以来，青羊拔尖的教育水平就一直在NO.1的位置。而玉润金沙所在的外金沙板块，虽说教育不如“青二区”那般出类拔萃，但也可碾压不少区域。其中，就项目北侧约100米左右的成都市花园(国际)小学(清波校区)来说，本部原名为实验小学成都花园分校，后改名为成都市花园(国际)小学，秉承了实小的深厚底蕴，又发展了自己的特长，其师资资源强大，一直保持着良好的口碑。清波校区17年开学，学校对口楼盘中，蓝光雍锦园与华润金悦湾挂牌均价都近3万/㎡，生源较好。目前还未有明确直读中学，但大概率与项目南侧金沙小学清波分校一样直读成都市树德实验中学(清波校区)(以官方划片为准)，清波校区是树德一校两区办学的其中之一，血统纯正。此外，五幼、六幼等幼儿园均距离项目不远。外金沙的第二个优势便是生态资源。玉润金沙项目北侧便是清源公园。（清源公园实景）距离项目约1km范围内，还有苏坡公园、百仁公园(规划)、金沙滨河公园等。其中，约1700亩的百仁公园因涉及金牛区和青羊区，属于跨区工程，导致进展缓慢，近期有消息称，公园内的“钉子户”已经拆迁完毕，大众期盼已久的百仁公园或许真的在路上了。目前，在轨道交通方面，项目主要倚赖1km以外的4号线与9号线换乘站成都西站，在建的地铁27号线一期蜀鑫路站，预计将于2024年底建成通车，距离项目约600米。（玉润金沙周边实景）（玉润金沙项目施工实景）此外，就居住环境而言，周边海亮樾金沙、金沙海棠、保利·金香槟、华润金悦湾、雍锦园等社区均较成熟，并且建成时间都不是很长，片区内城市界面整体比较干净。项目虽位于清波路及蜀鑫支路交叉处，但好在，车流量不是很高。距离东侧的三环路大概约700米，影响不大。2项目简介玉润金沙项目占地约35亩，容积率2.0，该项目所在地块是由成都兴城建于2019年12月4日以“11900元/㎡＋20%无偿移交租赁住房比例”摘得。项目由7栋10-16F纯板式小高层、1栋17F租赁住房组成，整体围而不合。其中，租赁住房规划有单独的人行出入口，但尚不知后期是否会与住宅部分连通(租赁住房在建成后会移交与政府进行管理，所以后文不再提及)。（玉润金沙总平图及户型分布）7栋小高层南低北高，楼栋间退距尺度优秀，最大约53米，最小约45米。除西侧5＃楼为东-西向，其余楼栋均为南-北向(非正)，其中南-北向(非正)户型阳台均朝南。2＃、8＃楼位置最佳，南北内庭视野宽阔，均为15F、2T2户设计，为本项目楼王户型153㎡所在，这里还将诞生约263㎡底跃户型，仅约4户。4、3＃楼全部分布150㎡，是唯二的1T2户楼栋，于是得房率也稍高于其余户型。此外，还有少量108㎡首层带花园户型(花园面积以最终结果为主)位于5＃楼。虽说5＃楼不为南北向，但阳台面朝中庭，有将近百米的内庭视野。在景观面前，朝向什么的都不是问题。项目南北两侧，总共规划两处单独的人行出入口，车行出口则规划于西侧蜀鑫支路及项目东南角，保证了人车分流，而非机动车位则全部安排在了地下，提升了社区的整体居住品质。（玉润金沙项目沙盘）33亩土地上，玉润金沙的建筑密度不到19%，有约12亩的绿化面积，绿化率达到了35%。260户业主，人均绿地面积有约31㎡。加上租赁住房的业主共有359户，人均绿地面积有约22㎡。2020年“西控”区域人均公园绿地面积的目标是16.4㎡。而同样的绿化率，落地到总户数不同的项目，业主的体验也是不一样的。3预售情况项目主力户型共有5种，分别为132、134、139、150、153㎡，除132、134㎡为三室设计，其余均打造四室户型。所有户型的阳台进深均约1.8米。项目预计近期将推出3＃、5＃、7＃楼，房源约122套，包括建面约132、134、139、150㎡户型。（玉润金沙户型分布）得益于低楼层设计，玉润金沙户型的公摊约17%-20%，整体得房率较高。（建面约132㎡户型）（建面约134㎡户型）132㎡与134㎡户型均为三室两厅两卫，竖厅设计，动静均没有明显的分区。大三房的设计，整体有较好的尺度感。以134㎡为例，三叶草户型，双入户玄关，H型厨房，双阳台。客餐厅开间约4米，进深约9.5米，主卧一侧三开间朝中庭，主卧设计L型衣帽间。约3.3米长的入户玄关有专门设计一处凹形储藏空间，保证功能性的同时还坚固了玄关的尺度感。（建面约139㎡户型）139㎡户型，设计四室两厅两卫，户型方正，动静分区，做到了四开间朝南。客餐厅面宽约6.9米，进深约4.8米。厨房设计实用性较强的L型台面，有单独放双开门冰箱的空间。后期，业主可在此小做改动，打造一处独立岛台，实现中西双厨。主卧设计单独衣帽间，三个次卧中，有一个面宽约2.4米，但进深有约3米，打造书房及小卧室均可。（建面约150㎡户型）（建面约153㎡户型）150㎡、153㎡与139㎡的设计差别不大，只是尺寸及部分功能区的布局改动。但同样的四室设计，150㎡的得房率要稍高于153㎡户型，因为前者为1T2户，后者为2T2户。于是，150㎡户型的整体尺度感高于153㎡，最明显的便是客餐厅开间与进深，150㎡均要大约30cm。两者在出电梯后均有独立的入户玄关设计，其中152㎡的独立入户玄关约8㎡。（132㎡样板间实拍）（153㎡样板间实拍）精装方面，还是实打实的上了不少好东西。入户配置子母门、三星指纹锁，卫浴品牌围绕汉斯格雅、杜拉维特等品牌，厨房配置烟机灶具三角套及西门子洗碗机、弗兰卡水槽，此外，三大件使用日立、威能等品牌。4结语近年来，伴随青羊区住宅地块的“告急”，城西的地价是越拍越高。金雁锦绣金沙地块，成交楼面价18512元/㎡，并自持2%租赁住房；西派金沙地块，成交楼面价16700元/㎡；新力曦悦地块，成交楼面价16200元/㎡；德商地块，成交楼面价16900元/㎡，无偿移交2%；毗邻西派金沙的合信地块，成交楼面价18400元/㎡……而以上地块，除金雁锦绣金沙所在的内金沙板块外，其余大多数于青羊新城。（青羊新城、外金沙范围示意）从2017年伊始，绿城城投•凤起蘭庭、中铁建西派金沙、新力曦悦、龙湖西府琅悦、五矿西棠、首创禧瑞光华、远洋朗基香汇等项目在此落地，均剑指高端，预售价格也是居高不下。（青羊新城部分项目预售价格情况）未来，毗邻三环的外金沙供应将“走下坡”，青羊新城的土地供应将集中在外光华片区。而对于那些对城西怀有独特情怀的人，外金沙再往外或许就不再是他们的考虑范围了。玉润金沙，预计3万/㎡左右的单价，居住氛围还不错，周边配套也比较齐全，贷款新政或许对其大户型产品有所影响，但长久来看，平等的社区关系、高性价比、得房率等优势或让其走出“独立行情”。—END—图：小曹｜网络编辑：小曹©本文版权归“房猫找房订阅号”所有
来自开普勒452b2021-1-15
如果车是农村的核武器，那房就是丈母娘手中的复活卡，还有一个月，春节即将来临，又到了年度催婚现场，所以，你到底买房了吗？ 经历了网红盘的洗礼，成都楼市重新回归理性，没有了剪刀差，没有了万人摇，大家真枪实弹拼实力，公平竞争（个别盘除外）。 猫哥整理了各区域近期即将取得预售的盘，总共近40余个，从刚需到改善均有，有资格的“刚需”看准捡漏，没资格的“普通”凭实力上车。 成华区一直狠出网红盘，当年的华润悦玺，现在的华润24城9期，未来的SM锦悦，每一个拿出来都可以聊一天。 区域热度最高的，莫过于源滩麒麟荟，78㎡做套三双卫，很有当年蓝光、合能的架势，如果开出价格合理，又是一场顺位之争。 至于网红神盘SM锦悦，之前多次谣传取证，一直无果，据猫哥所知，目前销售中心已经搬至多弗国际中心，没有半点要取证痕迹。所以，接下来的重心，应该放在剩下5个盘中，除了人居、雪松两个攀成钢豪宅项目，其余均为刚改盘，面积段基本在150平以下，如果首付预算在80万左右，成华区可以去追一波。 锦江区，三圣乡，此处省略一万字。 即将预售的两个盘一个位于中环川师板块，一个位于攀成钢板块，面积大总价高，没有什么捡漏的空间，实在想买入该区域，可以考虑二手房，锦江区新房虽然贵，二手学区房还是比较优质的。 —青羊区—青羊区仅玉润金沙一个项目即将预售，面积段108-150㎡，预计推出122套，价格参考地价11900元/㎡。 城西最贵的地就在金沙，之前推出的绿城凤起蘭庭、龙湖青云阙都是豪宅中的顶配，已经全部售罄，可见西贵的购买力十足。金沙还有一个在售项目，中国铁建·西派金沙有少量顺销房源在售，不用摇号，直接购买，有实力的可以上。 年前，天府新区供应量最大，11个楼盘扎堆入市，单价都在30000+元左右，天府新区已经率先进入深改时代。刚需的机会在万科天府公园城、中信城开麓山上院、海伦天麓，单价在16000+元左右，剪刀差超5000元，目前这三个群购房者也是最活跃的。 海伦天麓上批次精装均价14000元/㎡左右，中信城开麓山上院是纯新盘，由于拿地便宜，价格也不会太高，保守估计刚需顺三、四位都有机会。 奉劝各位刚需，除了第一顺位，不要再等南城都汇、长冶南阳御龙府，拥有高新区南社保的打工人从金融城已经排到了天府五街，就算进入复核名单，摇中的概率也极低。 天府一街虽然没有大型公司，但是教育资源丰富，诞生了众多网红豪宅，凯德世纪名邸、万科公园5号，刚需第一顺位。 中洲锦城湖岸就位于天府一街，是标准的学区房，时隔多年再次开盘，产品应该比之前的好很多，“门对门”户型也不会再出现，感兴趣的可以去搜下相关信息。 中建天府公馆、仁美熙和府都属于中和板块，均临红星路南延线，噪音问题不容忽视。此外，中建天府公馆之前因为户型朝向问题，采光受到影响，在选择户型时尽量规避“公寓”户型。 非传统六大主城区，竞争压力会小很多，尤其是龙泉驿区，目前十陵、东安湖、东山板块、阳光城都处于顺销盘状态，看来，大家对东穷的认知不是一个大运会就能扭转的。 郫都、新都区由于5/6地铁开通，刚需外溢，置业热度有所回升，供应量也开始增大，没有刚需资格，又想换品质改善盘的购房者，不妨把眼光聚集到这两个区。 综上，拥有靠前刚需顺位的朋友，重点关注源滩麒麟荟、恒大未来城、恒大滨江左岸、梓潼宫TOD梓潼四季、鑫苑御景台、中建天府公馆、万科天府公园城、中信城开麓山上院、海伦天麓，总价200档，首付60万起。 普通资格去年当了个氛围组，摇了个寂寞，今年一定要一马当先，认准天府新区高端盘，万科、奥园虽然贵，但除了贵，没啥缺点。 2021年第一次整理房源，希望大家勇往直前，争取早日上车！—END—图：1573｜网络编辑：1573©本文版权归“房猫找房订阅号”所有
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